13/16 Про визнання недійсним договору оренди нежитлових приміщень та повернення орендної плати - Текст документа

Рішенням господарського суду Iвано-Франківської області від 13.04.2007 р. у справі №13/16 (суддя: Шкіндер П.А.), залишеним без змін постановою Львівського апеляційного господарського суду від 28.08.2007 р. (судді: Гнатюк Г., Кравчук Н., Мирутенко О.), у позові ПП ОСОБА_1 до Iвано-Франківської міської ради, Фонду комунальної власності територіальної громади про визнання недійсним договору оренди від 01.04.2004 р. №ДО-2238, повернення орендної плати на суму 3 784,69 грн., неотриманого доходу на суму 5 000,00 грн. та моральної шкоди в сумі 1 000,00 грн. відмовлено.

У касаційній скарзі ПП ОСОБА_1 просить скасувати рішення господарського суду Iвано-Франківської області від 13.04.2007 р., постанову Львівського апеляційного господарського суду від 28.08.2007 р. у справі №13/16, стягнути на користь позивача орендну плату за весь період оренди (з 01.04.2004 р. до 05.05.2006 р.) у сумі 3 784,69 грн., 1 000,00 грн. моральної шкоди та всі витрати, пов'язані з судовою справою, віднести за рахунок відповідачів, посилаючись на порушення господарськими судами першої та апеляційної інстанцій норм матеріального та процесуального права, а саме: п. 1 ст. 229, ст. 230 Цивільного кодексу України (435-15) , оскільки: по-перше, господарськими судами не було враховано, що договір оренди було укладено за відсутності об'єкта оренди (нежитлового приміщення площею 54 м-2 в підвалі будинку АДРЕСА_1, який знаходиться на балансі ЖЕО-9) з моменту укладання договору оренди і до закінчення терміну його дії; по-друге, відповідачі ввели позивача в оману у зв'язку з наданням неправдивих даних про об'єкт оренди (який не знаходився на обліку ні в Фонді комунальної власності, ні в ЖЕО-9 (як зазначено у спірному договорі); по-третє, технічне підпілля (яке фактично було надано в оренду позивачу) стало нежитловим приміщенням (яке є предметом оренди) тільки після закінчення його реконструкції і затвердження акта приймання в експлуатацію 14.03.2006 р.

Відповідно до розпорядження в.о.Голови судової палати Вищого господарського суду України Першикова Є.В. від 07.05.2008 р. №02-12.2/150 змінено склад колегії суддів та призначено колегію суддів у складі: головуючого -судді Глос О.I., суддів: Бакуліної С.В., Кривди Д.С.

Сторони не скористалися своїм процесуальним правом на участь своїх представників у судовому засіданні касаційної інстанції.

Перевіривши матеріали справи, повноту встановлення обставин справи та правильність їх юридичної оцінки господарськими судами першої та апеляційної інстанцій, колегія суддів Вищого господарського суду України дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.

Господарськими судами першої та апеляційної інстанцій встановлено наступне.

Рішенням виконавчого комітету Iвано-Франківської міської ради від 24.06.1997 р. №211 дозволено позивачу згідно висновків міжвідомчої комісії міськвиконкому після виготовлення і погодження в установленому порядку проектної документації переобладнати техпідпілля у підвальне приміщення під приватним лікарським кабінетом АДРЕСА_1.

Після виготовлення та погодження в установленому порядку проектної документації та отримання дозволу на проведення робіт позивач звернувся до міського голови з заявою від 29.12.2003 р., в якій просив надати дозвіл на передачу в оренду незакінченого переобладнаного техпідпілля в будинку АДРЕСА_1 і зобов'язувався за власні кошти завершити всі роботи з переобладнання техпідпілля у підвальне приміщення, як додаткову площу до існуючого лікарського кабінету (а.с. 18).

01.04.2004 р. між позивачем (орендар) та виконавчим комітетом Iвано-Франківської міської ради (орендодавець) було укладено договір оренди нежитлових приміщень №ДО-2238.

Відповідно до умов договору оренди орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування нежитлові приміщення площею 54,0 кв.м, розташовані в підвалі в будинку АДРЕСА_1, який знаходиться на балансі ЖЕО-9. Дані приміщення передаються орендареві для використання під підсобні приміщення.

Укладеним між сторонами договором погоджено місячний розмір орендної плати, яка становить 121,50 грн., крім того ПДВ -24,30 грн. Даний договір укладено терміном дії до 31.03.2005 р.

Враховуючи, що за спірним договором оренди позивачу було передано в оренду неіснуюче нежитлове приміщення в підвалі будинку АДРЕСА_1(яке стало таким тільки після реконструкції позивачем техпідпілля в підвальне приміщення і затвердження акта державної комісії реконструкції техпідпілля в підвальне приміщення АДРЕСА_1 рішенням виконкому Iвано-Франківської міської ради від 14.03.2006 р. №117) і орендна плата сплачувалася позивачем за фактично неіснуюче нежитлове приміщення, внаслідок чого позивач не отримав очікуваного доходу, позивач звернувся з до господарського суду Iвано-Франківської області з позовом до Iвано-Франківської міської ради, Фонду комунальної власності територіальної громади про визнання договору від 01.04.2004 р. №ДО-2238 недійсним; стягнення на користь позивача 5 000,00 грн. компенсації за неотриманий дохід; стягнення орендної плати за період оренди (з 01.04.2004 р. до 05.05.2006 р.) в розмірі 3 784,69 грн. і стягнення 1 000,00 грн. компенсації за моральну шкоду.

Відмовляючи у задоволенні позову, господарські суди першої та апеляційної інстанцій виходили з того, що: по-перше, укладений між сторонами договір оренди нежитлових приміщень від 01.04.2004 р. №ДО-2238 вчинений із дотриманням всіх істотних умов для даного роду договорів і не суперечить актам цивільного законодавства; по-друге, позивач здійснив переобладнання орендованого нежитлового приміщення і набув право власності на спірне приміщення лише 01.06.2006 р., у зв'язку з чим був зобов'язаний сплачувати орендну плату до набуття ним права власності на спірне нежитлове приміщення.

Однак, вищезазначені висновки господарських судів не є такими, що грунтуються на правильному застосуванні норм матеріального та процесуального права, всебічному, повному та об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом, як це передбачено ст. 43 Господарського процесуального кодексу України (1798-12) з огляду на наступне.

Так, господарськими судами не встановлено обставини, що мають значення для правильного вирішення спору, не надано оцінки наявним у справі доказам і доводам позивача, викладеним як у позовній заяві, так і в апеляційній скарзі.

Відповідно до ст. 759 Цивільного кодексу України (435-15) за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк; законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ). Законом можуть бути встановлені види майна, що не можуть бути предметом договору найму; предметом договору найму можуть бути майнові права (ч.ч. 1, 2 ст. 760 Цивільного кодексу України (435-15) ).

Право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права; наймодавцем може бути також особа, уповноважена на укладення договору найму (ст. 761 Цивільного кодексу України (435-15) ).

Відповідно до ст. 638 Цивільного кодексу України (435-15) договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору; істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Однак, господарськими судами не надано будь-якої оцінки доводам позивача про те, що як на час укладання договору оренди нежитлових приміщень від 01.04.2004 р. №ДО-2238, так і на час закінчення терміну його дії об'єкта оренди (нежитлового приміщення площею 54,0 м-2 у підвалі будинку АДРЕСА_1) не існувало, що підтверджено наявними у справі доказами (актом про закінчення переобладнання техпідпілля від 14.03.2006 р. - а.с. 50, витягом з рішення виконкому Iвано-Франківської міськради від 14.03.2006 р. №117 про затвердження акта державної комісії приймання в експлуатацію реконструкції техпідпілля в підвальне приміщення АДРЕСА_1 -а.с. 31), згідно з якими об'єкт оренди (нежитлове приміщення в підвалі будинку АДРЕСА_1) з'явився лише після закінчення терміну договору оренди.

Однак, ні господарським судом першої інстанції, ні господарським судом апеляційної інстанції не було надано будь-якої оцінки вищезазначеним доказам (які знаходяться в матеріалах справи) і доводам позивача про передачу йому в оренду згідно з оспорюваним договором неіснуючого нежитлового приміщення (оскільки фактично в оренду було надано техпідпілля, яке позивач не міг використовувати за призначенням, а займався реконструкцією вказаного техпідпілля у підвальне приміщення), і доводам позивача про стягнення протягом дії договору оренди орендної плати за неіснуюче нежитлове приміщення.

Господарськими судами не встановлено, чи існував предмет оренди (нежитлове приміщення площею 54 м-2 в підвалі будинку АДРЕСА_1) на момент укладання і протягом дії спірного договору, що входить до предмету доказування у даній справі.

Крім того, слід зазначити, що господарським судом апеляційної інстанції в порушення п. 7 ч. 2 ст. 105 Господарського процесуального кодексу України (1798-12) не надано будь-якої оцінки наданому позивачем до апеляційної інстанції доказу -довідці ЖЕО №9 від 18.06.2007 р. №605 (а.с. 57), згідно з якою під лікарським кабінетом АДРЕСА_1 до 31.05.2006 р. жодних нежитлових приміщень на обліку в ЖЕО №9 не було (хоч у спірному договорі оренди зазначено, що нежитлове приміщення площею 54 м-2 у підвалі будинку АДРЕСА_1 знаходиться на балансі ЖЕО №9 (п. 1.1 договору).

Не надано господарськими судами і будь-якої оцінки доводам позивача про те, що його було введено в оману у зв'язку з наданням відповідачами недостовірної інформації щодо об'єкта оренди, оскільки фактично було укладено договір оренди неіснуючого нежитлового приміщення в підвалі будинку АДРЕСА_1 і стягнуто орендну плату за неіснуюче нежитлове приміщення (фактично позивачу в оренду було надано техпідпілля, реконструкцією якого позивач займався протягом дії договору оренди).

Викладене свідчить про те, що судами зроблено висновки при неповно встановлених обставинах справи.

Відповідно до роз'яснень Пленуму Верховного Суду України, викладених у п. 1 Постанови "Про судове рішення" від 29.12.1976 р. №11 (v0011700-76) рішення є законним тоді, коли суд, виконавши всі вимоги процесуального законодавства і всебічно перевіривши всі обставини справи, вирішив справу у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин.

У зв'язку з наведеним та врахуванням меж повноважень касаційної інстанції, встановлених ч. 2 ст. 111-5 та ст. 111-7 Господарського процесуального кодексу України (1798-12) , постановлені у справі судові рішення підлягають скасуванню, а справа -передачі на новий розгляд до господарського суду першої інстанції.

Під час нового розгляду справи суду першої інстанції слід взяти до уваги викладене у зазначеній постанові, вжити всі передбачені чинним законодавством засоби для всебічного, повного та об'єктивного встановлення обставин справи, прав та обов'язків сторін і, в залежності від встановленого та у відповідності з вимогами закону, вирішити спір.