Колегія суддів судової палати у цивільних справах

Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ у складі:

головуючого Пшонки М.П.,

суддів Мазур Л.М., Маляренка А.В.,

Матвєєвої О.А., Юровської Г.В.,

розглянувши в судовому засіданні справу за позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6 про розірвання договору найму житлового приміщення та усунення перешкод в користуванні власністю шляхом виселення, за касаційною скаргою ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6 на рішення апеляційного суду Автономної Республіки Крим від 13 грудня 2011 року,

У жовтні 2011 року ОСОБА_3 звернувся до суду з позовом до відповідачів, в якому просив розірвати, укладений 1 лютого 1987 року відповідачкою договір найму частки будинку, яка йому належить на праві власності та усунути перешкоди у користуванні належним йому будинком, який розташований у АДРЕСА_1, шляхом виселення відповідачів із вказаного частини будинку.

В обґрунтування позову зазначав, що відповідно до свідоцтва про право власності на спадщину від 12 лютого 2009 року він є власником Ѕ частини будинку після смерті своєї матері ОСОБА_7, яка при житті уклала з ОСОБА_4 договір найму житлової площі (кімнати розміром 11,0 кв.м та кухні, площею 4,4 кв.м) на один рік. Після закінчення строку договору сторони не ставили питання про припинення договору та не переукладали його на новий строк, а тому договір вважається укладеним безстроково. Відповідачка зареєструвалась на вказаній житловій площі разом із своїми дітьми.

Позивач зазначав, що у нього виникла потреба у цій частині будинку для власного проживання, він попередив відповідачів про розірвання договору найму, проте вони відмовилися добровільно виселятися зі спірної житлової площі, тому просив в судовому порядку розірвати договір найму житлового приміщення та усунути йому перешкоди в користуванні власністю шляхом виселення.

Рішенням Ялтинського міського суду Автономної Республіки Крим від 3 листопада 2011 року в задоволенні позовних вимог ОСОБА_3 про розірвання договору найму житлового приміщення та усунення перешкод в користуванні власністю шляхом виселення відмовлено.

Рішенням апеляційного суду Автономної Республіки Крим від 13 грудня 2011 року рішення Ялтинського міського суду Автономної Республіки Крим від 3 листопада 2011 року скасовано та ухвалено нове рішення, яким позов ОСОБА_3 задоволено: розірвано договір найму житлового приміщення, укладений 2 лютого 1987 року між ОСОБА_7 і ОСОБА_4; усунуто перешкоди ОСОБА_3 у користуванні його власністю - Ѕ частиною житлового будинку АДРЕСА_1, виселивши ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6 із спірної частини будинку без надання іншого житлового приміщення; відстрочено виконання рішення до 13 травня 2012 року.

У касаційній скарзі ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6 порушується питання про скасування рішення апеляційного суду та залишення в силі помилково скасованого рішення суду першої інстанції, оскільки порушені судом норм процесуального права та неправильним застосуванням норм матеріального права.

Касаційна скарга підлягає задоволенню частково з таких підстав.

Відмовляючи в позові, суд першої інстанції виходив з того, що позивач, звертаючись до суду з позовом про розірвання договору найму житлового приміщення, не дотримався тримісячного строку, визначеного ст. 168 ЖК України обов'язку попередити наймачів про наступне розірвання договору найму, а одразу ж звернувся до суду із вказаним позовом, а також не надав доказів на підтвердження того, що саме 2 серпня 2011 року відповідачам був надісланий лист-попередження про наступне розірвання договору найму.

Апеляційний суд, скасовуючи рішення суду першої інстанції та ухвалюючи нове рішення про задоволення позову, виходив з того, що відповідно до вимог ст. ст. 319, 321, 383 ЦК України та ст. 150 ЖК України права власників житлового будинку, квартири підлягають захисту, тому позивач як власник будинку на підставі норм ст.ст. 825, 826 ЦК України, попередивши за два місяці про це наймачів, має право вимагати усунення перешкод у користуванні власністю шляхом розірвання укладеного між колишнім власником будинку та відповідачами договору найму житлового приміщення та виселення відповідачів із спірного приміщення.

Крім того, апеляційний суд вказав не те, що висновки суду першої інстанції щодо недоведеності позивачем його потреби у спірному житловому приміщенні для власного проживання є безпідставними й такими, що не відповідають нормам матеріального права щодо захисту його права власності як власника будинку.

Проте, погодитись з такими висновками судів не можна.

Частиною 1 ст. 810 ЦК України встановлено, що за договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла ( наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.

Підстави розірвання договору найму житлового приміщення за ініціативою наймодавця наведені у ст. 825 ЦК Украйни та цей перелік є вичерпним.

Так, відповідно до ч. 3 ст. 825 ЦК України договір найму частини будинку, квартири, кімнати (частини кімнати) може бути розірваний на вимогу наймодавця у разі необхідності використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сім'ї. Наймодавець повинен попередити наймача про розірвання договору не пізніше ніж за два місяці.

Обґрунтовуючи вимогу про розірвання договору найму житлового приміщення з відповідачами, ОСОБА_3, зокрема, указав на те, що спірне житлове приміщення необхідне для його особистого проживання, та що він попередив наймачів про необхідність виселення з будинку.

Проте, апеляційний суд, задовольняючи позов про розірвання договору найму житлового приміщення, у порушення вимог ст. 212, 213- 215, 303 та 304 ЦПК України, на зазначені положення закону та обставини справи уваги не звернув, належним чином не оцінив доводів позивача та заперечень відповідачів щодо заявленого позову, й відповідно до цього не в повному обсязі визначився з характером спірних правовідносин.

Зокрема, апеляційний суд, задовольняючи позов на підставі того, що позивач є власник будинку та відповідно до вимог чинного законодавства його права як власника підлягають захисту та він не зобов'язаний для розірвання договору найму доводити свою потребу у користуванні цим житлом для особистих потреб, дійшов передчасних висновків про наявність підстав для задоволення позову.

Зокрема, суд не звернув уваги на те, що відповідно до ч. 3 ст. 10 ЦПК України та в розумінні положень ч. 3 ст. 825 ЦК України обов'язок доведення необхідності використання спірного житла для проживання самого наймодавця та членів його сім'ї лежить саме на наймодавцеві, й відповідно до цього належним чином не вирішив питання, чи дійсно реальною є потреба позивача у користуванні спірним житлом та якими доказами вона підтверджується, а також залишив без належної уваги доводи апеляційної скарги про те, що потреба позивача у спірному житлі є надуманою.

Оскільки апеляційним судом допущені порушення норм матеріального й процесуального права, що унеможливили встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, рішення суду апеляційної інстанції слід скасувати, а справу направити на новий розгляд до апеляційного суду.

Керуючись ст. ст. 336, 338 ЦПК України, колегія суддів Судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ

Касаційну скаргу ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6 задовольнити частково.

Рішення апеляційного суду Автономної Республіки Крим від 13 грудня 2011 року скасувати, справу передати на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Ухвала оскарженню не підлягає.