6-20933св11 Про розірвання договору оренди нежитлового приміщення та виселення - 21.09.2011 Прийняття

розглянувши касаційну скаргу фізичної особи-підприємця ОСОБА_3 на заочне рішення Запорізького районного суду Запорізької області від 12 жовтня 2010 року та ухвалу колегії суддів судової палати з цивільних справ апеляційного суду Запорізької області від 20 квітня 2011 року у справі за позовом Лукашівської сільської ради Запорізького району Запорізької області до фізичної особи-підприємця ОСОБА_3 та ОСОБА_4 про розірвання договору оренди нежитлового приміщення, виселення, стягнення заборгованості з орендної плати та моральної шкоди,

У серпні 2009 року Лукашівська сільська рада Запорізького району Запорізької області, посилаючись на невиконання умов договору оренди нежитлового приміщення, звернулась до суду з позовом до фізичної особи приватного підприємця ОСОБА_3 та ОСОБА_4 з позовом про розірвання договору оренди від 1 серпня 2001 року нежитлового приміщення, розташованого АДРЕСА_1, стягнення заборгованості по орендній платі, виселення з займаного приміщення та відшкодування моральної шкоди.

Заочним рішенням Запорізького районного суду Запорізької області від 12 жовтня 2010 року, залишеним без змін ухвалою колегії суддів судової палати з цивільних справ апеляційного суду Запорізької області від 20 квітня 2011 року, позов задоволено частково.

Розірвано достроково договір оренди приміщення з правом викупу від 01 серпня 2001 року, виселено ФОП ОСОБА_3 та ОСОБА_4 із нежитлового приміщення, яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_1.

Стягнуто з ФОП ОСОБА_3 заборгованість по орендній платі з урахуванням індексу інфляції в сумі 304,89 грн. Вирішено питання судових витрат. Решту вимог залишено без задоволення.

У поданій касаційній скарзі ФОП ОСОБА_3, посилаючись на порушення процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права, ухвалені у справі судові рішення вважає незаконними, просить їх скасувати, ухваливши нове рішення про відмову у позові.

Зазначає, що вирішуючи зазначений спір у обраний спосіб, суди першої та апеляційної інстанцій, не звернули уваги на те, що позивачем у суді не було доведено обставин про те, що позивач є власником спірного нежитлового приміщення, а сам він не виконував умови договору оренди цього приміщення і зокрема, що стосується внесення орендної плати.

Колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних та кримінальних справ, обговоривши доводи касаційної скарги та перевіривши матеріали справи, дійшла висновку, що скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

Згідно із ч. 2 ст. 324 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Відповідно до вимог ст. 335 ЦПК України суд касаційної інстанції не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні суду чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Задовольняючи позов, вирішуючи питання про дострокове розірвання договору оренди спірного нежитлового приміщення, стягуючи заборгованість по орендній платі та виселяючи ФОП ОСОБА_3 та ОСОБА_4 з вказаного нежитлового приміщення, суд першої інстанції, з висновками якого погодився і суд апеляційної інстанції, виходив з того, що відповідачі, починаючи з 2006 року не використовували спірне приміщення за призначенням та не вносили орендну плату протягом 2009 року, а з 2003 року по 2009 роки таку плату вносили без урахування інфляційних втрат.

Рішення суду першої інстанції та ухвала суду апеляційної інстанції в частині вирішення спору про розірвання договору оренди нежитлового приміщення, стягнення заборгованості за кредитним договором та виселення не у повній мірі відповідають фактичним обставинам та суперечить чинному законодавству.

Відповідно до ст. 213 ЦПК України рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим.

Вказаним вимогам ухвалені у справі судові рішення не відповідають.

Судом встановлено, що 01 серпня 2001 року між Лукашівською сільською радою та ФОП ОСОБА_3 і ОСОБА_4 було укладено договір оренди нежитлового приміщення,загальною площею 107,2 кв.м. яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_1.

Пунктом 4.1. Договору оренди встановлено, що термін оренди складає 25 років з моменту прийняття об’єкта, що орендується за актом прийому передачі.

Орендна плата встановлена пунктом 5.1. Договору оренди і складала 19,37 грн. за перший місяць оренди.

Пунктом 5.2. Договору оренди передбачена можливість зміни суми орендної плати на вимогу однієї з сторін. Сума орендної плати підлягає коригуванню під час внесення чергового платежу Орендодавцю відповідно з індексом інфляції, який визначається Мінстатом щомісячно.

Крім того, пунктом 9.1.3 Договору оренди передбачено, що у випадку нецільового використання об’єкта оренди договір припиняється достроково з ініціативи орендодавця.

Відповідно до ч.2 ст. 651 ЦК України та ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 10.04.1992 року № 2269-ХІІ, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї з сторін у разі істотного порушення договору другою стороною, невиконання сторонами своїх зобов’язань та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Обираючи способом захисту порушеного права Лукашівської сільської ради розірвання договору оренди, стягнення заборгованості по орендній платі та виселяючи ФОП ОСОБА_3 та ОСОБА_4 із спірного приміщення, суд першої інстанції, з висновками якого погодився і суд апеляційної інстанції, виходив з того, що відповідачі у порушення умов договору оренди вносили орендну плату у неповному розмірі, а протягом 2009 року взагалі не вносили та не використовували спірне приміщення за призначенням.

Відповідно до ч.1 ст. 60 ЦПК України кожна сторона зобов’язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених статтею 61 цього Кодексу.

З матеріалів справи вбачається, що на підтвердження своїх висновків, суд послався на розрахунок заборгованості по орендній платі наведений у позовній заяві позивачем та на акти складені позивачем у січні та вересні 2008 року.

В той же час, з долученої до справи інформації про суми та дати оплати орендної плати за оспорюваним договором вбачається, що орендна плата протягом 2003-2008 років сплачувалась відповідачами регулярно у розмірі визначеному договором, а у деяких випадках з перевищенням вказаної суми.

Будь-яких зауважень щодо сум орендної плати, позивач у зазначений період на адресу відповідачів не надсилав.

Посилаючись на акти складені позивачем у 2008 році, як на підтвердження того, що орендоване приміщення не використовується за призначенням, суд у порушення вимог ст. 59 ЦК України та ст. 212 ЦПК України не дав належної оцінки зазначеним актам, які не лише не зареєстровані, а навіть не завірені сільською радою.

В той же час, заперечуючи проти позовних вимог, ОСОБА_3 посилався на те, що він використовував спірне приміщення за призначенням, орендну плату регулярно вносив у розмірі визначеному договором, а сам позивач не звертався до нього з пропозицією змінити розмір орендної плати.

Крім того, як на обставину, яка унеможливлювала використання ним спірного приміщення за цільовим призначенням, відповідач у своїй заяві про перегляд заочного рішення, посилався на те, що позивач своїм рішенням від 01 лютого 2007 року скасував дозвіл на розміщення у спірному будинку "кафе" та просив врахувати це при вирішенні спору.

Ці обставини судами не перевірені, хоч вони мають суттєве значення для вирішення спору по суті.

Крім того, вирішуючи питання про виселення ФОП ОСОБА_3 та ОСОБА_4 із спірного нежитлового приміщення, суди у порушення приписів ст. 213, 215 ЦПК України з цього приводу у рішенні ніяких мотивів не навели, на відповідну норму матеріального права не послались та не звернули уваги на те, що виселення як спосіб захисту порушеного права, може бути застосований лише до житлових приміщень, а захист права на нежитлове приміщення можливий лише шляхом покладання обов’язку на відповідача про його звільнення.

Посилаючись на те, що позивачем розрахунок заборгованості по орендній платі за попередні роки, починаючи з 2003 року з урахуванням інфляційних втрат проведено правильно, суди не звернули уваги на те, що позивачем не надано ніяких доказів про знецінення національної валюти у зазначений період.

Не звернули суди уваги і на те, що позивачем у цій частині вимог пропущено строк позовної давності і питання про його поновлення не порушувалось.

Поряд з тим, приймаючи до розгляду та вирішуючи зазначений спір по суті, поза увагою судів залишилось те, що в справі відсутні будь-які правоустановчі документи на спірне приміщення

В той же час з’ясування цих обставин має суттєве значення для встановлення наявності факту порушеного права та можливості його захисту у судовому порядку у відповідності до правил ст. 3 ЦПК України.

Залишаючи без змін рішення суду першої інстанції, у порушення ст. 303 ЦПК України на зазначене уваги не звернула і колегія суддів апеляційної інстанції.

Зазначені порушення процесуального закону унеможливили встановлення фактичних обставин, що мають значення для правильного вирішення справи, та є у відповідності до ч.3 ст. 338 ЦПК України підставою для скасування ухвалених у даній справі судових рішень та передачі справи на новий судовий розгляд до суду першої інстанції.

Керуючись ст.ст. 335, 338 ЦПК України, колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ,

Касаційну скаргу фізичної особи-підприємця ОСОБА_3 задовольнити частково.

Заочне рішення Запорізького районного суду Запорізької області від 12 жовтня 2010 року та ухвалу колегії суддів судової палати з цивільних справ апеляційного суду Запорізької області від 20 квітня 2011 року скасувати, справу направити на новий розгляд до суду першої інстанції.