44/3пд Про розірвання договору оренди нежитлового приміщення - 04.09.2008 Прийняття

У січні 2008р. Суб'єкт підприємницької діяльності-фізична особаОСОБА_2 звернувся до господарського суду Донецької області з позовом до Суб'єкта підприємницької діяльності-фізичної особи ОСОБА_1 про розірвання договору оренди нежитлових приміщень площею 231,4м-2, по вул. АДРЕСА_1, укладеного 04.01.2005р. між сторонами, виселення кафе "Злагода" з належних позивачу на праві приватної власності приміщень підвального поверху в зазначеній будівлі, а також зобов'язання ОСОБА_1 передати позивачу ключі від орендованих ним приміщень. В обґрунтування заявлених вимог позивач послався на неналежне виконання орендарем умов спірного договору оренди щодо вчасної сплати орендних платежів за період вересень-грудень 2007р. та самостійне (без згоди наймодавця) перепланування приміщення.

Поряд з цим, у лютому 2008р. Суб'єкт підприємницької діяльності-фізична особа ОСОБА_1 в порядку статті 60 ГПК України подав до суду зустрічний позов до Суб'єкта підприємницької діяльності -фізичної особи ОСОБА_2 про визнання недійсним пункту 5.1 укладеного між сторонами договору оренди від 01.04.2005р., посилаючись на припущення помилки при зазначенні в договорі розміру орендної плати за місяць 850грн. за кв.м. площі замість 850грн. за 231,4кв.м., наявність взаємної домовленості з позивачем щодо розміру орендної плати у сумі 850грн. на місяць за всю орендовану площу, а відтак даний пункт спірного договору оренди є недійсним у відповідності до приписів частини 5 статті 203 Цивільного кодексу України.

У лютому 2008р. позивач за первісним позовом подав в порядку статті 22 ГПК України письмові пояснення до договору оренди та уточнення позовних вимог з проханням стягнути з відповідача ще й заборгованість за договором за період січень 2007р., вересень 2007р. - лютий 2008р. на суму 24826грн.

Рішенням господарського суду Донецьої області від 07.04.2008р. у справі №44/3пд (суддя Мєзєнцев Є.І.) частково задоволено позов Суб'єкта підприємницької діяльності-фізичної особи ОСОБА_2 до Суб'єкта підприємницької діяльності-фізичної особи ОСОБА_1. Стягнуто з Суб'єкта підприємницької діяльності-фізичної особи ОСОБА_1 на користь Суб'єкта підприємницької діяльності-фізичної особи ОСОБА_2 суму боргу з орендної плати у розмірі 1650грн. В решті позовних вимог Суб'єкта підприємницької діяльності-фізичної особи ОСОБА_2 до Суб'єкта підприємницької діяльності-фізичної особи ОСОБА_1-відмовлено. Частково задоволено зустрічний позов Суб'єкта підприємницької діяльності-фізичної особи ОСОБА_1 до Суб'єкта підприємницької діяльності-фізичної особи ОСОБА_2. Виключено зі змісту пункту 5.1 договору оренди від 04.01.05 року умову "...за квадратний метр...", виклавши вказаний пункт 5.1 Договору у наступній редакції: "...розмір орендної плати вважається договірним та складає 850 грн. в місяць...". В решті позовних вимог зустрічного позову Суб'єкта підприємницької діяльності-фізичної особи ОСОБА_1 до Суб'єкта підприємницької діяльності-фізичної особи ОСОБА_2 -відмовлено. Стягнуто з Суб'єкта підприємницької діяльності-фізичної особи ОСОБА_1 на користь Суб'єкта підприємницької діяльності-фізичної особи ОСОБА_2 суму сплаченого за основним позовом державного мита 16,5грн. та 5,84грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу. Стягнуто з Суб'єкта підприємницької діяльності-фізичної особи ОСОБА_2 на користь Суб'єкта підприємницької діяльності-фізичної особи ОСОБА_1 суму сплаченого за зустрічним позовом державного мита 42,5грн. та 59грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

Постановою Донецького апеляційного господарського суду від 27.05.2008р. у справі №44/3пд (колегія суддів у складі головуючого судді Скакуна О.А., суддів Колядко Т.М., Мирошниченка С.В.) апеляційну скаргу Суб'єкта підприємницької діяльності-фізичної особи ОСОБА_2 задоволено. Рішення господарського суду Донецької області від 07.04.2008р. у справі №44/3пд скасовано. Позовну заяву Суб'єкта підприємницької діяльності-фізичної особи ОСОБА_2 задоволено. Договір оренди нежитлового приміщення площею 231,4м-2, розташованого за АДРЕСА_1, укладений 04.01.2005р. - розірвано. Зобов'язано Суб'єкта підприємницької діяльності-фізичну особу ОСОБА_1 звільнити нежитлове приміщення, розташоване за АДРЕСА_1 протягом 1,5 місяця з моменту оголошення даної постанови. Суб'єкту підприємницької діяльності-фізичній особі ОСОБА_1у задоволені зустрічної позовної заяви про визнання недійсним пункту 5.1 договору оренди від 04.01.2005р. відмовлено. Стягнуто з Суб'єкта підприємницької діяльності-фізичної особи ОСОБА_1 на користь Суб'єкта підприємницької діяльності-фізичної особи ОСОБА_2 витрати по сплаті державного мита за подання позову в сумі 85грн., витрати по сплаті державного мита за подання апеляційної скарги в розмірі 42,5грн. та витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу в розмірі 118грн.

Не погоджуючись з прийнятою у справі постановою, відповідач за первісним позовом звернувся до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій, посилаючись на порушення судом апеляційної інстанції норм матеріального та процесуального права, просить рішення господарського суду Донецької області від 07.04.2008р. у справі №44/3пд залишити без змін, а постанову Донецького апеляційного господарського суду від 27.05.2008р. у даній справі №44/3пд скасувати.

Відзив на касаційну скаргу на час розгляду справи в касаційній інстанції суду наданий не був, що в силу положень статті - 111-2 ГПК України не перешкоджає перегляду судового акту, що оскаржується.

Розглянувши матеріали справи, касаційну скаргу, заслухавши суддю-доповідача, представника відповідача, проаналізувавши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права, колегія суддів Вищого господарського суду України дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.

Як вірно встановлено судами попередніх інстанцій, 04.01.2005р. між позивачем (орендодавцем) та відповідачем (орендарем) був укладений договір оренди, згідно якого орендодавець здав, а орендар прийняв в орендне користуван ня нежитлове приміщення площею 231,4м-2, розташоване за АДРЕСА_1

Передача орендованого приміщення здійснюється по актах прийому-передачі, підписання яких свідчить про фактичну його передачу в орендне користування (п.3.2 цього договору).

Пунктом 4.1 даного договору встановлений строк його дії - з 04.01.2005р. по 31.12.2005р.

Порядок розрахунків визначений п.5.1 зазначеного договору, який передбачає, що орендна плата складає 850грн. за м-2 та сплачується щомісячно до 25 числа поточного місяця, допускається також внесення орендних платежів наперед.

У п.10.1 цього договору сторони погодили підстави для його дострокового розірвання в односторонньому порядку: неналежне виконання однією стороною умов договору, а також конкретизували це у пунктах 5.6, 6.2 договору, які передбачають, що у разі несвоєчасної оплати орендної плати Орендодавець має право розірвати договір та виселити Орендаря з орендованого приміщення.

Як зазначено попередніми судовими інстанціями, факт укладання цього договору та користування орендарем спірним приміщенням сторонами не заперечується.

Відповідно до ст. 284 Господарського кодексу України та ст. 764 Цивільного кодексу України, якими передбачено умови продовження договору, даний договір оренди був продовжений до 25.12.2006р., в послідуючому - до 20.12.2007р. та до 15.12.2008р.

Суд першої інстанції, відмовляючи позивачу у задоволенні позовних вимог щодо розірвання договору оренди та виселення орендаря з орендованого приміщення, виходив з того, що норми статтей 188 та 291 ГК України встановлюють правило, згідно якого орендодавець, який бажає розірвати договір, в обов'язковому порядку повинен надіслати орендареві пропозиції щодо розірвання договору, причому лише у разі, якщо сторони не досягли згоди щодо розірвання договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Встановивши, що орендодавець всупереч приписів зазначених норм не надав суду доказів надіслання орендареві пропозицій щодо розірвання договору, повідомлення орендаря про відмову від договору, а також доказів одержання орендарем такого повідомлення, суд дійшов висновку про невжиття орендодавцем заходів до самостійної позасудової відмови від договору в порядку, передбаченому частиною 2 статті 782 ЦК України, що стало підставою для відмови орендодавцеві у задоволенні позовних вимог про розірвання договору оренди внаслідок несплати орендарем орендної плати за вересень -грудень 2007р. та виселення його з орендованого приміщення. Водночас, суд першої інстанції зазначив, що орендодавцем неправильно обрано спосіб захисту цивільного права -розірвання договору в судовому порядку замість самостійної відмови від договору.

Поряд з цим, місцевий господарський суд задовольнив вимогу орендодавця за письмовими поясненнями по первісному позову щодо стягнення з орендаря орендної плати за січень 2007р., вересень 2007р. -лютий 2008р. у розмірі 24826грн. частково лише на суму 1650грн., оскільки за період 14 місяців з січня 2007р. по лютий 2008р. орендар мав сплатити орендодавцеві за договором 12650грн. орендної плати, виходячи з рукописної дописки сторін після розділу 12 Договору щодо сплати з жовтня по квітень орендної платні у розмірі 850грн. на місяць, а у період з травня по вересень -1000грн. на місяць. Тоді як орендарем сплачено орендодавцеві 11000грн. орендної плати згідно даних платіжної відомості з лютого до серпня 2007р. та квитанцій №№77-80 від 22.01.2008р. з вересня по грудень 2007р.

Крім того, посилання орендодавця щодо розміру орендної плати з грудня 2007р. по лютий 2008р., виходячи з 6942грн. на місяць, судом першої інстанції до уваги не прийняті у зв'язку з ненаданням суду доказів підписання сторонами змін до умов пункту 5.1 спірного договору у встановленому законом порядку.

Натомість частково задовольняючи заявлені позивачем за зустрічним позовом вимоги щодо визнання недійним пункту 5.1 спірного договору на підставі частин 3 і 5 статті 203, статті 215 Цивільного кодексу України, місцевий господарський суд виходив з того, що оскільки сторонами припущено описку при зазначенні розміру орендної плати 850грн. за квадратний метр площі за місяць замість погодженої суми у розмірі 850 грн. на місяць за всю орендовану площу, а недійсність усього пункту 5.1 договору призведе до неукладеності договору в цілому, суд дійшов висновку про необхідність виключення зі змісту пункту 5.1 договору посилання на умову, яка передбачає сплату орендної плати за кожен квадратний метр, та викладення цього пункту 5.1 договору у наступній редакції: "...розмір орендної плати вважається договірним та складає 850грн. в місяць...". Водночас судом зазначено, що обраний судом спосіб захисту прав орендаря за зустрічним позовом -цілком відповідає фактичним обставинам справи та внутрішньому волевиявленню сторін у відповідності до статті 213 Цивільного кодексу України, які письмово зазначили, що розмір орендної плати за пунктом 5.1 договору становить саме 850грн. на місяць.

Як вірно встановлено місцевим господарським судом, з яким погодився суд апеляційної інстанції, посилання орендодавця на самостійне (без згоди наймодавця) перепланування орендарем приміщення під кафе є необґрунтованими внаслідок відсутності в матеріалах справи та не надання сторонами доказів і актів прийому-передачі приміщення, які б свідчили, що на момент підписання спірного договору воно мало інший вигляд, ніж на теперішній час.

Суд апеляційної інстанції, переглядаючи в апеляційному порядку прийняте у справі рішення суду першої інстанції, не прийняв до уваги письмових пояснень первісного позивача без номеру та дати (т.1 а.с.57) як доповнення до позовної заяви та збільшення своїх позовних вимог щодо стягнення боргу за орендну плату в сумі 24826грн., мотивуючи цю дію порушенням позивачем вимог Господарського процесуального кодексу України (1798-12) щодо надання доказів відправки позивачем відповідачу копії заяви з вимогою стягнення вищевказаного боргу та доказів щодо сплати державного мита.

Разом з тим, задовольняючи заявлені позивачем у первісному позові вимоги про розірвання спірного договору та виселення орендаря з приміщення, апеляційний господарський суд встановивши порушення орендарем договірних обов'язків внаслідок несплати протягом більш трьох місяців підряд плати за користування орендованим приміщенням з вересня по грудень 2007р. на суму 4000грн. (сплачене останнім лише 22.01.2008р. згідно квитанцій №77, №78, №79, №80), а також з системного аналізу умов спірного договору (п.п.5.6, 6.2, 10.1 Договору), приписів статтей 782, 651 ЦК України, ст. 188, 291 ГК України, дійшов правильного висновку, що одностороння відмова від договору у даному випадку передбачена як самим договором, так і законом - ЦК України (435-15) , зокрема приписами ст. 651 ЦК України, якою запроваджено, що договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Отже, господарський суд апеляційної інстанції дійшов обґрунтованого висновку про задоволення позову в частині розірвання укладеного між сторонами договору оренди та виселення орендаря з орендованого приміщення.

Крім того, суд апеляційної інстанції, відмовляючи у задоволенні зустрічного позову, вірно зазначив, що визнання недійсним п.5.1 договору, яким встановлено істотна умова договору оренди у відповідності до ст. 284 ГК України - розмір орендної плати -призведе до визнання цього договору неукладеним, тоді як сторони прагнули настання юридичних наслідків у вигляді сплати відповідачем позивачу місячної орендної плати в розмірі 850грн., за відсутності, при цьому, спору у сторін, погодившись з наявною технічною помилкою.

На підставі викладеного, суд апеляційної інстанції дійшов вірного висновку, що місцевий господарський суд вийшов за межі своїх повноважень, втрутившись в умови договору оренди і виклав спірний пункт угоди в іншій редакції, замість відмови у задоволенні цих вимог.

Однак колегія суддів касаційної інстанції не може погодитись з висновком суду апеляційної інстанції про безпідставне розцінення судом першої інстанції письмових пояснень первісного позивача без номеру та дати (т.1 а.с.57) як доповнення до позовної заяви та збільшення своїх позовних вимог щодо стягнення боргу за орендну плату в сумі 24826грн. у зв'язку з відсутністю всупереч вимог Господарського процесуального кодексу України (1798-12) доказів щодо відправлення відповідачеві копії позовної заяви з вимогою стягнення вищевказаного боргу та доказів щодо сплати державного мита.

Тоді як в матеріалах справи наявна квитанція №44 від 04.03.2008р. про сплату позивачем державного мита на суму 248,26грн. (т.1 а.с.66), якій судом апеляційної інстанції не була надана належна оцінка при неприйнятті до уваги поданих позивачем доповнень до первісних позовних вимог щодо стягнення 24826грн., а судом першої інстанції не перевірено її відповідність вимогам Господарського процесуального кодексу України (1798-12) , а відтак прийняті у справі в цій частині вимог судові рішення не можна вважати такими, що ґрунтуються на всебічному, повному та об'єктивному розгляді всіх обставин справи, які мають значення для вирішення спору, та не відповідають в повній мірі нормам матеріального та процесуального права.

Згідно з роз'ясненнями Пленуму Верховного Суду України, викладеними у п. 1 постанови від 29.12.1976 р. № 11 "Про судове рішення (v0011700-76) ", рішення є законним тоді, коли суд, виконавши всі вимоги процесуального законодавства і всебічно перевіривши всі обставини справи, вирішив справу у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин.

Відповідно до частини першої ст. - 111-10 Господарського процесуального кодексу України підставами для скасування або зміни рішення місцевого чи апеляційного господарського суду або постанови апеляційного господарського суду є порушення або неправильне застосування норм матеріального чи процесуального права.

Оскільки передбачені процесуальним законом (ст. - 111-7 Господарського процесуального кодексу України) межі перегляду справи в касаційній інстанції не дають їй права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти докази, колегія суддів Вищого господарського суду України вважає, що постанова Донецького апеляційного господарського суду від 27.05.2008р. та рішення господарського суду Донецької області від 07.04.2008р. у справі №44/3пд в частині стягнення з Суб'єкта підприємницької діяльності-фізичної особи ОСОБА_1 на користь Суб'єкта підприємницької діяльності-фізичної особи ОСОБА_2 заборгованості на суму 24826грн. підлягають скасуванню, а справа в цій частині направленню до господарського суду першої інстанції, в решті постанова Донецького апеляційного господарського суду від 27.05.2008р. підлягає залишенню без змін.

Під час нового розгляду справи місцевому та апеляційному господарському суду необхідно врахувати викладене, всебічно і повно з'ясувати і перевірити всі фактичні обставини справи в частині стягнення з Суб'єкта підприємницької діяльності-фізичної особи ОСОБА_1 на користь Суб'єкта підприємницької діяльності-фізичної особи ОСОБА_2 заборгованості на суму 24826грн., об'єктивно оцінити докази, що мають юридичне значення для її розгляду і вирішення спору по суті, і, в залежності від встановленого, прийняти обґрунтоване і законне судове рішення.

Керуючись ст. ст. - 111-5, - 111-7, - 111-9-- 111-12 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України

Касаційну скаргу Суб'єкта підприємницької діяльності-фізичної особи ОСОБА_1 задовольнити частково.

Постанову Донецького апеляційного господарського суду від 27.05.2008р. та рішення господарського суду Донецької області від 07.04.2008р. у справі №44/3пд в частині стягнення з Суб'єкта підприємницької діяльності-фізичної особи ОСОБА_1 на користь Суб'єкта підприємницької діяльності-фізичної особи ОСОБА_2 заборгованості на суму 24826грн. скасувати, а справу №44/3пд в цій частині передати на новий розгляд до господарського суду Донецької області в іншому складі суду.