6-49602св13 Про визнання частково недійсним іпотечного договору - 15.01.2014 Прийняття

розглянувши в судовому засіданні справу за позовом ОСОБА_3 до товариства з обмеженою відповідальністю "Екобуд", публічного акціонерного товариства "Акціонерний комерційний банк "Київ", приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу ОСОБА_4 про визнання частково недійсним іпотечного договору, за касаційною скаргою ОСОБА_3 на рішення апеляційного суду м. Києва від 12 вересня 2013 року,

У жовтні 2011 року ОСОБА_3 звернувся до суду з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю "Екобуд" (далі - ТОВ "Екобуд"), публічного акціонерного товариства "Акціонерний комерційний банк "Київ" (далі - ПАТ "АКБ "Київ"), приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу ОСОБА_4 про визнання частково недійсним іпотечного договору від 18 вересня 2007 року в частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру АДРЕСА_1 у м. Києві, посилаючись на те, що ТОВ "Екобуд" не мало майнових прав на вказану нерухомість, оскільки за договором підряду по завершенню будівництва мало передати йому у власність зазначену вище квартиру.

Крім того, ОСОБА_3 просив зняти заборону відчуження нерухомого майна та вилучити з Єдиного державного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна запис щодо спірної квартири й змінити запис у Державному реєстрі про обтяження майнових прав на квартиру.

Рішенням Святошинського районного суду м. Києва від 11 січня 2012 року позов ОСОБА_3 задоволено частково. Визнано недійсним іпотечний договір № 371, укладений 18 вересня 2007 року між ТОВ "Екобуд" та ПАТ "АКБ "Київ", в частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру АДРЕСА_1 загальною площею 60,32 кв. м, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_4 Зобов'язано приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу ОСОБА_4 зняти заборону відчуження нерухомого майна на квартиру АДРЕСА_1, загальною площею 60,32 кв. м. Вирішено питання про судові витрати.

Рішенням апеляційного суду м. Києва від 12 вересня 2013 року рішення Святошинського районного суду м. Києва від 11 січня 2012 року скасовано, в задоволенні позову ОСОБА_3 відмовлено.

У касаційній скарзі ОСОБА_3 просить рішення апеляційного суду м. Києва від 12 вересня 2013 року скасувати і залишити в силі рішення Святошинського районного суду м. Києва від 11 січня 2012 року, мотивуючи свою вимогу порушенням судом норм процесуального права та неправильним застосуванням норм матеріального права.

Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, колегія суддів вважає, що касаційна скарга підлягає задоволенню виходячи з наступного.

Згідно зі ст. 213 ЦПК України рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим.

Відповідно до ст. 214 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує такі питання: 1) чи мали місце обставини, якими обґрунтовувалися вимоги і заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; 2) чи є інші фактичні дані (пропущення строку позовної давності тощо), які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; 3) які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; 4) яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин.

Зазначеним вимогам закону рішення апеляційного суду не відповідає.

Скасовуючи рішення суду першої інстанції та відмовляючи в задоволенні позову, апеляційний суд виходив із того, що оскаржуваний договір іпотеки є способом забезпечення виконання зобов'язань, а не правочином щодо розпорядження майновими правами, отже ТОВ "Екобуд" не мало ніяких правових обмежень для його укладення.

Проте погодитися з такими висновками апеляційного суду не можна з наступних підстав.

Судом установлено, що 13 жовтня 2005 року між ОСОБА_3 (замовник) та ТОВ "Екобуд" (підрядник) було укладено договір будівельного підряду № 69-б-99, за умовами якого підрядник зобов'язався після закінчення будівництва житлового будинку АДРЕСА_1 передати у власність замовнику однокімнатну квартиру НОМЕР_1 (номер квартири змінено на НОМЕР_2, що підтверджується додатковою угодою від 20 квітня 2011 року № 1), загальною площею 60,32 кв. м, яка розташована на 17-му поверсі в указаному будинку, а замовник зобов'язався прийняти й оплатити роботу підрядника в порядку та на умовах, визначених у цьому договорі.

На виконання вказаної угоди ОСОБА_3 сплатив 100% вартості зазначеного вище об'єкту нерухомості, що підтверджується довідкою від 21 березня 2007 року.

Згідно з актом приймання-передачі вказаного об'єкту нерухомості від 29 квітня 2011 року, ТОВ "Екобуд" передало, а ОСОБА_3 - прийняв квартиру АДРЕСА_1.

12 вересня 2007 року між ПАТ "АКБ "Київ" та ТОВ "Екобуд" було укладено кредитний договір, за умовами якого товариство отримало в кредит 18 000 000 грн для поповнення обігових коштів на здійснення статутної діяльності, пов'язаної із будівництвом нерухомості.

У забезпечення виконання умов кредитного договору між ТОВ "Екобуд") та ПАТ "АКБ "Київ" 18 вересня 2007 року було укладено іпотечний договір, за яким в іпотеку банку передано майнові права на квартири у вищевказаному будинку, у тому числі й майнові права на квартиру № НОМЕР_2.

Відповідно до ч. 1 ст. 575 ЦК України застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи, є іпотекою. Правила про іпотеку землі та інші окремі види застав встановлюються законом. Заставодавцем може бути власник речі або особа, якій належить майнове право, а також особа, якій власник речі, або особа, якій належить майнове право, передали річ або майнове право з правом їх застави (ч. 2 ст. 583 ЦК України).

Згідно зі ст. ст. 1, 5 Закону України "Про іпотеку" (у редакції, яка була чинною на час укладення договору іпотеки) застава майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено, регулюється за правилами, визначеними цим Законом. Об'єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна в майбутньому, може бути предметом іпотеки.

Статтею 5 Закону України "Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати" встановлено, що іпотека виникає відповідно до цього Закону та Закону України "Про іпотеку" (898-15) щодо нерухомого майна, об'єктів незавершеного будівництва та майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено.

Отже, майнове право, що є предметом застави (іпотеки), - це обумовлене право набуття в майбутньому права власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, що є необхідними й достатніми для набуття речового права.

Виконання зобов'язань за договором підряду свідчить про вчинення дій, спрямованих на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об'єкт будівництва або набуття майнових прав на цей об'єкт.

Розпорядження цими правами будь-ким, крім особи замовника за таким договором, або без його згоди на передачу майнових прав в іпотеку, порушує права останнього й не відповідає вимогам ч. 2 ст. 583 ЦК України та ст. 5 Закону України "Про іпотеку" (у редакції, яка була чинною з 23 лютого 2006 року до 25 грудня 2008 року).

Як убачається з матеріалів справи, позивачу не було відомо про передачу в іпотеку майнових прав на спірну квартиру, своєї згоди чи повноважень на вчинення таких дій останній нікому не надавав.

Таким чином, установивши, що майнові права на квартиру АДРЕСА_1, вартість якої була сплачена ОСОБА_3 на 100% за договором підряду, відповідно до положень Закону України "Про іпотеку" (898-15) у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин, не могли бути предметом застави, а відтак - ТОВ "Екобуд" неправомірно передало в іпотеку зазначені майнові права, суд першої інстанції дійшов правильного висновку про те, що договір іпотеки, який укладено без відома та згоди ОСОБА_3 на передачу майнових прав на спірну квартиру в іпотеку, порушує права останнього, як замовника за договором підряду і власника предмета іпотеки та згідно з вимогами ч. 1 ст. 203, ч. 1 ст. 215 ЦК України є недійсним у цій частині.

Висновок суду першої інстанції є обґрунтованим, при встановленні зазначених фактів судом було дотримано вимог цивільного процесуального законодавства й правильно застосовано норми матеріального права.

Скасовуючи рішення суду першої інстанції, апеляційний суд не звернув уваги на вказані вище обставини та припустився помилки в застосуванні процесуального й матеріального закону, що призвело до неправильного вирішення справи.

З огляду на вищевикладене, рішення апеляційного суду не може вважатися законним і обґрунтованим та відповідно до положень ст. 339 ЦПК України підлягає скасуванню із залишенням в силі рішення суду першої інстанції.

Керуючись ст. ст. 336, 339, 345 ЦПК України, колегія суддів Судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ