35/289 Про виселення і повернення нежитлового приміщення, та зустрічні вимоги щодо визнання поновленим строку дії договору оренди - 14.07.2008 Прийняття

В судовому засіданні 14.07.2008р., на підставі ч.2 ст. 85 Господарського процесуального кодексу України, за згодою представників позивача та третьої особи (за первісним позовом) оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Обставини справи:

На розгляд Господарського суду міста Києва передані позовні вимоги Комунального підприємства "Київжитлоспецексплуатація" до Закритого акціонерного товариства "Перспектива", третя особа без самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - Головне управління комунальної власності м. Києва про виселення відповідача з нежитлового приміщення загальною площею 503,20 кв. м., що розташоване в будинку №13 літ. А по вул. Юри Гната і повернення вказаного приміщення позивачу, а також стягнення судових витрат.

Позовні вимоги мотивовані тим, що відповідач в порушення умов Договору оренди нежилого приміщення №08/1763 від 23.11.2004р. своєчасно не звільнив та не повернув орендоване приміщення.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 10.07.2007р. було порушено провадження у справі №35/289, розгляд справи призначений на 07.08.2007р.

Ухвалою Господарського суду міста Києва №35/289 від 07.08.2007р., на підставі ст. 77 Господарського процесуального кодексу України, розгляд справи відкладено на 16.08.2007р.

В судовому засіданні 16.08.2007р., на підставі ст. 77 Господарського процесуального кодексу України, було оголошено перерву до 03.09.2007р.

16.08.007р. на розгляд Господарському суду міста Києва було передано вимоги за зустрічним позовом Закритого акціонерного товариства "Перспектива" до Комунального підприємства "Київжитлоексплуатація", третя особа без самостійних вимог на стороні відповідача –Головне управління комунальної власності м. Києва про визнання поновленим строку дії Договору оренди №08/1763 від 23.11.2004р.

Позовні вимоги мотивовані тим, що позивач (за зустрічним позовом) продовжує користуватись спірним приміщенням після закінчення терміну дії Договору оренди, сплачувати орендні та комунальні платежі. Окрім того, позивач зазначає, що він звертався до Головного управління комунальної власності м. Києва з листом, в якому просив продовжити термін дії Договору оренди №08/1763 від 23.11.2004р., але у встановлені законодавством строки відповіді не отримав, що, на думку позивача, свідчить про мовчазну згоду управління продовжити термін дії вказаного Договору.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 20.08.2007р. №35/289 зустрічну позовну заяву прийнято до розгляду разом з первісним позовом, розгляд справи призначено на 03.09.2007р. Цією ж ухвалою залучено до участі у справі в якості третьої особи без самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - Головне управління комунальної власності міста Києва.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 03.09.2007р. № 35/289, на підставі ст. 77 Господарського процесуального кодексу України, розгляд справи відкладено на 16.10.2007р.

В судовому засіданні 16.10.2007р., на підставі ст. 77 Господарського процесуального кодексу України, оголошено перерву до 14.11.2007р.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 14.11.2007р. № 35/289, на підставі ч.1 ст. 79 Господарського процесуального кодексу України, зупинено провадження у справі до розгляду господарської справи №31/500 за позовом Закритого акціонерного товариства "Перспектива" про визнання недійсним рішення Київської міської ради.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 27.02.2008р., за заявою відповідача, провадження у справі №35/289 було поновлено, розгляд справи призначено на 17.03.2008р.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 17.03.2008р., на підставі ч.1 ст. 79 Господарського процесуального кодексу України, провадження у справі № 35/289 було зупинено до набрання законної сили рішенням у справі №31/500 за позовом Закритого акціонерного товариства "Перспектива" про визнання недійсним рішення Київської міської ради.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 19.05.2008р., за заявою позивача, провадження у справі №35/289 було поновлено, розгляд справи призначено на 04.06.2008р.

У зв’язку з перебуванням судді Літвінової М.Є. у відпустці, розгляд справи №35/289, призначеної до слухання 04.06.2008р., було перенесено на 23.06.2008р.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 23.06.2008р., на підставі ст. 77 Господарського процесуального кодексу України, розгляд справи було відкладено на 14.07.2008р.

Відповідач (за первісним позовом) у судове засідання 14.07.2008р. не з’явився, своїх представників не направив, про причини нез’явлення суд не повідомив, хоча про місце, дату та час судового засідання був повідомлений належним чином.

Позивач та третя особа (за первісним позовом) підтримали первісний позов та просили суд задовольнити позовні вимоги. Проти задоволення зустрічного позову заперечували.

Відповідач (за первісним позовом) просив відмовити в задоволенні первісного позову та задовольнити зустрічну позовну заяву.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін та третьої особи, Господарський суд міста Києва, -

23 листопада 2004 року між Комунальним підприємством "Київжитлоспецексплуатація" (далі –позивач за первісним позовом) та Закритим акціонерним товариством "Перспектива" (далі –відповідач за первісним позовом) було укладено Договір оренди нерухомого майна (нежилих будівель, споруд, приміщень) комунальної власності територіальної громади міста Києва №08/1763 (далі - Договір).

Відповідно до умов Договору (п.1.1, п.2.1) позивач за первісним позовом (Орендодавець) на підставі рішення Господарського суду міста Києва від 02.12.2003р. №1/358 передає, а відповідач за первісним позовом (Орендар) приймає в оренду нежиле приміщення (далі –об’єкт оренди) загальною площею 503,2 кв. м., що розташоване в будинку №13 літ. А по вул. Юри Гната у м. Києві для розміщення кондитерського цеху, в т.ч. стіл замовлень.

Відповідно до п.9.1 Договору термін останнього встановлювався з 23.11.2004р. до 31.12.2006р.

Після закінчення строку дії цього Договору його дія може бути продовжена на підставі рішення Київської міської ради (п.9.3 Договору).

Пунктом 7.5 Договору передбачено, що у разі закінчення строку Договору або при його розірванні Орендар зобов’язаний за актом приймання-передачі повернути об'єкт оренди Орендодавцю у стані, в якому перебував об'єкт оренди на момент передачі його в оренду з урахуванням всіх здійснених Орендарем поліпшень, які неможливо відокремити від об'єкта оренди без заподіяння йому шкоди, з урахуванням зносу за період строку дії договору оренди.

Позивач (за первісним позовом) надіслав на адресу відповідача заяву вих.№155/105-30 від 10.01.2007р., в якій повідомляв останнього про закінчення дії Договору оренди №08/1763 від 23.11.2004р. та просив звільнити орендовані приміщення.

Однак, дана заява була залишена відповідачем без реагування.

Вимоги первісного позову обґрунтовані тим, що відповідач продовжує використовувати спірні приміщення вже після закінчення строку дії Договору оренди за відсутності належних документів на підтвердження продовження строку дії вказаного договору. Окрім того, рішенням Київської міської ради №272/933 від 15.03.2007р. (ra0272023-07) відповідачу було відмовлено в продовженні строку дії Договору оренди №08/1763 від 23.11.2004р., що, на думку позивача, свідчить про безпідставність зайняття (використання) відповідачем спірних приміщень.

Третя особа підтримала первісний позов в повному обсязі та просила суд задовольнити позовні вимоги.

Відповідач (за первісним позовом) заперечував проти позову, зазначаючи про необґрунтованість та безпідставність позовних вимог. Окрім того, відповідач звернувся до суду із зустрічною позовною заявою, в якій просив суд продовжити строк дії Договору оренди №08/1763 від 23.11.2004р., мотивуючи тим, що він продовжує користуватись спірним приміщенням, сплачувати орендні та комунальні платежі. До того ж, відповідач (за первісним позовом) звертався до Головного управління комунальної власності м. Києва з листом відносно продовження строку дії Договору оренди №08/1763 від 23.11.2004р., але у встановлені законодавством строки жодної відповіді (в т.ч. про відмову в задоволенні звернення відповідача) не отримав, що свідчить про згоду управління продовжити термін дії вказаного Договору.

Позивач та третя особа (за первісним позовом) заперечували проти вимог зустрічної позовної заяви, просили суд відмовити в задоволенні зустрічного позову.

Оцінюючи подані сторонами докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об’єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, суд вважає, що вимоги первісного позову є обґрунтованими і підлягають задоволенню, а в задоволенні зустрічного позову повинно бути відмовлено з наступних підстав.

Згідно ч.1 ст. 32 Господарського процесуального кодексу України доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.

Спірне приміщення є комунальним майном, і спір щодо нього повинен вирішуватися відповідно до Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) .

Орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності. Відносини щодо оренди державного майна, майна, що належить Автономній республіці Крим або перебуває в комунальній власності, регулюються договором оренди, цим Законом (2269-12) та іншими нормативно –правовими актами (ч.1 ст. 2, ст. 3 Закону України "Про оренду державного та комунального майна").

Відповідно до ст. 626 Цивільного кодексу України договір є підставою виникнення цивільних прав та обов’язків.

За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк (ч.1 ст. 759 Цивільного кодексу України).

Частиною 2 ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" передбачено, що договір оренди припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; приватизації об’єкта оренди орендарем (за участю орендаря); банкрутства орендаря; загибелі об’єкта оренди.

Відповідно до ч.1 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" термін договору оренди визначається за погодженням сторін.

Згідно зі ст. 610 Цивільного кодексу України порушенням зобов’язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов’язання (неналежне виконання).

Відповідно до ст. 193 Господарського кодексу України суб‘єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов‘язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов‘язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

Зазначене також кореспондується зі ст. 526 Цивільного кодексу України, де встановлено, що зобов‘язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно зі до ст. 525 Цивільного кодексу України, одностороння відмова від зобов’язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до п.9.1 Договору термін останнього встановлювався з 23.11.2004р. до 31.12.2006р.

При укладанні спірного договору сторони погодили особливі умови його дії, зміни та подовження.

Згідно із ч.1 ст. 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутств орендаря він зобов’язаний повернути орендодавцеві об’єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.

Відповідно до ч.2 ст. 291 Господарського кодексу України договір оренди припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено.

В п.7.5 Договору передбачено, що у разі закінчення строку Договору або при його розірванні Орендар зобов’язаний за актом приймання-передачі повернути об'єкт оренди Орендодавцю у стані, в якому перебував об'єкт оренди на момент передачі його в оренду з урахуванням всіх здійснених Орендарем поліпшень, які неможливо відокремити від об'єкта оренди без заподіяння йому шкоди, з урахуванням зносу за період строку дії договору оренди.

Як вбачається з матеріалів справи, відповідач (за первісним позовом) порушив взяті на себе зобов’язання щодо своєчасного звільнення та повернення орендованого приміщення відповідно до умов Договору оренди.

Відповідачем (за первісним позовом) не були надані суду належні та допустимі докази на спростування обставин, викладених в первісному позові, зокрема, щодо наявності рішення Київської міської ради, яким би було продовжено строк дії Договору оренди №08/1763 від 23.11.2004р., у відповідності до умов п.9.3 вказаного договору, хоча в ст. 33 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Зважаючи на вищенаведені обставини в їх сукупності, суд дійшов висновку про те, вимоги первісного позову щодо виселення відповідача з орендованого нежитлового приміщення загальною площею 504,0 кв. м., що розташоване в будинку №13 літ. А по вул. Юри Гната у м. Києві, є обґрунтованими, документально підтвердженими та такими, що підлягають задоволенню.

Витрати по оплаті державного мита та інформаційно-технічного забезпечення судового процесу, згідно ст. 49 Господарського процесуального кодексу України, за подання та розгляд первісного позову покладаються на відповідача (за первісним позовом).

Щодо обставин, зазначених в зустрічному позові, суд вважає за необхідне зазначити наступне.

У відповідності до п.5 ст. 16 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" від імені та в інтересах територіальних громад права суб'єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради.

Згідно з ч.2 ст. 327 Цивільного кодексу України управління майном, що є у комунальній власності, здійснюють безпосередньо територіальна громада та утворені нею органи місцевого самоврядування.

В ст. 9 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" передбачено, що орган, уповноважений управляти майном, вирішує питання можливості передачі на умовах оренди майна територіальної громади м. Києва та визначає умови договору оренди.

В матеріалах справи наявна копія Статуту Комунального підприємства "Київжитлоспецексплуатація", згідно з яким передумовою надання в оренду нежилих приміщень є згода власника майна –(територіальної громади міста Києва) або органу уповноваженого управляти майном (п.3.1 Статуту).

В ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" визначено, що термін договору оренди визначається за погодженням сторін.

У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих саме умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, з наведеної норми випливає, що орендар може скористатися своїм переважним правом на продовження договору оренди на той самий термін і на тих саме умовах лише у разі відсутності заяви орендодавця про закінчення терміну договору, надісланої орендарю в межах встановленого місячного строку після закінчення терміну договору.

Відносно посилання позивача (за зустрічним позовом) про те, що відповідач (Орендодавець) не вимагав звільнення орендованого приміщення, суд вважає за необхідне зазначити наступне.

Як вбачається з матеріалів справи, відповідач (за зустрічним позовом) у встановлені законодавством порядку та строки повідомив позивача (за зустрічним позовом) про закінчення строку дії Договору оренди від 23.11.2004р. №08/1763 та пред'явив вимогу щодо звільнення орендованого приміщення з передачею його по акту приймання (лист вих.№155/105-30 від 10.01.2007р.).

В п.9.3 Договору сторони визначили, що після закінчення строку дії цього Договору його дія може бути продовжена на підставі рішення Київської міської ради.

Організаційно-розпорядчі відносини, пов’язані з передачею в оренду (суборенду) цілісних майнових комплексів, будівель, споруд, приміщень, що належать до комунальної власності територіальної громади міста Києва, правові відносини між орендодавцем та орендарями щодо використання комунального майна, порядок укладання, припинення та розірвання договору оренди комунального майна врегульовані Порядком передачі майна територіальної громади міста Києва в оренду, затвердженого рішенням Київради від 28.09.2006р. №34/91 (ra-034023-06) .

Згідно з пунктом 10.1 згаданого Порядку підставою для укладення основного договору оренди майна є рішення Київради.

Окрім того, ст. 118 Закону України "Про Державний бюджет України на 2007 рік" №489-V від 12.19.2006р. передбачено, що у 2007 році передача в оренду державного та комунального майна здійснюється виключно на конкурсних засадах.

Рішенням Київської міської ради від 15.03.2007р. за №272/933 (ra0272023-07) (додаток 1 п. 23) позивачу (за зустрічним позовом) за результатами проведеного конкурсу було відмовлено в наданні спірного нежилого приміщення в орендне користування. Переможцем згаданого конкурсу стало інше підприємство –Закрите акціонерне товариство "Страхова компанія провідна" (копія рішення Київради наявна в матеріалах справи).

Доказів зміни чи скасування у встановленому законодавством порядку рішення Київської міської ради від 15.03.2007р. за №272/933 (ra0272023-07) позивачем (за первісним позовом) суду надано не було.

Таким чином, як станом на час закінчення строку дії Договору оренди, так і на час звернення з позовом до суду та розгляду справи у судовому засіданні належні розпорядчі документи на право переукладання Договору оренди приміщення, розташованого в будинку №13 літ. А по вул. Юри Гната у м. Києві на новий строк у позивача (за зустрічним позовом) відсутні, у зв’язку з чим суд дійшов висновку про те, що спірний Договір оренди №08/1763 від 23.11.2004р. припинив свою дію 31.12.2006р., а отже правові підстави для того, щоб займати орендовані приміщення у позивача (за зустрічним позовом) відсутні.

Посилання позивача (за зустрічним позовом) на той факт, що приймаючи орендні та комунальні платежі після закінчення строку дії Договору оренди, відповідач підтверджує, що договір оренди є продовженим, судом не приймаються до уваги, оскільки в п.3.5 Договору оренди №08/1763 від 23.11.2004р. визначено, що останнім днем сплати орендної плати є дата підписання сторонами договору акта приймання-передачі при поверненні об'єкта оренди орендодавцеві. Зважаючи на ту обставину, що позивач (за зустрічним позовом) продовжує використовувати об'єкт оренди після закінчення строку дії Договору оренди та не передав орендовані приміщення за Актом приймання-передачі, згідно з умовами вказаного Договору він зобов’язаний сплачувати відповідні платежі за фактичне користування об’єктом оренди до моменту передання (повернення) останнього орендодавцю.

Чинним господарсько-процесуальним законодавством обов’язок доведення факту порушення або оспорювання прав та охоронюваних законом інтересів покладено на позивача, натомість позивач (за зустрічним позовом) не надав суду належних та допустимих доказів на підтвердження обставин, викладених в зустрічному позові.

Зважаючи на вищевикладені обставини в їх сукупності, суд дійшов висновку про те, вимоги зустрічного позову є невмотивованими, непідтвердженими належними доказами та такими, що не підлягають задоволенню.

Враховуючи наведене, витрати по оплаті державного мита та інформаційно-технічного забезпечення судового процесу, згідно ст. 49 Господарського процесуального кодексу України, за подання та розгляд зустрічного позову покладаються на позивача (за зустрічним позовом).

На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 2, 3, 17, 26, 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", ст. 291 Господарського кодексу України, ст. ст. 626, 759 Цивільного кодексу України, ст. ст. 33, 43, 49, 77, 79, 82- 85 Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд міста Києва, -

1. Первісний позов задовольнити повністю.

2. Виселити Закрите акціонерне товариство "Перспектива" (юр.адреса: 03148, м. Київ, вул. Пшенична, 16-А; пошт.адреса: 03148, м. Київ, вул. Гната Юри, 13; №2600500011156 у ВАТ КБ "Хрещатик" у м. Києві, МФО 300670, код ЄДРПОУ 21484321) з приміщення загальною площею 504,0 кв. м., що розташоване в будинку №13 літ. А по вул. Юри Гната у м. Києві (згідно з поверховим планом БТІ: вул. Гната Юри, 13 літер А) та повернути зазначене приміщення Комунальному підприємству "Київжитлоспецексплуатація" (01034, м. Київ, вул. Володимирська, 51-А, р/р №2600800990704 в КБ "Хрещатик", МФО 300670, код ЄДРПОУ 03366500).

3. Стягнути з Закритого акціонерного товариства "Перспектива" (юр.адреса: 03148, м. Київ, вул. Пшенична, 16-А; пошт.адреса: 03148, м. Київ, вул. Гната Юри, 13; №2600500011156 у ВАТ КБ "Хрещатик" у м. Києві, МФО 300670, код ЄДРПОУ 21484321) на користь Комунального підприємства "Київжитлоспецексплуатація" (01034, м. Київ, вул. Володимирська, 51-А, р/р №2600800990704 в КБ "Хрещатик", МФО 300670, код ЄДРПОУ 03366500), а у випадку відсутності коштів –з будь якого іншого рахунку, виявленого державним виконавцем під час виконання судового рішення, 85,00 грн. (вісімдесят п'ять гривень 00 коп.) - державного мита та 118,00 грн. (сто вісімнадцять гривень 00 коп.) –витрат на інформаційно –технічне забезпечення судового процесу.

4. В задоволенні зустрічного позову відмовити повністю.

5. Рішення набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня підписання рішення, оформленого відповідно до ст. 84 Господарського процесуального кодексу України.