Колегія суддів судової палати у цивільних справах

Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ у складі:

головуючого Євтушенко О.І.

суддів: Журавель В.І., Завгородньої І.М.,

Леванчука А.О., Ситнік О.М.,

розглянувши у судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5 до публічного акціонерного товариства "Акціонерний комерційний банк "Київ", товариства з обмеженою відповідальністю "Регіон-Інвест" про визнання частково недійсним іпотечного договору та зняття арешту,

за касаційною скаргою публічного акціонерного товариства "Акціонерний комерційний банк "Київ" на рішення Святошинського районного суду м. Києва від 25 квітня 2012 року та рішення апеляційного суду м. Києва від 4 жовтня 2012 року,

У липні 2011 року позивачі ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5 звернулись до суду з позовом про визнання недійсним іпотечного договору від 29 грудня 2006 року в частині передачі в іпотеку публічного акціонерного товариства "Акціонерний комерційний банк "Київ", (далі - ПАТ "АКБ "Київ") майнових прав на квартири № 57, 52, 62, що розташовані в секції В будинку по АДРЕСА_1.

Посилалися на те, що договір іпотеки від 29 грудня 2006 року було укладено іпотекодавцем ТОВ "Регіон-Інвест" за відсутності майнових прав на предмет іпотеки та без згоди позивачів як власників майнових прав.

Також просили зобов'язати ПАТ "АКБ "Київ" надіслати реєстратору - приватному нотаріусу Київського міського нотаріального округу ОСОБА_6 письмові повідомлення про виключення записів щодо обтяження іпотекою майнових прав на нерухомість, що належать позивачам, про припинення іпотечного договору та заяви про вилучення обтяжень об'єктів нерухомого майна майнових прав на нерухомість, що належать позивачам, а саме: квартири № 52, 62, 57, що розташовані в секції В у будинку по АДРЕСА_1.

Рішенням Святошинського районного суду м. Києва від 25 квітня 2012 року позовні вимоги задоволено. Визнано недійсним іпотечний договір, укладений 29 грудня 2006 року між АКБ "Київ" та ТОВ "Регіон-Інвест", посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_6, який зареєстрований у реєстрі за № 4672, в частині передачі в іпотеку АКБ "Київ" майнових прав на квартири № 52, 57, 62, які розташовані в секції "В" будинку по АДРЕСА_1. Зобов'язано ПАТ "АКБ "Київ" надіслати реєстратору - приватному нотаріусу Київського міського нотаріального округу ОСОБА_6 письмові повідомлення про виключення записів щодо обтяження іпотекою майнових прав на нерухомість, що належить ОСОБА_3, який проживає за адресою: АДРЕСА_3, ОСОБА_4, яка проживає за адресою: АДРЕСА_8 та ОСОБА_5, який проживає за адресою: АДРЕСА_6, включених до Державного реєстру іпотек 29 грудня 2006 року в результаті укладення Іпотечного договору, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_6 29 грудня 2006 року та зареєстрованого у реєстрі за № 4672, а саме: квартира, майнові права, секція "В", АДРЕСА_1; квартира, майнові права, секція "В", АДРЕСА_4; квартира, майнові права, секція "В", АДРЕСА_5. Зобов'язано ПАТ "АКБ "Київ" надіслати реєстратору - приватному нотаріусу Київського міського нотаріального округу ОСОБА_6 письмове повідомлення про припинення іпотечного договору, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_6 31 січня 2007 року та зареєстрованого в реєстрі за № 4672 і заяви про вилучення обтяжень об'єктів нерухомого майна - майнових прав на нерухомість, що належать ОСОБА_3, який проживає за адресою: АДРЕСА_3, ОСОБА_4, яка проживає за адресою: АДРЕСА_8 та ОСОБА_5 яка проживає за адресою: АДРЕСА_6, а саме: квартира АДРЕСА_1; квартира АДРЕСА_4; квартира АДРЕСА_5. Стягнуто з ПАТ "АКБ "Київ" та ТОВ "Регіон-Інвест" судовий збір у розмірі 4,25 грн та витрати на інформаційно-технічне забезпечення розгляду справи в розмірі 18,50 грн, а всього - 22,75 грн. Стягнуто з ТОВ "Регіон-Інвест" судовий збір у розмірі 4,25 грн та витрати на інформаційно-технічне забезпечення розгляду справи в розмірі 18,50 грн, а всього - 22,75 грн.

Рішенням апеляційного суду м. Києва від 4 жовтня 2012 року рішення Святошинського районного суду м. Києва від 25 квітня 2012 року в частині зобов'язання ПАТ "АКБ "Київ" надіслати реєстратору приватному нотаріусу письмові повідомлення про виключення записів щодо обтяження іпотекою майнових прав на нерухомість, про припинення іпотечного договору та заяви про вилучення обтяжень об'єктів нерухомого майна майнових прав на нерухомість скасовано та ухвалено в цій частині нове рішення про відмову в задоволенні позову. В решті рішення суду залишено без змін.

У касаційній скарзі представник ПАТ "АКБ "Київ" - Ковальов В.М. порушує питання про скасування рішення Святошинського районного суду м. Києва від 25 квітня 2012 року та рішення апеляційного суду м. Києва від 4 жовтня 2012 року та просить ухвалити нове рішення, яким в задоволенні позовних вимог відмовити, мотивуючи свої вимоги порушенням судом норм процесуального права та неправильним застосуванням норм матеріального права.

Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ вважає, що касаційна скарга підлягає задоволенню частково з таких підстав.

Відповідно до вимог ст. 324 ЦПК України підставами для касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив з того, що на час укладення спірного іпотечного договору ТОВ "Регіон-Інвест" не було власником майнових прав на спірні та проінвестовані позивачами квартири, а отже це товариство не мало право на передачу майнових прав на ці квартири в іпотеку.

Скасовуючи рішення суду першої інстанції в частині зобов'язання ПАТ "АКБ "Київ" надіслати реєстратору - приватному нотаріусу письмові повідомлення про виключення записів щодо обтяження іпотекою майнових прав на нерухомість, про припинення іпотечного договору та заяви про вилучення обтяжень об'єктів нерухомого майна майнових прав на нерухомість та ухвалюючи в цій частині нове рішення про відмову в задоволенні позовних вимог, а в решті рішення суду залишаючи без змін, апеляційний суд виходив з того, що підстава та процедура виключення запису нотаріуса про обтяження майна є чітко регламентованою нормативними актами.

Відповідно до ст. 213 ЦПК України рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим.

Згідно зі ст. 214 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує, зокрема, такі питання: 1) чи мали місце обставини, якими обґрунтовувалися вимоги і заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; 2) чи є інші фактичні дані (пропущення строку позовної давності тощо), які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; 3) які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; 4) яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин; 5) чи слід позов задовольнити або в позові відмовити; 6) як розподілити між сторонами судові витрати.

Зазначеним вимогам судове рішення в частині позовних вимог ОСОБА_5 не відповідають, оскільки суд апеляційної інстанції не перевірив обставин справи, що мають значення для правильного вирішення справи.

Судами попередніх інстанцій установлено, що 22 грудня 2006 року між ТОВ "Регіон-Інвест" та АКБ "Київ" був укладений кредитний договір № 163/06 на наступні додаткові угоди: додаткова угода № 1 від 24 січня 2007 року; додаткова угода № 2 від 17 серпня 2007 року; додаткова угода № 3 від 20 грудня 2007 року та додаткова угода № 4 від 19 грудня 2008 року відповідно до умов вищевказаного договору виконання зобов'язань за цим договором забезпечується всім належним йому майном та коштами, на яке може бути звернено стягнення згідно з чинним законодавством. Позичальник повертає договір страхування ризику неповернення заборгованості за цим договором не пізніше, ніж через десять банківських днів підписання цього договору.

29 грудня 2006 року між ТОВ "Регіон-Інвест" та АКБ "Київ" був укладений іпотечний договір, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_6 та зареєстрований в реєстрі за № 4672. Згідно з яким на забезпечення виконання зобов'язань ТОВ "Регіон- Інвест" передає в іпотеку АКБ "Київ" майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, а саме: майнові права на десять квартир загальною площею 728,90 кв. м. у житловому будинку, який будується за адресою: АДРЕСА_1, серед яких є квартири № 52, 57 та 62. (а.с. 21-24 копія договору)

Згідно з п. 1.2. даного договору вартість предмета іпотеки за згодою сторін становить 5 751 167 грн.

31 січня 2007 року між ТОВ "Регіон-Інвест" та АКБ "Київ" було укладено іпотечний договір, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_6 та зареєстрований в реєстрі за № 46, згідно з яким ТОВ "Регіон-Інвест" на забезпечення виконання зобов'язань за кредитним договором передає в іпотеку майнові права на дві квартири загальною площею 149,77 кв. м. у житлових будинках, які будуються за адресами: АДРЕСА_1 та АДРЕСА_9. Вартість предмета іпотеки становить 2 066 015 грн.

На момент розгляду справи заборгованість товариства перед ПАТ АКБ "Київ" за кредитним договором 163/06 від 22 грудня 2006 року частково погашена, а саме: з отриманих коштів у сумі 8 115 670 грн погашено 3 719 000 грн та сплачено відсотків за користування кредитом у сумі 1 736 508 грн 72 коп, що підтверджується карткою рахунком № 601 (а.с. 82) та карткою рахунком № 6841 (а.с. 83-90). Таким чином, вартість предмета іпотеки становить 7 817 182 грн, що значно перевищує суму вартості квартир, тобто ПАТ "АКБ "Київ" мало можливість вивести з іпотеки майнові права на квартири № 52, 57 та 62 по АДРЕСА_1. ТОВ "Регіон-Інвест" неодноразово зверталось до ПАТ "АКБ "Київ" з проханням частково вивести з іпотеки та зняти заборону відчуження на майнові права на вищевказані квартири, проте відповіді на листи від ПАТ АКБ "Київ" отримано не було. Ніяких дій щодо виведення з іпотеки та зняття заборони відчуження майнових прав також не проведено, у зв'язку з вищевикладеним відповідач ТОВ "Регіон-Інвес" не заперечує проти задоволення позовних вимог в повному обсязі.

Відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Пунктом 1.1. договору іпотеки передбачено, що іпотекодавець АКБ "Київ" з метою забезпечення належного виконання зобов'язання, що випливає з кредитного договору, передав, а іпотекодержатель ТОВ "Регіон-Інвест" прийняв в іпотеку в порядку і на умовах, визначених цим договором, майнові права на нерухоме майно.

Таким чином, за договором іпотеки було передано в іпотеку майнові права на нерухоме майно, а не об'єкт незавершеного будівництва.

Отже, наявність у свідоцтві про участь у фонді фінансування будівництва запису про зарахування коштів у повному обсязі та/або видача довірителю довідки, підтверджує передачу майнових прав на об'єкт інвестування від управителя до довірителя.

Разом з тим, наявність у договорі про фінансування будівництва щодо зарахування коштів у повному розмірі підтверджує лише передачу майнових прав на об'єкт інвестування від управителя до довірителя, а не виділення в натурі спірної квартири.

Згідно з витягом з Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна № 31790096 віл 15 червня 2011 року, вбачається, що на підставі іпотечного договору № 4672 від 29 грудня 2006 року зареєстровано заборону на нерухоме майно квартиру АДРЕСА_4, (а.с. 48-копія витягу) Позивачі в судовому засіданні пояснили, що дізнавшись про заборону, накладену на квартири 52, 57 та 62 по АДРЕСА_1 на підставі іпотечного договору № 4672 від 29 грудня 2006 року вони звернулись до ПАТ АКБ "Київ" з вимогою зняття заборони відчуження майнових прав на вищевказані квартири, однак отримали відмову, яку банк мотивував тим, що майнові права на дані квартири перебувають в забезпеченні за діючим кредитним договором, укладеним між ПАТ АКБ "Київ" та ТОВ "Регіон-Інвест" і оскільки вони не є стороною в правовідносинах, які виникли у ПАТ АКБ "Київ" з приводу майнових прав на вказані квартири, для вирішення зазначеного питання відповідач рекомендує звернутись до ТОВ "Регіон-Інвест", дані обставини також підтверджуються листом № 19/3918 від 28 вересня 2010 року (а.с. 59-копія листа)

Судом встановлено, що 03 листопада 2006 року між ТОВ "Регіон-Інвест" та ОСОБА_3 укладено договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру № 57 (В), згідно з яким відповідач зобов'язався передати у власність позивача за договором купівлі-продажу квартиру АДРЕСА_1, загальною площею 46,68 кв. м. Запланована дата введення будинку в експлуатацію 3 квартал 2007 року, термін заселення 4 квартал 2007 року. Загальна вартість об'єкту на момент укладення цього договору становить 329 94 грн (а.с. 15 17 копія договору)

Згідно з довідкою ТОВ "Регіон-Інвест" від 30 листопада 2006 року, ОСОБА_3 оплатив відповідно до договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру № 57 від 03 листопада 2006 року повну вартість квартири в сумі 329 094 грн в т.ч. ПДВ 20 % 54 849 грн, що дає йому право на отримання у власність квартиру АДРЕСА_1. (а.с. 20-копія довідки)

18 жовтня 2006 року на підставі акта прийому-передачі відповідно до п.3.2.2. Інвестиційного договору № 52-В від 23 грудня 2005 року ТОВ "Регіон-Інвест" передав, а інвестор ТОВ "Систем-Інвест" прийняв майнові права на квартиру АДРЕСА_4.

16 жовтня 2006 року між ТОВ "Систем-Інвест" та ОСОБА_4 був укладений договір № 52-В, згідно з яким первісний кредитор ТОВ "Систем-Інвест" відступає позивачці, яка набуває права вимоги і стає кредитором за інвестиційним договором № 52-В від 23 грудня 2005 року. За умовами даного договору ОСОБА_4 отримала право вимагати від ТОВ "Регіон-Інвест" належного виконання всіх обов'язків за основним договором, в т.ч. одержання у власність об'єкта, визначеного основним договором, за наступними характеристиками: квартира АДРЕСА_4, загальною вартістю 88,07 кв.м. (а.с. 37-39-копія договору)

Відповідно до довідки про інвестування загальної площі квартири № 52-В від 18 жовтня 2006 року, ТОВ "Регіон-Інвест" підтверджує ТОВ "Систем-Інвест", що на день складання довідки (18 жовтня 2006 року) інвестор ОСОБА_4 повністю виконала зобов'язання за вищевказаним інвестиційним договором, в саме, вніс інвестицію в розмірі 352 280 грн, що надає йому право на отримання об'єкта квартира АДРЕСА_4, загальною площею 88,07 кв. м.

Згідно з актом прийому-передачі майнових прав від 18 жовтня 2006 року ТОВ "Систем-Інвест" було передано майнові права на квартиру АДРЕСА_4, загальною вартістю 88,07 кв.м. (а.с. 36-копія акту)

Відповідно до заочного рішення Солом'янського районного суду м. Києва від 25 квітня 2007 року, що набрало законної сили 15 травня 2007 року, ОСОБА_4 набула право власності на квартиру АДРЕСА_4. (а.с. 42-44-копія договору)

Відповідно до інвестиційного договору № 52-В від 23 грудня 2005 року, укладеного між ТОВ "Регіон-Інвест" та ТОВ "Систем-Інвест", інвестор за рахунок власних та/або кредитних коштів здійснює інвестування квартири АДРЕСА_4, загальною площею 88,07 кв. м. з метою отримання права власності на об'єкт після введення будинку в експлуатацію. Загальна вартість об'єкта на момент укладення договору становить 352 280 грн (а.с. 31-33-копія договору)

Із платіжного доручення № 615 від 18 жовтня 2006 року вбачається, що ТОВ "Систем-Інвест" перерахувало на рахунок ТОВ "Регіон-Інвест" кошти на інвестування будівництва квартири по АДРЕСА_1 за договором № 52-В від 23 грудня 2005 року в сумі 352 280 грн (а.с. 34-копія договору)

Згідно з реєстраційним посвідченням № 035375 Київського міського бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна від 06 листопада 2007 року квартира АДРЕСА_4 зареєстрована за ОСОБА_4 (а.с. 45- копія реєстраційного посвідчення)

Задовольняючи частково позовні вимоги ОСОБА_3 та ОСОБА_4, суди прийшли до правильного висновку, що на момент укладення договору іпотеки позивачі були власниками майнових прав, оскільки за актом прийому-передачі майнових прав їм було передано вищевказані квартири.

Судом також встановлено, що 25 січня 2006 року між ТОВ "Регіон-Інвест", ОСОБА_5 (інвестор) та АКБ "Київ" (повірений) укладено інвестиційну угоду № 02-03-62, предметом якої є участь інвестора у фінансуванні будівництва об'єкта нерухомості з метою отримання у власність квартири у новозбудованому будинку шляхом внесення коштів на рахунок повіреного. Інвестор здійснює фінансування капітальних вкладень у житло, що будується, по поточній на момент інвестування вартості вимірної одиниці площі. Товариство доручає, а повіритель приймає на себе виконання обов'язків щодо залучення від імені та в інтересах ТОВ "Регіон-Інвест" коштів ОСОБА_5 і акумулювання цих коштів на рахунках АКБ "Київ" для здійснення операцій, що пов'язані з фінансуванням капітальних вкладень у житлове будівництво, а саме: квартири АДРЕСА_5, загальною вартістю 88,07 кв.м. (а.с. 51-54- копія договору)

Із довідки про інвестування загальної площі квартири від 25 січня 2006 року вбачається, що ОСОБА_5 проінвестувала згідно з інвестиційною угодою № 02-03-62 від 25 січня 2006 року об'єкт інвестування - квартиру АДРЕСА_5, в розмірі 387 508 грн у т.ч. ПДВ 64 584 грн 67 коп і розмір даної інвестиції становить 88,07 кв.м. (а.с. 57- копія довідки)

Згідно з актом прийому-передачі майнових прав від 17 липня 2007 року ТОВ "Регіон-Інвест" передало ОСОБА_5 майнові права на квартиру АДРЕСА_5 загальною площею 88,07 кв.м. (а.с. 58-копія довідки)

Апеляційний суд не звернув увагу на те, що ОСОБА_5 отримала квартиру за актом прийому - передачі від 17 липня 2007 року, тобто після укладення спірного договору іпотеки, а тому рішення суду апеляційної інстанції в частині вимог ОСОБА_5 постановлено з порушенням вимог чинного законодавства.

Суд апеляційної інстанції на порушення ст. ст. 212 - 214 ЦПК України неповно з'ясував обставини справи, не врахував, що на момент укладення договору іпотеки відповідні майнові права належали іпотекодавцю, а не позивачу ОСОБА_5, що в іпотеку було передано майнові права на нерухоме майно, а не об'єкт незавершеного будівництва та застосувавши положення ст. 17 Закону України "Про іпотеку", дійшли передчасного висновку про задоволення позовних вимог ОСОБА_5

З'ясування цих обставин має суттєве значення для правильного вирішення спору.

Зазначене вище свідчить про неповне встановлення судом апеляційної інстанції, фактичних обставин, які мають істотне значення для правильного вирішення позову, що в свою чергу призвело до передчасного висновку про наявність порушеного права та необхідність його захисту.

Наведені порушення судом апеляційної інстанції норм процесуального права (ст. 10 ЦПК України) унеможливили встановлення фактичних обставини, що мають значення для правильного вирішення справи, тому рішення апеляційного суду в частині позовних вимог ОСОБА_5 до ПАТ "АКБ "Київ", ТОВ "Регіон-Інвест" про визнання частково недійсним іпотечного договору та зняття арешту не може вважатись законним і обґрунтованим та в силу ст. 338 ЦПК України підлягає скасуванню, а справа передачі в цій частині на новий апеляційний розгляд. В іншій частині рішення Святошинського районного суду м. Києва від 25 квітня 2012 року та рішення апеляційного суду м. Києва від 04 жовтня 2012 року слід залишити без змін.

Керуючись ст. ст. 336, 338 ЦПК України, колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ

Касаційну скаргу публічного акціонерного товариства "Акціонерний комерційний банк "Київ" задовольнити частково.

Рішення Святошинського районного суду м. Києва від 25 квітня 2012 року та рішення апеляційного суду м. Києва від 04 жовтня 2012 року скасувати в частині позовних вимог ОСОБА_5 до публічного акціонерного товариства "Акціонерний комерційний банк "Київ", товариства з обмеженою відповідальністю "Регіон-Інвест" про визнання частково недійсним іпотечного договору та зняття арешту.

Справу в цій частині направити на новий судовий розгляд до суду апеляційної інстанції.

В іншій частині рішення Святошинського районного суду м. Києва від 25 квітня 2012 року та рішення апеляційного суду м. Києва від 04 жовтня 2012 року залишити без змін.

Ухвала оскарженню не підлягає.