12/25 Про зобов'язання внести зміни до договору оренди приміщень - 20.11.2008 Прийняття

Розпорядженням № 02-12.2/526 від 19.11.2008. у зв'язку із поверненням судді Першикова Є.В. з відрядження змінено склад колегії суддів у справі №12/25 призначеної до розгляду у складі - головуючий суддя Ходаківська І.П., судді Данилова Т.Б., Муравйов О.В., утворено колегію суддів у постійному складі: головуючий суддя Першиков Є.В., судді Данилова Т.Б., Ходаківська І.П.

У лютому 2008 року Заступник прокурора Рівненської області в інтересах держави в особі Навчально-методичного центру професійно-технічної освіти в Рівненській області звернувся до Господарського суду Рівненської області з позовом до фізичної особи-підприємця ОСОБА_1, третя особа на стороні позивача Регіональне відділення Фонду державного майна України по Рівненській області (з урахуванням уточнення позовних вимог) про зобов'язання відповідача внести зміни до Договору оренди приміщень шляхом укладення додаткової угоди і встановити орендну плату без ПДВ за базовий місяць оренди по розрахунку січень 2007р. 1436,47грн.

Позовні вимоги були вмотивовані посиланням на Постанову Кабінету Міністрів України від 27.12.2006 № 1846 (1846-2006-п) , якою до "Методики розрахунку та порядку використання плати за оренду державного майна" було внесено зміни в частині затвердження нових орендних ставок, а статтею 118 Закону "Про Державний бюджет України на 2007 рік" зобов'язано переглянути договори оренди державного та комунального майна, укладені до 1 січня 2007 року, відповідно до встановленої норми.

Рішенням господарського суду Рівненської області від 04.04.2008, залишеним без змін Постановою Львівського апеляційного господарського суду від 14.08.2008, в задоволенні позовних вимог відмовлено.

Судові рішення обґрунтовані посиланням на ч.4 ст. 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", якою встановлено чинність умов договору оренди на весь строк дії договору і у випадках, коли після його укладення законодавством встановлені правила, які погіршують становище орендаря. Аналогічні вимоги встановлені і у ч.2 ст. 284 Господарського кодексу України, а саме: умови договору оренди зберігають свою силу на весь строк дії договору, а також у разі якщо після його укладання законодавством встановлені правила, що погіршують становище орендаря.

Не погоджуючись із судовими рішеннями, третя особа на стороні позивача Регіональне відділення ФДМУ по Рівненській області звернулась до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій посилається на неправильне застосування судами норм процесуального та матеріального права, просить судові рішення скасувати і прийняти нове рішення.

Порушенням процесуального права заявник касаційної скарги вважає те, що орендар не заперечував проти внесення змін у договір оренди, але сторони не дійшли згоди відносно розміру ставок орендної плати, а порушенням норм матеріального права заявник вважає неврахування судами приписів ч.2 ст. 21 Закону "Про оренду державного та комунального майна", якою встановлено, що розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї з сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об'єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України.

Заслухавши пояснення присутніх представників позивача та Генеральної прокуратури України, перевіривши матеріали справи та обговоривши доводи касаційної скарги, колегія суддів вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню.

Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, касаційна інстанція на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

Як встановлено судами попередніх інстанцій та вбачається з матеріалів справи, 01 травня 2003 року між навчально-методичним центром професійно-технічної освіти в Рівненській області (далі -НМЦ ПТО) та суб'єктом підприємницької діяльності-фізичною особою Боровець Ігорем Дмитровичем укладено договір оренди № 5 приміщення, що належить до державної власності (далі -Договір оренди), погоджений з регіональним відділенням Фонду державного майна України по Рівненській області.

Відповідно до Договору оренди НМЦ ПТО передає підприємцю ОСОБА_1. в строкове платне володіння та користування підвально-цокольне нежитлове приміщення загальною площею 223,8 кв.м., що знаходиться по вул. С.Бандери, 39 у м. Рівному.

Згідно з розділом 3 Договору оренди орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої Кабінетом Міністрів України, і становить без ПДВ за базовий місяць оренди по розрахунку квітень 2003 року - 99,17 грн. а за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції.

Відповідно до ст. 118 Закону України "Про державний бюджет на 2007 рік " договори оренди державного та комунального майна, укладені до 1 січня 2007 року (крім договорів на оренду державного та комунального майна, укладених бюджетними установами, Пенсійним Фондом України та його органами, а також щодо цілісних майнових комплексів), у шестимісячний термін підлягають обов'язковому перегляду відповідно до встановленої норми.

27 грудня 2006 року Кабінетом Міністрів України прийнято постанову №1846 "Про внесення змін до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна ".

Відповідно до п.п. 4, 5 Порядку перегляду договорів оренди нерухомого державного майна, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 18.01.2007. № 43, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 06.02.2007. за № 99/13366 (z0099-07) , орендодавці повинні письмово попередити всіх орендарів про перегляд договору оренди в частині орендної плати. Перегляд договорів має бути здійснений шляхом укладення додаткових угод до договорів оренди в строки, передбачені графіком перегляду договорів, розробленим Фондом державного майна України.

26 лютого 2007 року позивачем направлено підприємцю ОСОБА_1. лист № 4/03-1-30 про бажання укласти додаткову угоду та переглянути умови Договору оренди, яким розмір умовної базової орендної плати за січень 2007 року встановити без ПДВ -1639,38 грн.

Відповідач листом без номера та без дати, направленому орендодавцю НМЦ ПТО та Регіональному відділенню ФДМУ по Рівненській області, надав свою пропозицію щодо редакції п.3.1 Договору оренди, згідно з якою орендна ставка становить 5 % по всіх приміщеннях.

13 березня 2007 року НМЦ ПТО листом № 04/03-1-40 повідомив відповідача щодо неможливості встановлення орендної ставки у розмірі 5 % та вніс пропозицію підписати додаткову угоду, направлену листом від 26.02.2007р.

27 березня 2007 року НМЦ ПТО листом № 04/03-1-48 направлено підприємцю Боровцю І.Д. пропозицію щодо внесення змін до Договору оренди у формі додаткової угоди від 27.03.2007р., згідно з якою розмір базової орендної плати за січень 2007 року становить без ПДВ -1436,47 грн.

Як вбачається судами попередніх інстанцій з розрахунку орендної плати, у додатковій угоді від 27.03.2007р. враховано результати перевірки використання підприємцем ОСОБА_1. орендованого державного нерухомого майна -частини нежитлового підвально-цокольного приміщення адмінбудівлі по вул. С.Бандери, 39 у м. Рівне, яка проводилась комісією, створеною Регіональним відділенням ФДМУ по Рівненській області у зв'язку зі зверненням орендаря стосовно перегляду розміру орендної плати. Відповідачем пропозиція позивача про внесення змін до договору оренди, викладена у формі додаткової угоди від 27.03.2007р., залишена без відповіді та задоволення.

Таким чином, правовідносини між позивачем, третьою особою на боці позивача та відповідачем у справі є господарськими та регулюються нормами Господарського кодексу України (436-15) , Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) та Договором оренди приміщення, що належить до державної власності.

Відповідно до ч.1 ст. 2 Закону України " Про оренду державного та комунального майна" орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.Однією з істотних умов договору є орендна плата, яка встановлюється згідно з методикою розрахунку орендної плати.

За змістом статті 188 Господарського кодексу України сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Відмовляючи в задоволенні позовних вимог про внесення змін в Договір оренди в частині перегляду ставок орендної плати, суди попередніх інстанцій послались на те, що відповідно до ст. 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна " умови договору оренди є чинними на весь строк дії договору і у випадках, коли після його укладання (приведення у відповідності з цим Законом) законодавством встановлено правила, які погіршують становище орендаря, та що згідно з ч. 2 ст. 284 Господарського Кодексу України умови договору оренди зберігають свою силу на весь строк дії договору, а також у разі якщо його укладання законодавством встановлено правила, що погіршують становище орендаря.

Згідно з п. 10.2 Договору оренди умови цього договору зберігають силу протягом всього терміну дії цього договору, в тому числі у випадках, коли після його укладання законодавством встановлено правила, що погіршують становище орендаря, а як вбачається судами з матеріалів справи, відповідно до умов додаткової угоди, підписання якої вимагає позивач, відповідач повинен сплачувати значно більшу суму за орендну плату, що погіршує становище відповідача - орендаря, і на цих підставах відмовили в задоволенні позову.

Однак, такий висновок судів суперечить приписам ст. 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", згідно з якою розмір орендної плати може бути змінено не тільки за погодженням сторін, а також що розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї з сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об'єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України.

Спори з питань зміни орендної плати вирішуються відповідно до чинного законодавства. Постановою Кабінету Міністрів України від 27.12. 2006 № 1846 "Про внесення змін до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна " (1846-2006-п) внесено зміни в розміри ставок орендної плати за оренду державного майна.

Посилання суду першої інстанції на Рішення Конституційного суду України від 09.07.2007 (v0a6p710-07) у справі № 1-29/2007, відповідно до якого Законом про бюджет не можуть регулюватись відносини, які врегульовані іншими законами; Закон про бюджет не може скасовувати чи змінювати обсяг прав і обов'язків, пільг, компенсацій і гарантій, передбачених іншими законами, - не відноситься до цього спору, оскільки рішенням Конституційного суду України не визнано неконституційним ст. 118 Закону України "Про державний бюджет на 2007 рік".

Крім того, судами не дано оцінку приписам п.3.4 Договору оренди, згідно з якими розмір орендної плати може бути переглянуто на вимогу однієї із сторін у разі зміни методики її розрахунку, змін централізованих цін і тарифів та в інших випадках, передбачених чинним законодавством, а також те, що відповідач фактично не заперечував проти перегляду розміру орендної плати, однак, сторони не дійшли згоди щодо ставок орендної плати та передали розбіжності на розгляд суду.

Статтею - 111-7 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, касаційна інстанція на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

Касаційна інстанція не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти докази, тому судові рішення по справі підлягають скасуванню, а справа передачі на новий розгляд до господарського суду.

Під час нового розгляду справи господарському суду слід взяти до уваги викладене, вжити передбачені законом заходи для всебічного, повного і об'єктивного встановлення обставин справи по суті, прав і обов'язків сторін і в залежності від встановленого та у відповідності з чинним законодавством вирішити спір.

Враховуючи наведене та керуючись ст.ст.111-5, 111-7, 111-9, 111-10 111-11, 111-12 Господарського процесуального кодексу України (1798-12) , Вищий господарський суд України, -

Касаційну скаргу регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській області задовольнити частково.

Постанову Львівського апеляційного господарського суду від 14.08.2008р. у справі №12/25 та рішення господарського суду Рівненської області від 04.04.2008 скасувати.