Колегія суддів судової палати у цивільних справах

Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ в складі:

головуючого Луспеника Д.Д.,

суддів: Диби В.Г., Касьяна О.П.,

Коротуна В.М., Хопти С.Ф.,

розглянувши в судовому засіданні справу за позовом фізичної особи-підприємця ОСОБА_3 до ОСОБА_4, треті особи: товариство з обмеженою відповідальністю "Керуюча компанія "Чайка-Крим", ОСОБА_5, ОСОБА_6, дочірнє підприємство "Маркет-Плазо", про визнання першочергового права на придбання нерухомого майна, переведення прав та обов'язків покупця за договором

купівлі-продажу за касаційною скаргою фізичної особи - підприємця ОСОБА_3, поданою представником - ОСОБА_7, на рішення Керченського міського суду Автономної Республіки Крим від 23 жовтня 2012 року та ухвалу Апеляційного суду Автономної Республіки Крим від 19 грудня 2012 року,

У липні 2012 року фізична особа-підприємець (далі - ФОП) ОСОБА_3 звернулась до суду з указаним позовом, посилаючись на те, що 1 листопада 2010 року між нею та ТОВ "Універсальний магазин "Чайка", який постановою господарського суду Одеської області від 2 грудня 2010 року визнано банкрутом, було укладено договір оренди № 7, відповідно до якого вона прийняла у строкове платне користування нежитлові приміщення загальною площею 200 кв. м у будівлі універмагу, розташованого по АДРЕСА_1. 5 травня 2011 року ліквідатором ТОВ "Універсальний магазин "Чайка" - Стоцьким П.В. за результатами аукціону було укладено договір-купівлі-продажу будівлі універмагу на користь ОСОБА_5, якій здійснив відчуження будівлі універмагу на користь ОСОБА_6, який у свою чергу продав спірне нерухоме майно за ціною 680 тис. грн на користь ОСОБА_4 за договором купівлі-продажу від 2 вересня 2011 року. 27 жовтня 2001 року на підставі договору управління нерухомим майном, ОСОБА_4 передав права щодо володіння, користування та розпорядження будівлею універмагу на користь ТОВ "Управляющая компания "Чайка". Позивачка вважала, що було порушено її право на першочергове придбання будівлі універмагу, оскільки вона як наймач спірної будівлі має переважне право перед іншими особами на її придбання. Позивачка просила визнати за нею переважне (першочергове) право на придбання будівлі універмагу площею 5371,4 кв. м, розташованої по АДРЕСА_1. за ціною 680 тис. грн, перевести на неї права та обов'язки покупця за договором купівлі-продажу від 2 вересня 2011 року, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Автономної Республіки Крим ОСОБА_10

Рішенням Керченського міського суду Автономної Республіки Крим від

23 жовтня 2012 року, залишеним без змін ухвалою Апеляційного суду Автономної Республіки Крим від 19 грудня 2012 року, у позові відмовлено.

У касаційній скарзі ФОП ОСОБА_3, в особі представника - ОСОБА_7, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права й порушення норм процесуального права, просить скасувати зазначені судові рішення та ухвалити нове рішення, яким позов задовольнити у повному обсязі.

Касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

Відповідно до вимог ст. 324 ЦПК України підставами для касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції, з яким погодився й суд апеляційної інстанції, виходив із того, що позивач на день звернення до суду вже не перебувала у договірних відносинах з орендодавцем - ТОВ "Універсальний магазин "Чайка" у зв'язку із закінченням строку дії договору оренди нерухомості, а, відтак, відсутні правові підстави для задоволення позову. Крім того, рішенням Керченського міського суду Автономної Республіки Крим від 8 червня 2012 року, залишеним без змін ухвалою Апеляційного суду Автономної Республіки Крим від 26 вересня 2012 року, першочергове право на придбання будівлі магазину, розташованого по АДРЕСА_1 визнано за ДП "Маркет-Плазо", який з 25 листопада 2003 року орендував на підставі договору оренди нежитлові приміщення у вказаному універмазі, та переведено на нього права та обов'язки покупця за договором купівлі-продажу указаного спірного майна від 2 вересня 2011 року, укладеного між ОСОБА_6 та ОСОБА_4 Тобто, на час розгляду даної справи покупцем у договорі купівлі-продажу будівлі універмагу від 2 вересня 2011 року ОСОБА_4 уже не був.

Проте повністю погодитись із такими висновками судів не можна.

Відповідно до ст. 213 ЦПК України рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим.

Згідно зі ст. 214 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує, зокрема, такі питання: 1) чи мали місце обставини, якими обґрунтовувалися вимоги і заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; 2) чи є інші фактичні дані (пропущення строку позовної давності тощо), які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; 3) які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; 4) яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин; 5) чи слід позов задовольнити або в позові відмовити; 6) як розподілити між сторонами судові витрати.

Зазначеним вимогам закону судові рішення не відповідають.

Судами попередніх інстанцій установлено, що 1 листопада 2010 року між ТОВ "Універсальний магазин "Чайка" та ФОП ОСОБА_3 був укладений договір оренди № 7 торгового приміщення площею 200 кв. м на АДРЕСА_1

12 травня 2010 року рішенням господарського суду Автономної Республіки Крим, яке набрало законної сили 11 листопада 2010 року, ліквідовано орендодавця - ТОВ "Універсальний магазин "Чайка", після чого будівля АДРЕСА_1 була неодноразово відчужена.

16 травня 2011 року ТОВ "Універсальний магазин "Чайка" за договором купівлі-продажу, який визнаний дійсним рішенням господарського суду Автономної Республіки Крим від 21 червня 2011 року, продало будівлю магазину покупцю - фізичній особі-підприємцю ОСОБА_5 Рішення суду скасовано 30 серпня 2011 року в апеляційному порядку, у позові про визнання договору купівлі-продажу дійсним відмовлено. У касаційному порядку рішення апеляційного суду залишено без змін.

30 серпня 2011 року ОСОБА_5 продав зазначену будівлю ОСОБА_6, який у свою чергу продав її ОСОБА_4, за яким здійснена державна реєстрація права власності в Реєстрі прав власності на нерухоме майно.

Отже, зі скасуванням рішення суду, втрачено ті правові наслідки, які з нього випливають, а, відтак, ОСОБА_5, продаючи нерухомість ОСОБА_6, був неналежним власником.

З матеріалів справи вбачається, що 1 січня 2012 року ТОВ "Управляющая компанія "Чайка-Крим" був укладений договір оренди з фізичною особою-підприємцем ОСОБА_3 на торгову площу 300 кв. м, розташовану на 3 поверсі будівлі по АДРЕСА_1 строком дії до 31 грудня 2012 року.

Відповідно до ч. 2 ст. 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Таким чином суд не дав оцінки тому, чи ОСОБА_3 належним чином виконувала обов'язки за договором найму, так як інше не встановлено, і як наймач спірної будівлі у межах певно визначеної площі має переважне право на придбання будівлі універмагу.

Посилання судів на те, що позивач на день звернення до суду вже не перебувала у договірних відносинах з орендодавцем ТОВ "Універсальний магазин "Чайка" у зв'язку з закінченням строку дії договору оренди нерухомості, є передчасними, оскільки 1 січня 2012 року ТОВ "Управляющая компанія "Чайка-Крим" був укладений договір оренди з ФОП ОСОБА_3 на торгові площі 300 кв. м, розташовані на 3 поверсі будівлі по АДРЕСА_1 строком дії до 31 грудня 2012 року.

Як суд першої інстанції, так і апеляційний суд на зазначене уваги не звернули та у порушення ст. ст. 212- 214, 315 ЦПК України надали передчасну оцінку доказам, якими позивачка обґрунтувала позовні вимоги.

При цьому суди невірно не прийняли до уваги наявність договору оренди від 1 січня 2012 року.

Таким чином, ураховуючи, що судами допущені порушення норм матеріального та процесуального права, що призвело до неправильного вирішення справи, судові рішення відповідно до ст. 338 ЦПК України підлягають скасуванню з передачею справи на новий розгляд до суду першої інстанції.

Керуючись ст. ст. 336, 338 ЦПК України, колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ

Касаційну скаргу фізичної особи - підприємця ОСОБА_3, подану представником - ОСОБА_7, задовольнити частково.

Рішення Керченського міського суду Автономної Республіки Крим від 23 жовтня 2012 року та ухвалу Апеляційного суду Автономної Республіки Крим від 19 грудня 2012 року скасувати, справу передати на новий розгляд до суду першої інстанції.

Ухвала оскарженню не підлягає.