10/194-3487(14/85-2390) Про зобов'язання звільнити займані приміщення у зв'язку з припиненням строку дії договору оренди - Текст документа

Управління комунальної власності Тернопільської міської ради звернулось до господарського суду з позовом про зобов'язання Приватного підприємства "Торговий дім Тернопіль" звільнити займані приміщення у зв'язку з припиненням терміну дії договору оренди та відсутністю згоди орендодавця на продовження договору на новий термін відповідно до приписів статей 525, 526, 785 Цивільного кодексу України (435-15) , статті 291 Господарського кодексу України (436-15) , статей 17, 26, 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) .

В обгрунтування позовних вимог позивач повідомив, що ним, як правонаступником управлінням економіки Тернопільської міської ради, направлено відповідачу відповідне повідомлення про припинення договору оренди з 31.12.2006р., натомість відповідач продовжує незаконно користуватися наданим приміщенням.

Відповідач відхилив позовні вимоги повністю, вказавши, що ним не порушено умови оренди нежитлових приміщень, відтак відмова позивача продовжити договір оренди є безпідставною; перебування орендаря в орендованому приміщенні свідчить, що термін дії договору не скінчився. Також відповідач послався на рішення господарського суду Тернопільської області по справі № 9/70-743 від26.04.2006р., що набрало чинності у встановленому порядку, та яким позивачу відмовлено у тотожних позовних вимогах до відповідача.

Рішенням господарського суду Тернопільської області від 27.11.2007 року (суддя Півторак М.Є.) у задоволенні позову відмовлено; судове рішення вмотивовано встановленими обставинами справи щодо продовження дії договору оренди № 3206 від 01.03.1999р. на тих же умовах та на той самий строк внаслідок дій позивача -отримання коштів згідно договору в якості орендної плати, належним виконанням відповідачем умов договору оренди, що надає йому переважне право на продовження договору, розбіжностями у підставах, з яких позивач відмовився продовжити дію договору оренди, статтями 525, 526, 777 Цивільного кодексу України (435-15) , статтями 179, 180, 283 Господарського кодексу України (436-15) , статтями 3, 18, 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) .

Постановою Львівського апеляційного господарського суду від 04.02.2008 року (судді: Марко Р. -головуючий, Бойко С., Бонк Т.) рішення місцевого господарського суду залишено без змін з огляду на відповідність висновків суду обставинам справи.

Не погоджуючись з рішеннями судів попередніх інстанцій, Управління комунальної власності Тернопільської міської ради звернулося до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій просить скасувати рішення місцевого та постанову апеляційного суд повністю, та прийняти нове рішення про задоволення позовних вимог у повному обсязі.

Скаржник посилається на порушення та неправильне застосування судами норм матеріального права, зокрема, статті 777 Цивільного кодексу України (435-15) , невірну оцінку судами обставин справи, а також з'ясування судами обставин щодо наявності підстав для продовження дії договору оренди, що виходить за межі даного спору та має бути предметом окремого судового розгляду.

Відповідач відзив на касаційну скаргу не надав; усно відхилив доводи касаційної скарги.

Заслухавши доповідь судді -доповідача та пояснення представників сторін, присутніх у судовому засіданні, перевіривши наявні матеріали справи на предмет правильності юридичної оцінки обставин справи та повноти їх встановлення в судових рішеннях, колегія суддів вважає, що касаційна скарга підлягає задоволенню частково з таких підстав.

Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, касаційна інстанція на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє застосування судом першої чи апеляційної інстанцій норм матеріального та процесуального права.

Касаційна інстанція не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові господарського суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти докази.

Як вбачається з матеріалів справи, предметом спору між сторонами є правомірність перебування відповідача у спірному приміщенні, виходячи з питання чинності дії договору оренди після 26.12.2006р.

Порядок та підстави припинення договору оренди державного майна, майна, що належить Автономній республіці Крим або перебуває у комунальній власності регулюються Цивільним кодексом України (435-15) , Господарським кодексом України (436-15) та спеціальним Законом України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) (із змінами та доповненнями).

Статтею 291 Господарського кодексу України (436-15) передбачено, що одностороння відмова від договору оренди не допускається, а договір оренди припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено, викупу (приватизації) об'єкту оренди, ліквідації суб'єкта господарювання (орендаря), загибелі (знищення) об'єкта оренди.

Відповідно до приписів статей 10, 17, 26, 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) термін, на який укладено договір оренди, є істотною умовою договору оренди, він визначається за погодженням сторін, а наслідком його закінчення є припинення договору оренди та повернення орендарем орендодавцю об'єкту оренди на умовах, зазначених у договорі.

У разі відсутності заяви однієї зі сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору оренди він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

При цьому законодавець не пов'язує право сторони на здійснення заяви про припинення договору внаслідок закінчення терміну його дії та відмовою від подальшої пролонгації з належним чи неналежним виконанням іншою стороною договору оренди, що кореспондується зі статтею 627 Цивільного кодексу України (435-15) про вільне волевиявлення сторін при укладенні договору, виборі контрагента, визначенні умов договору.

У разі порушення орендодавцем переважного права орендаря на продовження дії договору оренди, чи за наявності наміру орендаря переукласти договір оренди на новий строк, орендар здійснює захист його порушених прав в загальному порядку шляхом звернення з окремим позовом.

Відтак для правильного розгляду справи судам належало відповідно до умов договору та фактичних обставин справи встановити, коли припиняється дія спірного договору оренди, та чи було направлено орендодавцем орендарю належним чином та у встановлений строк повідомлення про припинення договору внаслідок закінчення його дії, відмову від подальшої пролонгації.

Як встановлено господарськими судами першої та апеляційної інстанцій, 01.03.1999р. управлінням економіки Тернопільської міської ради, правонаступником якого є позивач (орендодавець), та відповідачем (орендар) було укладено договір № 3206 оренди нежитлових приміщень комунальної власності, згідно умов якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування нежитлові приміщення комунальної власності за адресою м. Тернопіль, бульвар. Т. Шевченка, 23, площею 501,28кв.м.

За пунктом 9.1 договору його укладено на три роки, до 28.02.2002р.; за пунктом 9.3 у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну договору після закінчення його чинності протягом одного місяця договір вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором.

Також судами встановлено, що 10.01.2005р. сторони у справі підписали додаток до договору оренди, яким внесли зміни до пункту 3.1. договору в частині розрахунку орендної плати та до пункту 9.1 договору в частині терміну дії договору.

26.04.2006р. господарський суд Тернопільської області прийняв рішення у справі № 9/70-743, що набрало чинності у встановленому порядку; вказаним рішенням відмовлено Управлінню обліку та контролю за використанням комунального майна Департаменту економіки Тернопільської міської ради (правонаступником якого є позивач у справі) у позові про примусове виселення відповідач з нежитлового приміщення комунальної власності, розташоване за адресою м. Тернопіль, бульвар. Т. Шевченка, 23, встановивши, що після закінчення 27.12.2005р. терміну дії договору оренди № 3206 орендодавець у встановленому порядку не направив орендарю заперечень щодо його поновлення на новий строк, отже договір оренди є поновленим.

16.01.2007р. орендодавець (позивач) направив орендарю (відповідачу) лист № 74-у, яким повідомив про ненадання згоди на продовження договору оренди на новий термін з огляду на наявність боргів за користування комунальними послугами; 22.01.2007р. орендодавець повідомив орендаря претензією № 84-у про необхідність повернути орендоване приміщення.

Відмовляючи у задоволенні позову, суди попередніх інстанцій виходили з належного виконання відповідачем умов договору оренди, подальшою сплатою ним орендних платежів, переважного права орендаря на продовження договору оренди та з висновку про чинність договору оренди після 26.12.2006р.

Судова колегія погоджується з доводами касаційної скарги, що судами розглянуто ті позовні вимоги, які позивачем не заявлялись, та встановлено обставини, які не є істотними для вирішення даного спору.

Ні позовна заява, ні апеляційна скарга не містять будь-яких доводів позивача про розірвання чи припинення договору в односторонньому порядку через порушення умов договору оренди.

Висновок судів попередніх інстанцій про звернення позивача з позовними вимогами на підставі порушення відповідачем умов договору оренди суперечать змісту позову та апеляційної скарги, з яких чітко вбачається, що позивач наполягає на звільненні орендованих приміщень відповідачем, як правових наслідків, що наступають внаслідок закінчення терміну дії договору оренди; посилання на наявні комунальні борги, чи на порушення порядку реконструкції орендованого об'єкту є мотивами відмови від пролонгації договору, а не безпосередніми підставами припинення дії договору.

Водночас судами не з'ясовано ті обставини справи, які є істотними для вирішення даного спору, а саме, чи було припинено дію договору оренди внаслідок закінчення передбаченого умовами договору терміну його дії під час існування спірних правовідносин та чи були у відповідача правові підстави в подальшому користуватися даним приміщенням.

Таким чином, перевіривши у відповідності до частини 2 статті 111-5 Господарського процесуального кодексу України (1798-12) юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення у рішенні місцевого та постанові апеляційного господарського суду, колегія суддів дійшла висновків про те, що господарські суди всупереч статтям 43, 99, 101 Господарського процесуального кодексу України (1798-12) не встановили дійсні обставини справи, не розглянули всебічно, повно та об'єктивно в судовому процесі всі обставини справи в їх сукупності; не застосували норми права, які регулюють спірні правовідносини.

Відповідно до роз'яснень, що викладені в постанові Пленуму Верховного Суду України від 29.12.1976р. № 11 "Про судове рішення" (v0011700-76) зі змінами та доповненнями, рішення є законним тоді, коли суд, виконавши всі вимоги процесуального законодавства і всебічно перевіривши обставини, вирішив справу у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин. Обгрунтованим визнається рішення, в якому повно відображені обставини, які мають значення для даної справи, висновки суду про встановлені обставини і правові наслідки є вичерпними, відповідають дійсності і підтверджуються достовірними доказами, дослідженими в судовому засіданні.

Прийняті у справі рішення та постанова вказаним вимогам не відповідають з наведених вище підстав.

З огляду на межі повноважень касаційної інстанції, визначені статтею 111-7 Господарського процесуального кодексу України (1798-12) , рішення місцевого господарського суду та постанова апеляційної інстанції підлягають скасуванню в оскарженій частині результатів вирішення зустрічного позову, а справа - направленню на новий розгляд до місцевого господарського суду.

Під час розгляду справи суду слід взяти до уваги наведене, вжити передбачені законом заходи для всебічного, повного і об'єктивного встановлення обставин справи та вирішити спір відповідно до вимог закону.

Керуючись статтями 43, 111-5, 111-7, пунктом 3 статті 111-9, статтями- 111-10, 111-11, 111-12 Господарського процесуального кодексу України (1798-12) , Вищий господарський суд України

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Управління комунальної власності Тернопільської міської ради задовольнити частково.

Постанову Львівського апеляційного господарського суду від 04.02.2008 року у справі № 10/194-3487 (14/85-2390) господарського суду Тернопільської області та рішення господарського суду Тернопільської області від 27.11.2007р. скасувати.