Колегія суддів судової палати у цивільних справах

Вищого спеціалізованого суду України

з розгляду цивільних і кримінальних справ у складі:

головуючого Дьоміної О.О. суддів: Дем'яносова М.В., Касьяна О.П., Коротуна В.М., Штелик С.П. розглянувши в судовому засіданні справу за позовом ОСОБА_6, ОСОБА_7 до товариства з обмеженою відповідальністю "Новекс", ОСОБА_8, товариства з обмеженою відповідальністю "Будівельна компанія "Люкс", реєстраційної служби Івано-Франківського міського управління юстиції в Івано-Франківській області, виконавчого комітету Івано-Франківської міської ради, ОСОБА_9 про визнання недійсними попередніх договорів, скасування частково рішення виконавчого комітету Івано-Франківської міської ради, визнання недійсним свідоцтва про право власності на нерухоме майно, визнання права власності на нерухоме майно; за зустрічним позовом ОСОБА_8 до товариства з обмеженою відповідальністю"Будівельна компанія "Люкс", ОСОБА_6, ОСОБА_7 про визнання дійсними договорів купівлі-продажу нежитлових приміщень, за касаційною скаргою ОСОБА_6, ОСОБА_7, поданою представником ОСОБА_10, на рішення Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області від 27 червня 2013 року та ухвалу апеляційного суду Івано-Франківської області від 30 серпня 2013 року,

Позивачі ОСОБА_6, ОСОБА_7, звернулись до суду з позовом до ТОВ "Новекс", ОСОБА_8, ТОВ БК "Люкс", реєстраційної служби Івано-Франківського міського управління юстиції в Івано-Франківській області, виконавчого комітету Івано-Франківської міської ради, ОСОБА_9 про визнання недійсними попередніх договорів, скасування частково рішення виконавчого комітету Івано-Франківської міської ради, визнання недійсним свідоцтва про право власності на нерухоме майно, визнання права власності на нерухоме майно.

В обґрунтування позовних вимог вказували на те, що 25 грудня 2005 року між ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_9 та ТОВ "Новекс" було укладено договори комісії №27-Л та № 28-Л, за умовами яких ТОВ "Новекс" (комісіонер) взяв на себе зобов'язання в інтересах та за рахунок позивачів, від свого імені в порядку і в терміни визначені умовами договорів комісії придбати офісні приміщення на першому поверсі та в підвальному приміщенні в будинку АДРЕСА_1.

Однак офісні приміщення загальною площею 85,2 м2 у підвальному приміщенні та площею 102,00 м2, на першому поверсі приміщення за вказаною вище адресою незаконно відчужені ОСОБА_8

Просили позов задовольнити.

ОСОБА_8 звернувся до суду з зустрічним позовом до ТОВ БК "Люкс", ОСОБА_6, ОСОБА_7 про визнання дійсними попередніх договорів купівлі-продажу № 05-О та № 06-О укладених 30 червня 2008 року між ТОВ БК "Люкс та ОСОБА_8

Рішенням Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області від 27 червня 2013 року, залишеним без змін ухвалою апеляційного суду Івано-Франківської області від 30 серпня 2013 року, в задоволенні позовних вимог ОСОБА_6, ОСОБА_7 відмовлено.

Позовні вимоги ОСОБА_8 задоволено.

Визнано дійсними: попередній договір купівлі-продажу № 05-О від 30 червня 2006 року, укладений між ТОВ БК "Люкс" та ОСОБА_8; попередній договір купівлі-продажу № 06-О від 30 червня 2006 року, укладений між ТОВ БК "Люкс" та ОСОБА_8

У касаційній скарзі заявник, посилаючись на порушення судами норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права, просить вказані судові рішення скасувати та ухвалити в справі нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги ОСОБА_6, ОСОБА_7, а в задоволенні позовних вимог ОСОБА_8 відмовити.

Касаційна скарга підлягає частковому задоволенню на таких підставах.

Відповідно до положень ст. 213 ЦПК України рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, яким суд, виконавши всі вимоги цивільного судочинства, вирішив справу згідно із законом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Зазначеним вимогам рішення Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області від 27 червня 2013 року та ухвала апеляційного суду Івано-Франківської області від 30 серпня 2013 року, не відповідають.

Судами встановлено, що 26 травня 2005 року між ОСОБА_6 (Комітент-1), ОСОБА_7 (Комітент-2), ОСОБА_9 та Товариством з обмеженою відповідальністю "Новекс" (Комісіонер) було укладено Договори комісії № 27- Л та 28-Л (Договори).

Відповідно до п.1.1. Договорів комітенти доручають, а Комісіонер приймає на себе зобов'язання за плату здійснити в інтересах та за рахунок комітентів, від свого імені в порядку і терміни визначені умовами Договорів наступні дії:

придбати 0,167 частини Об'єктів нерухомості для Комітента-1,

придбати 0,555 частини Об'єктів нерухомості для Комітента-2,

шляхом укладення Договору про пайову участь у будівництві житлового будинку з третьою особою та передати цей Об'єкт нерухомості, зокрема, Комітенту-1 та Комітенту-2, в строки та порядку, згідно Договорів.

У відповідності до п. 3.1. Договорів Комісіонер зобов'язаний придбати об'єкт нерухомості за ціною 5 050 грн. за один м2 . Згідно з підпунктом 3.1.1. пункту 3.1. Договорів загальна ціна об'єктів нерухомості становить 479093,50 грн та 517019 грн. Як зазначено в п. 3.6 Договорів для виконання доручення за цими Договорами щодо придбання об'єктів нерухомості комітенти зобов'язані передати Комісіонеру грошові кошти у розмірі, встановленому п.3.1. Договорів. Комітент-1 та Комітент-2 виконали свої зобов'язання, передбачені п.3.6 Договорів комісії, та передали Комісіонеру грошові кошти за їх частини в об'єктах нерухомості, що підтверджується відповідними довідками Комісіонера.

На виконання пункту 1.1 Договорів комісії 28.12.2005 року Комісіонером в інтересах Комітентів було укладено з ТОВ "Будівельна компанія ЛЮКС" договори про пайову участь у будівництві житлового будинку № 28-1/12/05 та 28/12/05, згідно з якими ТОВ "Будівельна компанія ЛЮКС" було доручено виконувати функцію Замовника будівництва (здійснити всі дії, необхідні для здійснення будівництва та введення Об'єкта в експлуатацію), а Комісіонер зобов'язався здійснити фінансування витрат на будівництво.

У подальшому, після закінчення будівництва згідно з п.п.4.1.7 п.4.1. Договорів комісії Комісіонер зобов'язався передати за Актом прийому-передачі об'єкт нерухомості Комітентам протягом 30-ти робочих днів з моменту введення в експлуатацію житлового будинку за умови отримання повної суми коштів, передбаченої п.3.6. Договорів комісії.

30 червня 2008 року між ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_9 та ОСОБА_8 було укладено попередній договір №05купівлі-продажу нежитлового приміщення, загальною проектною площею 85,30 м2 у підвальному приміщенні в будинку АДРЕСА_1 та попередній договір №06-0 купівлі-продажу нежитлового приміщення загальною проектною площею 97,60 м2 на першому поверсі в будинку АДРЕСА_1.

Також судами встановлено, що 30 червня 2008 року між ТОВ БК "Люкс" та ОСОБА_8 було укладено два попередні договори № 05-0 та № 06-0 купівлі-продажу нежитлових приміщень у будинку АДРЕСА_1

Відповідно до актів прийому-передачі нежитлових приміщень від 16 грудня 2011 року ТОВ БК "Люкс" передало, а ОСОБА_8 прийняв нежитлові приміщення (офіс) в підвальному приміщенні площею 85,30 м2 та 102,00 м2 .

Відмовляючи в задоволенні позовних вимог ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_9, суд першої інстанції з висновками якого погодився суд апеляційної інстанції, виходив з того, що вимоги позивачів є безпідставними.

Задовольняючи позовні вимоги ОСОБА_8 та визнаючи дійсними попередні договори № 05-0 та № 06-0 купівлі-продажу нежитлових приміщень укладені 30 червня 2008 року між ОСОБА_8 та ТОВ БК "Люкс", суд керувався ч. 2 ст. 220 ЦК України та виходив з того, що вказані попередні договори за своєю природою є договорами про пайову участь у будівництві. При укладенні договорів права та законні інтереси ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_9 порушені не були та закон не вимагає нотаріального посвідчення вказаних договорів.

Проте з такими висновками судів погодитись не можна з огляду на наступне.

Відповідно до ч. 1 ст. 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору.

Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства.

Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

Згідно із ч. 3 ст. 635 ЦК України зобов'язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Таким чином попередній договір це зобов'язання сторін протягом певного строку укласти основний договір на вже встановлених умовах. Попередній договір не може створювати для його сторін будь-яких інших зобов'язань, крім зобов'язання укласти основний договір, у тому числі щодо передачі майна.

Попередні договори від 30 червня 2008 року № 05-0 та № 06-0 купівлі-продажу нежитлових приміщень між ОСОБА_8 та ТОВ БК "Люкс" повністю відповідають правовій суті попереднього договору, а саме: містять зобов'язання по укладенню основного договору; погоджують всі істотні умови основного договору купівлі-продажу; визначають строк протягом якого необхідно укласти основний договір.

Відповідно до ч. 1 ст. 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Згідно із ч. 3 ст. 640 ЦК України, чинної на момент виникнення спірних правовідносин, договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації.

За змістом ст. 215 ЦК України, якщо недійсність правочину встановлена законом, такий правочин є нікчемним. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним.

Відповідно до ч.1 ст. 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Згідно із ч. 2 вказаної статті, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Правила ст. 220 ЦК України щодо можливості визнання договору купівлі-продажу дійсним не поширюється на договори купівлі-продажу предметом яких є земельна ділянка, єдиний майновий комплекс, житловий будинок (квартира) або інше нерухоме майно, оскільки такий правочин підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Це пов'язане з тим, що момент вчинення такого правочину, відповідно до ст.ст. 210, 240 ЦК України пов'язаний з державною реєстрацією, тому правочин є неукладеним і таким, що не породжує для сторін прав і обов'язків.

Вирішуючи спір, суди на зазначене уваги не звернули та дійшли помилкового висновку про визнання дійсними попередніх договорів № 05-0 та № 06-0 купівлі-продажу нежитлових приміщень укладених 30 червня 2008 року між ОСОБА_8 та ТОВ БК "Люкс"

Відповідно до ч. 2 ст. 338 ЦПК України підставою для скасування судових рішень судів першої та (або) апеляційної інстанцій і направлення справи на новий судовий розгляд є порушення норм процесуального права, що унеможливили встановлення фактичних обставин, що мають значення для правильного вирішення справи.

За таких обставин рішення Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області від 27 червня 2013 року та ухвала апеляційного суду Івано-Франківської області від 30 серпня 2013 року підлягають скасуванню з передачею справи на розгляд до Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області.

Керуючись ст. ст. 336, 338 ЦПК України, колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ

Касаційну скаргу ОСОБА_6, ОСОБА_7, поданою представником ОСОБА_10, задовольнити частково.

Рішення Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області від 27 червня 2013 року та ухвалу апеляційного суду Івано-Франківської області від 30 серпня 2013 року скасувати, справу передати на новий розгляд до Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області.

Ухвала оскарженню не підлягає.