Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

за участю представників:

У лютому 2008 р. ЗАТ "Торвекс" звернулось до господарського суду з позовом до РВ ФДМ України по м. Києву про внесення змін до договору купівлі –продажу № 880 від 13.09.2002 р., виклавши пункт 5.1 (абзац 4) договору у наступній редакції:

"Провести реконструкцію нежилого будинку площею 141,7 кв.м по вул. Лисенка, 4, літера В до 13.09.2010 року. Всі витрати, пов’язані з укладенням цього Договору, покладаються на Закрите акціонерне товариство "Торвекс". Цей Договір набуває чинності з моменту набрання рішенням суду законної сили і є невід’ємною частиною Договору № 880 купівлі-продажу нежилого будинку державної власності за конкурсом від 13.09.2002 року. В усьому іншому сторони погодили, що умови Договору № 880 купівлі - продажу нежилого будинку державної власності за конкурсом від 13.09.2002 року залишаються незмінними."

Позовні вимоги, з посиланням на приписи статті 188 Господарського кодексу України, обґрунтовані тим, що 26.10.2004 р. відповідачем було внесено зміни у договір договору купівлі –продажу № 880 від 13.09.2002 р. (пункт 5.1 договору) та продовжено строк виконання зобов'язань ЗАТ "Торвекс" з реконструкції об'єкта до 13.09.2007 р. договором № 880/1 від 26.10.2004 р.

Виконання робіт, передбачених пунктом 5.1 договору від 13.09.2002 р. могло здійснюватися позивачем лише за умови встановлення меж земельної ділянки та оформлення права ЗАТ "Торвекс" на користування земельною ділянкою по вул. Лисенка, 4-в, проте, наявність самовільно зведених будівель на території вказаної земельної ділянки відстрочила встановлення зовнішніх меж земельної ділянки, виготовлення технічної документації та погодження її у відповідних органах, а також вирішення питання про надання Київською міською радою земельної ділянки в орендне користування ЗАТ "Торвекс", що унеможливило своєчасне виконання позивачем зобов'язань щодо реконструкції нежилого будинку.

Листом від 20.08.2007 р. РВ ФДМ України по м. Києву відмовило ЗАТ "Торвекс" у продовженні терміну виконання інвестиційних зобов'язань, визначених договором купівлі –продажу № 880 від 13.09.2002 р. та договором про внесення змін та доповнень № 880/1 від 26.10.2004 р.

У відзиві на позовну заяву РВ ФДМ України по м. Києву просило відмовити у задоволенні позовних вимог посилаючись, зокрема, на відсутність законних підстав для внесення змін та доповнень у договір купівлі –продажу № 880 від 13.09.2002 р.

Рішенням господарського суду м. Києва від 24.03.2008 р. (суддя Шевченко Е.О.) позовні вимоги задоволені в повному обсязі, змінено договір № 880 купівлі –продажу нежилого будинку державної власності за конкурсом, укладений 13.09.2002 р. та викладено абзац четвертий пункту 5.1 у наступній редакції:

"Провести реконструкцію нежилого будинку площею 141,7 кв.м по вул. Лисенка, 4, літера В до 13.09.2010 року. Всі витрати, пов’язані з укладенням цього Договору, покладаються на ЗАТ "Торвекс". Цей Договір набуває чинності з моменту набрання рішенням суду законної сили і є невід’ємною частиною Договору № 880 купівлі-продажу нежилого будинку державної власності за конкурсом від 13.09.2002 року. В усьому іншому сторони погодили, що умови Договору № 880 купівлі - продажу нежилого будинку державної власності за конкурсом від 13.09.2002 року залишаються незмінними."

Задовольняючи позовні вимоги господарський суд дійшов висновку щодо їх обґрунтованості, оскільки своєчасне виконання позивачем зобов`язань щодо реконструкції нежилого будинку, передбачених пунктом 5.1. договору купівлі-продажу № 880 від 13.09.2002 р., у визначений строк виявилося неможливим внаслідок обставин, які фактично не залежать від позивача. У зв`язку з істотною зміною обставин у позивача виникли перешкоди щодо оформлення права на користування земельною ділянкою по вул. Лисенка, 4-в, що унеможливило виконання позивачем інвестиційних зобов`язань за договором та у зв`язку з чим договір підлягає частковій зміні у судовому порядку.

За апеляційною скаргою РВ ФДМ України по м. Києву Київський апеляційний господарський суд (судді Алданова С.О., Зубець Л.П., Коротун О.М.), переглянувши рішення господарського суду м. Києва від 24.03.2008 р. в апеляційному порядку, постановою від 27.05.2008 р. залишив його без змін з тих же підстав.

РВ ФДМ України по м. Києву подало до Вищого господарського суду України касаційну скаргу, в якій просить скасувати рішення господарського суду м. Києва від 24.03.2008 р. та постанову Київського апеляційного господарського суду від 27.05.2008 р. та прийняти нове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог, обґрунтовуючи доводи касаційної скарги порушенням судами норм матеріального та процесуального права.

Скаржник, зокрема, зазначає, що 14.08.2007 р. ЗАТ "Торвекс" вдруге звернувся до відповідача з пропозицією продовжити термін виконання робіт, зазначених в пункті 5.1 договору до 13.09.2010 р., проте, РВ ФДМ України по м. Києву було відмовлено позивачу з тих підстав, що покупцем так і не розпочато роботи з реконструкції об'єкта, термін виконання зобов'язань за договором відповідно до статті 27 Закону України "Про приватизацію державного майна" вже сплинув, а потреба внесення змін покупцем вдруге ґрунтується на обставинах відсутності права на користування земельною ділянкою.

У відзиві на касаційну скаргу ЗАТ "Торвекс" просить відмовити у її задоволенні, а судові рішення залишити без змін, посилаючись на те, що касатором так і не зазначено яких саме порушень у застосуванні норм матеріального та процесуального права припустилися суди першої та апеляційної інстанції.

Заслухавши доповідь судді - доповідача та пояснення присутніх в судовому засіданні представників сторін, перевіривши наявні матеріали справи на предмет правильності юридичної оцінки обставин справи та повноти їх встановлення в рішенні та постанові, колегія суддів вважає, що касаційна скар га не підлягає задоволенню з таких підстав.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судами першої та апеляційної інстанції, 13.09.2002 р. між ЗАТ "Торвекс" (покупець) та РВ ФДМ України по м. Києву (продавець) було укладено Договір № 880 купівлі-продажу нежилого будинку державної власності за конкурсом, згідно з яким ЗАТ "Торвекс" придбало нежилий будинок, розташований в місті Києві по вул. Лисенка, 4, літера В.

За умовами договору ЗАТ "Торвекс" прийняло придбаний нежитловий будинок згідно з актом передачі № 938 від 16.09.2002 р., сплатило ціну продажу об`єкта приватизації та зареєструвало своє право власності на вказаний об`єкт нерухомого майна у Київському міському бюро технічної інвентаризації (реєстраційне посвідчення № 001098 від 16.10.2002 р.).

Пунктом 5.1. договору від 13.09.2002 р. передбачено зобов`язання ЗАТ "Торвекс" провести реконструкцію придбаного нежитлового будинку протягом 2-х років з моменту укладення договору, шляхом проведення робіт та оформлення відповідних дозволів згідно з переліком, наведеним у пункті 5.1. договору.

26.10.2004 р. між ЗАТ "Торвекс" та РВ ФДМ України по м.Києву було укладено договір № 880/1 про внесення змін та доповнень до договору купівлі-продажу від 13.09.2002 р. № 880 нежилого будинку державної власності за конкурсом, яким було внесено зміни до договору в частині пункту 5.1, а саме продовжено строк виконання зобов`язань ЗАТ "Торвекс" до 13.09.2007 р. та збільшено загальну вартість робіт з реконструкції до 1500000,00 грн.

Крім того, судами під час розгляду справи було встановлено, що 14.08.2007 р. позивач звернувся до РВ ФДМ України по м. Києву з пропозицією продовжити термін виконання робіт, визначених пунктом 5.1. договору, до 13.09.2010 р., проте, РВ ФДМ України по м. Києву 20.08.2007 р. відмовило ЗАТ "Торвекс" у продовженні терміну виконання інвестиційних зобов`язань, визначених договором, посилаючись на те що, пропозиція позивача щодо продовження строку дії договору ґрунтується на обставинах відсутності права користування земельною ділянкою, а по-друге, згідно зі статтею 27 Закону України "Про приватизацію державного майна", термін дії зобов`язань за договором купівлі-продажу не повинен перевищувати п’яти років.

В грудні 2007 року РВ ФДМ України по м. Києву, відповідно до статті 27 Закону України "Про приватизацію державного майна", якою передбачено, що органи приватизації здійснюють контроль за виконанням покупцями об`єктів приватизації умов договорів купівлі-продажу, було проведено поточну перевірку виконання позивачем умов договору купівлі-продажу № 880 від 13.09.2002 р. нежилого будинку площею 141,7 кв. м, який знаходиться за адресою: м. Київ, вул.Лисенка, 4, літера В та складено акт поточної перевірки № 126 від 04.12.2007 р., відповідно до якого за порушення встановлених умов договору щодо вкладання коштів (інвестицій) у роботи з реконструкції об`єкта приватизації, на підставі статті 29 Закону України "Про приватизацію державного майна" позивачеві розраховано пеню в розмірі 123000,00 грн.

27.12.2007 р. ЗАТ "Торвекс" вдруге звернувся до РВ ФДМ України по м. Києву з пропозицією продовжити строк на проведення реконструкції шляхом підписання та нотаріального посвідчення змін до договору, проте, відповідачем відмовлено в продовженні строку на проведення реконструкції.

Згідно з частиною 1 статті 23 Закону України "Про планування і забудову територій", забудова територій передбачає здійснення нового будівництва, реконструкції тощо; будівництво об'єктів містобудування здійснюється згідно із законодавством, державними стандартами, нормами та правилами, регіональними і місцевими правилами забудови, містобудівною та проектною документацією.

За приписами статті 29 вказаного закону дозвіл на виконання будівельних робіт надається на підставі проектної документації, погодженої і затвердженої в порядку, визначеному законодавством; документа, що засвідчує право власності чи користування земельною ділянкою; рішення виконавчого органу відповідної ради або місцевої державної адміністрації про дозвіл на будівництво об`єкта містобудування; документа про призначення відповідальних виконавців робіт та відомостей про здійснення авторського та технічного нагляду.

Частиною 3 статті 125 Земельного кодексу України встановлено, що приступати до використання земельної ділянки до встановлення її меж у натурі (на місцевості), одержання документа, що посвідчує право на неї, та державної реєстрації забороняється.

Під час розгляду справи судами було встановлено, що 01.10.2002 р. позивач звернувся до Київського міського голови листом № 22 щодо вирішення питання про відведення земельної ділянки. Протягом 2003-2004 років за дорученням Київської міської ради (лист-доручення від 19.04.2005р. № 13370) розробкою проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки площею 0,06 га ЗАТ "Торвекс" займалося ТОВ "Земля-Майно".

На стадії погодження проекту землеустрою з Головним управлінням земельних ресурсів у м. Києві було виявлено, що на земельній ділянці по вул. Лисенка, 4, літера В знаходяться гаражні будівлі, що були самовільно зведені жителями прилеглих житлових будинків.

16.04.2007 р. ЗАТ "Торвекс" звернулося до КП "Керуюча дирекція" Шевченківської районної у м. Києві ради щодо підготовки проекту розпорядження про знесення гаражних будівель, розташованих за адресою: вул. Лисенка, 4, літера В. Листом № 2130/3 від 16.05.2007 КП "Керуюча дирекція" Шевченківської районної у м. Києві ради повідомила позивачеві, що для розгляду питання про знесення гаражів необхідно надати договір оренди земельної ділянки з описом її меж.

У матеріалах справи наявний Технічний звіт (топографо-геодезичні роботи) по встановленню зовнішньої межі землекористування ЗАТ "Торвекс", розроблений іншою землевпорядною організацією ПП "Студія ЛАД" зі зменшенням площі земельної ділянки внаслідок виключення площі, на якій розміщені гаражі, погоджений з Головним управлінням земельних ресурсів 13.07.2007 р.

У зв'язку з чим, суд першої інстанції, з яким погодився суд апеляційної інстанції, дійшов висновку, що протягом дії Договору позивачем було здійснено комплекс дій з виготовлення технічного звіту зі встановлення зовнішніх меж землекористування та проекту відведення земельної ділянки, отримано позитивні висновки Головного управління містобудування, архітектури та дизайну міського середовища, Управління охорони навколишнього середовища, Головного державного санітарного лікаря м. Києва, Головного управління культури, мистецтв та охорони культурної спадщини, погоджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки Головним управлінням земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації та отримано позитивний висновок державної експертизи, однак процес оформлення права на користування земельною ділянкою ЗАТ "Торвекс" не завершено, тому позивач не мав правових підстав приступати до реконструкції об`єкта по вул. Лисенка, 4, літера В.

Відповідно до статті 629 Цивільного кодексу України, договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Згідно зі статтею 193 Господарського кодексу України, суб’єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов’язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов’язання –відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

Статтею 27 Закону України "Про приватизацію державного майна" передбачено, що термін дії інвестиційних зобов’язань за договором купівлі-продажу не повинен перевищувати п’яти років.

Як вбачається з матеріалів справи предметом спору у даній справі є вимога ЗАТ "Торвекс" про внесення змін до пункту 5.1 договору купівлі –продажу № 880 від 13.09.2002 р. в частині продовження терміну реконструкції нежилого будинку площею 141,7 кв.м по вул. Лисенка, 4, літера В до 13.09.2010 року, з посиланням на те, що товариством не виконані вимоги вказаного пункту договору з незалежних від нього причин, оскільки питання про надання Київською міською радою земельної ділянки в орендне користування ЗАТ "Торвекс" не вирішено, що унеможливило своєчасне виконання позивачем зобов'язань щодо реконструкції нежилого будинку.

Загальні умови порядку зміни та розірвання господарських договорів визначені у статті 188 Господарського кодексу України, в якій зокрема, зазначено, що зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або договором.

Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.

Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду.

У разі, якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Для визначення можливих підстав для зміни або розірвання господарських договорів, слід враховувати загальні правила частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України, відповідно до якої, договір може бути змінено чи розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Згідно зі статтею 652 Цивільного кодексу України підставою зміні або розірвання договору може бути істотна зміна обставин, яким сторони керувалися при укладенні договору.

Зміна обставин є істотною, якщо вони змінились настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Частиною 2 статті 652 Цивільного кодексу України передбачено, що якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Задовольняючи позовні вимоги суди першої та апеляційної інстанції зазначали, що інвестиційні зобов’язання за договором у визначений строк не були виконані позивачем внаслідок відсутності у нього правових підстав, а саме дозволу на проведення будівельних робіт з реконструкції нежилої будівлі по вул. Лисенка, 4, літера В, дозвіл на проведення яких позивач не отримав внаслідок відсутності у нього права користування земельною ділянкою, на якій розташована придбана ним будівля. Оформлення позивачем права на користування земельною ділянкою по вул. Лисенка, 4, літера В ще не завершено внаслідок істотної зміни обставин, настання яких не було передбачено на момент укладення договору купівлі-продажу № 880 від 13.09.2002 р., а саме виявлення на території земельної ділянки самовільно зведених гаражів та неможливість їх знесення через відсутність у позивача права користування земельною ділянкою по вул. Лисенка, 4, літера В, та відсутність відведення її меж в натурі.

У зв’язку з цими обставинами розроблення проекту землеустрою фактично відбувалося двічі (вдруге - зі зменшенням площі земельної ділянки з урахуванням виключення площі, на якій розміщені гаражі), позивач був вимушений вдруге проходити численні погоджувальні інстанції, отримувати дозволи, оскільки дозвільні документи мають строковий характер і строк деяких первинно отриманих дозволів закінчився.

Враховуючи викладене, колегія суддів вважає обґрунтованим висновок господарського суду м. Києва та Київського апеляційного господарського суду про задоволення позовних вимог ЗАТ "Торвекс" про внесення змін до пункту 5.1 договору купівлі –продажу № 880 від 13.09.2002 р. в частині продовження терміну реконструкції нежилого будинку площею 141,7 кв.м по вул. Лисенка, 4, літера В.

Відповідно до статті 111-7 -Господарського процесуального кодексу України , переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, касаційна інстанція на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Касаційна інстанція не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові господарського суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти докази.

Викладені у касаційній скарзі доводи заявника є такими, що зводяться до оцінки доказів у справі, розгляд яких за приписами статті 111-7- Господарського процесуального кодексу України виходить за межі повноважень касаційної інстанції.

Враховуючи викладене, касаційна інстанція вважає прийняті у справі рішення та постанову такими, що відповідають нормам матеріального та процесуального права, підстав для їх зміни чи скасування не вбачається.

Керуючись пунктом 1 статті 111-9, статтями 111-5, 111-10, 111-11- Господарського процесуального кодексу України , Вищий господарський суд України

Рішення господарського суду м. Києва від 24.03.2008 р. та постанову Київського апеляційного господарського суду від 27.05.2008 р. у справі № 21/15 господарського суду м. Києва залишити без змін.

Касаційну скаргу РВ ФДМ України по м. Києву - без задоволення.