Колегія суддів судової палати у цивільних справах

Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ у складі:

головуючого Дьоміної О.О.,суддів: Дем'яносова М.В.,Коротуна В.М.,Касьяна О.П.,Штелик С.П.,розглянувши в судовому засіданні справу за позовом ОСОБА_6 до товариства з обмеженою відповідальністю фірми "Консоль ЛТД", публічного акціонерного товариства "Банк "Київська Русь" про визнання недійсним договору іпотеки, за касаційною скаргою публічного акціонерного товариства "Банк "Київська Русь" на рішення колегії суддів судової палати у цивільних справах Апеляційного суду Автономної Республіки Крим від 12 грудня 2012 року,

ОСОБА_6 звернувся до суду з позовом про визнання недійсним договору іпотеки, укладеного 14 серпня 2008 року між АБ "Київська Русь" і товариством з обмеженою відповідальністю фірмою "Консоль ЛТД" (далі - ТОВ фірма "Консоль ЛТД"), оскільки він не відповідає положенням статей 203, 215, 382, 355 ЦК України.

Рішенням Ялтинського міського суду Автономної Республіки Крим від 14 серпня 2012 року в задоволенні позову відмовлено.

Рішенням колегії суддів судової палати у цивільних справах Апеляційного суду Автономної Республіки Крим від 12 грудня 2012 року рішення Ялтинського міського суду Автономної Республіки Крим від 14 серпня 2012 року скасовано, ухвалено нове рішення про задоволення позову частково.

Визнано недійсним договір іпотеки, укладений 14 серпня 2008 року між АБ "Київська Русь" та ТОВ фірма "Консоль ЛТД", в частині передачі в іпотеку двокімнатної квартири на дев'ятому поверсі загальною проектною площею 82,31 кв. м, розташованої у житловому комплексі АДРЕСА_1

У задоволенні позову в іншій частині відмовлено.

Не погодившись із рішенням апеляційного суду, ПАТ "Банк "Київська Русь" звернулося до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ з касаційною скаргою, в якій просило скасувати оскаржуване судове рішення та залишити в силі рішення суду першої інстанції, посилаючись на неправильне застосування апеляційним судом норм матеріального та порушення норм процесуального права.

Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню на таких підставах.

29 липня 2004 року ОСОБА_6 і ТОВ фірма "Консоль ЛТД" уклали договір про спільну діяльність з пайової участі у будівництві житлового комплексу у формі простого товариства № 2567/28-9/р, відповідно до якого зобов'язувалися спільно діяти без створення юридичної особи на основі об'єднання вкладів для досягнення мети: будівництва житлового комплексу АДРЕСА_1 та введення його до експлуатації (а.с. 6-9).

14 червня 2007 року Ялтинська міська рада і ТОВ фірма "Консоль ЛТД" уклали договір оренди земельної ділянки, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1, площею 0,2348 га (а.с. 28-34).

14 серпня 2008 року ТОВ фірма "Консоль ЛТД" і ПАТ "Банк "Київська Русь" уклали кредитний договір № 10124-6/КЛ, виконання зобов'язання за яким було забезпечено укладеним між ними того ж дня договором іпотеки, предметом якого є право оренди земельної ділянки площею 0,2348 га за адресою: АДРЕСА_1, та об'єкт незавершеного будівництва - багатоповерховий житловий будинок з магазином, паркінгом, що знаходиться на ній (а.с. 59-65, 66-71).

Вважаючи, що ТОВ Фірма "Консоль ЛТД" не мала права без згоди ОСОБА_6 передавати об'єкт незавершеного будівництва в іпотеку банку, позивач звернувся до суду з позовом про визнання зазначеного договору іпотеки недійсним.

Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що переданий в іпотеку об'єкт незавершеного будівництва є власністю ТОВ фірми "Консоль ЛТД", ОСОБА_6 співвласником цього об'єкта не є, а тому його згоди на укладення спірного договору іпотеки не потребувалося.

Апеляційний суд рішення суду першої інстанції скасував та ухвалив нове рішення про часткове задоволення позову, оскільки вважав, що укладений договір іпотеки порушує майнові права позивача.

Проте з таким висновком апеляційного суду погодитися не можна, так як він суперечить вимогам закону та не ґрунтується на доказах, наявних у матеріалах справи.

Виконання зобов'язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком (частина 1 статті 546 ЦК України).

Відповідно до частин 1 статті 572, частини 1 статті 575 ЦК України в силу застави кредитор (заставодержатель) має право у разі невиконання боржником (заставодавцем) зобов'язання, забезпеченого заставою, одержати задоволення за рахунок заставленого майна переважно перед іншими кредиторами цього боржника, якщо інше не встановлено законом (право застави). Іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи.

Частиною 2 статті 5 Закону України "Про іпотеку" в редакції, чинній на час укладення спірного договору, предметом іпотеки може бути об'єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому. Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто є власником цього майна на час укладення іпотечного договору.

Згідно з частиною 1 статті 181 ЦК України до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

Стаття 331 ЦК України передбачає, що право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна). У разі необхідності особа, зазначена в абзаці першому цієї частини, може укласти договір щодо об'єкта незавершеного будівництва, право власності на який реєструється органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно на підставі документів, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення об'єкта нерухомого майна, проектно-кошторисної документації, а також документів, що містять опис об'єкта незавершеного будівництва.

Таким чином, об'єкт незавершеного будівництва виникає з моменту набуття ним ознак, передбачених статтею 181 ЦК України. При цьому особа має право укладати договори щодо об'єкта незавершеного будівництва лише після реєстрації права власності на нього у встановленому законом порядку. До прийняття новоствореного нерухомого майна в експлуатацію та його державної реєстрації право власності на цей об'єкт не виникає.

З витягу з Реєстру прав власності на нерухоме майно вбачається, що право власності на об'єкт незавершеного будівництва за адресою: АДРЕСА_1, зареєстроване за ТОВ фірма "Консоль ЛТД" (а.с. 50-51).

Відповідно до частин 1, 3 статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Ухвалюючи рішення про визнання договору іпотеки частково недійсним апеляційний суд вважав, що спірним договором іпотеки порушуються майнові права на отримання двокімнатної квартири на дев'ятому поверсі загальною проектною площею 82,31 кв. м, які позивач набув, виконавши пункт 3.7. договору про спільну діяльність з пайової участі у будівництві житлового комплексу у формі простого товариства № 2567/28-9/р від 29 липня 2004 року, згідно із яким ОСОБА_6 набуває право на пайову (дольову) участь у будівництві, а ТОВ фірма "Консоль ЛТД" втрачає право розпорядження зазначеної у цьому договорі долею пайовика інакше, ніж в інтересах та за згодою пайовика, при цьому апеляційний суд не звернув уваги на те, що предметом спірного договору іпотеки є об'єкт незавершеного будівництва, а не майнові права на квартиру в житловому будинку, який буде створено в майбутньому, у зв'язку з чим належним чином не з'ясував питання про співвідношення вищенаведених договорів (а.с. 177).

За таких обставин суд неправильно застосував норми матеріального права, в порушення норм процесуального права не встановив усіх фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, а відтак судове рішення підлягає скасуванню з передачею справи на новий розгляд до суду апеляційної інстанції з підстав, передбачених частиною 2 статті 338 ЦПК України.

Керуючись статтями 336, 338 ЦПК України, колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ

Касаційну скаргу публічного акціонерного товариства "Банк "Київська Русь" задовольнити частково.

Рішення колегії суддів судової палати у цивільних справах Апеляційного суду Автономної Республіки Крим від 12 грудня 2012 року скасувати, справу передати на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Ухвала оскарженню не підлягає.