13/164/18 Про дострокове розірвання договору оренди приміщення - Текст документа

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу суб'єкта підприємницької діяльності -фізичної особи ОСОБА_1 на постанову Київського апеляційного господарського суду від 22.10.2007 р. у справі господарського суду Чернігівської області № 13/164/18 за позовом комунального підприємства "Діловий центр" Чернігівської обласної ради, м. Чернігів до суб'єкта підприємницької діяльності ОСОБА_1, м. Чернігів про дострокове розірвання договору оренди та виселення

за участю представників сторін:

від позивача: Нітченко С.В., Родінченко М.М.,

від відповідача: ОСОБА_2, -

Позивач - комунальне підприємство "Діловий центр" Чернігівської обласної ради у грудні 2006 році звернувся до господарського суду Чернігівської області з позовною заявою до відповідача - суб'єкта підприємницької діяльності -фізичної особи ОСОБА_1 про дострокове розірвання договору оренди № 28у від 01.08.2003 р. та звільнення ним орендованого приміщення будівлі кінотеатру "Дружба" за адресою: м. Чернігів, проспект Миру, 51.

В обгрунтування своїх позовних вимог позивач вказав про безпідставне укладення відповідачем договорів суборенди без дозволу позивача та невиконання відповідачем обов'язку по здійсненню поточного ремонту.

Крім того, у суді першої інстанції 02.07.2007 р. позивач подав заяву про зміну підстав заявленого позову, відповідно до якої він зазначив наявність додаткових обставин, які є підставами для дострокового розірвання договору оренди з відповідачем, а, зокрема, недотримання відповідачем протипожежних правил, стандартів, невиконання приписів і постанов органів державного пожежного нагляду; неутримання у справному стані засобів протипожежного захисту, зв'язку, пожежної техніки, обладнання, інвентарю, що є порушенням п. 5.6 договору оренди та створює загрозу пошкодження орендованого майна від пожежі.

Рішенням господарського суду Чернігівської області від 16.07.2007 р. (суддя Фетисова I.А.) у позові відмовлено повністю. Рішення мотивовано тим, що позивач не довів факт порушень з боку відповідача, наслідком яких є дострокове розірвання договору оренди та вивільнення приміщень, а тому позовні вимоги не підлягають задоволенню в повному обсязі.

Постановою Київського апеляційного господарського суду від 22.10.2007 р. (судді: Корсак В.А. -головуючий, Авдеєв П.В., Коршун Н.М.) розірвано договір оренди; зобов'язано відповідача звільнити приміщення та стягнуто судові витрати.

Постанова мотивована тим, що є договір суборенди, укладення якого не узгоджено з орендодавцем; не виконання своєчасно поточного ремонту може призвести до пошкодження майна; а також орендарем неодноразово порушувалися правила пожежної безпеки. Водночас, окремо кожна з обставин є підставою для розірвання договору.

Не погоджуючись з прийнятою постановою апеляційної інстанції, відповідач звернувся до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою про її скасування та залишенню в силі рішення. Заявник обгрунтовує касаційну скаргу тим, що постанова апеляційної інстанції суперечить нормам ст.ст. 651, 783 Цивільного кодексу України (435-15) , ст.ст. 22, 99, 10 Господарського процесуального кодексу України (1798-12) .

Вислухавши представників сторін, обговоривши доводи касаційної скарги, перевіривши правильність застосування норм матеріального та процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.

Судами обох інстанцій встановлено, що 01.08.2003 р. між управлінням з питань майна комунальної власності облдержадміністрації (орендодавець) та суб'єктом підприємницької діяльності ОСОБА_2 (орендар) укладено договір оренди № 28у будівлі комунальної власності області за адресою: м. Чернігів, пр. Миру, 51, що перебуває на балансі управління з питань майна комунальної власності облдержадміністрації.

Згідно договору орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування будівлю кінотеатру "Дружба", загальною площею 2128,3 кв.м (без касових приміщень кінотеатру), зі строком дії з 01.08.2003 р. по 31.07.2006 р. (на 3 роки).

Згідно акту прийому-передачі № 28у від 01.08.2003 р., орендодавцем майно передано, а орендарем прийнято.

В наступному сторонами договору № 28у, 26.12.2003 р. укладено додаткову угоду № 28у-1 до договору оренди, згідно якої змінено термін дії договору до 31.07.2011 р. (на 8 років).

Приватним підприємцем ОСОБА_2 (первісний кредитор) 23.02.2005 р. з приватним підприємцем ОСОБА_1 (новий кредитор) укладено договір уступки вимоги, згідно якого первісний кредитор уступає, а новий кредитор приймає всі права орендаря за договором оренди будівлі комунальної власності області № 28у від 01.08.2003 р.

Розпорядженням Чернігівської обласної державної адміністрації № 80 від 01.04.2005 р. "Про внесення змін до структури обласної державної адміністрації" згідно рішення 15 сесії Чернігівської обласної ради IV скликання від 25.03.2005 р. "Про створення Управління комунального майна обласної ради" ліквідовано у структурі обласної державної адміністрації управління з питань майна комунальної власності обласної державної адміністрації.

Згідно п. 2.1 статуту комунального підприємства "Діловий центр" Чернігівської обласної ради, затвердженого рішенням Чернігівської обласної ради від 21.04.2005 р., основною метою діяльності підприємства є збереження комплексу будівель комунальної власності, забезпечення їх належної експлуатації, підвищення інвестиційної привабливості та рівня ділової активності обласного центру, отримання прибутку.

Відповідно до п. 4.1 статуту, до статутного фонду підприємства входять будівлі за адресою: 14000 м. Чернігів, вул. Шевченко, 7; м. Чернігів, пр-т Миру, 20; м. Чернігів, пр-т Миру, 22; 14000 м. Чернігів, пр-т Миру, 49а; 14000 м. Чернігів, пр-т Миру, 51; 14000 м. Чернігів, вул. Старобілоуська, 25а, які є комунальною власністю області і закріплюється за ним на праві господарського відання.

На підставі статуту підприємства, затвердженого рішенням Чернігівської обласної ради від 21.04.2005 р., господарське відання щодо спірної будівлі комунальної власності здійснює комунальне підприємство "Діловий центр" Чернігівської обласної ради.

Оскільки управління з питань майна комунальної власності облдержадміністрації, що виступало орендодавцем за договором № 28у ліквідовано, комунальним підприємством "Діловий центр" Чернігівської обласної ради 01.06.2005 р. укладено додаткову угоду про внесення змін до договору № 28у від 01.08.2003 р. з суб'єктом підприємницької діяльності ОСОБА_1 У преамбулі договору зазначено, що орендодавцем є комунальне підприємство "Діловий центр" Чернігівської обласної ради, а орендарем -суб'єкт підприємницької діяльності ОСОБА_1

Орендоване майно є майном комунальної власності, тому до правовідносин сторін застосовуються вимоги Цивільного та Господарського кодексів України (436-15) та Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) .

На час розгляду справи, договір оренди № 28у від 01.08.2003 р. з додатками є чинним.

Позивач звернувся з листами № 111 від 17.05.2006 р., № 293 від 01.09.2006 р., № 334 від 11.10.2006 р., в яких просить відповідача усунути порушення безпідставного укладення договорів суборенди, невиконання вимог по проведенню поточного ремонту та в останньому повідомив про пропозицію дострокового розірвання договору оренди № 28у у зв'язку з порушеннями умов договору.

Так, приписами ч. 2 ст. 22 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) , встановлено, що орендар має право передати в суборенду майно, якщо інше не передбачено договором оренди.

За умовами п.п. 5.10, 6.4 договору, орендар зобов'язаний погоджувати з орендодавцем умови та терміни дії договорів суборенди приміщень до їх підписання, а також має право з дозволу орендодавця передавати окремі приміщення орендованого майна в суборенду фізичним та юридичним особам. При цьому, строк надання майна в суборенду не може перевищувати терміну дії цього договору та плата за суборенду не повинна перевищувати плату орендованого майна. Водночас, передача всього майна в суборенду забороняється.

Судом першої інстанції встановлено, що позивач у позовній заяві посилається про наявність укладених орендарем без дозволу орендодавця 01.05.2006 р. договорів суборенди з ЧП ОСОБА_3, ККМУ "Ред Кет", приватним підприємцем ОСОБА_4, суб'єктом підприємницької діяльності ОСОБА_5, ФЧЦВ "Промінвестбанку", ЧФ "Приватбанк", суб'єктом підприємницької діяльності ОСОБА_6, суб'єктом підприємницької діяльності ОСОБА_7, ПВКП "Ельдорадо-плюс", суб'єктом підприємницької діяльності ОСОБА_8 та суб'єктом підприємницької діяльності ОСОБА_9. Крім того, позивач зазначає про відсутність достатніх правових підстав на використання площ, оскільки сплив строк дії раніше укладених договорів суборенди 31.12.2005 р.

Проте, договори суборенди, що укладені 10.12.2004 р., 01.01.2005 р., 01.03.2005 р. (до розпорядження Чернігівської обласної державної адміністрації № 80 від 01.04.2005 р. "Про внесення змін до структури обласної державної адміністрації", згідно рішення 15 сесії Чернігівської обласної ради IV скликання від 25.03.2005 р. та отримання прав орендодавця -позивачем у справі) містять відбиток печатки про погодження з начальником управління з питань майна комунальної власності у 2005 року, підпис особи та відбиток гербової печатки управління з питань майна комунальної власності.

Суд першої інстанції правильно дійшов висновку, що на час укладення договорів суборенди у грудні 2004 року та січні, березні 2005 року відповідач отримав дозвіл на передачу частини орендованого майна в суборенду та погодив умови цих договорів суборенди за вимогами пунктів 5.10, 6.4. договору оренди № 28у.

Позивач 10.05.2006 р. здійснив перевірку цільового використання приміщень, що є об'єктом оренди за договором № 28у від 01.08.2003 р. та склав акт, відповідно до якого зазначив про наявність укладених 16 договорів суборенди.

Оскільки, позивачем не зазначались описані у акті договори суборенди з суборендарями: суб'єктом підприємницької діяльності ОСОБА_10, товариством з обмеженою відповідальністю Невада-плюс, товариством з обмеженою відповідальністю "Клуб 2005", суб'єктом підприємницької діяльності ОСОБА_11, як підстава заявленого позову, суд оцінку зазначеним правовідносинам суборенди не надав.

Крім того, судом першої інстанції встановлено, що з наданого суду відповідачем переліку суборендарів станом на грудень 2006 року -час подання позову, останній збігається з переліком суборендарів по тексту позовної заяви.

Таким чином, на час подання позову в приміщенні кінотеатру відповідач надав в суборенду частину площ, зокрема, суборендарям, які зазначені по тексту позовної заяви.

А також судом першої інстанції встановлено, що згідно договорів суборенди, суборендарям після закінчення терміну дії договору, встановлено переважне право на продовження договору на новий термін.

Приписами ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) , встановлено, що в разі відсутності заяви однієї з сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, відсутня необхідність у переукладенні договорів суборенди, що встановлено у вказаному Законі.

30.06.2006 р. складено акт КРУ в Чернігівській області ревізії фінансово-господарської діяльності позивача за 2004-2005 роки та 1 квартал 2006 року по перевірці діяльності КП "Діловий центр". КРУ надана правова оцінка, на його думку, порушень чинного законодавства відносно відповідача. Законом України "Про державну контрольно-ревізійну службу в Україні" (2939-12) не передбачено надання цим органом правових оцінок діяльності інших суб'єктів господарювання, які не стосуються фінансової діяльності та не перевіряються цими органами. Фіксація в акті порушень відповідачем укладення 01.05.2006 р. договорів суборенди без дозволу позивача не може бути прийнята судом до уваги з огляду на дату складання цього акту, оскільки відбулось фактичне продовження договорів суборенди, неповноти поданого документу (без зауважень відповідача, про що зазначено на останньому примірнику акту), відсутності акту зустрічної перевірки СПД ОСОБА_1, відсутності повноважень КРУ щодо правових оцінок діяльності відповідача та відсутності перевірок фінансової діяльності відповідача за договорами суборенди.

Посилання позивача на факт передачі відповідачем частини приміщення 35 кв.м. без укладення відповідного договору суд вважає безпідставним, оскільки на час подання позову та під час розгляду справи сторони не надали суду доказів користування СПД ОСОБА_12 частиною приміщень. Крім того, зазначений лист СПД ОСОБА_12 підтверджує наміри по укладенню договору оренди. Проте, лист не містить дати його складання та дати початку оренди. В акті перевірки цільового використання приміщень від 10.05.2006 р., що є об'єктом оренди за договором № 28у від 01.08.2003 р. позивач не зафіксував користування СПД ОСОБА_12 частиною приміщень кінотеатру.

Враховуючи вищенаведене, місцевий господарський суд правильно дійшов висновку, оскільки дія погоджених попереднім орендодавцем договорів суборенди продовжилась, право у суборендарів користуватись частиною приміщень кінотеатру є підтвердженим наявними договорами суборенди, наявність інших договорів суборенди не доведена сторонами у справі, відповідачем не відбулось передачі частини приміщень без дозволу орендодавця по договору № 28у іншим особам.

Крім того, суд правильно дійшов висновку про необгрунтованість та недоведеність підстав заявленого позову, зокрема, передачі частини приміщень без дозволу орендодавця у користування іншій особі відповідачем по справі.

Також позивач в обгрунтування позову посилається на невиконання відповідачем зобов'язань по проведенню поточного ремонту та на лист № 98 від 17.05.2006 р., із зазначенням переліку робіт по поточному ремонту кінотеатру "Дружба", який необхідно виконати відповідачу.

Відповідно до вимог ст. 188 Цивільного кодексу України (435-15) , порядок зміни та розірвання господарських договорів зобов'язує надіслати пропозицію стороні за договором щодо порядку зміни та розірвання договору.

Лист позивача № 98 від 17.05.2006 р. не містить пропозиції про розірвання договору оренди з підстав не проведення поточного ремонту, а містить вимоги по його проведенню відповідачу.

Позивач надав суду висновок спеціаліста Чернігівської регіональної Торгово-промислової палати № ЧК -579 від 25.12.2006 р., відповідно до якого проведено дослідження визначення виду ремонтних робіт.

Крім того, відповідач надав суду висновок спеціаліста С-953 експертної фірми "Еталон" від 02.10.2006 р., відповідно до якого поставлено на вирішення експерта питання щодо визначення належності окремих видів ремонтних робіт до поточного або капітального.

У зв'язку з наданням суду документів, які містили суперечливі висновки, суд призначив судову будівельно-технічну експертизу.

На час призначення експертизи більша частина поточних робіт була виконана відповідачем, що підтверджується актом підписаним представником позивача від 16.03.2007 р. не виконаними на час проведення експертизи залишились роботи по штукатурці фасаду на площі 21 кв.м., на висоті більше 1,5 м.

Висновком № 394 ц від 04.05.2007 р. Чернігівського відділення Київського НДIСЕ визначено перелік робіт, яким в тому числі віднесено до поточного ремонту: ремонт штукатурки фасаду на площі 21 кв.м, на висоті більше 1,5 м, який не був проведений до початку проведення експертизи. Крім того, зазначено, що проведення робіт по штукатурці стелі та стін запасних виходів з кінотеатру, ремонт штукатурки фасаду (з боку проспекту Миру), облицювання цокольної частини фасаду мозаїчними плитками, ремонт ганку неможливі без проведення капітального ремонту.

Приписами ч. 2 ст. 14 Цивільного кодексу України (435-15) , встановлено, що особа не може бути примушена до дій, вчинення яких не є обов'язковими для неї.

Таким чином, вимоги позивача до відповідача по проведенню поточного ремонту, які викладені в листі № 98 від 17.05.2007 р., зокрема, в

переліку робіт по поточному ремонту в розділі 1 фасад будівлі з боку проспекту Миру № п/п 1, 2, 3 та в розділі 2 фасад будівлі зі сторони подвір'я № п/п 1, 2 віднесено експертним висновком до капітальних робіт, виконання яких є обов'язком орендодавця - позивача, а тому були неправомірними та їх виконання відповідачем не було його обов'язком.

На час розгляду справи відповідав надав акт від 25.05.2007 р. проведених робіт стін будівлі кінотеатру та фотозйомки проведених робіт.

Крім того, позивач не довів, що не проведення відповідачем поточного ремонту створює загрозу пошкодження приміщень та будівлі орендованого кінотеатру.

Також суд першої інстанції встановив, що фототаблицею (додаток № 1 до експертного висновку № 394 Ц) та фотозйомкою № 25, 26 зафіксовано не виконання робіт по штукатурці зовнішньої стіни. Проте, з фотозйомок наданих відповідачем проведення таких робіт 25.05.2007 р. підтверджується.

Крім того, позивач не довів, що не проведення поточного ремонту відповідачем створює загрозу пошкодження приміщень та будівлі орендованого кінотеатру.

Таким чином, відповідачем виконані вимоги позивача по проведенню всіх ремонтних робіт, які віднесені експертним висновком судової будівельно-технічної експертизи до поточних.

З урахуванням вищевикладеного, зокрема, відсутності обов'язку по проведенню капітального ремонту у відповідача на деякі види робіт, які зазначені у вимозі позивача (лист № 98), необхідність проведення капітального ремонту позивачем, фактичне виконання поточних робіт на час розгляду справи, суд приходить до висновку про необгрунтованість вимог позивача про дострокове розірвання договору оренди.

Позивач обгрунтовує заявлені вимоги також недотримання відповідачем протипожежних правил, вимог, стандартів, невиконання приписів і постанов органів державного пожежного нагляду; неутримання у справному стані засобів протипожежного захисту, зв'язку, пожежної техніки, обладнання, інвентарю, що є порушенням п. 5.6 договору оренди та створює загрозу пошкодження орендованого майна від пожежі.

Водночас, 24.05.2007 р. проведено планову перевірку приміщень кінотеатру, про що складено припис Державного пожежного нагляду та запропоновано суб'єкту підприємницької діяльності ОСОБА_1 вжити заходів, згідно переліку.

Проте, по тексту припису зазначено дати виконання таких заходів (в майбутньому або постійно), жоден з них не співпадає з датою винесення рішення у справі. Таким чином, виконання протипожежних вимог, відносно відповідача за умовами припису, віднесено до майбутніх періодів та оцінка їх виконання відповідачем буде зроблена уповноваженими особами в майбутній період - в листопаді 2007 року, про що складено лист № 26-3/12-3484 від 22.06.2007 року.

Позивач не довів невиконання відповідачем протипожежних вимог створює загрозу пошкодження приміщень та будівлі орендованого кінотеатру.

Таким чином, покладений в обгрунтування заявленого позову факт невиконання відповідачем пожежних вимог не є доведеним позивачем, а тому правильно не прийнято судом до уваги.

Відповідно до ст. 651 Цивільного кодексу України (435-15) , договір може бути змінено або розірвано в за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Згідно ст. 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) , у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.

В силу ст. 33 Господарського процесуального кодексу України (1798-12) , кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень, у зв'язку з чим суд погоджується з обгрунтованими запереченнями відповідача по справі.

Враховуючи, що позивачем не доведено факт порушень з боку відповідача, наслідком яких є дострокове розірвання договору оренди та вивільнення приміщень, тому місцевий господарський суд правильно дійшов висновку, що позовні вимоги задоволенню не підлягають повністю.

У зв'язку з викладеним, постанова апеляційного господарського суду підлягає скасуванню, а рішення місцевого господарського суду залишенню в силі.

Керуючись статтями 111-5, 111-7, 111-9 - 111-11 Господарського процесуального кодексу України (1798-12) , Вищий господарський суд України

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу суб'єкта підприємницької діяльності ОСОБА_1 задовольнити.

Постанову Київського апеляційного господарського суду від 22.10.2007 р. у справі господарського суду Чернігівської області № 13/164/18 скасувати, а рішення господарського суду Чернігівської області від 16.07.2007 р. залишити в силі.