ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА
IМЕНЕМ УКРАЇНИ
31 січня 2008 р.
№ 4/182
Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:
головуючого судді
Добролюбової Т.В.
суддів
Гоголь Т.Г., Швеця В.О.
розглянувши матеріали
касаційної скарги
Товариства з обмеженою відповідальністю "Метагра"
на постанову
Київського апеляційного господарського суду від 20.09.07
у справі
№4/182
за позовом
Комунального підприємства Міжнародний аеропорт "Київ"
(Жуляни) (надалі -підприємство)
до
Товариства з обмеженою відповідальністю "Метагра"
третя особа:
Київська міська державна адміністрація
про
внесення змін до договору оренди
В судовому засіданні взяли участь представники:
від позивача: Аскеров С.С. -за дов. від 20.11.07;
від відповідача: Підлісний В.О. -за дов. від 10.01.08;
від третьої особи: не з'явилися, належно повідомлені про час
і місце розгляду касаційної скарги.
Комунальним підприємством Міжнародний аеропорт "Київ"
(Жуляни) у квітні 2007 року заявлений позов про зобов'язання
Товариства з обмеженою відповідальністю "Метагра" узгодити та
підписати угоду про внесення змін до договору оренди від 03.08.06
№141-2006 з новою орендною платою в розмірі 41, 12 грн за 1 кв.м.
Обгрунтовуючи свої вимоги позивач наголошував на тому, що через
істотну зміну обставин, а саме зміну вартості земельної ділянки на
якій розташована орендна будівля та відповідно значного збільшення
розміру
Доповідач: Добролюбова Т.В
податку на землю, він звернувся до відповідача з пропозицією
змінити розмір орендної плати, яку останнім погоджено не було.
Позивач зазначав і про невиконання відповідачем умов договору щодо
проведення капітального ремонту будівлі. На думку позивача, такими
діями відповідач порушує приписи статей 651, 652, 653, 783, 796,
797 Цивільного кодексу України ( 435-15 ) (435-15)
, статті 21 Закону
України "Про оренду державного та комунального майна" ( 2269-12 ) (2269-12)
і пунктів 3.3, 7. 3, 7.4 укладеного договору.
Рішенням господарського суду міста Києва від 26.06.07,
ухваленим суддею Борисенко I.I., позовні вимоги задоволено.
Зобов'язано ТОВ "Метагра" узгодити і підписати угоду з позивачем
до договору оренди нерухомого майна(нежилих приміщень) комунальної
власності територіальної громади міста Києва від 03.08.06
№141-2006 про внесення змін до пункту 3.1 статті 3 договору та
додатку №3 з новою орендною платою у розмірі 41,12 грн за 1 кв.м.
Вмотивовуючи рішення суд дійшов висновку про наявність у позивача
підстав для звернення до орендаря з пропозицією щодо внесення змін
до договору від 03.08.06 у частині розміру орендної плати. При
цьому, суд встановив факт дотримання позивачем порядку внесення
зміни до договору, передбаченого статтею 188 Господарського
кодексу України ( 436-15 ) (436-15)
. Судове рішення обгрунтоване приписами
статей 19, 21 Закону України "Про оренду державного та
комунального майна" ( 2269-12 ) (2269-12)
, статтею 652 Цивільного кодексу
України ( 435-15 ) (435-15)
, положеннями Методики розрахунку орендної плати
та порядку використання орендної плати.
Київський апеляційний господарський суд у складі колегії
суддів: Зеленіна В.О. -головуючого, Синиці О.Ф., Рєпіної Л.О.,
постановою від 20.09.07, резолютивну частину рішення змінив в
частині суми орендної плати з "41,12 грн" на "38,69 грн".
Вмотивовуючи постанову суд дійшов висновку, що орендодавець
правомірно запропонував збільшити орендну плату, проте, помилково
включив в базову ціну оренди індекс інфляції, оскільки він є
величиною змінною і застосовується при визначенні розміру орендної
плати щомісячно відповідно до пункту 3.2 договору.
Товариство з обмеженою відповідальністю "Метагра" звернулось
до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій
просить судові рішення у справі скасувати та прийняти нове рішення
про відмову у задоволенні позовних вимог. Обгрунтовуючи вимоги
касаційної скарги заявник вказує на те, що суди попередніх
інстанцій невірно застосували норми матеріального права, а саме,
приписи статей 19, 21 Закону України "Про оренду державного та
комунального майна" ( 2269-12 ) (2269-12)
. Скаржник вважає невірним
застосування судами Методики розрахунку орендної плати від
28.09.06 №34/91, оскільки при укладенні договору від 03.08.06
застосовувався не загальний порядок визначення орендної плати
відповідно до цієї методики, а окремий порядок -встановлення
фіксованої ставки орендної плати. Крім того, скаржник наголошує на
тому, що Методика розрахунку орендної плати від 28.09.06 не
впливає на повноваження Київради щодо визначення умов договору
оренди, тому безпідставно застосована при вирішенні даного спору.
На думку скаржника, судами невірно застосовані і положення статті
652 Цивільного кодексу України ( 435-15 ) (435-15)
, статті 188
Господарського кодексу України ( 436-15 ) (436-15)
. Заявник вважає, що
договір оренди укладений на підставі рішення Київської міської
ради, яким були визначені умови договору, в тому числі і розмір
орендної плати, тому лише рішення останнього є належною підставою
для внесення змін до умов договору. Разом з цим, скаржник
зауважує, що грошова оцінка земельної ділянки під об'єктом оренди
була проведена ще до підписання спірного договору, тому при його
підписанні позивач виходив з нинішньої вартості земельної ділянки.
Заявник вважає, що суди безпідставно не врахували тієї обставини,
що збільшення вартості податку на землю пов'язане не зі
збільшенням вартості земельної ділянки, а зі скасуванням пільг
щодо сплати такого податку. Скаржник вказує також на порушення
судами приписів статей 4, 33, 34, 41, 84 Господарського
процесуального кодексу України ( 1798-12 ) (1798-12)
.
Від Комунального підприємства Міжнародний аеропорт "Київ"
(Жуляни) отримано відзив на касаційну скаргу, в якому підприємство
просить судові рішення у справі залишити без змін, а касаційну
скаргу - без задоволення.
Від Київської міської державної адміністрації відзиву на
касаційну скаргу судом не отримано.
Вищий Господарський суд України заслухавши доповідь судді
Добролюбової Т.В. і пояснення представників позивача та
відповідача, переглянувши матеріали справи та доводи касаційної
скарги, перевіривши правильність застосування судами приписів
чинного законодавства, зазначає наступне.
Господарськими судами попередніх інстанцій встановлено та
підтверджено матеріалами справи, що 03.08.06 Комунальне
підприємство Міжнародний аеропорт "Київ" (Жуляни) на підставі
рішення Київської міської Ради від 30.06.05, уклало з Товариством
з обмеженою відповідальністю "Метагра" договір оренди нерухомого
майна №141-2006. За умовами цього договору позивач передав, а
відповідач прийняв за актом приймання -передачі приміщень в оренду
будівлю їдальні (літера А) за адресою: місто Київ,
Повітрофлотський проспект, 73 для надання послуг громадського
харчування, виробничих і торгово-побутових послуг та розміщення
офісу загальною площею 3094,7 кв.м. Сторони також узгодили, що
договір діє до 03.08.2021 з наданням пільг з орендної плати в
розмірі 15% від орендної ставки за 1 кв.м на період капремонту
будівлі, але не більше 1 року, як переможцю конкурсу. Предметом
позову у даній справі є вимога Комунального підприємства
Міжнародний аеропорт "Київ" (Жуляни) про зобов'язання Товариства з
обмеженою відповідальністю "Метагра" узгодити та підписати угоду
про внесення змін до договору оренди від 03.08.06 №141-2006 з
новою орендною платою в розмірі 41, 12 грн за 1 кв.м. Судами
установлено, що майно передане в оренду за договором №141-2005 є
комунальною власністю територіальної громади міста Києва та
знаходиться на балансі Комунального підприємства Міжнародний
аеропорт "Київ" (Жуляни). Оренда державного та комунального майна
є різновидом майнового найму, і при розгляді справ застосовуються
норми як Закону України "Про оренду державного та комунального
майна" ( 2269-12 ) (2269-12)
, так і норми Цивільного та Господарського
кодексів України ( 436-15 ) (436-15)
. Відповідно до частини 1 статті 2
Закону України "Про оренду державного та комунального майна"
( 2269-12 ) (2269-12)
орендою є засноване на договорі строкове платне
користування майном, необхідним орендареві для здійснення
підприємницької та іншої діяльності. Статтею 10 цього Закону
унормовано, що однією із істотних умов договору оренди є зокрема,
орендна плата з урахуванням її індексації. Крім того, частиною 4
вказаної правової норми визначено, що умови договору оренди є
чинними на весь строк дії договору і у випадках, коли після його
укладення (приведення у відповідність з цим Законом)
законодавством встановлено правила, які погіршують становище
орендаря. Відповідно до статті 286 Господарського кодексу України
( 436-15 ) (436-15)
орендна плата - це фіксований платіж, який орендар
сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської
діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за
погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених
законодавством. Орендар має право вимагати зменшення розміру
орендної плати, якщо через обставини, за які він не відповідає,
змінилися передбачені договором умови господарювання. Орендна
плата встановлюється у грошовій формі. Частиною 2 статті 19 Закону
України "Про оренду державного та комунального майна" ( 2269-12 ) (2269-12)
унормовано, що методика розрахунку пропорції розподілу між
відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем та порядок
використання орендної плати визначаються: Кабінетом Міністрів
України - для об'єктів, що перебувають у державній власності;
органами, уповноваженими Верховною Радою Автономної Республіки
Крим, - для об'єктів, що належать Автономній Республіці Крим;
органами місцевого самоврядування - для об'єктів, що перебувають у
комунальній власності. Отже, в даному випадку, методика
розрахунку, граничні розміри та порядок використання орендної
плати для об'єктів, що перебувають у комунальній власності
визначаються органами місцевого самоврядування. Відповідно до
статті 632 Цивільного кодексу України ( 435-15 ) (435-15)
ціна в договорі
встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених
законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які
встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної
влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після
укладення договору допускається лише у випадках і на умовах,
встановлених договором або законом. Правила щодо зміни розмірів
орендної плати встановлені статтею 21 Закону України "Про оренду
державного та комунального майна" ( 2269-12 ) (2269-12)
, згідно якої розмір
орендної плати може бути змінено за погодженням сторін. Розмір
орендної плати може бути змінено на вимогу однієї з сторін, якщо з
незалежних від них обставин істотно змінився стан об'єкта оренди,
а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами
України. Згідно приписів статті 188 Господарського кодексу України
( 436-15 ) (436-15)
зміна господарських договорів в односторонньому порядку
не допускається, якщо інше не передбачено законом або договором.
Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити договір, повинна
надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. У разі
якщо сторони не досягли згоди щодо зміни договору заінтересована
сторона має право передати спір на вирішення суду. Відповідно до
статті 651 Цивільного кодексу України ( 435-15 ) (435-15)
договір може бути
змінено за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі
істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках,
встановлених договором або законом. Судами установлено, що
відповідно до пункту 3.3 договору №141-2006 розмір орендної плати
може бути змінено на вимогу однієї із сторін у разі зміни Методики
розрахунку орендної плати та порядку використання орендної плати,
цін і тарифів та в інших випадках, передбачених нормативними
актами України. Рішенням Київської міської Ради від 28.09.06
прийнято новий Порядок передачі майна територіальної громади міста
Києва в оренду, Методику розрахунку та порядку використання
орендної плати за користування майном територіальної громади міста
Києва (надалі -Методика) та Типовий договір про оренду майна
комунальної власності територіальної громади міста Києва. Судами
установлено, що на підставі вказаного Рішення позивач надіслав
відповідачеві листа від 31.10.06 №1.9-728/6 з пропозицією змінити
розмір орендної плати, яку останнім погоджено не було.
Задовольняючи позовні вимоги, господарські суди попередніх
інстанцій, дійшли передчасного висновку щодо наявності підстав для
зміни розміру орендної плати. Методикою, затвердженою Рішенням
Київської міської Ради від 28.09.06, визначається механізм
нарахування орендної плати за користування об'єктом оренди, що
належить до комунальної власності територіальної громади міста
Києва. Відповідно до пунктів 7, 8 цієї Методики укладанню договору
оренди передує експертна оцінка об'єкта оренди. Вартість об'єкта
оренди визначається на підставі звіту про його незалежну оцінку,
затвердженого у встановленому порядку та чинного на момент
укладання договору оренди. Звіт про незалежну оцінку об'єкта
оренди для укладення договору оренди зберігає чинність не більше
шести місяців від дня її затвердження. Пунктом 10 Методики
визначено, що розмір річної орендної плати за об'єкт
оренди -цілісний майновий комплекс не може перевищувати 10
відсотків вартості, визначеної на підставі звіту про незалежну
оцінку майна, затвердженого у встановленому порядку та чинного на
момент укладення договору. Водночас, вказаною Методикою
затверджені орендні ставки за користування нерухомим майном
територіальної громади міста Києва, відповідно до цільового
використання орендованого приміщення. Проте, суди попередніх
інстанцій змінюючи розмір орендної плати вказаного не врахували та
не з'ясували, чи чинний звіт про незалежну оцінку об'єкта оренди,
як фактично використовується спірне приміщення ТОВ "Метагра", і
яку орендну ставку застосовано відповідно до напрямку профільної
діяльності відповідача при здійсненні позивачем розрахунку
орендної плати. Крім того, підставою для внесення змін до умов
договору оренди в частині визначення орендної плати, є лише
недотримання сторонами положень Методики розрахунку і порядку
використання плати за оренду державного майна. Проте, суди не
з'ясували на підставі чого сторони визначали первинний розмір
орендної плати і в чому цей розмір не відповідає змінам
вирахування орендної плати згідно нової методики. Статтею 654
Цивільного кодексу України ( 435-15 ) (435-15)
унормовано, що зміна
договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що
змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором
або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту. Приписами
частини 2 статті 10 Закону України "Про оренду державного та
комунального майна" ( 2269-12 ) (2269-12)
унормовано, що укладений сторонами
договір оренди в частині істотних умов повинен відповідати
типовому договору оренди відповідного майна. Типові договори
оренди комунального майна, затверджують органи місцевого
самоврядування. Однак, суди зобов'язуючи узгодити та підписати
угоду про внесення змін до договору з новою орендною платою не
дослідили умов цієї угоди, не надали обгрунтованої оцінки її
змісту та не з'ясували чи відповідає ця угода Типовому договору
оренди комунального майна. Водночас, приписами частини 3 статті 84
Господарського процесуального кодексу України ( 1798-12 ) (1798-12)
визначено, що у спорі про спонукання укласти договір резолютивна
частина рішення повинна містити умови, на яких сторони зобов'язані
укласти договір, з посиланням на поданий позивачем проект
договору. Проте, резолютивна частина рішення у справі вказаним
вимогам не відповідає. Отже, колегія суддів визнає, що при
прийнятті судового акта, суди повинні були обгрунтувати та повно
відобразити всі обставини справи, зокрема, з'ясувати механізм
нарахування позивачем орендної плати, надати правову оцінку
істотним умовам вказаної додаткової угоди, який запропонований
позивачем для підписання. Наведене свідчить про те, що поза увагою
судів залишилися питання, з якими пов'язане законне вирішення
спору по суті. Відповідно до роз'яснень Пленуму Верховного Суду
України, викладених у пункті 1 Постанови від 29.12.1976 № 11 "Про
судове рішення ( v0011700-76 ) (v0011700-76)
", рішення є законним тоді, коли
суд, виконавши всі вимоги процесуального законодавства і всебічно
перевіривши всі обставини справи, вирішив справу у відповідності з
нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних
правовідносин. Переглянута постанова цим вимогам не відповідає.
Оскільки передбачені процесуальним законом межі перегляду справи в
касаційній інстанції не дають їй права встановлювати або вважати
доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні або
постанові господарського суду чи відхилені ним, вирішувати питання
про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних
доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти
докази, рішення та постанова у справі підлягають скасуванню, а
справа -направленню на новий розгляд до господарського суду міста
Києва. При новому розгляді справи судові необхідно врахувати
викладене, всебічно і повно перевірити доводи, на яких грунтуються
вимоги та заперечення сторін, і в залежності від встановлених
обставин вирішити спір у відповідності з нормами матеріального та
процесуального права, що підлягають застосуванню до даних
правовідносин.
Виходячи з викладеного та керуючись статтями 111-7, пунктом 3
статті 111-9, статтями 111-10, 111-11, 111-12 Господарського
процесуального кодексу України ( 1798-12 ) (1798-12)
, Вищий господарський
суд України
П О С Т А Н О В И В :
Постанову Київського апеляційного господарського суду від
20.09.07 у справі №4/182 і рішення Господарського суду міста Києва
від 26.06.07 скасувати.
Матеріали справи скерувати для нового розгляду до
Господарського суду міста Києва.
Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю
"Метагра" задовольнити частково.
Головуючий Т.Добролюбова
Судді Т.Гоголь
В.Швець