3-4290к06 Про визнання дійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна - Текст документа

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу приватного підприємства "УПТК" на постанову Вищого господарського суду України від 27 вересня 2006 року у справі №15-19/216-05-7142 (rs156840) за позовом суб'єкта підприємницької діяльності - фізичної особи ОСОБА_1 та суб'єкта підприємницької діяльності - фізичної особи ОСОБА_2 до закритого акціонерного товариства "Одеське виробничо-торгівельне суконне об'єднання "Лазур", третя особа - приватне підприємство "УПТК", про визнання договору дійсним,

в с т а н о в и л а:

У липні 2005 року суб'єкт підприємницької діяльності - фізична особа ОСОБА_1 та суб'єкт підприємницької діяльності - фізична особа ОСОБА_2 звернулися до суду із зазначеним позовом, мотивуючи його тим, що 28 жовтня 2004 року між ними та закритим акціонерним товариством "Одеське виробничо-торгівельне суконне об'єднання "Лазур" укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна відповідно до умов якого відповідач зобов'язався передати позивачам у власність нежитлові приміщення загальною площею 170,28 м-2, допоміжне обладнання та силові кабельні мережі, зазначені у додатках №1 та №2 до вказаної угоди. На виконання умов договору позивачі відповідно до акту прийому-передачі від 18 березня 2005 року прийняли вказане майно та здійснили його оплату, що підтверджується квитанціями до прибуткових касових ордерів.

Оскільки сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне виконання договору, але відповідач ухиляється від його нотаріального посвідчення, позивачі, посилаючись на частину 2 статті 220 Цивільного кодексу України (435-15) , просили суд про задоволення позовних вимог.

Відповідач вважає позовні вимоги обгрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.

Справа судами розглядалася неодноразово.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 12 грудня 2005 року до участі у справі в якості третьої особи було залучено приватне підприємство "УПТК".

Заперечуючи проти позову, у січні 2006 року третя особа пред'явила позовну заяву до суб'єкта підприємницької діяльності - фізичної особи ОСОБА_1, суб'єкта підприємницької діяльності - фізичної особи ОСОБА_2 та закритого акціонерного товариства "Одеське виробничо-торгівельне суконне об'єднання "Лазур" про визнання спірного договору недійсним, яку ухвалою Господарського суду Одеської області від 25 січня 2006 року було повернуто заявнику без розгляду.

Рішенням Господарського суду Одеської області від 26 січня 2006 року позов задоволено.

Постановою Одеського апеляційного господарського суду від 6 червня 2006 року зазначене рішення скасовано, у задоволенні позовних вимог відмовлено.

Постановою Вищого господарського суду України (rs156840) від 27 вересня 2006 року постанову апеляційного господарського суду скасовано, рішення суду першої інстанції залишено без змін.

Ухвалою колегії суддів Верховного Суду України від 23 листопада 2006 року за касаційною скаргою приватного підприємства "УПТК" порушено провадження з перегляду у касаційному порядку зазначеної постанови Вищого господарського суду України.

У касаційній скарзі ставиться питання про скасування постанови суду касаційної інстанції та залишення в силі постанови апеляційного господарського суду. В обгрунтування скарги зроблено посилання на невідповідність оскаржуваної постанови рішенням Верховного Суду України та Вищого господарського суду України з питань застосування норм матеріального права, різного застосування Вищим господарським судом України одного й того ж положення закону у аналогічних справах, порушення судом касаційної інстанції норм матеріального та процесуального права.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення представника третьої особи, обговоривши доводи касаційної скарги та перевіривши матеріали справи, Судова палата вважає, що касаційна скарга підлягає задоволенню частково з наступних підстав.

Скасовуючи постанову апеляційного господарського суду та залишаючи без змін рішення суду першої інстанції, яким позов задоволено, Вищий господарський суд України виходив із того, що по спірному договору було досягнуто згоди з усіх істотних умов, відбулося повне виконання договору, але відповідач ухиляється від його нотаріального посвідчення. У зв'язку з цим вказана угода відповідно до частини 2 статті 220 Цивільного кодексу України (435-15) є дійсною.

Проте з таким висновком суду погодитися не можна.

Задовольняючи позов, Господарський суд Одеської області мотивував своє рішення тим, що відчуження нерухомого майна за спірним договором відбулося його власником - закритим акціонерним товариством "Одеське виробничо-торгівельне суконне об'єднання "Лазур" - відповідно до вимог статті 658 Цивільного кодексу України (435-15) .

Згідно зі статтею 55 Закону України "Про нотаріат" (3425-12) (у редакції, що діяла на момент виникнення спірних правовідносин) угоди про відчуження та заставу майна, що підлягає реєстрації, посвідчуються за умови подання документів, що підтверджують право власності на майно, що відчужується або заставляється. У разі застави майбутнього майна або створення забезпечувального обтяження в майбутньому майні нотаріусу надаються документи, що підтверджують наявність прав на набуття такого майна у власність у майбутньому.

При посвідченні угод про відчуження або заставу жилого будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна перевіряється відсутність заборони відчуження або арешту майна.

Пунктом 38 Iнструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженої наказом Міністерства юстиції України від 3 березня 2004 року №20/5 (z0283-04) , передбачено, що договори про відчуження та заставу (іпотеку) майна, що підлягає реєстрації, посвідчуються за умови подання документів, які підтверджують право власності на майно, що відчужується або заставляється, та в передбачених законодавством випадках державну реєстрацію прав на це майно.

Такі документи нотаріус приймає лише за наявності відмітки (штампа) про реєстрацію відповідних прав та витягу з Реєстру прав власності на нерухоме майно, що є невід'ємною частиною правовстановлювального документа.

Як правильно встановлено судом апеляційної інстанції, закрите акціонерне товариство "Одеське виробничо-торгівельне суконне об'єднання "Лазур" у порушення наведених приписів право власності на спірне майно у встановленому законом порядку не зареєструвало.

За таких обставин, недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу від 28 жовтня 2004 року пов'язане не з ухиленням відповідача від таких дій, а з неможливістю подати нотаріусу необхідні документи.

Колегія суддів Вищого господарського суду України у своїй постанові (rs156840) від 27 вересня 2006 року також зазначила, що твердження суду апеляційної інстанції про те, що закрите акціонерне товариство "Одеське виробничо-торгівельне суконне об'єднання "Лазур", активи якого на момент укладення договору купівлі-продажу від 28 жовтня 2004 року перебували у податковій заставі, письмово не узгодило з Державною податковою інспекцією у Суворовському районі міста Одеси операцію по відчуженню спірного майна, спростовується матеріалами справи.

Однак і цей висновок суду касаційної інстанції є помилковим, оскільки в матеріалах даної справи відсутні докази того, що реалізація вказаного майна відбувалась за погодженням із податковим органом. Крім того, Вищий господарський суд України не вказав, чи потрібна була взагалі така письмова згода при укладенні спірної угоди.

У зв'язку з цим прийнята у даній справі постанова Вищого господарського суду України не може залишатися в силі.

Водночас незаконною є постанова Одеського апеляційного господарського суду, якою у задоволенні позову було відмовлено, оскільки з її змісту не вбачається, яким чином укладений між сторонами договір купівлі-продажу нерухомого майна може вплинути на права або обов'язки приватного підприємства "УПТК".

За таких обставин всі постановлені в справі судові рішення підлягають скасуванню, а справа - передачі на новий розгляд до суду першої інстанції.

Під час нового розгляду справи суду необхідно врахувати викладене, всебічно і повно встановити всі фактичні обставини справи на підставі об'єктивної оцінки наявних у ній доказів, з'ясувати дійсні права та обов'язки сторін, і, залежно від встановленого, правильно застосувати норми матеріального права, що врегульовують спірні правовідносини та ухвалити законне й обгрунтоване рішення.

Керуючись статтями 111-17-111-20 Господарського процесуального кодексу України (1798-12) , Судова палата у господарських справах Верховного Суду України

п о с т а н о в и л а:

Касаційну скаргу приватного підприємства "УПТК" задовольнити частково.

Постанову Вищого господарського суду України від 27 вересня 2006 року (rs156840) , постанову Одеського апеляційного господарського суду від 6 червня 2006 року та рішення Господарського суду Одеської області від 26 січня 2006 року скасувати, а справу передати на новий розгляд до господарського суду першої інстанції.