Колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ у складі:

Головуючого Ткачука О.С.,

суддів: Висоцької В.С., Гримич М.К., Умнової О.В., Фаловської І.М., розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_5, ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_8, ОСОБА_9, ОСОБА_10, ОСОБА_11, ОСОБА_12, ОСОБА_13, ОСОБА_14 до товариства з обмеженою відповідальністю "Комплекс Агромарс", третя особа: управління Держкомзему у Кагарлицькому районі про визнання договорів оренди земельних ділянок недійсними, скасування їх державної реєстрації та повернення земельних ділянок, за касаційною скаргою товариства з обмеженою відповідальністю "Комплекс Агромарс" на рішення Кагарлицького районного суду Київської області від 27 травня 2013 року, ухвалу апеляційного суду Київської області від 7 серпня 2013 року,-

У листопаді 2012 року ОСОБА_5, ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_8, ОСОБА_9, ОСОБА_10, ОСОБА_11, ОСОБА_12, ОСОБА_13, ОСОБА_14 звернулися до суду з позовом, в якому просили визнати недійсними договори оренди земельних ділянок від 1 січня 2007 року та від 1 січня 2009 року, укладені між позивачами та ТОВ "Комплекс Агромарс"; зобов'язати відповідача повернути позивачам належні їм земельні ділянки; скасувати державну реєстрацію договорів оренди земельних ділянок.

Позов мотивований тим, що 1 січня 2007 року та 1 січня 2009 року між позивачами та ТОВ "Комплекс Агромарс" були укладені договори оренди земельних ділянок, які розташовані на території Халчанської сільської ради. Вказані договори були зареєстровані Управлінням Держкомзему у Кагарлицькому районі в книзі записів договорів оренди земельних ділянок. Під час підписання у договорах не було передбачено усіх істотних умов, зокрема: строку дії договорів з урахуванням періоду ротації основної сівозміни згідно з проектом землеустрою; розміру орендної плати у гривнях; існуючих обмежень (обтяжень) щодо використання земельних ділянок, що є підставою для визнання таких договорів недійсними.

Рішенням Кагарлицького районного суду Київської області від 27 травня 2013 року, залишеним без змін ухвалою апеляційного суду Київської області від 7 серпня 2013 року позов задоволено. Визнано недійсним договір оренди земельної ділянки від 1 січня 2009 року, підписаний між ТОВ "Комплекс Агромарс" та ОСОБА_5 Зобов'язано ТОВ "Комплекс Агромарс" повернути земельну ділянку площею 3,09 га, що розташована на території Халчанської сільської ради Кагарлицького району ОСОБА_5 Скасовано державну реєстрацію вказаного договору оренди земельної. Визнано недійсним договір оренди земельної ділянки від 1 січня 2009 року підписаний між ТОВ "Комплекс Агромарс" та ОСОБА_6 Зобов'язано ТОВ "Комплекс Агромарс" земельну ділянку площею 3,13 га, що розташована на території Халчанської сільської ради Кагарлицького району повернути ОСОБА_6 Скасовано державну реєстрацію договору оренди земельної ділянки. Визнано недійсним договір оренди земельної ділянки від 1 січня 2009 року підписаний між ТОВ "Комплекс Агромарс" та ОСОБА_7 Зобов'язано ТОВ "Комплекс Агромарс" повернути земельну ділянку площею 3,11 га ОСОБА_7 Скасовано державну реєстрацію договору оренди земельної ділянки. Визнано недійсним договір оренди земельної ділянки від 1 січня 2009 року підписаний між ТОВ "Комплекс Агромарс" та ОСОБА_8 Зобов'язано ТОВ "Комплекс Агромарс" повернути земельну ділянку площею 3,10 га ОСОБА_8 Скасовано державну реєстрацію договору оренди земельної ділянки. Визнано недійсним договір оренди земельної ділянки від 1 січня 2009 року підписаний між ТОВ "Комплекс Агромарс" та ОСОБА_9 Зобов'язано ТОВ "Комплекс Агромарс" повернути земельну ділянку площею 6,18 га ОСОБА_9 Скасовано державну реєстрацію договору оренди земельної ділянки. Визнано недійсним договір оренди земельної ділянки від 1 січня 2007 року підписаний між ТОВ "Комплекс Агромарс" та ОСОБА_10 Зобов'язано ТОВ "Комплекс Агромарс" повернути земельну ділянку площею 3,09 га ОСОБА_10 Скасовано державну реєстрацію договору оренди земельної ділянки. Визнано недійсним договір оренди земельної ділянки від 1 січня 2009 року підписаний між ТОВ "Комплекс Агромарс" та ОСОБА_11 Зобов'язано ТОВ "Комплекс Агромарс" повернути земельну ділянку площею 3,13 га ОСОБА_11 Скасовано державну реєстрацію договору оренди земельної ділянки. Визнано недійсним договір оренди земельної ділянки від 1 січня 2009 року підписаний між ТОВ "Комплекс Агромарс" та ОСОБА_12 Зобов'язано ТОВ "Комплекс Агромарс" повернути земельну ділянку площею 3,09 га ОСОБА_12 Скасовано державну реєстрацію договору оренди земельної ділянки. Визнано недійсним договір оренди земельної ділянки від 1 січня 2009 року підписаний між ТОВ "Комплекс Агромарс" та ОСОБА_13 Зобов'язано ТОВ "Комплекс Агромарс" повернути земельну ділянку площею 3,09 га ОСОБА_13 Скасовано державну реєстрацію договору оренди земельної ділянки. Визнано недійсним договір оренди земельної ділянки від 1 січня 2009 року підписаний між ТОВ "Комплекс Агромарс" та ОСОБА_14 Зобов'язано ТОВ "Комплекс Агромарс" повернути земельну ділянку площею 3,18 га ОСОБА_14 Скасовано державну реєстрацію договору оренди земельної ділянки

Відповідач ТОВ "Комплекс Агромарс", не погоджуючись з даними рішеннями судів першої та апеляційної інстанцій подав касаційну скаргу, в якій, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального та порушення норм процесуального права, просить їх скасувати з ухваленням нового рішення про відмову у задоволенні позову.

Заслухавши доповідь судді Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ, дослідивши матеріали цивільної справи, перевіривши доводи касаційної скарги, колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ вважає, що касаційну скаргу слід задовольнити частково, виходячи з наступного.

Суд першої інстанції, з висновками якого погодився апеляційний суд, задовольняючи позов виходив з того, що під час підписання оспорюваних договорів оренди земельних ділянок не було досягнуто згоди щодо істотних умов, зокрема: щодо строку дії договору оренди, відсутнє положення щодо визначення строку дії оренди земельних ділянок з урахуванням періоду ротації основної сівозміни згідно з проектом землеустрою; в договорах відсутнє посилання на проект землеустрою. Не досягнуто згоди щодо орендної плати із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, в договорах відсутнє положення щодо визначення орендної плати в грошовому виразі. В договорах не вказано, які існують обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки. Вказані обставини є підставою, відповідно до ч.2 ст. 15 Закону України "Про оренду землі", ст.ст. 203, 215 ЦК України, для визнання договорів оренди земельних ділянок недійсними.

З такими висновками судів першої та апеляційної інстанцій погодитися не можна, оскільки вони зроблені без належного з'ясування дійсних обставин справи, прав та обов'язків сторін, без належної оцінки наявних у матеріалах справи доказів та з порушенням норм матеріального права, що регулюють спірні правовідносини, з огляду на наступне.

Статтею 213 ЦПК України передбачено, що рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, яким суд, виконавши всі вимоги цивільного судочинства, вирішив справу згідно із законом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Згідно ст. 303 ЦПК України під час розгляду справи в апеляційному порядку апеляційний суд перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Таким вимогам закону рішення судів першої та апеляційної інстанцій не відповідають.

При прийнятті оскаржуваних рішень суди попередніх інстанцій погодилися з посиланнями позивачів на те, що орендна плата за земельні ділянки має виражатися виключно у грошовій формі.

Разом з тим, не врахували положень ч.ч.1,2 ст. 22 Закону України "Про оренду землі", відповідно до яких орендна плата може справлятися у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах. Сторони можуть передбачити в договорі оренди поєднання різних форм орендної плати.

Сплата за оренду земельної ділянки виключно у грошовій формі передбачена за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності (ч.3 ст. 22 Закону України "Про оренду землі").

Підпунктом 4.1.1 п. 4.1 розділу 4 укладених між сторонами договорів передбачено, що за бажанням однієї із сторін цього Договору, орендна плата може здійснюватись у грошовій формі. Сума орендної плати в грошовій формі визначається за домовленістю сторін на момент фактичного розрахунку, відповідно ринкової вартості зерна в кількості відповідно до п. 4.1. цього Договору.

Розмір орендної плати вказаний в п. 4.1. розділ 4 оспорюваних договорів, питання індексації визначено у п. 4.2 розділу 4 Договорів, де орендна плата, враховуючи невиплачену, підлягає індексації у відповідності з положенням затвердженим Постановою Кабінету Міністрів України від 12 травня 2000 року №783 "Про проведення індексації грошової оцінки земель" (783-2000-п) .

Форма платежу, строки, порядок внесення і перегляд орендної плати, відповідальність за її несплату визначено п. 4.4 та п. 4.5 розділу 4 Договорів, зокрема: орендар виплачує орендну плату один раз на рік після збирання врожаю, а саме з 15 жовтня по 31 грудня в рік збирання врожаю. Орендна плата сплачується орендарем лише за періоди користування, які починаються з весняними польовими роботами та закінчуються збиранням врожаю орендарем.

У разі несплати орендної плати у строки, визначені цим, договором, справляється пеня у розмірі 0,001 % від несплаченої суми за кожен день прострочення але не більше подвійної облікової ставки Національного банку України.

В ході розгляду справи суди попередніх інстанцій не надали належної оцінки вказаним обставинам, умовам договорів та нормам закону.

Суди дійшли висновку, що при підписанні договорів оренди не було досягнуто згоди щодо такої істотної умови, як: строк дії договору оренди.

Разом з тим, не врахували та не надали належної оцінки положенням п. 3.1 Розділу 3 договорів оренди, відповідно до яких термін дії цього договору становить 5 років від дати його реєстрації в установленому законодавством порядку.

Згідно висновків судів, відповідно до ч.2 ст. 19 Закону України "Про оренду землі", у договорах оренди мало бути визначено строк їх дії з урахуванням періоду ротації основної сівозміни згідно з проектом землеустрою. В договорах відсутнє посилання на проект землеустрою.

Такі висновки суди не мотивували та не надали належної оцінки посиланням відповідача на те, що положення ч.4 ст. 22 ЗК України на період до 1 січня 2015 року поширюються лише на тих власників та користувачів, які використовують земельні ділянки сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва загальною площею більш як 100 гектарів (п.18 розділу Х перехідних положень ЗК України (2768-14) ). Оскільки площа земельної ділянки, яка орендується є меншою 100 гектарів, то зазначення у текстах договорів змісту ч.2 ст. 19 Закону України "Про оренду землі" не є обов'язковим.

Не перевірено факту існування проекту землеустрою, розробленого відповідно до Постанови Кабінету Міністрів України "Про затвердження Порядку розроблення проектів землеустрою, що забезпечують еколого-економічне обґрунтування сівозміни та впорядкування угідь" від 2 листопада 2011 року №1134 (1134-2011-п) , відповідно до п.3 якої проект землеустрою розробляється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади, органу місцевого самоврядування або суду про проведення робіт із землеустрою та укладеного відповідно до нього договору між землевласником (землекористувачем) та розробником проекту землеустрою.

Щодо висновків судів про відсутність у спірних договорах таких додатків, як план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду та акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), що унеможливлює ідентифікацію земельної ділянки, слід зазначити наступне.

При наявності обмежень на використання земельної ділянки до примірника державного акта на право постійного користування земельною ділянкою або на право власності на земельну ділянку, який видається власнику або користувачу земельної ділянки, додаються: копія кадастрового плану; акт перенесення на місцевість меж зон обмежень (п. 2.16 Інструкції про порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право власності на земельну ділянку і право постійного користування земельною ділянкою та договорів оренди землі", затвердженої наказом Держкомзему від 4 травня 1999 року № 43 (z0354-99) ).

Згідно з п. 2.6 вказаної інструкції кадастровий план земельної ділянки складається в масштабі, який забезпечує чітке зображення всіх елементів і написів. На план наносяться: - межі земельної ділянки з описом суміжних землевласників і землекористувачів.

Відповідно до оспорюваних договорів, додатками до них є копія Державного акта на право приватної власності на землю, кадастровий план земельної ділянки з відображенням обтяжень (обмежень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів, акт приймання-передачі об'єкту оренди. Довідка про визначення нормативної грошової оцінки об'єкту оренди.

Відповідно до Постанови Кабінету Міністрів України "Про затвердження форм державного акта на право власності на земельну ділянку та державного акта на право постійного користування земельною ділянкою" від 2 квітня 2002 року № 449 (449-2002-п) , затверджено типову форму державного акта на право власності на земельну ділянку та державного акта на право постійного користування земельною ділянкою.

Зворотня сторона державного акта на право власності на земельну ділянку містить план меж земельної ділянки із зазначення кадастрового номера ділянки.

Однією із граф вказаного плану є зазначення існуючих обмежень (обтяжень) щодо використання земельної ділянки. Наявні в матеріалах справи такі плани меж земельної ділянки не містили будь-яких обмежень.

Вказаних обставин суди не врахували та не мотивували свої висновки щодо необхідності кадастрового плану земельної ділянки з відображенням обтяжень (обмежень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів.

Судами не визначено, яка саме редакція статті 15 Закону України "Про оренду землі" підлягає застосуванню до спірних правовідносин з урахуванням дат їх укладення 1 січня 2007 року, 1 січня 2009 року, та проведення їх державної реєстрації.

Суди попередніх інстанцій не встановили обставин, які мають істотне значення для вирішення справи, не надали належної правової оцінки правовідносинам, що виникли між сторонами, та не визначилися з нормою закону, яка підлягає застосуванню, не перевірили усі доводи сторін і докази, на які вони посилалися, як на підставу своїх вимог і заперечень.

За таких обставин, ухвалені судами першої та апеляційної інстанцій рішення не можуть вважатися законними і обґрунтованими, у зв'язку із чим, відповідно до ст. 338 ЦПК України їх слід скасувати з передачею справи до суду першої інстанції на новий розгляд.

Керуючись ст.ст. 335, 336, 338, 344, 345 ЦПК України, Колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ,-

Касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "Комплекс Агромарс" задовольнити частково.

Рішення Кагарлицького районного суду Київської області від 27 травня 2013 року, ухвалу апеляційного суду Київської області від 7 серпня 2013 року скасувати.

Справу передати до суду першої інстанції на новий розгляд.

Ухвала оскарженню не підлягає.