Судова колегія Вищого господарського суду України у складі :

в судовому засіданні взяли участь представники:

14.12.2004 р. СПД -фізична особа ОСОБА_1 звернувся до господарського суду з позовом до ВАТ "Будівельні матеріали" про визнання дійсним укладеного між сторонами договору купівлі-продажу майна №1 від 01.12.2004 р., а саме двоповерхової будівлі гуртожитку, загальною площею 1 006,3 м.кв., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, та зобов'язання Ужгородського МБТІ здійснити реєстрацію права власності на зазначене нерухоме майна за СПД -фізичною особою ОСОБА_1

Рішенням господарського суду Закарпатської області від 27.12.2004 р. позов задоволено частково, визнано дійсним з моменту укладення договір купівлі-продажу нерухомого майна -двоповерхової будівлі гуртожитку, загальною площею 1006,3 м.кв., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, укладений 01.12.2004 р. між СПД -фізичною особою ОСОБА_1 та ВАТ "Будівельні матеріали".

Постановою Вищого господарського суду України від 31.01.2007 р., прийнятою з окремою думкою, задоволено касаційне подання Заступника прокурора Закарпатської області, скасовано рішення господарського суду Закарпатської області від 27.12.2004 р., а справу направлено на новий розгляд до господарського суду Закарпатської області.

При новому розгляді справи рішенням господарського суду Закарпатської області від 23.08.2007 р. (суддя Кадар Й.Й.) позов задоволено, визнано дійсним з моменту укладення договір купівлі-продажу нерухомого майна -двоповерхової будівлі гуртожитку, загальною площею 1006,3 м.кв., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, укладений 01.12.2004 р. між СПД -фізичною особою ОСОБА_1 та ВАТ "Будівельні матеріали".

Постановою Львівського апеляційного господарського суду від 03.04.2008 р. (судді: Кравчук Н.М. -головуючий, Гнатюк Г.М., Мирутенко О.Л.) апеляційну скаргу Виконавчого комітету Ужгородської міської ради та апеляційну скаргу громадян ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_7, ОСОБА_8, ОСОБА_9, ОСОБА_10 залишено без задоволення, а рішення господарського суду Закарпатської області від 23.08.2007 р. -без змін.

Не погоджуючись з прийнятими у справі судовими рішеннями, до Вищого господарського суду України з касаційним поданням в інтересах громадян звернувся Перший заступник прокурора Закарпатської області, в якому просить скасувати рішення господарського суду Закарпатської області від 23.08.2007 р. і постанову Львівського апеляційного господарського суду від 03.04.2008 р. та прийняти нове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог.

Касаційна скарга мотивована порушенням та неправильним застосуванням судами норм матеріального та процесуального права, зокрема, ч. 5 ст. 4, ст. ст. 5, 182, 215, 220, 228, 328, 334, 392, 638, п. 4 Прикінцевих та перехідних положень Цивільного кодексу України (435-15) , ст. ст. 3, 5, п. 5 Прикінцевих положень Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" (1952-15) , ст. ст. 4, 34, 35 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України (1798-12) ), ст. 26 Закону України "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом".

Заслухавши пояснення учасників судового засідання, обговоривши доводи касаційного подання, перевіривши наявні матеріали справи, проаналізувавши застосування судами норм матеріального та процесуального права, колегія суддів дійшла висновку, що касаційне подання не підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

За змістом ч. 2 ст. 220 Цивільного кодексу України, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджує ться письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Отже, якщо угода виконана повністю або частково, а одна із сторін ухиляється від її нотаріального посвідчення, суд на підставі ч. 2 ст. 220 Цивільного кодексу України за вимогою сторони вправі визнати угоду дійсною.

Відповідно до п. 4 постанови Пленуму Верховного Суду України від 28.04.1978 р. № 3 "Про судову практику в справах про визнання угод недійсними" (v0003700-78) , із змінами та доповненнями, вказане правило не може бути застосовано, якщо сторонами не було досягнуто згоди з істотних умов угоди або для укладення її були в наявності передбачені законом обмеження.

Відтак, при визнанні договору дійсним суд з'ясовує наявність всіх істотних умов угоди і відповідність їх чинному законодавству, а також перевіряє наявність передбачених чинним законодавством обмежень. Зокрема, такі обмеження можуть стосуватися повноважень особи на укладання угоди, переважного (пріоритетного) права на придбання майна, тощо.

Заперечуючи проти визнання договору купівлі-продажу майна №1 від 01.12.2004 р. дійсним, Перший заступник прокурора Закарпатської області в своєму касаційному поданні посилається на те, що висновки місцевого та апеляційного господарських судів про те, що договір не був нотаріально посвідчений, оскільки відповідач ухилявся від цього через відсутність у нього коштів на оплату послуг нотаріуса, є помилковими та не відповідають фактичним обставинам справи.

На думку заявника касаційного подання, це підтверджується тим, що для нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу існували правові перепони, пов'язані з відсутністю у відповідача правовстановлюючих документів та реєстрації права власності на об'єкт нерухомості внаслідок відсутності у відповідача права власності на майно, що є предметом договору купівлі-продажу, а саме двоповерхову будівлю гуртожитку, загальною площею 1 006,3 м.кв., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1.

Відповідно до приписів ст. - 111-7 ГПК України суд касаційної інстанції виходить з встановлених у даній справі обставин.

Як встановлено попередніми судовими інстанціями, ВАТ "Ужгородське заводоуправління будівельних матеріалів" (яке внаслідок зміни назви в подальшому було перереєстровано у ВАТ "Будівельні матеріали" -відповідач у справі) було створено шляхом корпоратизації Ужгородського заводоуправління будівельних матеріалів відповідно до Указу Президента "Про корпоратизацію підприємств" від 15.06.1993 р. №210/93, на підставі наказу Української державної корпорації промисловості будівельних матеріалів "УКРБУДМАТЕРІАЛИ" від 06.12.1993 р. №176, яким затверджено персональний склад комісії з інвентаризації і корпоратизації та її повноваження зі здійснення інвентаризації майна Ужгородського заводоуправління будівельних матеріалів і оцінки вартості цілісного майнового комплексу підприємства.

Наказом Української державної корпорації промисловості будівельних матеріалів "УКРБУДМАТЕРІАЛИ" від 08.04.1994 р. №65 затверджено акт оцінки вартості цілісного комплексу Ужгородського заводоуправління будівельних матеріалів та статут ВАТ "Ужгородське заводоуправління будівельних матеріалів", внаслідок чого Ужгородське заводоуправління будівельних матеріалів перетворено у відкрите акціонерне товариство шляхом корпоратизації.

Відповідно до Відомості розрахунку вартості будівель, споруд і передавальних пристроїв за станом на 01.12.1993 р. по Ужгородському заводоуправлінню будматеріалів, сформованої згідно з Методикою оцінки вартості об'єктів приватизації, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 08.09.1993 р. №717 (717-93-п) , яка містить перелік нерухомого майна, що передано до статутного фонду відкритого акціонерного товариства, та його залишкова вартість - із якої сформовано розмір статутного фонду товариства, будівля гуртожитку у АДРЕСА_1, була передана до статутного фонду товариства, а її залишкова вартість у сумі 28182 тис.крб. врахована при визначенні розміру статутного фонду товариства.

За наслідками проведеної корпоратизації Регіональним відділенням Фонду державного майна України у Закарпатській області було затверджено план розміщення акцій ВАТ "Ужгородське заводоуправління будівельних матеріалів" та здійснено продаж акцій товариства. При цьому, судом апеляційної інстанції встановлено, що в інформаційних повідомленнях про продаж пакетів акцій товариства Регіональне відділення Фонду державного майна України у Закарпатській області вказувало на належність товариству гуртожитку по проспекту Свободи у м. Ужгороді.

Як встановлено попередніми судовими інстанціями, результати корпоратизації Ужгородського заводоуправління будівельних матеріалів, а також приватизації створеного на його базі відкритого акціонерного товариства, у судовому чи адміністративному порядку не оскаржувалися.

Відтак, доказами наявності названого об'єкта нерухомості у статутному фонді ВАТ "Ужгородське заводоуправління будівельних матеріалів" є відповідний інвентарний опис основних засобів Ужгородського заводоуправління будівельних матеріалів станом на 01.11.1993 р., акт оцінки вартості цілісного комплексу Ужгородського заводоуправління будівельних матеріалів від 24.03.1994 р., передаточний баланс Ужгородського заводоуправління будівельних матеріалів станом на 01.12.1993 р., тощо.

Згідно з ч. 1 ст. 12 Закону України "Про господарські товариства" товариство є власником майна, переданого йому засновниками і учасниками у власність.

Тобто, майно, передане засновниками у власність до статутного фонду товариства, належить йому на праві власності.

Враховуючи те, що чинне на час корпоратизації (приватизації) вказаного підприємства цивільне законодавство України не ставило набуття права власності на нерухоме майно у залежність від державної реєстрації такої угоди, попередніми судовими інстанціями вірно встановлено, що ВАТ "Ужгородське заводоуправління будівельних матеріалів" на законних підставах набуло право власності на вказаний об'єкт нерухомості з моменту державної реєстрації товариства як юридичної особи відповідно до зазначеної норми.

Відтак, попередні судові інстанції дійшли правомірного висновку про те, що право власності на будівлю гуртожитку у АДРЕСА_1 належить відповідачу у справі -ВАТ "Будівельні матеріали" (попередня назва -ВАТ "Ужгородське заводоуправління будівельних матеріалів").

Разом з тим, як вірно встановлено судом першої та апеляційної інстанцій, відсутність державної реєстрації права власності на нерухоме майно не віднесено чинним на час вирішення спору цивільним законодавством України до підстав припинення права власності.

Також, відповідно до ч. 2 ст. 328 Цивільного кодексу України право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Відсутність державної реєстрації права власності на нерухоме майно в комунальних підприємствах бюро технічної інвентаризації не робить володіння цим майном на праві власності неправомірним.

Згідно з ч. 6 ст. 3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень", який набрав чинності 03.08.2004 р., правочини щодо нерухомого майна вчиняються, якщо право власності на це майно зареєстровано відповідно до цього Закону.

Між тим, положеннями ч. 5 ст. 3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" передбачено, що право власності та інші речові права на нерухоме майно, набуті згідно з діючими нормативно-правовими актами до набрання чинності цим Законом, тобто до 03.08.2004 р., визнаються державою.

Більш того, питання щодо права власності відповідача на будівлю гуртожитку у АДРЕСА_1 було предметом розгляду суду.

Рішенням Ужгородського міськрайонного суду Закарпатської області від 04.08.2005 р. у справі за позовом прокурора Закарпатської області в інтересах громадян ОСОБА_11, ОСОБА_12, ОСОБА_13 до ВАТ "Будівельні матеріали" в особі ліквідатора про визнання недійсним договору купівлі-продажу майна №1 від 01.12.2004 р., яке набуло законної сили та є чинним, відмовлено у визнанні спірного договору недійсним та встановлено факт перебування приміщення гуртожитку на момент відчуження у власності відповідача.

Відповідно до ч. 4 ст. 35 ГПК України рішення суду з цивільної справи, що набрало законної сили, є обов'язковим для господарського суду щодо фактів, які встановлені судом і мають значення для вирішення спору.

Стаття 215 Цивільного процесуального кодексу України, чинного на час ухвалення вказаного рішення, яка визначає зміст рішення суду, передбачає, що встановлені судом обставини і визначені відповідно до них правовідносини містяться у мотивувальній частині рішення, а в його резолютивній частині містяться, зокрема, висновку суду по суті позовних вимог.

Отже, доводи касаційного подання щодо неправомірності врахування зазначеного рішення суду при розгляді даної справи є необґрунтованими.

Відтак, встановлені у вказаному рішенні з цивільної справи факти мають преюдиційне значення для даної справи.

Крім того, колегією суддів визнаються безпідставними доводи заявника касаційного подання про те, що сторони договору купівлі-продажу майна №1 від 01.12.2004 р. не дійшли згоди щодо всіх його істотних умов, оскільки не досягли згоди щодо оплати нотаріальних послуг, а тому такий договір є неукладеним та не може бути визнаний дійсним відповідно до ст. 220 Цивільного кодексу України.

За вимогами ст. 638 Цивільного кодексу України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Отже, істотними є умови договору, що є необхідними для договорів даного виду.

Умови договору щодо витрат на оплату нотаріальних послуг не можуть відноситися до необхідних для договорів, що підлягають нотаріальному посвідченню, тобто істотних, оскільки порядок оплати вчинюваних нотаріальних дій передбачений діючим законодавством.

Відтак, як вірно встановлено попередніми судовими інстанціями, щодо всіх істотних умов договору купівлі-продажу майна №1 від 01.12.2004 р. його сторонами було досягнуто згоди.

Крім того, як встановлено попередніми судовими інстанціями, вказаний договір був укладений між позивачем та відповідачем в процедурі ліквідації відповідача -ВАТ "Будівельні матеріали" в межах провадження у справі № 6/68 господарського суду Закарпатської області про банкрутство цього товариства.

Відповідно до ч. 1 ст. 26 Закону України "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом", в редакції чинної на час укладання зазначеного договору, усі види майнових активів (майно та майнові права) банкрута, які належать йому на праві власності або повного господарського відання на дату відкриття ліквідаційної процедури та виявлені в ході ліквідаційної процедури, включаються до складу ліквідаційної маси, за винятком об'єктів державного житлового фонду, в тому числі гуртожитків, дитячих дошкільних закладів та об'єктів комунальної інфраструктури, які в разі банкрутства підприємства передаються в порядку, встановленому законодавством, до комунальної власності відповідних територіальних громад без додаткових умов і фінансуються в установленому порядку.

Отже, діюче на час на вчинення правочину законодавство не передбачало включення до ліквідаційної маси банкрута об'єктів лише державного житлового фонду, в тому числі гуртожитків.

Таким чином, суди дійшли обґрунтованого висновку, що ліквідатором банкрута -відповідача у справі правомірно було включено майно, що є предметом договору купівлі-продажу майна №1 від 01.12.2004 р., до ліквідаційної маси банкрута.

Посилання заявника касаційного подання на те, що укладений договір купівлі-продажу майна (приміщення гуртожитку) істотно порушує права та інтереси громадян, які проживають у даному гуртожитку, оскільки інше житло у них відсутнє, є необґрунтованими з огляду на те, що предметом даного спору є визнання дійсним договору купівлі-продажу майна та не є виселення осіб з займаного приміщення.

Тобто, на розгляді суду знаходяться питання щодо переходу права власності на приміщення гуртожитку, а не спір про право на проживання у цьому приміщенні.

Також, не можна дійти висновку про порушення інших прав осіб, в інтересах яких внесено касаційне подання, з таких підстав.

Продаж майна боржника в процедурі банкрутства відбувається тільки в порядку, встановленому Законом України "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом" (2343-12) .

За статтею 30 Закону України "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом" продаж майна банкрута, що включене до ліквідаційної маси, відбувається на конкурентних засадах.

Відповідно до ч. 3 ст. 30 Закону України "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом", у разі надходження двох і більше пропозицій щодо придбання майна банкрута, ліквідатор проводить конкурс (аукціон). Порядок проведення конкурсу (аукціону) визначається згідно із Законом України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" (2171-12) .

На виконання вимог Закону України "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом" (2343-12) приміщення гуртожитку було реалізовано шляхом проведення аукціону, організатором якого була Закарпатська філія державної госпрозрахункової установи "Агентство з питань банкрутства".

При цьому, попередньо, до проведення аукціону, в газеті "Голос України" було розміщено відповідне оголошення про продаж майна.

Отже, договір купівлі-продажу майна № 1 від 01.12.2004 р. був укладений на підставі та згідно протоколу аукціону з продажу майна відповідача в порядку ст. 30 Закону України "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом".

Таким чином, будь-які особи, в т.ч. в інтересах яких внесено касаційне подання, мали можливість виступити покупцем вказаного майна.

Враховуючи те, що у даному випадку діє спеціальний публічний порядок відчуження майна шляхом проведення аукціону, поширення на спірні правовідносини норм ч. 2 ст. 822 Цивільного кодексу України щодо переважного права наймачів житла на його придбання не може мати місце.

Крім того, виходячи з аналізу положень ст. ст. 1, 24 Закону України "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом", ліквідація банкрута та здійснення ліквідатором заходів у ліквідаційній процедурі чітко спрямовані законодавцем на задоволення визнаних судом вимог кредиторів за рахунок продажу майна збанкрутілого суб'єкта підприємницької діяльності.

Ліквідаційна процедура банкрута завершується складанням ліквідатором звіту та ліквідаційного балансу, що затверджуються судом, який розглядає справу про банкрутство. До завершення ліквідаційної процедури повинні бути здійснені усі розрахунки з кредиторами за рахунок коштів, одержаних від продажу майна банкрута, а до звіту та ліквідаційного балансу мають бути додані, серед інших матеріалів, відомості про реалізацію об'єктів ліквідаційної маси з посиланням на укладені договори купівлі-продажу, копії таких договорів та акти приймання-передачі майна (ч. 1 ст. 32 Закону України "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом").

Передача майна банкрута у користування (подальше користування) на підставі та у порядку, не передбачених вказаним Законом, є порушенням зазначених вимог цього Закону щодо наслідків визнання боржника банкрутом та регламентованих ним повноважень ліквідатора, фактично унеможливлює здійснення у повному обсязі тих заходів у ліквідаційній процедурі, з якими цей Закон пов'язує завершення ліквідаційної процедури.

Вказаної правової позиції дотримується Верховний Суд України, зокрема у своїй постанові від 12.09.2006 р. у справі № 16/247.

Відповідне положення містить ст. 609 Цивільного кодексу України, яка встановлює загальне правило припинення зобов'язання ліквідацією юридичної особи (боржника або кредитора), крім випадків, коли законом або іншими нормативно-правовими актами виконання зобов'язання ліквідованої юридичної особи покладається на іншу юридичну особу.

Отже, внаслідок ліквідації юридичної особи припиняються всі зобов'язання боржника. Зокрема, припиняється договір зберігання майна, договір поставки, договір оренди майна, в т.ч. договір найму.

Спеціальною нормою, що регулює припинення договору найму є ч. 2 ст. 781 Цивільного кодексу України, яка передбачає, що договір найму припиняється у разі ліквідації юридичної особи, яка була наймачем або наймодавцем.

Враховуючи те, що ліквідація являє собою комплекс заходів з припинення діяльності суб'єкта підприємницької діяльності, відповідний договір припиняється з моменту винесення судом рішення про відкриття процедури ліквідації юридичної особи -банкрута.

Таким чином, з цього моменту правовідносини щодо найму майна (в даному випадку житла), що належить банкруту, припиняються.

За таких обставин доводи касаційного подання не спростовують висновків попередніх судових інстанцій.

На підставі вищенаведеного в сукупності та враховуючи те, що договір купівлі-продажу майна № 1 від 01.12.2004 р. виконаний повністю, за виключенням положення щодо його нотаріального посвідчення, сторонами договору досягнуто згоди щодо всіх його істотних умов та переважні (пріоритетні) права на придбання майна не порушені, а інші передбачені чинним законодавством обмеження на його укладання відсутні, колегія суддів погоджується з висновком попередніх судових інстанцій про необхідність визнання такого договору дійсним в порядку ст. 220 Цивільного кодексу України.

У зв'язку з чим, оскаржувані рішення суду першої інстанції та постанова суду апеляційної інстанції підлягають залишенню без змін, як законні та обґрунтовані.

Беручи до уваги викладене та керуючись ст. ст. 5, 220, 228, 328, 609, 638, 781, 822 Цивільного кодексу України, ст. 3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень", ст. 12 Закону України "Про господарські товариства", ст. ст. 1, 24, 26, 30, 32 Закону України "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом", положеннями Указу Президента "Про корпоратизацію підприємств" від 15.06.1993 р. №210/93 (210/93) , ст. ст. 35, - 111-5, - 111-7, - 111-9 -- 111-11 Господарського процесуального кодексу України, суд

1. Касаційне подання Першого заступника прокурора Закарпатської області в інтересах громадян залишити без задоволення.

2. Постанову Львівського апеляційного господарського суду від 03.04.2008 р. та рішення господарського суду Закарпатської області від 23.08.2007 р. у справі № 16/334 залишити без змін.