22-ц/2690/10869/12 Про визнання частково недійсним іпотечного договору та зняття арешту - 04.10.2012 Прийняття

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3 до Публічного акціонерного товариства «Акціонерний комерційний банк «Київ», Товариства з обмеженою відповідальністю «Регіон-Інвест» про визнання частково недійсним іпотечного договору та зняття арешту, за апеляційною скаргою Публічного акціонерного товариства «Акціонерний комерційний банк «Київ» в особі представника Ковальова Віктора Михайловича на рішення Святошинського районного суду м. Києва від 25 квітня 2012 року,-

У липні 2011 року позивачі ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3 звернулись до суду з позовом про визнання недійсним іпотечного договору від 29 грудня 2006 року в частині передачі в іпотеку Акціонерному комерційному банку «Київ» майнових прав на квартири НОМЕР_1, НОМЕР_2, НОМЕР_3, що розташовані в АДРЕСА_1.

Свої вимоги мотивують тим, що договір іпотеки від 29 грудня 2006 року було укладено іпотекодавцем ТОВ «Регіон-Інвест» за відсутності майнових прав на предмет іпотеки та без згоди позивачів, як власників майнових прав.

Також просили зобов'язати Публічне акціонерне товариство «Акціонерний комерційний банк «Київ» ( надалі - ПАТ «АКБ «Київ») надіслати реєстратору - приватному нотаріусу Київського міського нотаріального округу ОСОБА_6 письмові повідомлення про виключення записів щодо обтяження іпотекою майнових прав на нерухомість, що належать позивачам, про припинення іпотечного договору та заяви про вилучення обтяжень об'єктів нерухомого майна - майнових прав на нерухомість, що належать позивачам, а саме квартир НОМЕР_2, НОМЕР_3, НОМЕР_1, АДРЕСА_1

рішенням Святошинського районного суду м. Києва від 25 квітня 2012 року позов задоволено.

В апеляційній скарзі представник ПАТ «АКБ « Київ» просить рішення суду скасувати та увалити нове рішення про відмову в задоволенні позову.

Зазначив, що умови договору іпотеки та умови його укладення відповідають вимогам Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» (979-15) . Посилання суду на набуття позивачами права власності на предмет іпотеки на підставі рішень Святошинського районного суду м. Києва від 11.04.2011 року та Солом'янського районного суду м.Києва від 25.04.2007 року зроблено без врахування приписів ч.1 ст. 23 Закону України «Про іпотеку» щодо дійсності іпотеки для набувача відповідного нерухомого майна.

Оскільки зобов'язання по кредитному договору не виконано, у банка відсутнє зобов'язання надсилати реєстратору письмове повідомлення про виключення записів щодо обтяження іпотекою майнових прав на нерухомість та заяви про вилучення обтяжень об'єктів нерухомого майна - майнових прав на нерухомість.

В судовому засіданні позивачі ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3 та представник відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «Регіон-Інвест» Сингаївський С.М. просять апеляційну скаргу відхилити, а рішення суду першої інстанції залишити без змін.

Представник відповідача ПАТ «АКБ «Київ» в судове засідання не з'явився, про час та місце розгляду справи повідомлений судом належним чином, а тому колегія суддів вважає можливим розглянути справу в його відсутність.

Колегія суддів, заслухавши суддю доповідача, пояснення осіб, що беруть участь у справі, вивчивши матеріали справи та обговоривши доводи апеляційної скарги, дійшла висновку про часткове задоволення апеляційної скарги з таких підстав.

Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив з того, що на час укладення спірного іпотечного договору ТОВ «Регіон-Інвест» не було власником майнових прав на спірні та проінвестовані позивачами квартири й відповідно це товариство не мало право на передачу майнових прав на ці квартири в іпотеку.

Колегія суддів погоджується з висновком суду в цій частині, оскільки він відповідає матеріалам справи та ґрунтується на нормах матеріального права.

Судом встановлено, що 01 березня 2005 року між ТОВ «Київвисотбуд» (замовник) та ТОВ «Регіон-інвест» (інвестор) був укладений інвестиційний договір № 1 на будівництво житлового комплексу по АДРЕСА_1, відповідно до якого за рахунок внесених інвестицій інвестор отримує у свою власність житлову площу: конкретну кількість квартир, як і будуються для інвестора, розмір їх площ, нумерацію та етажність визначаються додатковою угодою сторін.

Згідно додаткової угоди №1 до вказаного договору об'єктом інвестування по цьому договору є будівництво квартир загальною площею 2459,35 кв.м. Технічна характеристика квартира наведена в додатку №1.

Згідно акту №1 прийому -передачі від 03.03.2005 року ТОВ «Київвисотбуд» передав, а ТОВ «Регіон-Інвест» прийняв а площу, зокрема квартири НОМЕР_2 загальною площею 88,07 кв.м., НОМЕР_1 загальною площею 46,68 кв.м., НОМЕР_3 загальною площею 88,07 кв.м. за будівельною адресою: АДРЕСА_1.

03.11.2006 р між ТОВ «Регіон-Інвест» (продавець) та ОСОБА_1 (покупець) укладено попередній договір купівлі-продажу квартири №57 (В). Згідно п.1.3 вказаного договору, майнові права на об'єкт належать продавцю на підставі договору №1 від 01.03.05 р.

03.11.2006 р. між ТОВ «Регіон-Інвест» (продавець) та ОСОБА_8 ( покупець) укладено договір №57 В-МП купівлі-продажу майнових прав на квартиру, відповідно до якого продавець продає, а покупець купує майнові права на квартирну загальною площею 46,68 кв.м., яка будується в житловому будинку з вбудованими-прибудованими приміщеннями за адресою: АДРЕСА_1. Покупець за цим договором одержує майнові права продавця на вказаний об'єкт (п.1.2).

Майнові права на об'єкт за цим договором передаються продавцем шляхом підписання акта приймання-передачі майнових прав, який підписується сторонами після здійснення 100% оплати за майнові права на квартиру. Факт підписання акту приймання-передачі майнових прав є підтвердженням того, що покупець має право самостійно вчиняти будь-які дії щодо реалізації або відчуження належних йому майнових прав на об'єкт (а.с.138).

Згідно довідки від 30.11.2006 р. ОСОБА_1 оплатив відповідно до умов попереднього договору купівлі-продажу №57 від 03.11.2006 р. вартість квартири в сумі 329 094 грн., що дає йому право на отримання у власність квартиру загальною площею 46,68 кв.м. (а.с.20).

30.11.2006 р. між ТОВ «Регіон-Інвест» та ОСОБА_8 було підписано акт прийому - передачі майнових прав ( а.с.78).

23 грудня 2005 року між ТОВ «Регіон-Інвест» (товариство) та ТОВ «Систем -Інвест» (інвестор) укладено інвестиційний договір №52-В, за умовами якого інвестор за рахунок власних та/або кредитних грошових коштів здійснює інвестування квартири НОМЕР_2 у будинку, що будується за адресою: АДРЕСА_1 з метою отримання права власності на об'єкт після введення будинку в експлуатацію (а.с.31).

Відповідно до п. 3.2.2 цього договору, ТОВ «Регіон - Інвест» за актом прийому -передачі майнових прав від 18.10.2006 р. передало, а інвестор ТОВ «Систем-Інвест» прийняло майнові права на об'єкт: квартиру НОМЕР_2 загальною площею 88,07 кв.м. за будівельною адресою: АДРЕСА_1 (а.с.36).

Станом на 18.10.2006 р. ТОВ «Систем-Інвест» повністю виконало свої зобов'язання за інвестиційним договором №52-В від 23.12.2005 р., а саме внесло інвестицію в розмірі 352280 грн. (а.с.35).

16.10.2006 р. ТОВ «Систем-Інвест» (первісний кредитор) відступило ОСОБА_2 (новий кредитор) право вимоги, а новий кредитор набув право вимоги та став кредитором за інвестиційним договором №52-В від 23.12.2005 р., предметом якого є інвестування квартири НОМЕР_2 в будинку по АДРЕСА_1 (а.с.37).

Відповідно до п.3.2.2 додаткової угоди від 14.11.2006 р. до інвестиційного договору №52-В від 23.12.2005 р., передача майнових прав на об'єкт надає інвестору право розпоряджатися об'єктом, уступати, укладати щодо нього попередні договори купівлі-продажу та інші подібні договори, надавати в заставу, тощо за згодою товариства без можливості передачі об'єкту у власність інших осіб, до моменту отримання права власності на про інвестовану площу (а.с.40).

14.11.2006 р. ОСОБА_2 отримала акт прийому-передачі документів за договором №1-52-В від 16.10.2006 р. про відступлення права вимоги, в тому числі акт прийому-передачі майнових прав від 18.10.2006 р. (а.с.41).

Відповідно до рішення Солом'янського районного суду м.Києва від 25 квітня 2007 р. за ОСОБА_2 визнано право власності на квартиру НОМЕР_2, площею 88,07 кв.м, за адресою: АДРЕСА_1.

25.01.2006 р. між ТОВ «Регіон-Інвест» (товариство), ОСОБА_3 (інвестор) та АКБ «Київ» (повірений) укладено інвестиційну угоду №02-03-62 (про інвестування у житлове будівництво), предметом якої є участь інвестора у фінансуванні будівництва об'єкта нерухомомсті з метою отримання у власність квартири у новозбудованому будинку шляхом внесення коштів на рахунок повіреного(а.с.51).

Відповідно до п.2.1.2 інвестор має право після введення будинку в експлуатацію отримати від товариства квартиру по акту прийому-передачі за умови інвестування у 100% загальної площі цієї квартири.

ОСОБА_3 в повному обсязі проінвестувала об'єкт інвестування, - квартиру НОМЕР_3 в будинку по АДРЕСА_1, про що 25.01.2006 р. отримала відповідну довідку, та набула на неї майнові права (а.с.57).

17.11.2007 р. ТОВ «Регіон-Інвест» та ОСОБА_3 склали акт прийому-передачі майнових прав на вищевказану квартиру (а.с.58).

Майнові права ОСОБА_3 на вказану квартиру також визнано рішенням Святошинського районного суду м. Києва від 11 квітня 2011 року (а.с.61).

Судом встановлено, що 29 грудня 2006р. між Акціонерним комерційним банком "Київ" (іпотекодержатель) та ТОВ "Регіон-Інвест" (іпотекодавець) був укладений іпотечний договір у забезпечення виконання зобов'язання за кредитним договором №163/06 від 22 грудня 2006 року, іпотекодавець передає в іпотеку іпотекодержателю майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, а саме майнові права на 10 квартир загальною площею728,90 кв.м., в тому числі квартири НОМЕР_2, загальною площею 88,07 кв.м., НОМЕР_1 - загальною площею 46,68 кв.м., НОМЕР_3 - загальною площею 88,07 кв.м., в житловому будинку, який будується за адресою: АДРЕСА_1 ( а.с.21).

Встановлено, що позивачі не були стороною спірного договору, а також не давали своєї згоди на передачу майнових прав на про інвестовані ними об'єкти будівництва в заставу, тому висновки суду про наявність підстав для визнання в цій частині договору іпотеки недійсним є правильними.

Відповідно до ч. 1 ст. 576 ЦК України предметом застави може бути будь-яке майно (зокрема річ, цінні папери, майнові права), що може бути відчужене заставодавцем і на яке може бути звернене стягнення.

Частиною 2 ст. 583 ЦК України передбачено, що заставодавцем може бути власник речі або особа, якій належить майнове право, а також особа, якій власник речі або особа, якій належить майнове право, передали річ або майнове право з правом їх застави.

Частиною 2 ст. 5 Закону України "Про іпотеку" (в редакції на момент укладення спірного договору) визначено, що предметом іпотеки також може бути об'єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому.

З наданих суду документів вбачається, що ТОВ «Регіон-Інвест» на момент укладення іпотечного договору не могло документально підтвердити своє право на набуття у власність квартири НОМЕР_3, вартість якої була проінвестована 25.01.2006 р. ОСОБА_3 в повному обсязі, а також не було власником майнових прав на квартири НОМЕР_1, НОМЕР_2, що розташовані в АДРЕСА_1, а тому не мало законних підстав для розпорядження майновими правами на вказані об'єкти нерухомості.

Відповідно до ч. 1 ст. 203 ЦПК України (в редакції, яка діяла на момент укладення спірного договору) зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.

Частиною 1 ст. 215 ЦК України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Враховуючи, що ТОВ "Регіон-Інвест" на момент укладення спірного договору не було власником майнових прав, які були передані у іпотеку, воно не могло бути заставодавцем, а іпотечний договір не відповідає вищезазначеним нормам матеріального права, у тому числі і Закону України "Про іпотеку" (898-15) , тому суд першої інстанції дійшов до обґрунтованого висновку про наявність підстав для встановлення його недійсності в оспорюваній частині.

Відповідно до ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Також кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Статтею 16 ЦК України передбачено право кожної особи звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Сплативши повну вартість об'єктів інвестування на отримавши майнові права на спірне нерухоме майно, позивачі отримали право вільно володіти, користуватися і розпоряджатися об'єктами та результатами інвестицій.

Разом з тим, спірний договір передбачає умови, за яких проводиться звернення стягнення на предмет іпотеки, зокрема, відповідно до п. 4.2.3. передбачено передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов'язань, що безспірно порушує права позивачів, які здійснили 100% оплату об'єктів інвестування до моменту його укладення, та які є також і предметом застави по спірному іпотечному договору.

Посилання апелянта на те, що судом неправомірно не застосовано Закон України "Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати" (979-15) , колегія суддів вважає безпідставним, так як відповідно до інвестиційного договору № 1 на будівництво житлового комплексу по АДРЕСА_1 від 1 березня 2005р. ТОВ "Регіон-Інвест" виступав інвестором, а не забудовником, яким є ТОВ "Київвисотбуд", і який не був стороною спірного іпотечного договору.

Твердження апелянта про те, що позивачі набули права власності на предмети іпотеки на підставі рішень Святошинського районного суду м.Києва від 11.04.2011 р. та Солом'янського районного суду м.Києва від 25.04.2007 р., тобто вже після укладення спірного іпотечного договору, тому відповідно до положень ч.1 ст. 23 Закону України "Про іпотеку" іпотека є для них дійсною, колегія суддів вважає необґрунтованим, оскільки предметом застави є майнові права на квартири, які були передані позивачам до укладення договору іпотечного договору, а не право власності на вказані квартири, які були набуті позивачами на підставі зазначених рішень суду.

рішення суду в цій частині є законним, обґрунтованим, а тому підлягає залишенню без змін.

Доводи апелянта в тій частині, що суд безпідставно зобов'язав банк вчинити певні дії є обґрунтованими.

Відповідно до ч.ч.1,2 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» записи до державного реєстру прав вносяться на підставі прийнятого рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.

Записи скасовуються, якщо підстави, за яких вони були внесені, визнані судом недійсними.

Відповідно до ст. ст. 3, 17 Закону України "Про іпотеку" іпотека має похідний характер від основного зобов'язання і є дійсною до припинення основного зобов'язання або до закінчення строку дії іпотечного договору.

Іпотека припиняється у разі: припинення основного зобов'язання або закінчення строку дії іпотечного договору; реалізації предмета іпотеки відповідно до цього Закону; набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки; визнання іпотечного договору недійсним; знищення (втрати) переданої в іпотеку будівлі (споруди), якщо іпотекодавець не відновив її. Якщо предметом іпотечного договору є земельна ділянка і розташована на ній будівля (споруда), в разі знищення (втрати) будівлі (споруди) іпотека земельної ділянки не припиняється; з інших підстав, передбачених цим Законом.

Згідно із пунктом 253 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженої наказом Міністерства юстиції України від 3 березня 2004 року N 20/5 (z0283-04) та зареєстрованої в Міністерстві юстиції України 3 березня 2004 року за N 283/8882 (z0283-04) , нотаріус знімає заборону щодо відчуження нерухомого майна (майнових прав на нерухоме майно) і транспортних засобів, що підлягають державній реєстрації, за заявою: банку, іншої юридичної особи про погашення позики (кредиту); заставодавця (іпотекодавця) та заставодержателя (іпотекодержателя) про припинення договору застави (іпотеки) або лише заставодавця (іпотекодавця) у разі подання ним безспірних доказів виконання зобов'язання; заставодавця (іпотекодавця) у разі визнання рішенням суду договору застави (іпотеки) недійсним; заставодержателя (іпотекодержателя) у зв'язку з відкриттям виконавчого провадження про звернення стягнення на предмет застави (іпотеки) на підставі виконавчого напису нотаріуса; набувача у разі смерті відчужувача за договором довічного утримання (догляду), спадковим договором; відчужувача за спадковим договором у разі смерті набувача; набувача або відчужувача на підставі рішення суду про розірвання договору довічного утримання (догляду) або спадкового договору чи визнання їх недійсними; фізичної особи, щодо якої скасовано рішення суду про оголошення її померлою, або за заявою спадкоємців після закінчення п'ятирічного строку з часу відкриття спадщини після особи, оголошеної померлою; спадкоємця про смерть другого з подружжя, що склали спільний заповіт.

З вищевикладеного випливає, що підстава та процедура виключення запису нотаріуса про обтяження майна є чітко регламентованою.

Відповідно до ч.1, ч. 2 ст. 14 Цивільного кодексу України цивільні обов'язки виконуються у межах, встановлених договором або актом цивільного законодавства. Особа не може бути примушена до дій, вчинення яких не є обов'язковим для неї.

Суд першої інстанції наведеного не врахував, у порушення вимог ст. 214 ЦПК України не визначився які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин, яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин.

За таких підстав ухвалене по справі рішення в частині зобов'язання ПАТ «АКБ «Київ» надіслати реєстратору-приватному нотаріусу письмові повідомлення про виключення записів щодо обтяження іпотекою майнових прав на нерухомість, що належить ОСОБА_1, ОСОБА_2 та ОСОБА_3, а також надіслати реєстратору - приватному нотаріусу письмове повідомлення про припинення іпотечного договору і заяви про вилучення обтяжень об'єктів нерухомого майна - майнових прав на нерухомість, що належать вказаним особам підлягає скасуванню з ухваленням в цій частині нового рішення про відмову в задоволенні позову.

Керуючись ст. ст. 303, 304, 307 - 309, 313- 314, 316 ЦПК України, судова колегія, -

Апеляційну скаргу Публічного акціонерного товариства «Акціонерний комерційний банк «Київ » задовольнити частково.

рішення Святошинського районного суду м. Києва від 25 квітня 2012 року в частині зобов'язання Публічного акціонерного товариства «Акціонерний комерційний банк «Київ» надіслати реєстратору -приватному нотаріусу письмові повідомлення про виключення записів щодо обтяження іпотекою майнових прав на нерухомість, про припинення іпотечного договору та заяви про вилучення обтяжень об'єктів нерухомого майна - майнових прав на нерухомість скасувати та ухвалити в цій частині нове рішення про відмову в задоволенні позову.