Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

розглянувши у відкритому судовому засіданні

Київського апеляційного господарського суду

В судове засідання прибули представники сторін:

Заслухавши суддю-доповідача –Є. Борденюк, пояснення представника позивача та перевіривши матеріали справи, Вищий господарський суд України

У вересні 2007 року КП "Київжитлоспецексплуатація" звернулося до господарського суду м. Києва з позовом про виселення Спілки дизайнерів України (творчої майстерні дизайнера Звонецького О.І.) з нежилого приміщення та повернення нежилого приміщення позивачу.

Позовні вимоги обґрунтовано тим, що 16.03.2006 року між Комунальним підприємством "Київжитлоспецексплуатація" та Спілкою дизайнерів України був укладений договір № 10/2426 оренди нерухомого майна (нежилих будівель, споруд, приміщень) комунальної власності територіальної громади міста Києва.

Відповідно до п.1.1. договору позивач на підставі рішення Київської міської ради від 16.03.2006 р. № 214/3305 додаток 2, пункт 13 передав, а відповідач прийняв в оренду нежиле приміщення за адресою: м. Київ, вул. Хрещатик, 44 літера А загальною площею 52,40 кв.м. для розміщення творчої майстерні (дизайнера Звонецького О.І.).

Акт приймання-передачі від 16.03.2006 р. свідчить про те, що відповідач отримав нежиле приміщення за адресою: вулиця Хрещатик, 44 літера А загальною площею 52,40 кв.м. для розміщення творчої майстерні (дизайнера Звонецького О.І.).

Строк дії вищевказаного договору сторони встановили з 16.03.2006 р. до моменту приватизації, але не більше ніж 364 дні до 14.03.2007 р. (п. 9.1 договору).

В п. 9.3 договору сторони обумовили, що після закінчення строку дії договору його дія може бути продовжена тільки на підставі рішення Київської міської ради.

Відповідно до ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах.

Листом № 155/1/05-1853 від 23.03.2007 року позивач повідомив відповідача про припинення дії договору оренди № 10/2426 від 16.03.2006 року з 14.03.2007 року і просив звільнити вказане приміщення та передати за актом.

Однак відповідач після закінчення терміну дії договору орендоване приміщення не звільнив, нового договору оренди на спірне приміщення укладено не було, не видано нових розпорядчих документів на продовження терміну дії договору від 16.03.2006р. або укладання нового договору оренди з відповідачем.

Таким чином після закінчення строку дії договору оренди відповідач безпідставно займає спірне нежитлове приміщення.

Рішенням господарського суду м. Києва від 24.12.2007 року у справі №36/383 (суддя Трофименко Т.Ю.), яке постановою Київського апеляційного господарського суду України від 03.04.2008 року (колегія суддів: Отрюх Б.В., Верховець А.А., Тищенко А.І.) залишено без змін, позовні вимоги задоволено повністю; виселено Спілку дизайнерів України (творчої майстерні дизайнера Звонецького О.І.) з нежилого приміщення в будинку № 44 літера А на вул. Хрещатик площею 52, 40 кв.м.; вищевказане приміщення повернуто Комунальному підприємству "Київжитлоспецексплуатація".

Судові рішення мотивовано тим, що відповідно до п. 2 ст. 26 та п. 1 ст. 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" договір оренди припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено, а орендар зобов’язаний повернути орендодавцеві об’єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.

Відповідач не довів, що в термін передбачений законом він звернувся до суду з метою захисту свого переважного права, як добросовісного користувача, для укладання нового договору оренди або продовження терміну дії попереднього.

Пунктом 2 ст. 291 Господарського кодексу України визначено, що договір оренди припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено.

Відповідно до ст. 785 Цивільного кодексу України у разі припинення(закінчення) договору найму наймач зобов’язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона бала одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Згідно із положеннями чинного законодавства України правовою підставою користування певним майном є відповідний договір оренди.

Відповідач належних доказів звільнення або правомірності користування спірним приміщенням суду не надав.

Звертаючись до суду з касаційною скаргою, Спілка дизайнерів України просить рішення та постанову скасувати, а справу передати на новий розгляд до суду першої інстанції, посилаючись при цьому на неправильне застосування господарськими судами першої та апеляційної інстанції норм матеріального права та невідповідність висновків, викладених у оскаржуваних рішеннях обставинам справи.

Перевіряючи юридичну оцінку встановлених судом фактичних обставин справи та їх повноту, Вищий господарський суд України дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає до задоволення, виходячи з такого.

Відповідно до положень ч.3 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендар, який належним чином виконував свої обов’язки, має переважне право, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий термін. Умови договору оренди на новий строк встановлюється за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо умов договору переважне право орендаря на укладення договору припиняється.

Відповідачу належить переважне право оренди, майна комунальної власності згідно з приписами законів України: "Основи законодавства України про культуру" (2117-12) , "Про професійних творчих працівників та творчі спілки" (554/97-ВР) , "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) , Цивільного кодексу України (435-15) та Угоди про співпрацю між виконавчим органом Київської міської ради (Київською міською державною адміністрацією) та Координаційною радою Національних творчих спілок України від 13.01.2006 року.

Відповідач є орендарем спірного приміщення з 1998 року на підставі укладених договорів. Намір про продовження оренди приміщення відповідачем заявлений шляхом звернення до Київської міської ради та її виконавчого органу, орендодавця.

За змістом ч.3 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" переважне право орендаря на укладення договору припиняється у разі недосягнення домовленості щодо умов договору. Оскільки зазначене законодавче положення є спеціальною нормою права, посилання судів попередніх інстанцій щодо припинення договору оренди у зв’язку з закінченням його строку, є хибним.

Підставою для звільнення орендарем, який володіє переважним правом на оренду майна, може бути припинення договору оренди у разі недосягнення домовленості щодо його умов, що не встановлено судами попередніх інстанцій та на що не посилається позивач.

Оголошення у газеті "Хрещатик", опубліковане у лютому 2007 року, тобто до закінчення строку дії договору оренди, про проведення конкурсу на право оренди, зокрема, спірного приміщення, є порушенням права орендаря на переважне право оренди.

Виходячи з наведеного, судові рішення попередніх інстанцій підлягають до скасування, у позові слід відмовити.

Керуючись ст. ст. 111-5, 111-7, 111-9- 111-12 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України

Касаційну скаргу Спілки дизайнерів України задовольнити.

Рішення господарського суду м. Києва від 24.12.2007 року, постанову Київського апеляційного господарського суду України від 03.04.2008 року у справі № 36/383 скасувати.

У позові відмовити.