8/154пд Про визнання дійсним договір купівлі-продажу об'єкту незавершеного будівництва - Текст документа

Рішенням господарського суду Донецької області від 07.09.2006 р. у справі № 8/154пд (суддя: Ємельянов А.С.) позов задоволено: визнано дійсним договір купівлі-продажу об'єкту незавершеного будівництва № 10/08-1 від 10.08.2006 р., укладений сторонами.

Не погоджуючись з рішенням господарського суду, ТОВ "Південно-Східна промислова компанія" звернулось до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій просило оскаржуване рішення скасувати як таке, що прийняте з порушенням норм матеріального та процесуального права, а справу передати на новий розгляд. Свої вимоги скаржник мотивує тим, що його не було залучено до участі у справі, чим суттєво були порушені його права та обов'язки.

Перевіривши матеріали справи, доводи касаційної скарги, правильність застосування господарським судом норм матеріального та процесуального права, колегія суддів Вищого господарського суду України дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

Як встановив господарський суд, 10.08.2006 р. сторони підписали договір купівлі-продажу об'єкту незавершеного будівництва № 10/08-1, за яким відповідач зобов'язався передати позивачу у власність об'єкт незавершеного будівництва за адресою: м. Донецьк, бул. Пушкіна, 2Б, а позивач у свою чергу повинен прийняти об'єкт незавершеного будівництва та оплатити повну його вартість.

Як з'ясував господарський суд, сторони погодили всі істотні умови договору, крім того, позивач виконав умови договору.

В зв'язку з відмовою відповідача від проведення нотаріального посвідчення договору на підставі ст. 220 ЦК України (435-15) позивач заявив позов про визнання договору купівлі-продажу об'єкту незавершеного будівництва №10/08-1 від 10.08.2006 року дійсним.

Водночас, господарський суд з'ясував, що рішенням господарського суду Донецької області від 18.07.2006 р. у справі № 35/258пн за ТОВ "Рекламна агенція "Перекресток" визнано право власності на об'єкт незавершеного будівництва по вул. Красноармійська в Ворошиловському районі м. Донецька у вигляді фундаментної плити та частини стін цокольного поверху недобудованої адміністративно-офісної будівлі та розташований на земельній ділянці з кадастровим номером 1410136300:00:014:0040. Відтак, господарський суд прийшов до висновку, що ТОВ "Рекламна агенція "Перекресток" набуло право власності на спірний об'єкт незавершеного будівництва і мало право користуватись, володіти та розпоряджатись спірним об'єктом.

Господарський суд встановив, що сторони виконували умови договору, що підтверджується актом приймання-передачі об'єкту незавершеного будівництва від 10.08.2006 р. та актом від 14.08.2006 р. про проведення розрахунку за договором.

Відповідно до вимог ч. 2 ст. 220 ЦК України (435-15) , якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

З огляду на наведене, господарський суд прийшов до висновку про задоволення позовних вимог та визнання договору дійсним.

Однак, з такими висновками господарського суду неможливо погодитись, з огляду на наступне.

Згідно постанови Пленуму Верховного суду України "Про судове рішення" від 29.12.1976 р. №11 (v0011700-76) із змінами, рішення є законним тоді, коли суд, виконавши всі вимоги процесуального законодавства і всебічно перевіривши обставини, вирішив справу у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин, а за їх відсутності - на підставі закону, що регулює подібні відносини, або виходячи з загальних засад і змісту законодавства України.

Мотивувальна частина рішення повинна містити встановлені судом обставини, а також оцінку всіх доказів. Визнаючи одні і відхиляючи інші докази, суд має це обгрунтувати. Мотивувальна частина рішення повинна мати також посилання на закон та інші нормативні акти матеріального права, на підставі яких визначено права і обов'язки сторін у спірних правовідносинах.

Обгрунтованим визнається рішення, в якому повно відображені обставини, що мають значення для даної справи, висновки суду стосовно встановлених обставин і правові наслідки є вичерпними, відповідають дійсності і підтверджуються достовірними доказами, дослідженими в судовому засіданні.

Судове рішення у даній справі зазначеним вимогам не відповідає.

Відповідно до вимог ст. 111-10 ГПК України (1798-12) , однією з підстав для скасування рішення місцевого чи апеляційного господарського суду є порушення норм процесуального права. При цьому, порушення норм процесуального права є в будь-якому випадку підставою для скасування постановленого судового рішення або постанови, якщо господарський суд прийняв рішення або постанову, що стосується прав і обов'язків осіб, які не були залучені до участі у справі.

Як вбачається із змісту касаційної скарги та доданих до неї документів, ТОВ "Південно-Східна промислова компанія" може мати певне відношення до об'єкта незавершеного будівництва, яке є предметом спору в даній справі, а отже оскаржуване рішення може стосуватись його прав та обов'язків.

Таким чином, рішення у даній справі підлягає скасуванню з передачею справи на новий судовий розгляд.

Окрім того, господарський суд невірно застосував норми матеріального права, а відтак прийшов до передчасного висновку про задоволення позову.

Відповідно до вимог ст. 657 ЦК України (435-15) договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Статтею 182 ЦК України (435-15) передбачено, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

З аналізу вимог ст. 334 ЦК України (435-15) вбачається, що право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Якщо договір про відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації.

Таким чином, право власності на об'єкти нерухомого майна виникає на підставах визначених законом після державної реєстрації.

Однак, як наголошує скаржник у касаційній скарзі суд не перевірив факт реєстрації бюро технічної інвентаризації права власності на спірний об'єкт за певним суб'єктом права.

Умови та порядок реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна визначені Тимчасовим положенням про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженого наказом МЮ України 07.02.2002 р. за № 7/5 (z0157-02) .

Відповідно до вимог п. 1.6 Тимчасового положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженого наказом МЮ України 07.02.2002 р. за № 7/5 (z0157-02) реєстрації підлягають права власності тільки на об'єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийняті в експлуатацію у встановленому порядку, за наявності матеріалів технічної інвентаризації, підготовлених тим БТI, яке проводить реєстрацію права власності на ці об'єкти.

Разом з тим, у матеріалах справи відсутня технічна документація на спірний об'єкт нерухомого майна, яка має важливе значення для вирішення справи.

З аналізу вимог ст. 331 ЦК України (435-15) вбачається, що право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).

Таким чином, господарському суду потрібно було витребувати технічну документацію та з'ясувати ступінь готовності спірного об'єкту, перевірити чи здійснено технічну інвентаризацію спірного об'єкту.

Окрім того, суд прийшов до неправомірного висновку про те, що оскільки рішенням господарського суду Донецької області 18.07.2006 р. у справі №35/258пн за ТОВ "Рекламна агенція "Перекресток" визнано право власності на спірний об'єкт незавершеного будівництва, то ТОВ "Рекламна агенція "Перекресток" набуло право власності на вказаний об'єкт.

Згідно положень чинного законодавства зазначених вище, право власності на об'єкти нерухомого майна, в тому числі об'єкти незавершеного будівництва виникає з моменту державної реєстрації такого права у встановленому порядку.

Крім того, Додатком № 1 до Тимчасового положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно передбачено Перелік правовстановлювальних документів, на підставі яких проводиться реєстрація прав власності на об'єкти нерухомого майна, до яких, зокрема, належить рішення суду про визнання права власності на об'єкти нерухомого майна.

Однак, господарський суд не встановив момент виникнення у ТОВ "Рекламна агенція "Перекресток" права власності на спірний об'єкт незавершеного будівництва.

Водночас, господарський суд в силу вимог ст. 38 ГПК України (1798-12) вправі був витребувати докази необхідні для правильного вирішення спору, а саме, витребувати у бюро технічної інвентаризації інформацію щодо того чи було зареєстровано право власності на спірний об'єкт нерухомого майна за ТОВ "Рекламна агенція "Перекресток" на момент укладення договору купівлі-продажу об'єкту незавершеного будівництва № 10/08-1 від 10.08.2006 року.

Крім того, господарський суд не з'ясував чи виконали сторони вимоги законодавства щодо виготовлення технічної документації, виготовлення якої є обов'язковою вимогою для укладення договорів відчуження об'єктів нерухомого майна, в тому числі шляхом купівлі-продажу.

Окрім того, нотаріальне посвідчення договорів купівлі-продажу та державна реєстрація прав на нерухомі речі здійснюється у визначеному законодавством порядку при якому забезпечується перевірка відомостей щодо власника об'єкту нерухомого майна, щодо технічного стану об'єкту нерухомого майна (бюро технічної інвентаризації виготовляє технічну документацію), щодо відсутності заборони на відчуження об'єкту нерухомого майна, тощо. Зокрема, п.п. 61-63 Iнструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України визначено перелік документів, які вимагає нотаріус для підтвердження права власності на майно, що відчужується.

Господарський суд залишив наведене поза увагою та не витребував докази, необхідні для правильного вирішення даного господарського спору.

Наведене свідчить про те, що господарський суд, всупереч вимогам ст. 43 ГПК України (1798-12) , не здійснив всебічний, повний і об'єктивний розгляд в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, а відтак висновки суду є передчасними. Окрім того, господарський суд не залучив осіб на права та обов'язки яких впливає дане рішення.

Отже, господарський суд дійшов передчасного висновку про наявність у ТОВ "Рекламна агенція "Перекресток" права власності на спірний об'єкт незавершеного будівництва, а відтак і права відчужувати спірний об'єкт шляхом укладення договору купівлі-продажу від 10.08.2006 р. № 10/08-1.

За таких обставин, рішення господарського суду у даній справі підлягає скасуванню, як таке що прийняте про неповному з'ясуванні обставин справи та не відповідає вимогам норм матеріального та процесуального прав, а справа підлягає передачі на новий розгляд.

Відповідно до ст. 111-7 ГПК України (1798-12) касаційна інстанція не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, які не були встановлені у рішенні або постанові господарського суду або відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти докази.

Під час нового розгляду справи місцевому господарському суду необхідно врахувати викладене, залучити осіб на права та обов'язки яких впливає рішення у даній справи, всебічно і повно з'ясувати і перевірити всі фактичні обставини справи, об'єктивно оцінити докази, що мають юридичне значення для вирішення спору по суті, і в залежності від встановленого, прийняти обгрунтоване і законне судове рішення.

Керуючись ст.ст. 111-3, 111-7, 111-10 - 111-11 ГПК (1798-12) , Вищий господарський суд України

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу задовольнити.

Рішення господарського суду Донецької області від 07.09.2006 р. у справі №8/154пд скасувати, а справу направити до господарського суду Донецької області на новий розгляд.