4/34-08-651 Про розірвання охоронно-орендного договору - Текст документа

Постановою Одеського апеляційного господарського суду від 13.05.2008 (судді: Мирошниченко М.А., Бєляновський В.В., Шевченко В.В.) рішення скасовано, позов задоволено - на підставі ст.188 ГК України (436-15) , ст.652 ЦК України (435-15) , ст.118 Закону України "Про Державний бюджет України на 2007 рік" (489-16) та ст.21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) розірвано укладений між Управлінням охорони об'єктів культурної спадщини Одеської облдержадміністрації та ПП "Транссавангард" охоронний договір 20.09.2006 на орендне користування пам'яткою культурної спадщини (колишній житловий будинок, розташований за адресою: м.Одеса, вул. Пушкінська,77) та виселено ПП "Транссавангард" з будівлі-пам'ятки по вул. Пушкінській,77 в м.Одесі.

Постанова мотивована тими обставинами, що всупереч вимогам ст.118 Закону України "Про Державний бюджет України на 2007 рік" (489-16) визначений договором розмір орендної плати не приведено у відповідність з постановою КМ України від 27.12.2006 №1846 (1846-2006-п) , якою внесено зміни до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна (далі -Методика) у вигляді збільшення річної орендної ставки за використання майна під розміщення офісу з 10 до 15 відсотків від вартості майна.

ПП "Транссавангард" в поданій касаційній скарзі просить постанову скасувати, первісне рішення про відмову в позові залишити без змін, посилаючись на неправильне застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального права, а саме ст.652 ЦК України (435-15) , ст.118 Закону України "Про Державний бюджет України на 2007 рік" (489-16) та ч.4 ст.10, ч.2 ст.21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) , а також на порушення норм процесуального права, а саме п.п.7,8 ч.2 ст.105 ГПК України (1798-12) . Зокрема, скаржник вважає, що під "іншими випадками, встановленими законодавчими актами України" (ч.2 ст.21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) ) суд апеляційної інстанції розуміє зміни, внесені до постанови КМ України "Про Методику розрахунку і порядок використання плати за оренду державного майна" від 04.10.1995р. №786 (786-95-п) та Закон України "Про Державний бюджет України на 2007 рік" (489-16) . Проте, відповідно до п.20 ст.2 Бюджетного Кодексу України (2542-14) , закон про Державний бюджет України - закон, який затверджує повноваження органам державної влади здійснювати виконання Державного бюджету України протягом бюджетного періоду. Частиною 1 ст. 3 Бюджетного Кодексу України (2542-14) передбачено, що бюджетний період для всіх бюджетів, що складають бюджетну систему, становить один календарний рік, який починається 1 січня кожного року і закінчується 31 грудня того ж року. Тобто, на момент пред'явлення позову час виконання повноважень органами державної влади щодо здійснення виконання Державного бюджету України на 2007 рік протягом бюджетного періоду - сплив. Позов Управління охорони об'єктів культурної спадщини Одеської облдержадміністрації був пред'явлений в 2008 році, тобто в період часу, коли діяв Закон України "Про Державний бюджет України на 2008 рік", який ніяких посилань стосовно обов'язкового перегляду розміру орендної плати не містить.

Колегія суддів, перевіривши фактичні обставини справи на предмет повноти їх встановлення та правильності юридичної оцінки судами попередніх інстанцій, дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню, а оскаржувана постанова та рішення від 13.03.2008 - скасуванню з передачею справи на новий розгляд до господарського суду Одеської області з наступних підстав.

Відмовляючи в позові суд першої інстанції виходив з того, що підстави для розірвання договору відсутні, оскільки збільшення орендної плати є погіршенням становища відповідача, що суперечить умовам договору та вимогам законодавства і така зміна можлива лише за згодою відповідача, а тому його відмова від сплати орендних платежів у більшому розмірі, ніж передбачено умовами договору, не може бути підставою для його розірвання.

Скасовуючи первісне рішення про задоволення позову та приймаючи нове рішення про задоволення позовних вимог в повному обсязі апеляційний господарський суд, в свою чергу, виходив з того, що:

Будівля по вул. Пушкінській,77 в м. Одесі, яка є предметом Договору, є спільною власністю територіальних громад сіл, селищ та міст Одеської області в особі Одеської обласної ради. Зазначену будівлю рішенням Одеського облвиконкому від 27.12.1991р. №580 прийнято під охорону держави як пам'ятку містобудування та архітектури місцевого значення. Рішенням Одеської обласної ради від 24 квітня 2003 року №154-ХХIУ "Про майно спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області, управління якими здійснює обласна рада" зазначена рада передала (делегувала) повноваження по управлінню об'єктами (згідно переліку), в тому числі зазначеною будівлею, Одеській облдержадміністрації. Розпорядженням Одеської облдержадміністрації №291/А від 26.04.2006 "Про передачу у користування нежитлових приміщень у будівлі - пам'ятці архітектури у м. Одеса" вирішено передати зазначену будівлю у користування відповідачу та зобов'язано позивача укласти з відповідачем охоронний договір. На виконання зазначеного розпорядження позивач уклав з відповідачем охоронний договір від 29.09.2006, згідно якого позивач передав у строкове платне користування відповідача зазначену будівлю.

Зі змісту договору вбачається, що сторони, серед іншого, узгодили розмір орендної плати, який було визначено, як це зазначено у п.4.2 договору, відповідно до вимог Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) (далі -Закон) та постанови КМ України "Про методику розрахунку і порядок використання плати за оренду державного майна" від 04.10.1995р. №786 (786-95-п) .

З викладеного вбачається, що обидві сторони погодились, що розмір орендної плати встановлюється відповідно до вимог вищезазначених нормативних актів.

Крім того, пунктом 4.4 договору сторони передбачили, що розмір орендної плати може бути переглянутий на вимогу однієї із сторін у разі зміни Методики її розрахунку, зміни централізованих цін і тарифів та в інших випадках, передбачених законодавством України, тобто сторони визнали, що у разі внесення змін до Методики нові розрахунки та тарифи є обов'язковими для виконання ними.

Постановою КМ України від 27.12.2006 №1846 (1846-2006-п) було внесено зміни у вищезазначену Методику, згідно яких річна орендна ставка за використання майна під розміщення офісу збільшилась з 10 до 15 відсотків від вартості майна.

За таких обставин, апеляційна інстанція дійшла висновку про те, що, враховуючи вищезазначені умови договору та приписи чинного законодавства, у позивача були правові підстави вимагати від відповідача внести зміни до договору в частині збільшення розміру орендної плати.

Посилання місцевого суду на ч.4 ст.10 Закону (умови договору оренди є чинними на весь строк дії договору і у випадках, коли після його укладення законодавством встановлено правила, які погіршують становище орендаря) в обгрунтування відмови у задоволенні позову апеляційним судом визнано помилковими з огляду на таке.

Зазначена норма є загальною щодо всіх умов договору. Однак, у Законі є норма, яка безпосередньо регулює питання зміни розмірів орендної плати, а саме ч.2 ст.21 Закону, яка, в свою чергу, передбачає, що розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї зі сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об'єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України.

Ця норма за своїм змістом та суттю є спеціальною нормою для відносин щодо зміни розміру орендної плати і, відповідно, має пріоритетне застосування (у цих відносинах), ніж ч.4 ст.10 Закону.

Статтею 118 Закону України "Про Державний бюджет України на 2007 рік" (489-16) встановлено, що орендна плата за державне та комунальне майно визначається відповідно до її ринкової вартості у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України, тобто відповідно до вимог Методики. При цьому, частиною третьою зазначеної статті передбачено, що договори оренди державного та комунального майна, укладені до 1 січня 2007 року (крім договорів на оренду державного та комунального майна, укладених бюджетними установами, Пенсійним фондом України та його органами, а також щодо цілісних майнових комплексів), у шестимісячний термін підлягають обов'язковому перегляду відповідно до встановленої норми.

Посилання місцевого суду на неможливість застосування до цього спору вказаної норми, оскільки 2007 рік вже минув, судом апеляційної інстанції визнано необгрунтованим, оскільки, по-перше, цей закон не втратив чинність, а, по-друге, питання про необхідність зміни орендної плати ставилось позивачем (його звернення до відповідача) ще з середини 2007 року.

З матеріалів справи вбачається, що змінилась вартісна ціна об'єкту оренди та встановлені законодавством розміри орендної плати, тобто змінились обставини, які в даному конкретному випадку є істотними з огляду на таке.

Так, відмова відповідача змінити умови договору в частині збільшення розміру орендної плати, як того вимагають вищезазначені норми та передбачено умовами договору, на думку апеляційного суду, позбавляє орендодавця і, відповідно, територіальну громаду (яка є власником цього майна) отримати додаткові грошові кошти, право на отримання яких у них виникло, згідно вищезазначених змін до законодавства.

Частиною другою ст.652 ЦК України (435-15) передбачено, що, якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, договір може бути розірваний за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони.

Слід зазначити, що можливість припинення дії спірного договору за рішенням господарського суду також передбачена п.10.6 договору, а також ст.26 Закону.

Матеріали справи свідчать, що позивач відповідно до вимог ст.188 ГК України (436-15) , надсилав відповідачу пропозиції внести зміни до договору, а потім - щодо його розірвання, але відповідач залишив їх без відповіді.

Факт отримання пропозицій про зміну розміру плати та відмову внесення змін до договору представник відповідача визнав та не оспорював в суді апеляційної інстанції.

Враховуючи вищевказані фактичні обставини, апеляційна інстанція дійшла висновку про те, що позовні вимоги позивача про розірвання договору і, як наслідок, виселення відповідача із займаних приміщень обгрунтовані і підлягають задоволенню.

Однак, колегія не може погодитися з висновками апеляційного суду з огляду на таке.

Згідно зі ст.21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін. Розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї з сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об'єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України. Спори з питань зміни орендної плати вирішуються відповідно до чинного законодавства.

В якості таких інших випадків суд помилково зазначив зміни ставок орендної плати, передбачені постановою КМ України від 27.12.2006 №1846 (1846-2006-п) , оскільки відповідно до ст.ст.75,91 Конституції України (254к/96-ВР) єдиним органом законодавчої влади в Україні є парламент -Верховна Рада України, яка приймає закони, постанови та інші акти.

В свою чергу, згідно зі ст.ст.113,117 Кабінет Міністрів України, як вищий орган в системі органів виконавчої влади, в межах своєї компетенції видає постанови і розпорядження, які є обов'язковими до виконання.

Отже, постанови Кабінету Міністрів України не відносяться до законодавчих актів України в розумінні ч.2 ст.21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) , оскільки є підзаконними нормативно-правовими актами та відносяться до актів законодавства України.

Судами попередніх інстанцій не надано належної оцінки змісту норми ч.2 ст.21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) в аспекті нормативних підстав для зміни розміру орендної плати.

Водночас касаційна інстанція відхиляє помилкові посилання суду апеляційної інстанції на ст.118 Закону України "Про Державний бюджет України на 2007 рік" (489-16) в обгрунтування підстав для задоволення позову, оскільки вказаний закон регулює бюджетні правовідносини, а не спірні орендні правовідносини, врегульовані спеціальним законом - Законом України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) . Окрім того, позов про розірвання договору пред'явлено у лютому 2008 року, а значить на момент пред'явлення позову сплив час виконання повноважень органами державної влади щодо здійснення виконання Державного бюджету України на 2007 рік протягом бюджетного періоду.

Згідно з п.6 ч.2 ст.16 ЦК України (435-15) одним із способів захисту цивільних прав є зміна правовідношення. Наведене кореспондується з вимогами ч.4 ст.21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) , згідно якої спори з питань зміни орендної плати вирішуються відповідно до чинного законодавства.

Судами встановлено факт направлення відповідача листів-пропозицій орендодавця від 01.06.2007 №01-13/3027 та від 15.11.2007 №01-13/7029 щодо необхідності внесення змін до охоронно-орендного договору від 20.09.2006 в частині розміру орендної плати, які залишено орендарем без відповіді.

Разом з тим, відсутність врегулювання цих питань за згодою сторін не позбавляє орендодавця права звернутися до господарського суду з позовом про внесення змін до охоронно-орендного договору від 20.09.2006 в частині розміру орендної плати.

Відтак, не виключається наявність підстав вважати, що пред'явлений Управлінням охорони об'єктів культурної спадщини Одеської облдержадміністрації позов про розірвання охоронно-орендного договору від 20.09.2006 є передчасним та з врахуванням фактичних обставин справи позивачем обрано невірний спосіб захисту цивільних прав.

Підтвердженням цього є безпредметні посилання позивача в обгрунтування позовних вимог на ст.ст.611,612,623 ЦК України (435-15) без зазначення в чому ж саме полягає порушення орендарем договірного зобов'язання. Судами попередніх інстанцій не встановлено та позивачем не доведено наявність будь-яких порушень відповідачем охоронно-орендного договору від 20.09.2006, правовим наслідком яких могло б бути розірвання договору згідно з п.1 ст.611 ЦК України (435-15) .

Касаційна інстанція враховує, що наведеної правової позиції дотримується також Верховний Суд України при здійсненні касаційного перегляду судових рішень у справах, пов'язаних з внесенням змін до договору оренди комунального майна (постанова ВСУ від 31.10.2006 у справі №5/200-2902), вказуючи, зокрема, про те, що внесення змін до договору оренди в частині орендної плати кореспондується з приписами ст.21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) .

Окрім того, колегія вважає помилковим посилання апеляційного суду на ч.2 ст.652 ЦК України (435-15) в обгрунтування підстав задоволення позову з огляду на наступне.

Дійсно, в обгрунтування позову Управління охорони об'єктів культурної спадщини Одеської облдержадміністрації посилається на норму ч.2 ст.652 ЦК України (435-15) , проте, ані позивач, ані апеляційний суд в оскаржуваній постанові не викладає повний зміст цієї правової норми.

Адже, стаття 652 ЦК України (435-15) , на підставі якої пред'явлено даний позов, передбачає можливість розірвання договору у зв'язку з істотною зміною обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору. Розірвання договору з цієї підстави на вимогу заінтересованої сторони в судовому порядку можливе за наявності одночасно чотирьох умов, вказаних у частині другій статті 652 ЦК України (435-15) , а саме:

1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така змі на обставин не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Таким чином, сама по собі істотна зміна обставин не є підставою для розірвання договору. Вимагаючи розірвання договору з цієї підстави позивач, з урахуванням положень статті 33 Господарського процесуального кодексу України (1798-12) щодо обов'язку доказування, повинен довести, зокрема, впевненість сторін у момент укладення договору в тому, що така зміна обставин не настане.

В даному ж випадку можлива впевненість сторін у момент укладення договору щодо ненастання такої зміни обставин, як нормативне підвищення ставок орендної плати постановою КМ України, спростовується пунктом 4.4 охоронно-орендного договору від 20.09.2006, яким сторони передбачили, що розмір орендної плати може бути переглянутий на вимогу однієї із сторін у разі зміни Методики її розрахунку, зміни централізованих цін і тарифів та в інших випадках, передбачених законодавством України, тобто сторони визнали, що у разі внесення змін до Методики нові розрахунки та тарифи є обов'язковими для виконання ними.

За таких обставин не виключається відсутність одночасної сукупності чотирьох умов, вказаних у частині другій статті 652 ЦК України (435-15) , наявність яких вимагається законом для розірвання договору на підставі вказаної статті.

Судами попередніх інстанцій належним чином не досліджувалися та не з'ясовувалися обставини доведеності чи недоведеності усієї сукупності передумов для розірвання укладеного сторонами договору на підставі статті 652 ЦК України (435-15) , що з врахуванням невірно обраного позивачем способу захисту цивільних прав орендодавця свідчить про неповне з'ясування судами обставин справи, а, відтак, є підставою для скасування попередніх судових рішень та передачі справи на новий розгляд до суду першої інстанції.

Разом з тим, рішення суду першої інстанції також не може бути залишено без змін, оскільки, як правильно встановила апеляційна інстанція, в основу рішення про відмову в позові місцевим господарським судом помилково покладено норму ч.4 ст.10 Закону (умови договору оренди є чинними на весь строк дії договору і у випадках, коли після його укладення законодавством встановлено правила, які погіршують становище орендаря), яка є загальною щодо всіх умов договору. Однак, у Законі України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) є норма, яка безпосередньо регулює питання зміни розмірів орендної плати, а саме ч.2 ст.21 Закону, яка за своїм змістом та суттю є спеціальною нормою для відносин щодо зміни розміру орендної плати і, відповідно, має пріоритетне застосування у цих відносинах, аніж ч.4 ст.10 Закону.