ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА
IМЕНЕМ УКРАЇНИ
18 грудня 2007 р.
№ 11/444-06
Колегія суддів Вищого господарського суду України у складі:
головуючий суддя
Муравйов О. В.
Судді
Полянський А. Г. Фролова Г. М.
розглянувши касаційну скаргу
Управління комунального майна та приватизації Департаменту
економіки та комунального майна Харківської міської ради
на постанову
Харківського апеляційного господарського суду від 03.09.2007
року
по справі
№ 11/444-06 Господарського суду Харківської області
за позовом
Суб'єкта підприємницької діяльності -фізичної особи ОСОБА_1.
до
Управління комунального майна та приватизації Департаменту
економіки та комунального майна Харківської міської ради
про
спонукання до укладення договору оренди та визнання
переважного права
За участю представників сторін:
від позивача:
не з'явився
від відповідача:
не з'явився
В С Т А Н О В И В:
Ухвалою Вищого господарського суду України від 02.11.2007
року по справі № 11/444-06 касаційна скарга Управління
комунального майна та приватизації Департаменту економіки та
комунального майна Харківської міської ради на постанову
Харківського апеляційного господарського суду від 03.09.2007 року
по справі № 11/444-06 прийнята до провадження, а розгляд
призначений на 18.12.2007 року.
Відводів складу колегії суддів не заявлено.
Представники сторін в судове засідання 18.12.2007 року не
з'явились, хоча про дату, час та місце розгляду скарги повідомлені
заздалегідь належним чином. Суд касаційної інстанції вважає, що
неявка представників сторін не перешкоджає розгляду скарги за
наявними матеріалами відповідно до ст. 75, 111-5 ГПК України
( 1798-12 ) (1798-12)
, у зв'язку з чим повний текст постанови направляється
сторонам у визначеному законом порядку.
Як вбачається з матеріалів справи, Суб'єкт підприємницької
діяльності -фізична особа ОСОБА_1. звернулась до Господарського
суду Харківської області з позовом до Управління комунального
майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна
Харківської міської ради, в якому просить визнати за нею переважне
право на укладення договору оренди на нежитлове приміщення площею
209,0 кв. м по АДРЕСА_1 у м. Харкові на новий строк та зобов'язати
відповідача укласти договір оренди на вищевказане приміщення.
Рішенням Господарського суду Харківської області від
19.12.2006 року (суддя Черленяк М. I.), залишеним без змін
постановою Харківського апеляційного господарського суду від
03.09.2007 року (головуючий суддя Бондаренко В. П., судді Лакіза
В. В., Шепітько I. I.), позовні вимоги Суб'єкта підприємницької
діяльності -фізичної особи ОСОБА_1. задоволені частково: визнано
за Суб'єктом підприємницької діяльності -фізичною особою ОСОБА_1.
переважне право на укладення договору оренди на нежитлове
приміщення площею 209 кв. м по АДРЕСА_1 у м. Харкові на новий
строк, в задоволенні решти позовних вимог позивачу відмовлено.
Не погоджуючись з прийнятими по справі рішенням та
постановою, Управління комунального майна та приватизації
Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської
ради звернулось до Вищого господарського суду України з касаційною
скаргою, в якій просить рішення Господарського суду Харківської
області від 19.12.2006 року та постанову Харківського апеляційного
господарського суду від 03.09.2007 року скасувати та прийняти нове
рішення про відмову Суб'єкту підприємницької діяльності -фізичній
особі ОСОБА_1. в задоволенні позовних вимог повністю.
Відзив на касаційну скаргу не наданий, що не перешкоджає
розгляду касаційної скарги по суті.
Розглянувши матеріали справи, касаційну скаргу, заслухавши
суддю-доповідача, проаналізувавши на підставі встановлених
фактичних обставин справи правильність застосування судами норм
матеріального та процесуального права, колегія суддів Вищого
господарського суду України дійшла наступного висновку.
Як встановлено місцевим та апеляційним господарськими судами,
позивач звернувся з позовною заявою, в якій просив суд визнати за
ним переважне право на укладення договору оренди на нежитлове
приміщення площею 209 кв. м по АДРЕСА_1 у м. Харкові на новий
строк та зобов'язати позивача укласти договір оренди на
вищевказане приміщення. В обгрунтування позовних вимог позивач
вказував на добросовісне виконання ним своїх обов'язків за
договором оренди № 562, у зв'язку з чим позивач вважає, що має
переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди
на новий строк.
Колегія суддів Вищого господарського суду України
погоджується з місцевим та апеляційним господарськими судами щодо
часткового задоволення позовних вимог позивача, виходячи з
наступного.
Як встановлено господарськими судами першої та апеляційної
інстанцій, 01 вересня 2003 року між Суб'єктом підприємницької
діяльності -фізичною особою ОСОБА_1. (орендар) та Управлінням
комунального майна та приватизації Харківської міської ради
(орендодавець) було укладено договір оренди нежитлового приміщення
(будівлі) № 562. Підставою для укладення зазначеного договору було
рішення № 646 від 08.07.1998 року Харківської міської ради "Про
передачу в оренду нежилих приміщень".
Предметом вказаного договору є нежитлове приміщення, право на
оренду якого отримано на підставі розпорядження УКМП № 806 від
14.07.2003 року, наказу УКМП № 2154 від 01.09.2003 року. Нежитлове
приміщення загальною площею 209 кв. м згідно даних технічного
паспорту КП "Харківське бюро технічної інвентаризації" № 59211 від
06.07.1998 року знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, літ А-5.
На підставі зазначеного договору 01 вересня 2003 року
складено акт прийому-передачі нежитлового приміщення площею 209
кв. м, розташованого за адресою: АДРЕСА_1, літ А-5.
До зазначеного договору було укладено додаткові угоди,
відповідно до яких зазначений договір оренди неодноразово
пролонгувався - останній раз до 01.07.2006 року.
30 червня 2006 року позивачем у встановлений чинним
законодавством строк надіслано до Управління комунального майна та
приватизації Харківської міської ради лист про пролонгацію
договору оренди. Листом № 14293 від 25.07.2006 року Управління
комунального майна та приватизації Харківської міської ради
повідомило, що в зв'язку з неодноразовим порушенням умов договору
з боку орендаря, Управління комунального майна та приватизації
згоди на пролонгацію договору оренди нежитлового приміщення не дає
і просить вважати його розірваним у зв'язку із закінченням терміну
дії.
Судами першої та апеляційної інстанцій встановлено, що згідно
пунктів 3.3 та 4.6 договору № 562 позивачем вносилась
орендодавцеві орендна плата, яка в свою чергу зараховувалась на
відповідний рахунок відповідача. В підтвердження цього факту
позивачем надано суду першої інстанції відповідні квитанції, які
свідчать що в деяких місяцях позивачем вносилась орендна плата не
в повному обсязі, однак за рахунок наступних місяців залишок
погашався. Окрім цього квитанції про сплату орендної плати також
свідчать, що у багатьох випадках позивачем сплачувалась орендна
плата авансом, тобто на два-три місяці наперед. Крім цього,
позивач і після 01.07.2006 року продовжує сплачувати орендну
плату, що забезпечує надходження коштів до місцевого бюджету та не
створює загрозу економічним інтересам територіальної громади м.
Харкова і відповідного органу місцевого самоврядування.
Зазначене, що визнається касаційною інстанцією, свідчить про
те, що вимоги договору та чинного законодавства стосовно сплати
орендної плати позивачем виконуються добросовісно.
Колегія суддів Вищого господарського суду України вважає за
необхідне зазначити, що відповідач, в порушення статей 33, 34 ГПК
України ( 1798-12 ) (1798-12)
, не надав ані місцевому господарському суду,
ані суду апеляційної інстанції (навіть при зобов'язанні це
зробити) доказів неналежного виконання позивачем зобов'язань по
оплаті орендної плати.
Відповідно до пункту 4.7 договору позивачем укладені договори
на оплату експлуатаційних витрат, які пов'язані з поточним
утриманням будівлі і орендованого приміщення, відповідні
відрахування, з чим погоджується колегія суддів Вищого
господарського суду України, здійснювались у встановленому законом
порядку. В підтвердження вказаного суду першої інстанції надані
відповідні платіжні доручення. Місцевим та апеляційним
господарськими судами також встановлено, що позивачем виконано
вимоги договору стосовно страхування об'єкту оренди - приміщення
площею 209 кв. м, розташованого за адресою: м. Харків, АДРЕСА_1,
літ А-5.
Господарськими судами першої та апеляційної інстанцій також
встановлено, що згідно приписів статті 774 Цивільного кодексу
України ( 435-15 ) (435-15)
та статті 22 Закону України "Про оренду
державного та комунального майна" ( 2269-12 ) (2269-12)
позивачем передано в
суборенду нежитлове приміщення площею 36,9 кв. м під магазин
"Секонд-Хенд" Суб'єкту підприємницької діяльності -фізичній особі
ОСОБА_2, на що є погодження УКМП № 16533 від 07.11.2005 року.
Також, Суб'єкту підприємницької діяльності -фізичній особі
ОСОБА_3. передано в суборенду нежитлове підвальне приміщення
площею 56 кв. м для розміщення більярдної кімнати (погодження УКМП
№ 19469 від 23.12.2005 року). Для передачі в суборенду приміщення
Суб'єкту підприємницької діяльності -фізичній особі ОСОБА_4.,
позивачем надіслано запит на отримання дозволу орендодавця, який
на цей час Управління комунального майна та приватизації не
надало, відмову в наданні такого дозволу також не надано.
За таких підстав, касаційна інстанція вважає, що передача
приміщень у суборенду в даному випадку не суперечить вимогам
діючого законодавства і позивачем отримані відповідні дозволи на
передачу в суборенду вказаних приміщень.
З огляду на викладене, касаційна інстанція погоджується з
місцевим та апеляційним господарськими судами в тому, що доводи
відповідача про нецільове використання орендованих приміщень не
підтверджуються належними доказами.
Підставою для розірвання договору, що визнається колегією
суддів Вищого господарського суду України, може бути належним
чином доведене невиконання орендарем хоча б одного з його
зобов'язань, відповідно до приписів Закону України "Про оренду
державного та комунального майна" ( 2269-12 ) (2269-12)
.
Відповідно до статті 651 Цивільного кодексу України
( 435-15 ) (435-15)
істотним є таке порушення стороною договору, коли
внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою
позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні
договору.
Господарськими судами першої та апеляційної інстанції
обгрунтовано встановлено, що орендну плату позивач вносить у
встановленому порядку, приміщення використовує згідно умов
договору №562 та чинного законодавства України, у зв'язку з чим у
спірних правовідносинах відповідач, з чим погоджується касаційна
інстанція, передчасно дійшов висновку про істотність порушення
позивачем умов договору.
Відповідно до статті 777 Цивільного кодексу України
( 435-15 ) (435-15)
наймач, який належно виконує свої обов'язки за
договором найму, після спливу строку договору має переважне право
перед іншими особами на укладання договору найму на новий строк.
Статтею 17 Закону України "Про оренду державного та комунального
майна" ( 2269-12 ) (2269-12)
встановлено, що після закінчення терміну
договору оренди орендар, який належним чином виконував свої
обов'язки, має переважне право, за інших рівних умов, на
продовження договору оренди на новий термін.
Статтею 15 Цивільного кодексу України ( 435-15 ) (435-15)
зазначено,
що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі
його порушення, невизнання або оспорювання. Частиною 2 статті 16
Цивільного кодексу України ( 435-15 ) (435-15)
встановлюються способи
захисту цивільних прав та інтересів, зокрема, визнання права.
Враховуючи викладене, Вищий господарський суд України
погоджується з висновками Господарського суду Харківської області
та Харківського апеляційного господарського суду про те, що
позивачем доведений факт добросовісного виконання обов'язків
орендаря за договором № 562 від 01.09.2003 року, укладеним між
позивачем та відповідачем, а за таких обставин, позивач має
переважне право згідно статті 777 Цивільного кодексу України
( 435-15 ) (435-15)
за інших рівних умов на укладення на новий термін
договору оренди спірного приміщення.
Відповідно до статті 777 Цивільного кодексу України
( 435-15 ) (435-15)
наявність переважного права на укладення договору яке
вище визнано судом, дає право орендареві на укладення такого
договору переважно перед іншими особами. При цьому, сторони
повинні узгодити усі суттєві умови нового договору оренди. Тільки
при досягненні згоди щодо усіх суттєвих умов договір оренди буде
укладено з особою, що має переважне право. У разі недосягнення
згоди, переважне право припиняється. У випадку ухилення
орендодавця від укладення договору оренди при досягненні згоди
стосовно усіх суттєвих умов, такий спір може бути передано на
розгляд суду в порядку встановленому законодавством. Тому
касаційна інстанція визнає правомірною відмову Суб'єкту
підприємницької діяльності -фізичній особі ОСОБА_1. в задоволенні
позовних вимог в частині зобов'язання відповідача укласти договір
оренди на новий строк.
Подані Суб'єктом підприємницької діяльності -фізичною особою
ОСОБА_1. до Вищого господарського суду України заяви, до яких нею
додані докази страхування орендованого майна, докази здійснення
оплати експлуатаційних витрат, а також докази оплати орендної
плати, касаційною інстанцією в силу положень статті 111-5 ГПК
України ( 1798-12 ) (1798-12)
не приймаються, оскільки у касаційній
інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи у суді
першої інстанції за винятком процесуальних дій, пов'язаних із
встановленням обставин та їх доказуванням.
З урахуванням викладеного, Вищий господарський суд України
вважає, що підстав для скасування рішення Господарського суду
Харківської області від 19.12.2006 року та постанови Харківського
апеляційного господарського суду від 03.09.2007 року в даному
випадку немає, а тому касаційна скарга Управління комунального
майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна
Харківської міської ради задоволенню не підлягає.
Iнші доводи, викладені Управлінням комунального майна та
приватизації Департаменту економіки та комунального майна
Харківської міської ради в касаційній скарзі, не приймаються Вищим
господарським судом України, оскільки вони зводяться до переоцінки
встановлених місцевим та апеляційним судами обставин справи, що не
входить до компетенції суду касаційної інстанції.
Керуючись ст.ст. 111-5, 111-7, 111-9, 111-11 Господарського
процесуального кодексу України ( 1798-12 ) (1798-12)
, колегія суддів, -
П О С Т А Н О В И Л А:
Касаційну скаргу Управління комунального майна та
приватизації Департаменту економіки та комунального майна
Харківської міської ради залишити без задоволення.
Постанову Харківського апеляційного господарського суду від
03.09.2007 року по справі № 11/444-06 залишити без змін.
Головуючий суддя
О. В. Муравйов
Судді
А. Г. Полянський Г. М. Фролова