Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

за участю представників сторін

Товариство з обмеженою відповідальністю "Катран-Крим" звернулось до господарського суду Автономної Республіки Крим з позовом до Фонду комунального майна Сімферопольської міської ради за участю в якості третьої особи Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Сімферополь" про зобов'язання укласти договір купівлі-продажу нежитлового приміщення, розташованого за адресою вул. Гоголя, 71 у м. Сімферополь, орендованого позивачем на підставі договору №65 від 31.03.05.

Позов мотивовано внесенням спірного приміщення до переліку об'єктів, які підлягають приватизації шляхом викупу, відповідно до рішення Сімферопольської міської ради №150 від 27.12.06 та невиконання цього рішення відповідачем, який ухиляється від укладення відповідного договору.

Відповідач проти позову заперечив, посилаючись на наявність законодавчо встановленого обмеження на приватизацію спірного приміщення як допоміжного приміщення, яке передається безкоштовно до спільної власності громадян одночасно з приватизацією квартир відповідно до ст.ст. 1, 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду".

Рішенням від 09.07.07 господарський суд Автономної Республіки Крим (суддя Гаврилюк М.П.) позов задовольнив, зобов'язавши відповідача укласти з позивачем договір купівлі-продажу спірного нежитлового приміщення.

Рішення мотивовано тим, що спірне приміщення належить територіальній громаді в особі Сімферопольської міської ради, орендовано позивачем та включено до переліку об'єктів, які підлягають приватизації шляхом викупу, а відтак відмова відповідача в укладенні договору купівлі-продажу цього об'єкту є неправомірною.

Постановою від 30.10.07 Севастопольського апеляційного господарського суду (колегія суддів у складі: Заплава Л.М. –головуючий, Дугаренко О.В., Лисенко В.А.) рішення суду першої інстанції залишив без змін.

Ухвалою від 22.01.08 Вищий господарський суд України порушив касаційне провадження за касаційною скаргою третьої особи, в якій заявлено вимоги про скасування рішення і постанови у справі та відмову в задоволенні позову новим рішенням.

Касаційна скарга мотивована неврахуванням судами доводів відповідача про те, що спірні приміщення є допоміжними підвальними приміщеннями. в яких проходять комунікації житлового будинку, призначені для його забезпечення експлуатації та побутового обслуговування, а відтак належить третій особі як об'єднанню власників багатоквартирного будинку.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представників сторін, перевіривши матеріали справи, судова колегія вважає, що касаційна скарга підлягає задоволенню частково з наступних підстав.

Як встановлено судами першої та апеляційної інстанцій, предметом даного спору є зобов'язання Фонду комунального майна Сімферопольської міської ради укласти договір купівлі-продажу нежитлового приміщення, розташованого за адресою вул. Гоголя, 71 у м. Сімферополь, орендованого позивачем на підставі договору №65 від 31.03.05. Тобто звертаючись з позовом у справі, позивач вимагає захисту його прав шляхом примусового виконання в натурі обов'язку щодо укладення вказаного договору.

Згідно з ч. 3 ст. 179 Господарського кодексу України укладення господарського договору є обов'язковим для сторін, якщо він заснований на державному замовленні, виконання якого є обов'язком для суб'єкта господарювання у випадках, передбачених законом, або існує пряма вказівка закону щодо обов'язковості укладення договору для певних категорій суб'єктів господарювання чи органів державної влади або органів місцевого самоврядування.

Виникнення у відповідача обов'язку щодо укладення спірного договору оренди, як доводить позивач, зумовлено включенням відповідного орендованого позивачем приміщення до переліку об'єктів, які підлягають приватизації шляхом викупу, відповідно до рішення Сімферопольської міської ради №150 від 27.12.06.

В рішенні та постанові у справі зазначено про встановлення обставин включення до переліку об'єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу, згідно з рішенням 13 сесії Сімферопольської міської ради V скликання №150 від 27.12.06 "Про затвердження програми приватизації об'єктів комунальної власності Сімферопольської міської ради на 2007" приміщень, розташованих по вул. Гоголя, 71 у м. Сімферополі. При цьому судами не зазначено про безпосереднє дослідження цього рішення ради, зокрема щодо визначеного ним об'єкту приватизації, його площі та інших характеристик. Копія рішення у матеріалах справи відсутня.

Разом з тим, суд апеляційної інстанції встановив обставини оренди позивачем згідно з укладеним з Комунальним підприємством Житлове експлуатаційне об'єднання Залізничного району м. Сімферополя договором від 05.02.07 оренди нежитлових приміщень площею 169,3 м2, розташованих у м. Сімферополі по вул. Гоголя, будинок 71 в цокольному поверху, що перебуває на балансі вказаного комунального підприємства. Обставини щодо оренди позивачем відповідного приміщення на момент прийняття рішення №150 від 27.12.06, про які зазначено в позовній заяві, судами залишено поза увагою.

Заперечуючи проти позовних вимог у справі, відповідач та третя особа доводили наявність законодавчо встановленого обмеження на приватизацію спірного приміщення як допоміжного приміщення, яке передається безкоштовно до спільної власності громадян одночасно з приватизацією квартир відповідно до ст.ст. 1, 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду".

Згідно з ч. 2 ст. 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" власники квартир багатоквартирних будинків є співвласниками допоміжних приміщень будинку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов'язані брати участь у загальних витратах, пов'язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т. ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.

При цьому, як зазначив Конституційний Суд України в рішенні №4-рп/2004 (v004p710-04) від 02.03.04, підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього; питання щодо згоди співвласників допоміжних приміщень на надбудову поверхів, улаштування мансард у багатоквартирних будинках, на вчинення інших дій стосовно допоміжних приміщень (оренда тощо) вирішується відповідно до законів України, які визначають правовий режим власності.

Суди першої та апеляційної інстанції такі доводи відхилили, встановивши, що згідно з Витягом з реєстру прав власності на нерухоме майно №14072715 від 29.03.07 власником нежитлових приміщень: літери "А", цокольний поверх 1, 2, 3, 4, 5, 6, 6а, 7, 8, 9 по вул. Гоголя, 71, вул. Спера, 14, вул. Павленко, 17 є територіальна громада в особі Сімферопольської міської ради.

Проте фактичні обставини щодо права власності певних осіб на спірне у справі приміщення судами при розгляді справи не досліджувались. Зокрема, суди належним чином не встановили обставини щодо приватизації вищевказаного будинку як державного житлового фонду, тобто відчуження на користь громадян одночасно з приватизацією квартир тощо належних до них господарських споруд і приміщень.

Також суди, пославшись в якості доказу права власності Сімферопольської міської ради на спірне приміщення на витяг від 29.03.07, не дослідили обставини щодо моменту створення Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Сімферополь" та його наслідків.

Відповідно до ч. 3 ст. 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" для забезпечення ефективного використання приватизованих квартир та управління ними власники квартир (будинків) можуть створювати товариства або об'єднання індивідуальних власників квартир і будинків.

Згідно зі ст. 1 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі - об'єднання) –юридична особа, створена власниками для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання неподільного та загального майна; загальне майно – частина допоміжних приміщень житлового комплексу, що можуть використовуватися згідно з їх призначенням на умовах, визначених у статуті об'єднання (кладові, гаражі, в тому числі підземні, майстерні тощо); неподільне майно –неподільна частина житлового комплексу, яка складається з частини допоміжних приміщень, конструктивних елементів будинку, технічного обладнання будинку, що забезпечують належне функціонування жилого будинку; допоміжні приміщення багатоквартирного будинку –приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення).

У відповідності з положеннями ст.ст. 6, 7, 11 цього закону об'єднання може бути створене в будинку будь-якої форми власності з числа тих, хто приватизував або придбав квартиру, а також власника будинку або його уповноваженої особи, власників жилих приміщень, а також власників нежилих приміщень.

Статут об'єднання складається відповідно до Типового статуту, який затверджує спеціально уповноважений центральний орган виконавчої влади з питань містобудування та житлової політики. У статуті має бути визначено, зокрема: перелік майна, що перебуває у спільній сумісній власності (неподільного майна), права та обов'язки членів об'єднання щодо цього майна; перелік майна, що перебуває у спільній частковій власності (загального майна), права та обов'язки членів об'єднання щодо цього майна.

Об'єднання після набуття статусу юридичної особи може: прийняти на власний баланс весь житловий комплекс; за договором з попереднім власником залишити його балансоутримувачем усього житлового комплексу або його частини; укласти договір з будь-якою юридичною особою, статут якої передбачає можливість здійснення такої діяльності, про передачу їй на баланс усього житлового комплексу або його частини. Рішення про прийняття на баланс основних фондів приймається відповідно до цього Закону, інших нормативно-правових актів та статуту об'єднання. Балансоутримувач забезпечує управління житловим комплексом. Передача майна з балансу на баланс відбувається у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України. Передача на баланс майна (в тому числі земельної ділянки), яке входить до складу житлового комплексу, але не належить об'єднанню, не тягне за собою виникнення права власності на нього.

Суди при розгляді справи обставини щодо визначення у статуті третьої особи, зареєстрованому уповноваженим органом, переліків неподільного та загального майна, а також щодо перебування відповідного майна на балансі певної особи та управління ним після створення Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Сімферополь".

З цього приводу суди зазначили лише, що спірне у справі нежитлове приміщення не є підвальним, а є цокольним поверхом будівлі згідно довідки Сімферопольського міжміського бюро технічної інвентаризації від 12.04.07 та розпорядження Залізничної районної ради м. Сімферополя №337 від 24.10.05.

При цьому суди не врахували, що згідно з Додатком 10 до Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна, затвердженої наказом Держбуду України №127 від 24.05.01, залежно від їх розташування щодо планувальної позначки землі поверхи визначені наступним чином: цокольний - поверх з позначкою підлоги приміщень нижче планувальної позначки землі на висоту не більшу половини висоти приміщень; підвальний - поверх з позначкою підлоги приміщень нижче планувальної позначки землі більше ніж на половину висоти приміщень.

Таке визначення цокольного та підвального поверхів не надає підстав для висновку щодо віднесення або невіднесення розташованих у них приміщень до допоміжних, які призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку. Вищевказана Інструкція також визначає технічний поверх для розміщення інженерного обладнання і прокладання комунікацій, який може бути розташований у нижній (технічне підпілля), верхній (технічне горище) або середній частині будинку.

Вбачається, що заперечення відповідача та третьої особи проти позовних вимог ґрунтується саме на доводах щодо призначення спірного приміщення саме для забезпечення експлуатації будинку у зв'язку з розташуванням у ньому комунікацій системи опалення, водопостачання та каналізації.

Суди при розгляді справи не надали правової оцінки вказаним доводам та не встановили на підставі відповідної проектної документації обставини щодо наявності у спірному приміщенні інженерного обладнання та комунікацій будинку або ж розташування їх на окремо розташованому технічному поверсі.

Вказані обставини є суттєвими для розгляду даного спору, оскільки саме з їх наявністю закон пов'язує віднесення відповідного приміщення до допоміжних приміщень багатоквартирного будинку, які відчужуються на користь громадян при приватизації ними державного житлового фонду.

З огляду на викладене судова колегія дійшла висновку, що суди першої та апеляційної інстанцій не дотримались вимог ст.ст. 43, 47, 43, 84, 105 ГПК України (1798-12) щодо повного і всебічного встановлення усіх обставин справи та правильного застосування законодавства, тому рішення і постанова підлягають скасуванню як такі, що не відповідають нормам матеріального та процесуального права.

Оскільки касаційна інстанція обмежена у праві оцінки доказів та встановленні фактичних обставин справи, а право оцінки доказів належить до повноважень судів першої та апеляційної інстанцій з додержанням принципу рівності сторін у процесі, справа підлягає направленню на новий розгляд до суду першої інстанції для встановлення на підставі відповідних доказів усіх суттєвих обставин щодо правовідносин, які існують між сторонами, із застосуванням норм законодавства, що регулюють такі правовідносини.

Керуючись ст.ст. 108, 1115, 1117, 1119-12 ГПК України (1798-12) , Вищий господарський суд України

1. Касаційну скаргу задовольнити частково.

2. Рішення господарського суду Автономної Республіки Крим від 09.07.07 та постанову Севастопольського апеляційного господарського суду від 30.10.07 у справі №2-5/8442-2007 скасувати, а справу передати на новий розгляд до суду першої інстанції.