2/318 Про внесення змін до договору оренди земельної ділянки - Текст документа

Рішенням господарського суду м. Києва від 14.08.2007 (суддя: I.Домнічева) позовні вимоги задоволені повністю, внесені зміни до договору оренди земельної ділянки від 21.10.2005 № 85-6-00227 вважаючи укладеною угоду про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 21.10.2005 № 85-6-00227 в редакції Автогаражного кооперативу "Чайка" та ТОВ "СIТIIНВЕСТБУД і Ко" на умовах, визначених угодою, Головне управління земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) зобов'язано зареєструвати угоду до договору оренди земельної ділянки від 21.10.2005 № 85-6-00227 між орендодавцем -Київською міською радою та Автогаражним кооперативом "Чайка" та ТОВ "СIТIIНВЕСТБУД і Ко".

Рішення суду мотивовано тими обставинами, що в зв'язку з укладенням інвестиційного договору між Автогаражним кооперативом "Чайка" та ТОВ "СIТIIНВЕСТБУД і Ко" від 02.05.2007 необхідно внести зміни до договору оренди земельної ділянки, який укладено 19.05.2004між орендодавцем - Київською міською радою та орендарем - Автогаражним кооперативом "Чайка" на підставі рішення міської ради від 25.09.2003 та передати всі права та обов'язки до іншого орендаря, а саме ТОВ "СIТIIНВЕСТБУД і Ко". Судом зазначено, що Київська міська рада в порушення ст.ст. 181, 188 Господарського кодексу України (436-15) у двадцятиденний термін не розглянула проект договору про внесення змін до договору оренди, не вжила заходів для врегулювання розбіжностей з другою стороною, а отже порушила терміни розгляду питання угоди про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 19.04.2004.

Головне управління земельних ресурсів не забезпечило підготовку відповідних документів щодо внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 21.10.2005 № 85-6/00227.

Київська міська рада в касаційній скарзі просить рішення господарського суду першої інстанції скасувати, у задоволенні позовних вимог відмовити, так я к згідно ст. 124 Земельного кодексу України (2768-14) передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки, зобов'язання між сторонами відповідно до ст. 511 ЦК України (435-15) не створює обов'язку для третьої сторони. ТОВ "СIТIIНВЕСТБУД і Ко" набув право оренди всупереч приписам ст.ст. 123, 124 Земельного кодексу України (2768-14) .

Автогаражний кооператив "Чайка" звернувся до касаційної інстанції з клопотанням відкласти розгляд справи, призначеної на 20.05.2008, у зв'язку з перебуванням представника у відрядженні та неможливістю забезпечити його участь в судовому засіданні.

ТОВ "СIТIIНВЕСТБУД і Ко" звернувся до касаційної інстанції з клопотанням відкласти розгляд справи, через можливість належно підготуватися до судового засідання, оскільки касаційну скаргу та ухвалу касаційної інстанції про прийняття її до розгляду не отримало, а про існування таких дізналося від АК "Чайка".

Київська міська рада звернулася до касаційної інстанції з клопотанням відкласти розгляд справи, призначеної на 20.05.2008, у зв'язку з участю представника в судовому засіданні Київського апеляційного господарського суду, що повинно відбутися 20.05.2008 о 10 год. 15 хв., що унеможливлює одночасну участь в судовому засіданні касаційної інстанції.

Ст. 77 ГПК України (1798-12) передбачено, що господарський суд відкладає розгляд справи, коли за якихось обставин спір не може бути вирішено в даному засіданні.

Разом з тим, касаційна інстанція зазначає, що особиста участь сторін у справі судом не вимагалася, враховуючи приписи частини другої ст. 111-5 ГПК України (1798-12) , частини першої ст. 111-7 ГПК України (1798-12) щодо порядку та меж перегляду справи, нез'явлення представників сторін в даному випадку не є обставиною, що перешкоджає здійснення перегляду оскарженого судового рішення у справі в касаційному порядку.

Вищий господарський суд України у відкритому судовому засіданні дослідив матеріали справи, доводи касаційної скарги, заслухавши пояснення представника ТОВ "СIТIIНВЕСТБУД і Ко", вважає, що скарга підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

Відповідно до ст. 14 Конституції України (254к/96-ВР) право власності на землю набувається юридичними особами виключно відповідно до закону.

Механізм оформлення прав на землю юридичними особами визначено ст.ст. 82, 92, 116, 123, 124 Земельного кодексу України (2768-14) , Порядком набуття права на землю юридичними особами та громадянами в м. Києві, затвердженим рішенням Київради від 14.03.2002 №313/1747 (ra0313023-02) , та Регламентом розгляду питань щодо набуття та реалізації права користування землею в м. Києві, затвердженим рішенням Київради від 15.07.2004 №457/1867 (ra0457023-04) .

Відповідно до ст. 3 Земельного кодексу України (2768-14) земельні відносини регулюються Конституцією України (254к/96-ВР) , Земельним кодексом України (2768-14) , а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.

Згідно з ч. 2 ст. 140 Конституції України (254к/96-ВР) особливості здійснення місцевого самоврядування в містах Києві та Севастополі визначаються окремими законами України.

Відповідно до ст. 6 закону України "Про столицю України місто-герой Київ" (401-14) місцеве самоврядування у м. Києві здійснюється територіальною громадою міста як безпосередньо, так і через Київську міську раду, районні в м. Києві ради та їх виконавчі органи. Місцеві державні адміністрації підзвітні і підконтрольні відповідним радам у частині повноважень, делегованих їм відповідними радами.

Згідно із пунктом 34 частини 1 ст. 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" (280/97-ВР) вирішення відповідно до Закону питань земельних відносин є виключною компетенцією пленарних засідань сільських, селищних, міських рад.

Положеннями ст. 9 Земельного кодексу України (2768-14) передбачено, що розпорядження землями територіальної громади міста, передача земельних ділянок комунальної власності у власність громадян та юридичних осіб, надання земельних ділянок відноситься до повноважень Київської міської ради, крім того, відповідно до п. 12 Перехідних положень Земельного кодексу України (2768-14) до розмежування земель державної і комунальної власності повноваження щодо розпорядження землями в межах населених пунктів, крім земель, переданих у приватну власність, здійснюють відповідні ради.

Згідно із ст. 124 Земельного кодексу України (2768-14) передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.

Враховуючи те, що Київська міська рада, як законний орендодавець спірної земельної ділянки не приймала рішення про надання позивачу-2 земельної ділянки на вул. Фрунзе, 82 у Подільському районі м. Києва, то відсутні законодавчо визначенні підстави (рішення орендодавця) для укладання договору оренди земельної ділянки.

Крім того, у пункті 5 ст. 93 Земельного кодексу України (2768-14) передбачено, що орендодавцями земельних ділянок є їх власники або уповноважені ними особи. Зокрема, договір оренди землі - це угода сторін про взаємні зобов'язання, відповідно до яких орендодавець за плату передає орендареві у володіння і користування земельну ділянку для використання на обумовлений договором строк.

У даному випадку мають бути застосовані спеціальні норми Закону України "Про оренду землі" (161-14) .

Відповідно до ст. 16 Закону України "Про оренду землі" (161-14) у разі згоди орендодавця передати земельну ділянку в оренду сторони укладають договір оренди землі відповідно до вимог цього закону.

Відповідно до ст. 20 Закону України "Про оренду землі" (161-14) та ст. 126 Земельного кодексу України (2768-14) право оренди землі оформляється договором, який реєструється відповідно до закону. Приступати до використання земельної ділянки до встановлення її меж у натурі (на місцевості), одержання документа, що посвідчує право на неї, та державної реєстрації забороняється.

Договір оренди земельної ділянки може бути укладений лише за взаємним волевиявленням сторін (ст. 16 Закону України "Про оренду землі" (161-14) ). Згідно ч. 4 ст. 202 Цивільного кодексу України (435-15) двостороннім правочином є погоджена дія двох сторін.

Згідно зі ст. 627 Цивільного кодексу України (435-15) сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору. Згідно вимог ч. З ст. 203 Цивільного кодексу України (435-15) волевиявлення учасника правочинну в момент його вчинення є підставою недійсності правочинну.

Відповідно до ч. 7 ст. 179 Господарського кодексу України (436-15) господарські договори укладаються за правилами, встановленими Цивільним кодексом України (435-15) з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом, іншими нормативно-правовими актами щодо окремих видів договорів.

Згідно з ч. 2 ст. 180 Господарського кодексу України (436-15) господарський договір вважається укладеним, якщо між сторонами у передбачених законом порядку та формі досягнуто згоди щодо усіх його істотних умов. Iстотними є умови, визнані такими за законом чи необхідні для договорів даного виду, а також умови, щодо яких на вимогу однієї із сторін повинна бути досягнута згода.

Положеннями ст. 638 Цивільного кодексу України (435-15) визначено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Iстотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Відповідно до ч. 8 ст. 181 Господарського кодексу України (436-15) у разі якщо сторони не досягли згоди з усіх істотних умов господарського договору, такий договір вважається неукладеним (таким, що не відбувся).

Згідно із ч. 1 ст. 181 Господарського кодексу України (436-15) господарський договір за загальним правилом викладається у формі єдиного документа, підписаного сторонами та скріпленого печатками.

Отже, Київрада не надавала свого погодження на укладання відповідного договору оренди землі. Надання такої згоди є правом Київської міської ради, а не обов'язком.

Суд не дав відповідної правової оцінки тому факту, що позивачі по справі звернулися до Київради, а згодом до суду з відповідними вимогами про зміну договору, обгрунтовуючи свою пропозицію укладенням між ними інвестиційного договору, згідно з умовами якого передбачалось вчинення дій по переоформленню договору оренди земельної ділянки на вул. Фрунзе, 82 з АК "Чайка" на ТОВ "Сітіінвестбуд і Ко".

Відповідно до статті 511 Цивільного кодексу України (435-15) забовязання між двома сторонами не створює обов'язку для третьої сторони, тобто укладення інвестиційного договору між сторонами, не створило для відповідача обов'язок прийняти рішення, яким погодитись з передачею в оренду земельної ділянки.

Внаслідок цієї угоди фактично ТОВ "Сітіінвесбуд і Ко"набув право оренди всупереч приписам ст.ст. 123,124 Земельного кодексу України (2768-14) .

Разом з тим згідно із ч.2 ст. 652 Цивільного кодексу України (435-15) якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:

1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Отже, позивачі, укладаючи інвестиційний договір, фактично передбачили обов'язок для третіх осіб, зокрема для Київської міської ради, щодо переоформлення договору оренди земельної ділянки на вул. Фрунзе, 82 з АК "Чайка"на ТОВ "Сітіінвестбуд і Ко". Договір оренди змінено всупереч вимог ст. 652 Цивільного кодексу України (435-15) .

При таких обставинах зміна орендаря у договорі оренди землі має супроводжуватися розробкою відповідної документації новим орендарем, отриманням згоди від орендодавця на розробку такої документації, прийняттям відповідного рішення компетентним органом, що відповідає вимогам ст.ст. 123, 124 Земельного кодексу України (2768-14) .

Виходячи з викладеного, керуючись ст.ст. 108, 111-5, 111-7, 111-8, 111-9, 111-11 ГПК України (1798-12) , Вищий господарський суд України

П О С Т А Н О В И В:

Касаційну скаргу Київської міської ради задовольнити.

Рішення господарського суду м. Києва від 14.08.2007 у справі № 2/318 господарського суду м. Києва скасувати.

В задоволенні позовних вимог відмовити.

Витрати по сплаті державного мита, в тому числі за перегляд судового рішення в касаційному порядку, віднести на позивачів пропорційно. Доручити господарському суду м. Києва видати відповідні накази.

Видачу наказу в поворот виконання рішення господарського суду м. Києва від 14.08.2007 доручити місцевому господарському суду після представлення доказів стягнення державного мита з Київської міської ради та Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації).