2-30/3290-2008 Про розірвання договору оренди, стягнення заборгованості з орендної плати - 04.11.2008 Прийняття

Фонд майна Автономної Республіки Крим звернувся до господарського суду Автономної Республіки Крим з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Мірідіан", третя особа Санаторій "Долоси" Міністерства охорони здоров'я України, і просив суд розірвати договір оренди №2303 державного нерухомого майна –будівлі лікувального корпусу №2 літ. "А", загальною площею 2356,0 кв.м., що знаходиться на балансі 3-тьої особи, розташованого за адресою: м.Ялта, смт Совєтське, вул. Без назви, будинок 12, укладений між позивачем та відповідачем, а також просить суд зобов'язати відповідача повернути балансоутримувачу (3-тій особі) вказане орендоване майно за актом приймання-передачі та стягнути з відповідача заборгованість з орендної плати у сумі 30 918,13 грн. і пеню у розмірі 2 242,17 грн.

Позовні вимоги обґрунтовані неналежним виконанням відповідачем своїх зобов'язань за договором оренди від 11.10.2005р. №2303 щодо своєчасного та повного перерахування орендної плати, укладання договору страхування орендованого майна на новий строк, здійснення заходів щодо схоронності майна, проведення капітального та поточного ремонтів. Позивач зазначає, що 08.11.2007р. за результатами перевірки дотримання відповідачем умов договору встановлено, зокрема, що об'єкт оренди знаходиться в незадовільному стані, потребує капітального ремонту. Позивачем надіслано на адресу відповідача претензію від 14.11.2007р. про розірвання договору оренди, повернення майна та погашення заборгованості з орендної плати і сплату пені за несвоєчасне внесення орендної плати. Проте відповіді від відповідача не отримано.

Третя особа у справі –Санаторій "Долоси" підтримує позовні вимоги і просить їх задовольнити у повному обсязі з тих підстав, що орендна плата вноситься відповідачем з порушенням встановленого строку та на дату розгляду справи заборгованість перед балансоутримувачем складає 66 477,34 грн. без врахування пені за прострочку платежу; з моменту передачі будівлі в оренду відповідачем не забезпечено її схоронності, ремонтні роботи не проводились, будівлі заподіяні значні збитки (а.с.34).

Рішенням господарського суду Автономної Республіки Крим від 12.05.2008р. (суддя Ловягіна Ю.Ю.) позов задоволено: розірвано договір від 11.10.2005р. №2303 оренди державного майна; зобов'язано відповідача повернути по акту приймання-передачі балансоутримувачу Санаторію "Долоси" орендоване державне нерухоме майно –будівлі лікувального корпусу №2 літ. "А" загальною площею 2356,0 кв.м, що знаходиться на балансі Санаторію "Долоси", розташованого за адресою: м.Ялта, смт. Совєтське, вул. Без назви, будинок 12; присуджено до стягнення з відповідача 30 918,13 грн. заборгованості з орендної плати та 2242,17 грн. пені.

При цьому, суд першої інстанції керувався умовами договору, ст.526, ч.1, 5 ст. 762, ст. 611, 783 ЦК України, ст.ст. 188, 193, 232 ГК України, ст. 2, 26, 27, 32 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та виходив з несвоєчасної та не в повному обсязі сплати відповідачем орендних платежів; передбачена пунктом 3.2. договору пеня за період з 16.12.2007р. по 12.03.2008р. розрахована позивачем правильно, за кожний період виникнення заборгованості окремо та у відповідності до вимог ст. 232 ГК України, а також з наявності підстав для дострокового розірвання договору оренди у зв'язку з порушенням відповідачем умов пунктів 5.1. –5.7 договору оренди.

Постановою Севастопольського апеляційного господарського суду від 22.07.2008р. (головуючий, суддя Прокопанич Г.К., судді Лисенко В.А., Фенько Т.П.) рішення суду першої інстанції скасовано та ухвалено нове рішення про задоволення позову частково: присуджено до стягнення з відповідача 2 242,17 грн. пені. У позові щодо розірвання договору оренди та стягнення 30 918,13 грн. заборгованості з орендної плати відмовлено.

Вказана постанова мотивована тим, що вимога про розірвання договору оренди є передчасною, оскільки посилання позивача на невиконання відповідачем умов пунктів 5.3., 5.4 договору (щодо забезпечення збереження орендованого майна, запобігання його пошкодженню і псуванню, утримання орендованого майна в порядку, передбаченому санітарними нормами та правилами пожежної безпеки України та своєчасного здійснення капітального, поточного та інших видів ремонтів орендованого майна), є недоведеним. Акт перевірки від 08.11.2007р, на який посилається позивач, на думку, апеляційної інстанції, не можна вважати належним доказом, оскільки перевірка проводилась без участі представника орендаря, а доказів про його повідомлення про дату проведення перевірки суду не надано.

Що ж до відмови у задоволенні позову в частині стягнення 30 918,13 грн. заборгованості з орендної плати, то вона мотивована тим, що із наданого позивачем до суду апеляційної інстанції розрахунку орендної плати вбачається, що цей борг відповідачем сплачено 14.03.2008р., а тому підстав для його стягнення у судовому порядку немає.

Не погоджуючись з постановою суду апеляційної інстанції, позивач звернувся до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій просить суд її скасувати як таку, що ухвалена з порушенням норм матеріального та процесуального права, та залишити в силі рішення суду першої інстанції.

Колегія суддів, беручи до уваги межі перегляду справи у касаційній інстанції, обговоривши доводи касаційної скарги, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування судом норм матеріального та процесуального права при ухваленні оскаржуваного судового акта, знаходить касаційну скаргу такою, що підлягає задоволенню частково з таких підстав.

В силу ст. 129 Конституції України, одним з основних принципів судочинства, є законність. Принцип законності визначається тим, що суд у своїй діяльності при вирішенні справ повинен не лише правильно застосовувати норми матеріального права до взаємовідносин сторін, а й додержуватись норм процесуального права.

Відповідно до роз’яснень Пленуму Верховного Суду України, викладених у п.1 постанови від 29.12.1976 року №11 "Про судове рішення" (v0011700-76) , обґрунтованим визнається рішення, в якому повно відображені обставини, що мають значення для даної справи, висновки суду про встановлені обставини і правові наслідки є вичерпними, відповідають дійсності і підтверджуються достовірними доказами, дослідженими в судовому засіданні. Законним рішення є тоді, коли суд, виконавши всі вимоги процесуального законодавства і всебічно перевіривши обставини, вирішив справу у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин.

Так, предметом позову у даній справі є вимога, зокрема, про розірвання договору оренди №2303 державного нерухомого майна –будівлі лікувального корпусу №2 літ. "А", загальною площею 2356,0 кв.м., що знаходиться на балансі 3-тьої особи, розташованого за адресою: м.Ялта, смт Совєтське, вул. Без назви, будинок 12, укладеного між сторонами.

Відповідно до п.1.1. договору, вказане нерухоме майно передається в оренду з метою організації відпочинку та оздоровлення громадян.

Пунктами 5.2, 5.3., 5.4. 5.5., 5.7 договору передбачено, що відповідач зобов'язався своєчасно та у повному обсязі сплачувати орендну плату, забезпечувати збереження орендованого майна, запобігати його пошкодженню і псуванню, утримувати орендоване майно в порядку, передбаченому санітарними нормами та правилами пожежної безпеки України, своєчасно здійснювати капітальний, поточний та інші види ремонтів орендованого майна, протягом місяця після укладання цього договору застрахувати орендоване майно на суму не меншу за його вартість, укласти із Санаторієм "Долоси" договір про відшкодування витрат Санаторію "Долоси" на утримання орендованого майна та надання комунальних послуг орендарю.

Згідно розділу 8 договору орендодавець має право контролювати наявність, напрямки та ефективність користування майном, здійснювати контроль за станом об'єкта оренди шляхом візуального обстеження зі складанням акта обстеження, виступати з ініціативою щодо внесення змін до договору або його розірвання, у разі погіршення стану орендованого майна, внаслідок невиконання або неналежного виконання умов цього договору орендарем.

Вказаний договір укладено строком на 5 (п'ять) років, а саме з 11.10.2005р. по 10.10.2010 року включно (п.10.1 договору).

Відповідно до пункту 10.4 договору, його може бути розірвано за рішенням господарського суду у випадках, передбачених чинним законодавством. Чинність договору припиняється внаслідок, зокрема, дострокового розірвання договору за рішенням господарського суду (пункт 10.8 договору).

Даний договір оренди є підставою для виникнення у його сторін прав та обов'язків, визначених цим договором.

Відповідно до п.1 ст. 193 ГК України, суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться. При цьому, до виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення ЦК України (435-15) з урахуванням особливостей, передбачених ГК України (436-15) .

В силу ст. 526 ЦК України, зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог ЦК України (435-15) , інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог, відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Відповідно до частин 2, 3 ст. 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендар зобов'язаний використовувати та зберігати орендоване майно відповідно до умов договору, запобігати його пошкодженню, псуванню. Орендар зобов'язаний вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі.

Частиною 3 ст.26 названого Закону встановлено, що договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду, арбітражного суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

В силу п.1 ст. 283 ГК України, за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Згідно п.6 названої статті, до відносин оренди застосовуються відповідні положення ЦК України (435-15) з урахуванням особливостей, передбачених ГК України (436-15) .

Частиною 3 статті 291 ГК України встановлено, що на вимогу однієї із сторін, договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України (435-15) для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.

Загальні підстави виникнення права у наймодавця вимагати розірвання договору найму визначені ст. 783 ЦК України, відповідно до якої, наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо: наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Спір у даній справі виник у зв’язку з невиконанням відповідачем свого зобов'язання за договором оренди щодо фактичного використання майна, його страхування, здійснення капітального та поточного ремонтів, утримання орендованого майна в порядку, передбаченому санітарними нормами та правилами пожежної безпеки України, укладання з балансоутримувачем договору на утримання майна та надання комунальних послуг, своєчасної сплати орендних платежів.

В обґрунтовування позову позивач посилається на встановлення всіх цих фактів проведеною на підставі наказу Фонду майна АРК від 07.11.2007р. №790 спеціалістами Фонду майна перевіркою виконання відповідачем умов договору, про що складено відповідний акт від 08.11.2007р. (а.с.9-13).

В силу ч.1 ст. 32 Закону України "Про оренду державного та комунального майна". контроль за використанням майна, переданого в оренду (крім іншого окремого індивідуально визначеного майна), покладається на органи, які відповідно до цього Закону здійснюють державну політику у сфері оренди.

Пунктом 8.2 договору передбачено право орендодавця здійснювати контроль за станом об'єкта оренди шляхом візуального обстеження зі складанням акта обстеження.

Разом з тим, умовами договору не передбачений обов'язок орендодавця повідомляти орендаря про проведення такого обстеження.

Відповідно до ст. 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. В силу вказаної норми предметом доказування є обставини, які свідчать про дійсні права та обов’язки сторін у справі та складаються з фактів, якими позивач обґрунтовує підстави позову, та фактів, якими відповідач обґрунтовує заперечення проти позову. Згідно ст. 34 ГПК України обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

При цьому, належністю доказів є спроможність фактичних даних містити інформацію щодо обставин, що входять до предмета доказування, слугувати аргументами (посилками) у процесі встановлення об'єктивної істини.

Частиною другою статті 22 ГПК України, передбачено, що сторони мають право подавати докази, брати участь у дослідженні доказів, заявляти клопотання тощо. Обґрунтовувати свої вимоги і заперечення поданими суду доказами (ч.2 ст. 43 ГПК України), якими, в силу ст. 32 ГПК України, є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інших обставин, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.

Колегія суддів вважає, що судом першої інстанції під час розгляду даної справи по суті заявлених вимог про розірвання договору оренди та зобов'язання повернути орендоване майно були повно вивчені і досліджені докази, які знаходяться у матеріалах справи, у відповідності до правил оцінки письмових доказів, за наслідками чого суд дійшов правильного висновку про наявність факту порушення відповідачем умов договору, на які вказує позивач.

При цьому посилання суду апеляційної інстанції не те, що акт перевірки від 08.11.2007р. не є належним доказом, оскільки відповідач не брав участі у такій перевірці, колегія суддів вважає помилковим, враховуючи, що своєю претензією від 14.11.2007р. позивач повідомив відповідача про те, що 08.11.2007р. відбулася перевірка спеціалістами Фонду майна, за наслідками якої була встановлена низка порушень умов договору з боку відповідача. Проте будь-яких заперечень щодо цієї перевірки та встановлених нею фактів, відповідачем не надано.

В силу ст. 610 ЦК України, порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).

Відповідно до ст. 611 ЦК України у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, припинення зобов'язання внаслідок розірвання договору.

Статтею 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", встановлено, що у разі розірвання договору оренди орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.

В силу ст. 785 ЦК України, у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Пунктами 2.5., 2.1., 5.6 договору оренди передбачено, що у разі припинення або розірвання договору орендар зобов'язаний повернути Санаторію "Долоси" орендоване майно за актом приймання-передачі.

Статтею 614 ЦК України встановлено, що особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов'язання. Відсутність своєї вини доводить особа, яка порушила зобов'язання.

Проте, в порушення встановленого ст. 33 ГПК України порядку доказування, відповідачем не надано будь-яких доказів, які б спростовували встановлені перевіркою факти порушення ним умов договору, зокрема, доказів укладання договору страхування орендованого майна на новий строк, договору з балансоутримувачем на утримання майна та надання комунальних послуг, здійснення капітального та поточного ремонтів, здійснення заходів щодо збереження орендованого майна, запобігання його пошкодженню і псуванню.

За таких обставин, суд апеляційної інстанції порушив норми процесуального права, які визначають порядок подання і правила оцінки письмових доказів, та безпідставно скасував рішення суду першої інстанції в частині задоволення позову про розірвання договору оренди та зобов'язання відповідача повернути орендоване майно балансоутримувачу за актом приймання-передачі.

Разом з тим, колегія суддів погоджується із висновком суду апеляційної інстанції про відсутність підстав для стягнення з відповідача 30 918,12 грн. заборгованості орендної плати, оскільки згідно наданого позивачем до суду апеляційної інстанції розрахунку заборгованості вбачається, що вона сплачена відповідачем 14.03.2008р. (а.с.111-112).

Обґрунтованим є також висновок судів двох інстанцій про наявність правових підстав для стягнення з відповідача пені у розмірі 2 242,17 грн., передбаченої п.3.6 договору, за несвоєчасне та не у повному обсязі перерахування орендної плати.

Враховуючи викладене, постанова суду апеляційної інстанції у цій справі підлягає частковому скасуванню щодо відмови у задоволенні позовних вимог про розірвання договору оренди та зобов'язання відповідача повернути орендоване майно, із залишенням в силі рішення суду першої інстанції про задоволення позову в цій частині вимог.

Керуючись ст.ст. 111-5, 111-7, 111-9 –111-11 Господарського процесуального кодексу України (1798-12) , колегія суддів

1. Касаційну скаргу Фонду майна Автономної Республіки Крим задовольнити частково.

2. Постанову Севастопольського апеляційного господарського суду від 22.07.2008р. у справі №2-30/3290-2008 скасувати в частині відмови у задоволенні позову про розірвання договору оренди нерухомого майна та зобов'язання повернути орендоване майно, із залишенням в силі рішення господарського суду Автономної Республіки Крим від 12.05.2007р. про задоволення цих позовних вимог.