6-19245св11 Про визнання недійсним договору оренди та зобов’язання повернути земельні ділянки - 21.09.2011 Прийняття

розглянувши в судовому засіданні справу за позовом ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6 до товариства з обмеженою відповідальністю "Ружин–Агро" про визнання недійсним договору оренди землі та зобов’язання повернути земельні ділянки за касаційною скаргою товариства з обмеженою відповідальністю "Ружин –Агро" на рішення Ружинського районного суду Житомирської області від 08 лютого 2011 року та ухвалу апеляційного суду Житомирської області від 06 квітня 2011 року,

У квітні 2010 року позивачі звернулися до суду із зазначеним позовом, посилаючись на те, що за умовами договорів оренди належних їм земельних ділянок, укладених з ТОВ "Ружин-Агро" 01 жовтня 2006 року, та зареєстрованих Ружинським відділом Житомирської регіональної філії Державного підприємства "Центр державного кадастру при Держкомземі України", передбачалася передача земельних ділянок в оренду строком на п’ять років у п’ятиденний термін після державної реєстрації цього договору за актом приймання передачі. Проте актів приймання – передачі земельних ділянок вони не підписували, що підтверджується висновком почеркознавчої експертизи, проведеної в ході розслідування кримінальної справи. Крім того, договори оренди були укладені без виготовлення необхідної технічної документації, до договорів не долучені плани-схеми земельних ділянок, не встановлені межі цих ділянок у натурі.

Відповідно до ст. 17 Закону України "Про оренду землі" від 6 жовтня 1998 року № 161-ХІУ передача об’єкта оренди орендарю здійснюється орендодавцем у строки та на умовах, що визначені у договорі оренди землі, за актом приймання-передачі. Відповідно до ч. 2 ст. 15 Закону України "Про оренду землі" відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови у державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним.

Посилаючись на викладені обставини, позивачі просили визнати недійсними договори оренди землі, укладені між ними та ТОВ "Ружин-Агро", і зобов’язати ТОВ "Ружин-Агро" повернути їм самовільно зайняті земельні ділянки.

Рішенням Ружинського районного суду Житомирської області від 08 лютого 2011 року, залишеним без змін ухвалою апеляційного суду Житомирської області від 06 квітня 2011 року, позовні вимоги задоволено частково.

Витребувано від ТОВ "Ружин –Агро" належні ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6 земельні ділянки.

В задоволенні решти позовних вимог відмовлено.

Вирішено питання про розподіл судових витрат.

У касаційній скарзі ТОВ "Ружин–Агро", посилаючись на порушення норм матеріального і процесуального права, просить скасувати ухвалені судові рішення і ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог відмовити.

Касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

Судами встановлено, що 1 жовтня 2006 року позивачами та ТОВ "Ружин-Агро" були підписані договори оренди належних позивачам на праві приватної власності земельних ділянок, які зареєстровані у встановленому законом порядку.

Ухвалюючи рішення про часткове задоволення позову, суд першої інстанції, з висновками якого погодився апеляційний суд, виходив із того, що підписані сторонами договори не містять необхідної інформації про об’єкт оренди як одну з істотних умов договору оренди землі, тобто договори є неукладеними.

З таким висновком повністю погодитись не можна з наступних підстав.

Відповідно до ст. 214 ЦПК України під час ухвалення рішення суд, серед іншого, вирішує такі питання: чи мали місце обставини, якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані (пропущення строку позовної давності тощо), які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин.

Згідно зі ч. 1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору та умови, що визначені законодавством як істотні.

Відповідно до ч. 1 ст. 15 Закону України "Про оренду землі" від 6 жовтня 1998 року № 161-ХІУ (далі – Закон № 161-ХІУ (161-14) ) істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

Невід'ємною частиною договору оренди землі на підставі ч. 4 ст. 15 Закону є план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі об'єкта оренди; проект відведення земельної ділянки у випадках, передбачених цим Законом (161-14) .

Суди першої та апеляційної інстанції вважали, що на порушення цієї норми Закону (161-14) до підписаних сторонами документів не долучено планів або схем земельних ділянок, які передаються в оренду, їх кадастрових планів та актів визначення меж земельних ділянок у натурі (на місцевості), що унеможливлює їх ідентифікацію на місцевості .

Заперечуючи проти позову, ТОВ "Ружин-Агро" посилалося на те, що фактична передача орендарю земельних ділянок, які належать позивачам на праві власності, відбулася та позивачами було прийнято виконання договорами – одержана орендна плата у визначеному договорами розмірі протягом п’яти років з дня укладення договору.

Відповідно до п. 20 договорів оренди землі передача земельної ділянки здійснюється у п’ятиденний строк після державної реєстрації цього договору за актом її приймання-передачі.

Судами встановлено, що спірні договори були зареєстровані в Житомирській регіональній філії ДП "Центр державного земельного кадастру".

Відповідно до п. 2 Порядку державної реєстрації договорів оренди землі, затвердженого Постановою від 25 грудня 1998 року № 2073 (2073-98-п) , державна реєстрація договорів оренди є офіційним визнанням і підтвердженням державою факту виникнення або припинення права оренди земельних ділянок.

Згідно зі п. 5 зазначеного Порядку (2073-98-п) для державної реєстрації договорів оренди юридична або фізична особа (заявник) подає до відповідного державного органу земельних ресурсів:

заяву про державну реєстрацію договору оренди;

договір оренди ;

план (схему) земельної ділянки, яка надається в оренду;

копію державного акта на право власності на землю, що перебуває у власності фізичних або юридичних осіб.

Крім зазначених документів до заяви додаються:

акт перенесення меж земельної ділянки, яка надається в оренду, на місцевість - у разі не визначення їх у натурі;

проект відведення земельної ділянки – у разі надання її в оренду зі зміною цільового призначення.

Таким чином, подача акту перенесення меж земельної ділянки, яка надається в оренду, є обов’язковою тільки в разі, якщо межі земельної ділянки не були визначені в натурі.

Оскільки до договорів оренди земельних ділянок були додані копії Державних актів на право власності на землю позивачів, які містять план-схему кожної із належних позивачам земельних ділянок, не можна вважати обґрунтованим висновок суду про те, що сторонами не була погоджена така істотна умова договору як предмет договору.

Крім того, у порушенні вимог ст. ст. 212- 214 ЦПК України поза увагою судів залишилися посилання відповідача про фактичне виконання умов договорів оренди землі сторонами, зокрема, одержання позивачами передбаченої договорами орендної плати протягом п’яти років дії договорів оренди.

Відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання стороною (сторонами) вимог, які встановлені статтею 203 ЦК України, саме на момент вчинення правочину. Не може бути визнаний недійсним правочин, який не вчинено.

У зв’язку з цим судам необхідно правильно визначати момент вчинення правочину (статті 205- 210 ЦК України тощо).

Зокрема, не є укладеними правочини (договори), у яких відсутні встановлені законодавством умови, необхідні для їх укладення (відсутня згода за всіма істотними умовами договору; не отримано акцепт стороною, що направила оферту; не передано майно, якщо відповідно до законодавства для вчинення правочину потрібна його передача тощо). Згідно із статтями 210 та 640 ЦК України не є вчиненим також правочин у разі нездійснення його державної реєстрації, якщо правочин підлягає такій реєстрації.

Згідно зі ст. 210 ЦК України правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Відповідно до ч. 3 ст. 640 ЦК України договір, який підлягає державній реєстрації, є укладеним з моменту державної реєстрації.

Згідно зі ст. 14 Закону № 161-ХІУ договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.

Типова форма договору оренди землі затверджується Кабінетом Міністрів України.

Відповідно до ст. 15 цього Закону однією з істотних умов договору оренди землі є: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки);

Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог ст. ст. 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.

Статтею 16 цього Закону передбачений порядок укладення договору оренди землі, зокрема, передача земельної ділянки, межі якої визначено в натурі (на місцевості), в оренду без зміни її цільового призначення здійснюється без розроблення проекту її відведення.

Згідно зі ст. 18 цього Закону договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

Статтею 20 Закону передбачено, що укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом.

Беручи до уваги положення ч.1 ст. 215 ЦК України та виходячи зі змісту ст. 640 ЦК України та ст. ст. 18, 20 Закону України "Про оренду землі", висновок суду першої інстанції про те, що оспорювані договори оренди землі є неукладеними, є передчасним.

Відповідно до ст. 17 Закону України "Про оренду землі" передача об'єкта оренди орендарю здійснюється орендодавцем у строки та на умовах, що визначені у договорі оренди землі, за актом приймання-передачі.

Судами встановлено, що акти приймання-передачі земельних ділянок орендодавцями не підписані. Разом з тим, орендодавці підписали договори оренди землі 01 жовтня 2006 року, з вимогами про визнання договорів недійсними та повернення самовільно зайнятих земельних ділянок звернулися в суд тільки 23 квітня 2010 року.

Тому судам слід було перевірити, чи мала місце фактична передача земельних ділянок, виконання сторонами умов договору, оскільки за наявності зазначених обставин саме по собі не підписання акту приймання-передачі не може бути підставою для визнання договору оренди землі неукладеним

Оскільки рішення суду першої інстанції ухвалено при неповному з’ясуванні фактичних обставин справи та невірному застосуванні норм матеріального права, що залишилося поза увагою суду апеляційної інстанції, ухвалені в даній справі судові рішення підлягають скасуванню з направленням справи на новий розгляд до суду першої інстанції.

Керуючись ст.ст. 333, 338, 345 ЦПК України, судова колегія

Касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "Ружин –Агро" задовольнити частково.

Рішення Ружинського районного суду Житомирської області від 08 лютого 2011 року та ухвалу апеляційного суду Житомирської області від 06 квітня 2011 року скасувати, справу передати на новий розгляд до суду першої інстанції.