4/428-пд-07 Про розірвання договору оренди комунального майна - Текст документа

У жовтні 2007 року управління комунальної власності Херсонської міської ради звернулось до господарського суду Херсонської області з позовом до приватного підприємця Величка Михайла Михайловича про розірвання договору оренди комунального майна міської територіальної громади від 23.07.2002р. №536-с та виселення приватного підприємця Величка Михайла Михайловича з орендних приміщень в будинку №9 по пров. Готельному в місті Херсоні.

Рішенням господарського суду Херсонської області від 19.12.2007р. (суддя Ємленінова З.I.) в задоволенні позовних вимог Управління комунальної власності Херсонської міської ради до Приватного підприємця Величка М.М. про розірвання договору та виселення відмовлено.

Рішення мотивовано тим, що позивач звернувся до суду з позовом про дострокове розірвання договору оренди без дотримання порядку, встановленого статтею 188 ГК України (436-15) . Крім того, відповідно до постанови господарського суду Херсонської області від 27.02.2006р. у справі №14/192-ПН-07, яка набрала законної сили, у відповідача виникло право на приватизацію об'єкта оренди, тому підстави для виселення його з орендованих приміщень відсутні.

Не погодившись з рішенням суду першої інстанції, позивач звернувся до Запорізького апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просив рішення господарського суду Херсонської області від 19.12.2007р. скасувати і прийняти нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги у повному обсязі, оскільки вважав, що господарським судом першої інстанції оскаржуване рішення прийняте при порушенні та неправильному застосуванні норм матеріального та процесуального права.

Постановою Запорізького апеляційного господарського суду від 12.03.2008р. (судді Федоров I.О., Кагітіна Л.П., Кричмаржевський В.А.) рішення господарського суду Херсонської області скасовано, позовні вимоги задоволено в повному обсязі, посилаючись на те, що місцевим господарським судом не з'ясовані обставини, що мають значення для справи, що призвело до порушення норм матеріального права.

Не погоджуючись із постановою суду апеляційної інстанції, приватний підприємець Величко Михайло Михайлович звернувся до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій просить скасувати постанову по справі та залишити рішення суду першої інстанції в силі, посилаючись на порушення норм матеріального та процесуального права судом апеляційної інстанції.

Заслухавши присутнього представника відповідача, перевіривши наявні матеріали справи на предмет правильності юридичної оцінки обставин справи та повноти їх встановлення в постанові і доводи касаційної скарги, колегія суддів вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню.

Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, касаційна інстанція на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє застосування судом першої чи апеляційної інстанцій норм матеріального та процесуального права.

Як встановлено судами попередніх інстанцій та вбачається з матеріалів справи, на підставі Розпорядження від 01.07.2002р. №794-р Херсонської міської ради управління комунальної власності Херсонської міської ради уклало з приватним підприємцем Величко М.М. договір оренди комунального майна міської територіальної громади від 23.07.2002р. №536-с.

Згідно з п.1 договору позивач передав, а відповідач прийняв у строкове платне користування нежиле приміщення, що знаходиться на балансі ТОВ "Наш дім" будинку №9 по пров. Готельному, загальною площею 204,4 кв.м. для розміщення офісу.

Згідно з п.11 договору договір укладено строком з 23.07.2002р. по 23.07.2005р.

В подальшому дія договору оренди пролонгувалася до 23.07.2008р. на підставі рішення господарського суду Херсонської області від 27.02.2006р. у справі №14/192-ПН-05.

Умовами п.п.3.1, 3.2 договору сторони узгодили, що орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку та порядку використання орендної плати, затвердженої Кабінетом Міністрів України, і становить 4369,90грн. за рік. За перший місяць оренди орендна плата становить 346,16грн. і перераховується орендарем Управлінню комунальної власності не пізніше 15 числа поточного місяця з урахуванням щомісячного індексу інфляції.

Відповідно до п.5.2 договору до обов'язків орендаря належить своєчасно і в повному обсязі вносити до бюджету (орендодавцю) орендну плату.

Судом апеляційної інстанції встановлено, що за невиконання відповідачем вимог договору щодо сплати орендної плати у повному обсязі більше трьох місяців поспіль, позивач звернувся до суду із позовом про розірвання договору оренди. Позовні вимоги грунтуються на приписах ст.ст.16, 327, 651 ЦК України (435-15) , ст.ст.218, 283, п.3 ст.285 ГК України (436-15) , ст.ст.18, 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) .

Відповідно до ст.ст.525, 526 ЦК України (435-15) , одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог -відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Аналогічне положення містить ст.193 ГК України (436-15) .

Статтею 629 ЦК України (435-15) передбачено, що договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Відповідно до ст.759 ЦК України (435-15) , за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Згідно з ч.ч.1, 5 ст.762 ЦК України (435-15) , за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

Судом апеляційної інстанції встановлено, що відповідач не виконував належним чином свої договірні зобов'язання щодо своєчасного та повного внесення орендної плати за користування нерухомим майном, переданим йому в оренду.

У порушення умов п.п.3.2, 5.2 договору, орендар не сплачував орендодавцю орендну плату за період з 01.10.2005р. по 01.10.2007р., внаслідок чого у відповідача виник борг по орендним платежам.

В силу ст.611 ЦК України (435-15) , у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, розірвання договору.

Згідно з ч.3 ст.26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) , який є спеціальним законом з питань регулювання відносин оренди державного та комунального майна, встановлено, що договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду, у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Відповідно до вимог ч.2 ст.651 ЦК України (435-15) , договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Iстотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Статтею 782 ЦК України (435-15) передбачено, що наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

Апеляційним господарським судом встановлено, що відповідач не вносив орендної плати за користування нежитловими приміщеннями більше, ніж 3 місяці підряд.

Так, за період з 01.10.2005р. до 01.10.2007р. відповідач здійснював оплату за договором оренди лише один раз - 30.01.2007р. за весь 2006 рік та за січень-лютий 2007 року, що призвело до утворення заборгованості з орендної плати та ненадходження відповідних коштів до місцевого бюджету.

Орендну плату з березня по листопад 2007 року відповідач здійснив лише після звернення орендодавця до суду з позовом (19.10.2007р.), а саме:

- оплата за березень, квітень, травень 2007 року здійснена 31.10.2007р.;

- оплата за червень, липень, серпень, листопад 2007 року здійснена 02.11.2007р.;

- оплата за вересень 2007 року здійснена 08.11.2007р.;

- оплата за жовтень 2007 року здійснена 06.12.2007р.

При цьому відповідач не сплатив позивачу усю суму заборгованості за договором оренди, а також нараховану позивачем відповідно до п.3.4 договору пеню.

Суд апеляційної інстанції встановив, що відповідач істотно порушував умови договору оренди, оскільки не сплачував орендну плату у встановленому договором розмірі та у визначені договором строки. Відповідач не вносив плату за користування орендованими приміщеннями більше трьох місяців підряд. Такі дії відповідача позбавили позивача того, на що він розраховував при укладенні договору.

Крім того, відповідачем порушено умови п.5.5 договору оренди щодо страхування орендованого майна. Відповідно до ч.1 ст.10 Закону України 10.04.1992р. №2269-XII "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) страхування орендарем взятого ним в оренду майна є істотною умовою договору оренди.

У зв'язку з істотним порушенням відповідачем умов договору оренди, суд апеляційної інстанції дійшов до висновку, що позовні вимоги про розірвання вказаного договору є обгрунтованими і підлягають задоволенню.

Відповідачем не доведено будь-якими доказами відсутність його вини у порушенні взятого на себе договірного зобов'язання та вжиття всіх залежних від нього заходів щодо належного виконання умов договору оренди.

Відповідно до ст.785 ЦК України (435-15) , у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

З урахуванням зазначеного суд апеляційної інстанції дійшов до висновку, що позовні вимоги про виселення відповідача з орендованих нежитлових приміщень є правомірними та підлягають задоволенню.

Акт перевірки об'єкту оренди від 09.08.2007р., на який посилається позивач в обгрунтування доводів про передачу відповідачем орендованого майна у суборенду, не було прийнято судом апеляційної інстанції до уваги, оскільки він складений за відсутності представників відповідача, а тому не може бути належним доказом у справі.

Судом апеляційної інстанції встановлено, що рішення господарського суду Херсонської області від 27.02.2006р. у справі №14/192-ПН-05, яким зобов'язано Фонд комунального майна м. Херсона вчинити дії по відчуженню шляхом приватизації -викупу на користь приватного підприємця Величка М.М. орендованого приміщення, не є підставою для невиконання орендарем своїх обов'язків за договором оренди, оскільки договір є дійсним і орендар повинен належним чином виконувати покладені на нього договірні зобов'язання, у т.ч. щодо своєчасного внесення орендної плати та страхування орендованого майна.

З огляду на викладене, колегія суддів Вищого господарського суду України дійшла висновку про відсутність підстав для задоволення касаційної скарги приватного підприємця Величка Михайла Михайловича, оскільки судом апеляційної інстанції повно досліджені всі обставини даної справи, їм надана належна правова оцінка та прийняте обгрунтоване та правомірне судове рішення.

Статтею 111-7 Господарського процесуального кодексу України (1798-12) передбачено, що переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, касаційна інстанція на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

Касаційна інстанція не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові господарського суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти докази.

Враховуючи наведене, та керуючись ст.ст.111-5, 111-7, 111-9, 111-11 Господарського процесуального кодексу України (1798-12) , Вищий господарський суд України, -