/коментар/ Спір про визнання договору на дольову участь у будівництві житлового будинку - Коментар до рішення 02/401-2

ХХ січня 2004 року Приватний підприємець К.С.О. (далі - позивач) звернувся до Господарського суду Н-ської області з позовом про визнання недійсним договору N ХХХ1 від ХХ.01.2004 року на дольову участь у будівництві житлового будинку.

ХХ січня 2004 року між позивачем та товариством з обмеженою відповідальністю "ХХХ" було укладено договір N ХХХ1 на дольову участь у будівництві житлового будинку по вул. Н-ській - вул. С-у у місті Н-ську, відповідно до якого, позивач прийняв на себе зобов'язання оплатити вартість, а товариство з обмеженою відповідальністю "ХХХ" здійснити будівництво і передати у власність позивачу квартиру N 88 у житловому будинку по вул. Н-ській - вул. С-у у місті Н-ську. Однак, позивач вважав, що договір N ХХХ1 від ХХ.01.2004 укладено з порушенням вимог чинного законодавства України і він повинен бути визнаний недійсним.

Так, відповідно до частини першої статті 203 Цивільного кодексу України (435-15) від 06.01.2003 N 435, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.

Предметом оспорюваного договору було фактично залучення товариством з обмеженою відповідальністю "ХХХ" в довірче управління грошових коштів на будівництво житла. Позивач вважав, що данні правовідносини повинні регулюватись Главою 70 Цивільного кодексу України (435-15) від 06.01.2003 N 435.

Згідно з частиню першою статті 1029 Цивільного кодексу України (435-15) від 06.01.2003 N 435, за договором управління майном одна сторона (установник управління) передає другій стороні (управителеві) на певний строк майно в управління, а друга сторона зобов'язується за плату здійснювати від свого імені управління цим майном в інтересах установника управління або вказаної ним особи (вигодонабувача).

Відповідно до частини другої статті 1030 Цивільного кодексу України (435-15) від 06.01.2003 N 435, не можуть бути предметом договору управління майном грошові кошти, крім випадків, коли право здійснювати управління грошовими коштами прямо встановлено законом.

Таким законом, вважав позивач є Закон України від 19.06.2003 N 978-ІV "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" (978-15) , у якому визначені загальні принципи, правові та організаційні засади залучення коштів фізичних і юридичних осіб в управління з метою фінансування масового будівництва житла та особливості управління цими коштами.

Такий договір установник управління майном укладає з управителем, яким згідно статті 4 Закону України від 19.06.2003 N 978-ІV "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" (978-15) , може бути банк або інша фінансова установа.

До фінансових установ належать банки, кредитні спілки, ломбарди, лізингові компанії, довірчі товариства, страхові компанії, установи накопичувального пенсійного забезпечення, інвестиційні фонди і компанії та інші юридичні особи, виключним видом діяльності яких є надання фінансових послуг.

Таким чином, позивач не вважав товариство з обмеженою відповідальністю "ХХХ" фінансовою установою, отже воно на думку позивача не мало законних підстав для укладання оспорюваного договору.

На підставі вищезазначеного, керуючись статтями 203, 215, 1030 Цивільного кодексу України (435-15) від 06.01.2003 N 435, статтями 1 і 2 Господарського процесуального кодексу України (1798-12) , позивач просив Суд прийняти до розгляду позовну заяву та визнати недійсним договір N ХХХ1 від ХХ.01.2004 року на дольову участь у будівництві житлового будинку по вул. Н-ській - вул. С-у у місті Н-ську.

Додатками, які були додані до позовної заяви були: копія договору N ХХХ1 від ХХ.01.2004 року на дольову участь у будівництві житлового будинку по вул. Н-ській - вул. С-у у місті Н-ську, доказ сплати державного мита, доказ сплати витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу, доказ відправки позовної заяви товариству з обмеженою відповідальністю "ХХХ" з описом вкладення у конверт.

Товариство з обмеженою відповідальністю "ХХХ" (далі - відповідач) на виконання ухвали Господарського суду Н-ської області від ХХ.01.2004 року надало відзив на позовну заяву.

Позивач обгрунтовував свої позовні вимоги тим, що укладений між сторонами договір N ХХХ1 від ХХ.01.2004 року на дольову участь у будівництві житлового будинку суперечить Закону України від 19.06.2003 N 978-ІV "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" (978-15) , який визначає загальні принципи, правові та організаційні засади залучення коштів фізичних і юридичних осіб в управління з метою фінансування масового будівництва житла та особливості управління цими коштами.

Відповідач не погоджувався з доводами, які зазначив позивач у позові з наступних підстав:

Оспорюваний договір є договором на дольову участь у будівництві житла, предметом якого є дольова участь позивача у будівництві житлового будинку.

Договори щодо залучення коштів на будівництво житла, в тому числі такі, що передбачають дольову участь у будівництві житла фізичних та юридичних осіб, відноситься до договорів інвестиційної діяльності, що регулюється Законом України від 18.09.1991 N 1560 "Про інвестиційну діяльність" (1560-12) .

Згідно зі статтею 9 Закону України від 18.09.1991 N 1560 "Про інвестиційну діяльність" (1560-12) , договір є основним правовим документом, який регулює взаємовідносини між суб'єктами інвестиційної діяльності.

Укладення договорів, вибір партнерів, визначення зобов'язань, будь-яких інших умов господарських взаємовідносин, що не суперечать законодавству України, є виключною компетенцією суб'єктів інвестиційної діяльності. Втручання державних органів та посадових осіб у реалізацію договірних відносин між суб'єктами інвестиційної діяльності зверх своєї компетенції не допускається. Вищеназваний принцип господарських взаємовідносин закріплений також у статті 627 Цивільного кодексу України (435-15) від 06.01.2003 N 435, яка визначає, що відповідно до статті 6 цього Кодексу (435-15) сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Закон України від 19.06.2003 N 978-ІV "Про фінансовокредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" (978-15) , регулює питання, пов'язані з діяльністю у сфері фінансових послуг за договором управління майном і не містить норм, які регулюють укладання договорів дольової участі у будівництві. Отже, відповідач просив Суд відмовити позивачу у задоволенні його позовних вимог.

Ухвалою Господарського суду Н-ської області від ХХ.01.2004 позовна заява була прийнята до розгляду та порушено провадження у справі N ХХХ6, розгляд якої було призначено на ХХ лютого 2004 року. Але, у судовому засіданні ХХ лютого 2004 року на підставі статті 77 Господарського процесуального кодексу України (1798-12) оголошена перерва до ХХ березня 2004 року.

Нагадаю, що відповідно до статті 77 Господарського процесуального кодексу України (1798-12) , господарський суд відкладає в межах строків, встановлених статтею 69 цього Кодексу (1798-12) , розгляд справи, коли за якихось обставин спір не може бути вирішено в даному засіданні. Такою обставиною, зокрема, є нез'явлення в засідання представників сторін, інших учасників судового процесу.

Дослідивши матеріали справи Суд встановив, що заявлений позов про визнання договору N ХХХ1 від ХХ.01.2004 р. на дольову участь у будівництві житлового будинку по вул. Н-ькій - вул. С-у у місті Н-ську недійсним.

Позивач підтримав позовні вимоги, і на підставі Закону України від 19.06.2003 N 978-ІV "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" (978-15) , Закону України від 12.07.2001 N 2664-ІІІ "Про фінансові послуги і державне врегулювання ринків фінансових послуг" (2664-14) , статтей 203, 215, 1029, 1030 Цивільного кодексу України (435-15) просить позов задовольнити.

Відповідач заперечував проти позову, мотивуючи такими обставинами, що договір N ХХХ1 від ХХ.01.2004 на дольову участь у будівництві житлового будинку по вул. Н-ській - вул. С-у у місті Н-ську відноситься до договорів інвестиційної діяльності, які регулюються Законом України від 18.09.1991 N 1560-ХІІ "Про інвестиційну діяльість" (1560-12) .

Зокрема, відповідно до статті 9 Закону України від 18.09.1991 р. N 1560-ХІІ "Про інвестиційну діяльість" (1560-12) , основним правовим документом, який регулює взаємовідносини між суб'єктами інвестиційної діяльності, є договір (угода).

А, Закон України від 19.06.2003 N 978-ІV "Про фінансовокредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" (978-15) , регулює питання, пов'язані з діяльністю у сфері фінансових послуг за договорами управління майном і не містить норм, що регулюють укладення договорів дольової участі у будівництві. Тому, відповідач просив Суд у позові відмовити.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення сторін, Господарський суд Н-ської області встановив, що між приватним підприємцем К.С.О. (позивач у справі) і Товариством з обмеженою відповідальністю "ХХХ" (відповідач у справі) був укладений договір N ХХХ1 від ХХ.01.2004 на дольову участь у будівництві житлового будинку по вул. Н-ській - вул. С-у у місті Н-ську.

Відповідно до положень якого, позивач прийняв на себе зобов'язання оплатити вартість, а відповідач здійснити будівництво і передати у власність приватному підприємцю К.С.О. квартиру N 88 у житловому будинку по вул. Н-ській - вул. С-у у місті Н-ську.

Законом України від 19.06.2003 N 978-ІV "Про фінансовокредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" (978-15) , визначені загальні принципи, правові та організаційні засади залучення коштів фізичних і юридичних осіб в управління з метою фінансування масового будівництва житла та особливості управління цими коштами.

Відповідно до статті 2 Закону України від 19.06.2003 N 978- ІV "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" (978-15) , особа, яка передає майно у довірчу власність на підставі договору управління майном є установником управління майном. Такий договір установник управління майном укладає з управителем, яким згідно статті 4 Закону України від 19.06.2003 р. N 978-ІV "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" (978-15) , може бути банк або інша фінансова установа.

Відповідно до пункту 1 статті 1 Закону України від 12.07.2001 N 2664-ІІІ "Про фінансові послуги і державне врегулювання ринків фінансових послуг" (2664-14) , фінансова установа - юридична особа, яка відповідно до закону надає одну чи декілька фінансових послуг та яка внесена до відповідного реєстру у порядку, встановленому законом. До фінансових установ належать банки, кредитні спілки, ломбарди, лізингові компанії, довірчі товариства, страхові компанії, установи накопичувального пенсійного забезпечення, інвестиційні фонди і компанії та інші юридичні особи, виключним видом діяльності яких є надання фінансових послуг.

Отже, Суд дійшов висновку, що відповідач не мав права приймати кошти від позивача у якості оплати за квартиру, і укладати договір, що є предметом розгляду даної справи, оскільки товариство не є фінансовою установою.

Умови оспорюваного договору N ХХХ1 від ХХ.01.2004 суперечать вимогам Закону України від 19.06.2003 N 978-ІV "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" (978-15) , оскільки предметом оспорюваного договору було фактично залучення відповідачем в довірче управління грошових коштів на будівництво житла.

Відповідно до частини першої статті 215 Цивільного кодексу України (435-15) від 06.01.2003 N 435, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу (435-15) .

Згідно з частиною першою статті 203 Цивільного кодексу України (435-15) від 06.01.2003 N 435, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.

За таких обставин Суд вважав позов законним, обгрунтованим і таким, що підлягає задоволенню. Керуючись статтями 49, 77, 82, 84, 85 Господарського процесуального кодексу України (1798-12) , Господарський суд Н-ської області вирішив позов задовольнити і визнати недійсним договір N ХХХ1 від ХХ.01.2004 року на дольову участь у будівництві житлового будинку по вул. Н-ській - вул. С-у у місті Н-ську.

Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю "ХХХ": на користь приватного підприємця К.С.О., відповідно до статті 49 Господарського процесуального кодексу України (1798-12) , суму 85 гривень 00 копійок витрат на державне мито і суму 118 гривень 00 копійок витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу та видати наказ.

Рішення Господарського суду від ХХ березня 2004 року у справі N ХХХ6 у апеляційному порядку не переглядалось.

Зазначимо, що думка деяких юристів прямо протилежна рішенню, яке прийняв у даному випадку Господарський суд Н-ської області ("Бизнес" 00/ХХ.02.2004).

Така протилежна думка грунтується на статті 901 Цивільного кодексу України (435-15) від 06.01.2003 N 435, де зазначено, що за договором про надання послуг одна сторона (виконавець) зобов'язується за завданням другої сторони (замовника) надати послугу, яка споживається в процесі вчинення певної дії або здійснення певної діяльності, а замовник зобов'язується оплатити виконавцеві зазначену послугу, якщо інше не встановлено договором. З інвестиційного договору зрозуміло, що забудовник зобов'язується надати інвестору квартиру. Зрозуміло, що квартира не є послугою. Таким чином, у даному випадку інвестиційний договір взагалі не передбачає надання послуг. Тобто, про інвестиційні послуги не може бути й мови: інвестор сплачує забудовнику певну суму, в обмін отримує квартиру, тобто досягнуто соціального ефекту. По своїй природі це буде договір купівлі-продажу з наданням у майбутньому квартири.

Додатково, радимо ознайомитись з Інформаційним листом Державного комітету України з питань регуляторної політики та підприємництва від 23.02.2004 р. N 1037 (v1037563-04) , у якому в порядку інформації викладено позицію щодо застосування окремих положень Закону України від 19.06.2003 N 978-ІV "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" (978-15) та Закону України від 12.07.2001 N 2664-ІІІ "Про фінансові послуги і державне врегулювання ринків фінансових послуг" (2664-14) .