15/261 Про визнання договору купівлі-продажу нежитлових приміщень дійсним - 09.10.2008 Прийняття

розглянув матеріали позовної заяви товариства з обмеженою відповідальністю "Центр Бізнес Сервісу", м. Львів, до товариства з обмеженою відповідальністю "Редакція "Галицькі контракти", м. Львів, за участю третіх осіб на стороні відповідача, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору –відрите акціонерне товариство комерційний банк "Надра", м. Київ, приватне мале підприємство "Зільник", м. Львів, про визнання дійсним договору купівлі-продажу від 06.04.2007 р. №06-04/1 та визнання права власності на нежитлові приміщення 4 поверху (ліве крило) загальною площею 501,3 кв.м. літ. 137-141, 141а, 167-186 по вул. Зеленій, 109 у м. Львові.

Суть спору: Позовну заяву подано товариством з обмеженою відповідальністю "Центр Бізнес Сервісу", м. Львів, до товариства з обмеженою відповідальністю "Редакція "Галицькі контракти", м. Львів, за участю третіх осіб на стороні відповідача, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору –відрите акціонерне товариство комерційний банк "Надра", м. Київ, приватне мале підприємство "Зільник", м. Львів, про визнання дійсним договору купівлі-продажу від 06.04.2007 р. №06-04/1 та визнання права власності на нежитлові приміщення 4 поверху (ліве крило) загальною площею 501,3 кв.м. літ. 137-141, 141а, 167-186 по вул. Зеленій, 109 у м. Львові.

Ухвалою господарського суду Львівської області (суддя Масловська Л.З.) від 03.05.2007 р. порушено провадження у справі. Розгляд справи відкладався з мотивів, зазначених в ухвалах суду. Рішенням господарського суду Львівської області від 21.06.2007 р. позов було задоволено повністю.

Постановою Вищого господарського суду України від 10.06.2008 р. було задоволено касаційну скаргу відкритого акціонерного товариства комерційного банку "Надра", рішення господарського суду Львівської області від 21.06.2007 р. скасовано, а справу передано на новий розгляд до господарського суду Львівської області в іншому складі суду. При цьому Вищий господарський суд вказав, що при винесенні оскаржуваної ухвали суд не з’ясував, чи належить майно відповідачам на праві власності, оскільки 30.06.2005 р. був укладений та нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу спірних приміщень між Христичем О.А. і приватним малим підприємством "Зільник" і у той же день спірні приміщення були передані в іпотеку ВАТ КБ "Надра". Звернуто увагу суду на незалучення до участі у справі ВАТ КБ "Надра" та ПМП "Зільник".

Ухвалою господарського суду Львівської області від 14.08.2008 р. було порушено провадження у справі та призначено розгляд на 30.09.2008 р.. Розгляд справи відкладався з мотивів, зазначених в ухвалі суду від 30.09.2008 р..

Представникам роз’яснено їх права згідно зі ст. 22 ГПК України. У відповідності до ст. 75 ГПК України справа слухається за наявними у ній доказами.

У судових засіданнях представник позивача позов підтримав з мотивів, зазначених у позовній заяві. Ствердив, зокрема, що 06.04.2007 р. між ним, як покупцем, та відповідачем, як продавцем, був укладений договір №06-04/1 купівлі-продажу, за яким відповідач зобов’язався передати у власність покупця нежитлові приміщення лівої сторони четвертого поверху в буд. №109 по вул. Зеленій у м. Львові площею 501,3 кв.м.. Позивач належно виконав свої обов’язки та сплатив аванс в сумі 5000 грн.. Однак, відповідач в порушення п. 2.2. договору не повідомили позивача про час і місце нотаріального посвідчення договору, ухиляється від його посвідчення. Просить позов задовольнити. Крім того, позивачем подана заява від 09.10.2008 р., у якій він на підставі ст. 22 ГПК України відмовляється від позову у частині визнання за ним права власності на вказані не житлові приміщення.

Відповідно до ст. 78 ГПК України, відмова позивача від позову викладається в адресованій суду і підписаній позивачем заяві, що долучається до справи. Оцінивши матеріали справи в їх сукупності, суд не вбачає підстав, передбачених у ст. 22 ГПК України для відмови у прийнятті такої відмови від позову. Відповідно до ст. 78 ГПК України процесуальні наслідки вчинюваної процесуальної дії роз’яснено. З врахуванням наведеного, на підставі п. 4 ч. 1 ст. 80 ГПК України в цій частині провадження у справі слід припинити.

Представник відповідача позов визнав з мотивів, зазначених у відзиві. Посилається на нікчемність договору іпотеки, та неможливість нотаріально посвідчити спірний договір внаслідок включення до Єдиного реєстру заборон відповідного запису про обтяження внаслідок укладення такого договору іпотеки. Відповідно до ч. 6 ст. 22 ГПК України, суд вправі не прийняти визнання позову відповідачем лише якщо ці дії суперечать законодавству або порушують чиї-небудь права і охоронювані законом інтереси. Відповідно до ч. 5 ст. 78 ГПК України, у разі визнання відповідачем позову господарський суд приймає рішення про задоволення позову за умови, що дії відповідача не суперечать законодавству або не порушують прав і охоронюваних законом інтересів інших осіб.

Представники третіх осіб на стороні відповідачів, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору в судове засідання не з'явились, заперечень проти позову не подали. Однак, як вбачається з матеріалів справи, зокрема, касаційної скарги № 04-1275 від 06.03.2008р. на рішення господарського суду Львівської області від 21.06.2007 року у справі № 1/445-21/71 стверджують, зокрема, що власником спірних приміщень є приватне мале підприємство "Зільник", а спірні приміщення були передані в іпотеку ВАТ КБ "Надра". Просять у позові відмовити.

Розглянувши подані докази в їх сукупності, заслухавши пояснення представників, вживши заходів щодо виконання обов’язкових вимог Вищого господарського суду України, суд встановив наступне.

25.12.2006 р. між ТзОВ "Редакція "Галицькі контракти" (продавець) та ТзОВ "Центр Бізнес-сервісу" (покупець) був укладений попередній договір купівлі-продажу не житлових приміщень, відповідно до якого продавець зобов’язався не пізніше 06.04.2007 р. підписати з покупцем основний договір про продаж йому не житлових приміщень лівого крила четвертого поверху будинку №109 по вул. Зеленій у м. Львові, позначені на плані номерами 137-141, 141а, 167-186 загальною площею 501,3 кв.м. по ціні 152111 грн..

Відповідно до ч. 1 ст. 635 ЦК України, попереднім є договір, сторони якого зобов’язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору. Враховуючи, що відповідно до ст. 657 ЦК України договір купівлі-продажу нерухомого майна укладається в письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, а відповідно до ч. 1 ст. 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору, такий договір є нікчемним, посилання відповідача на попередній договір до уваги не приймається, оскільки такий не породив правових наслідків.

06.04.2007 р. між позивачем (покупець) та відповідачем (продавець) був підписаний договір купівлі-продажу нежитлових приміщень №06-04/1. Згідно із п. 1.1. вказаного договору продавець зобов’язався передати у власність покупця шляхом продажу належні йому нежитлові приміщення лівої сторони четвертого поверху будинку 109 по вул. Зеленій у м. Львові (літ. 137-141, 141а, 167-186 загальною площею 501,3 кв.м.), а покупець зобов’язався прийняти майно у власність та сплатити за нього ціну відповідно до умов договору та здійснити реєстрацію права власності у встановленому порядку. Загальна вартість майна становить 152111 грн., з яких 5000 грн. покупець зобов’язаний сплатити в якості авансу не пізніше 12.04.2007 р. (п. п. 1.3., 2.1.). Наступної календарної дати після сплати покупцем суми авансу, продавець зобов’язаний письмово повідомити покупця про визначені ними дату, час і місце нотаріального посвідчення договору. При цьому, дата нотаріального посвідчення договору не може бути пізнішою 16.04.2007 р. (п. 2.2.). Згідно з п. 2.3. договору, залишок ціни договору після сплати покупцем обумовленої суми авансу сплачується покупцем на рахунок продавця у десятиденний строк після передачі майна у власність за актом прийому-передачі. Право власності на майно переходить до покупця з моменту передачі майна у власність по акту прийому-передачі (п. 1.2.) та не пов’язано із фактом повної оплати.

У відповідності до п. 1.1. договору, право власності на майно продавця підтверджувалось витягом з Реєстру прав власності на нерухоме майно від 25.12.2006 р. №13051066, що не заперечено у судових засіданнях.

Заперечення третіх осіб ґрунтуються на належному набутті ПМП "Зільник" права власності на спірні приміщення. Як вбачається з договору купівлі-продажу не житлового приміщення від 01.04.2005 р., укладеного між приватним підприємством "Леві" (продавець) та приватним підприємством "Інфосервіс-Інвест" (покупець), посвідченого нотаріально приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Береською Н.Р., покупець за вказаним договором купив не житлові приміщення другого, третього, четвертого та п’ятого поверхів у будинку по вул. Зеленій, 109 у м. Львові, тобто, у тому числі і спірні приміщення. За договором купівлі-продажу нежитлового приміщення від 22.04.2005 р., укладеного між приватним підприємством "Інфосервіс-Інвест" (продавець) та Гузій Оленою Ігорівною (покупець), посвідченого нотаріально приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Тишківською Р.І., спірні приміщення четвертого поверху (ліве крило) літ. 137-141, 141а, 167-186 загальною площею 501,3 кв.м. у м. Львові по вул. Зеленій, 109, були придбані покупцем. За договором купівлі-продажу нежитлового приміщення від 24.06.2005 р., укладеного між Гузій Оленою Ігорівною (продавець) та Христичем Олександром Анатолійовичем (покупець), посвідченого нотаріально приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Тишківською Р.І., спірні приміщення четвертого поверху (ліве крило) літ. 137-141, 141а, 167-186 загальною площею 501,3 кв.м. у м. Львові по вул. Зеленій, 109, були придбані покупцем. За договором купівлі-продажу нежитлового приміщення від 30.06.2005 р., укладеного між Христич Олександром Анатолійовичем (продавець) та приватним малим підприємством "Зільник" (покупець), посвідченого нотаріально приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Тишківською Р.І., спірні приміщення четвертого поверху (ліве крило) літ. 137-141, 141а, 167-186 загальною площею 501,3 кв.м. у м. Львові по вул. Зеленій, 109, були придбані покупцем.

Однак, як вбачається з матеріалів справи, 31.03.2005 р. Личаківським районним судом м. Львова була винесена ухвала про вжиття запобіжних заходів у справі за позовом ТзОВ "Редакція "Галицькі контракти" до приватного підприємства "Леві", якою було накладено арешт на приміщення 3-го (ліве крило) та 4-го поверхів будинку по вул. Зеленій, 109 у м. Львові. Таким чином, приватне підприємство "Леві", уклало з приватним підприємством "Інфосервіс-Інвест" договір купівлі-продажу від 01.04.2005 р. всупереч закону. Посилання на ту обставину, що виконавче провадження з примусового виконання даної ухвали Личаківського районного суду було відкрите лише 11.04.2005 р., а запис про арешт не вносився до Єдиного реєстру заборон, не спростовує висновків суду, оскільки відповідно до ст. 62-6 ЦПК України, ухвала про вжиття запобіжних заходів підлягає негайному виконанню. Таку ж позицію підтримують і Верховний Суд України (постанова від 07.12.2004 р. у справі №05/010), і Вищий господарський суд України (постанова від 05.06.2007 р. у справі №18/513) зазначаючи, що при вжитті заходів по забезпеченню позову, будь-які дії відносно відчуження арештованого майна, не залежно від того, чи передавалось судове рішення про це до державної виконавчої служби для вчинення виконавчих дій, чи ні, є неправомірними.

Відповідно до ч.1 ст. 203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Відповідно до ч. 2 ст. 215 ЦК України, недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, передбачених ЦК України (435-15) , нікчемний правочин може бути визнаний судом недійсним. Враховуючи, що відповідно до ч. 1 ст. 328 ЦК України право власності набувається лише на підставах, що не заборонені законом, зокрема з правочинів, суд приходить до висновку, що нікчемний правочин не позбавляє власника права на майно. Належних доказів зворотного, набуття іншими особами із дотриманням вимог закону права власності на спірні приміщення, суду надано не було. Згідно із ст. 33 ГПК України, кожна сторона зобов’язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог чи заперечень.

З врахуванням наведеного, посилання третіх осіб на матеріали справи, згідно із якими для придбання спірних приміщень приватним малим підприємством "Зільник" була укладена кредитна угода №292/2005 від 30.06.2005 р. із ВАТ КБ "Надра", відповідно до п. п. 4.1., 4.2. якої ПМП "Зільник" отримує кредит в сумі 500000 доларів США на 60 місяців для придбання офісних приміщень на підставі вказаних договорів, а 01.07.2005 р. між ПМП "Зільник" та ВАТ КБ "Надара" був укладений договір іпотеки, за яким ПМП "Зільник" надав в іпотеку, зокрема, спірні приміщення з метою забезпечення виконання зобов’язань за кредитною угодою, не заслуговують на увагу. Крім того, враховуючи, що відповідно до ч. 1 ст. 328 ЦК України право власності набувається лише на підставах, що не заборонені законом і що відповідно до ст. 317 ЦК України лише власнику належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном, обтяження ПМП "Зільник" спірних приміщень іпотекою суперечить вказаним нормам, що, відповідно до ст. ст. 203, 215 ЦК України тягне за собою недійсність такого договору.

З врахуванням наведеного, користуючись своїм правом, передбаченим в п. 1 ч. 1 ст. 83 ГПК України, суд приходить до висновку, що договір іпотеки від 01.07.2005 р. між ПМП "Зільник" та ВАТ КБ "Надара" слід визнати недійсним.

З матеріалів справи вбачається, що відповідач виставив позивачу рахунок –фактуру №14 від 10.04.2007 р. на суму 5000 грн. як авансу за спірні не житлові приміщення. Платіжним дорученнями №394 від 11.04.2007 р. позивач сплатив відповідачу за оспорюваним договором 5000 грн. авансу за нежитлові приміщення. 19.06.2007 р. між сторонами було підписано акт прийому-передачі не житлових приміщень, за якими відповідач передав позивачу за оспорюваним договором спірні приміщення.

Та обставина, що спірні приміщення належали товариству з обмеженою відповідальністю "Редакція "Галицькі контракти" та перейшли у власність товариству з обмеженою відповідальністю "Центр Бізнес-сервісу", підтверджується рішенням третейського суду, утвореного для вирішення конкретного спору від 24.01.2008 р., яким було затверджено мирову угоду відповідного змісту, а відтак, третейським судом перевірялась підставність набуття права власності на спірне майно позивачем.

Як вбачається із зазначеного рішення третейського суду, постанови Львівського апеляційного господарського суду від 22.07.2008 р. у справі №6/47, наказу №1841 від 22.09.2008 р. господарського суду Івано-Франківської області про примусове виконання рішення (на виконання рішення Третейського суду, утвореного для вирішення конкретного спору (суд ad hoc) від 24.01.08 та постанови Львівського апеляційного господарського суду по справі №6/47 від 22.07.08.), станом на дату розгляду справи судом власником спірних приміщень визнано приватну фірму науково-виробниче підприємство "Комтех-плюс". З урахуванням наведеного, відмова позивача від позову в цій частині не суперечить матеріалам справи. Зазначене також свідчить про підставність визнання позову відповідачем.

Згідно із ст. 657 ЦК України, договір купівлі-продажу нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Відповідно до ч. 1 ст. 209 ЦК України, правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню, зокрема, у випадках, встановлених законодавством. Відповідно до ч. 3 ст. 209 ЦК України, нотаріальне посвідчення може бути вчинене на тексті правочину, який відповідає загальним вимогам, встановленим статтею 203 ЦК України.

Відповідно до ч. 1 ст. 220 ЦК України, у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору, такий договір є нікчемним. Однак, відповідно до ч. 2 ст. 220 ЦК України, якщо сторони домовились щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулось повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. З матеріалів справи вбачається, що укладаючи спірний договір у простій письмовій формі сторони погодились щодо усіх його істотних умов та провели часткове його виконання. Відповідачем визнається факт ухилення від подальшого нотаріального посвідчення вказаного договору з посиланням на фактичну неможливість такого, що порушує права позивача, надані йому досягнутою домовленістю сторін в п. 2.2. спірного договору, щодо умови якого закон не вимагає нотаріальної форми та який породжує відповідне зобов’язання відповідача.

Відповідно до ст. 509 ЦК України, зобов'язання є правовідношенням, в якому сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послуги, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку. Відповідно до ч. 2 ст. 11 ЦК України підставою виникнення цивільних прав і обов'язків є, зокрема, договори та інші правочини. Згідно із ст. 525 ЦК України, одностороння відмова від виконання зобов'язань не допускається. У відповідності до ст. 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.