Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

головуючого

суддів:

М. Остапенка,

Є. Борденюк, В. Харченка,

розглянувши у відкритому судовому засіданні

касаційну скаргу

Iнституту педагогіки

Академії педагогічних наук України

на постанову

від 17.05.2007 року

Київського апеляційного господарського суду

у справі№ 3/453 (rs705561)

за позовом

Iнституту педагогіки Академії педагогічних наук України

до

Товариства з обмеженою відповідальністю (ТОВ)

"Брок бізнес інвест 2005"

про

визнання недійсним договору оренди нерухомого майна

В судове засідання прибули представники сторін:

позивача

Вовк Н.П., Романчук О.М. (дов. від 25.04.2007)

відповідача

Савицька Н.I. (дов. від 26.09.2007)

Заслухавши суддю-доповідача-Є. Борденюк, пояснення представників сторін та перевіривши матеріали справи, Вищий господарський суд України

ВСТАНОВИВ:

У жовтні 2006 року Iнститутом педагогіки Академії педагогічних наук України заявлено позов про визнання відсутності права найма (аренди), який, на підставі ст. 22 Господарського процесуального кодексу України (1798-12) , було змінено на визнання недійсним договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності.

Позовні вимоги обгрунтовуються наступними обставинами.

24 січня 2006 року між Iнститутом педагогіки Академії педагогічних наук України та ТОВ "Брок бізнес інвест 2005" було укладено договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності та додатки № 1-4 до нього. Договір посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Смірновою Т. Ю. за реєстровим № 69.

У відповідності до п. 1.1 договору орендодавець (позивач) передає, а орендар (відповідач) приймає в строкове платне користування державне нерухоме майно - у вигляді приміщення площею 2288,40 м-2, яке розташоване за адресою: м. Київ, вул. Б. Хмельницького, 10, вартість якого визначена експертною оцінкою і становить 5794875 (п'ять мільйонів сімсот дев'яносто чотири тисячі вісімсот сімдесят п'ять) грн. 00 коп., згідно Звіту про експертну грошову оцінку вартості майна від 20.09.2005. Майно передається орендодавцем орендарю з метою використання під офіс.

Позивач вважає, що умови договору оренди нерухомого майна, а саме розмір орендної плати та порядок використання амортизаційних відрахувань, не відповідають нормам чинного законодавства.

Рішенням господарського суду м. Києва від 07 листопада 2006 року (суддя Хілінська В.В.) позов задоволено повністю. Визнано недійсним договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності від 24.01.2006, укладений між Iнститутом педагогіки Академії педагогічних наук України та Товариством з обмеженою відповідальністю "Брок бізнес інвест 2005".

Приймаючи рішення у справі господарський суд першої інстанції виходив з наступних обставин, встановлених в ході судового розгляду.

Відповідно до ч. 1 ст. 215 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити Цивільному Кодексу, іншим актам цивільного законодавства.

Недодержання в момент вчинення правочину стороною зазначених вимог є, згідно ст. 215 ЦК України (435-15) , підставою визнання його недійсним.

Згідно ч. 2 ст. 1 Закону "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) відносини оренди рухомого та нерухомого майна, об'єктів майнового комплексу Національної академії наук України та галузевих академій наук регулюються цим Законом з урахуванням особливостей, передбачених Законом України "Про особливості правового режиму майнового комплексу Національної академії наук України та галузевих академій наук" (3065-14) .

В зв'язку з тим, що Iнститут педагогіки АПН України входить до структури галузевої академії наук - Академії педагогічних наук України, то спірний договір мав бути укладений з урахуванням положень Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) .

Стаття 10 Закону "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) встановлює, що істотними умовами договору оренди є:

- орендна плата з урахуванням її індексації;

- порядок використання амортизаційних відрахувань.

Невідповідність цих двох умов вимогам закону і стало підставою для визнання договору оренди недійсним.

Постановою Київського апеляційного господарського суду від 17 травня 2007 року (колегія суддів: Отрюх Б.В., Верховець А.А., Тищенко А.I.) рішення господарського суду м. Києва від 07 листопада 2006 року скасовано; в позові відмовлено.

Постанова мотивована тим, що розмір орендної плати визначений п. 3.1. Договору та додатком №1 до договору, а не дотримання ж сторонами положень Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна є підставою для внесення змін до умов договору оренди в цій частині, тобто приведення її у відповідність з вимогами Закону. Порядок використання амортизаційних відрахувань узгоджений п. 4.4. та п. 5.2. договору.

Крім того, апеляційним господарським судом враховано виконання відповідачем капітальних робіт на загальну суму 447030,41 грн.

Звертаючись до суду з касаційною скаргою, Iнститут педагогіки Академії педагогічних наук України посилається на порушення апеляційним господарським судом при винесенні оскаржуваної постанови норм права.

Перевіряючи юридичну оцінку встановлених судом фактичних обставин справи та їх повноту, Вищий господарський суд України дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає до задоволення, виходячи з такого.

Предметом договору оренди є майно державної власності. Відповідно до положень ст. 326 ЦК України (435-15) від імені та в інтересах держави України право власності здійснюють відповідно органи державної влади, повноваження яких визначені законом. Функції щодо користування, володіння та розпорядження державним майном, переданим у відання господарюючого суб'єкта, здійснюються у межах законодавчих положень. Зокрема, механізм реалізації повноважень суб'єкта права державної власності визначений Законом України"Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) .

Орендна плата, як істотна умова договору оренди, за розміром, формою та порядком її використання, визначається ст. 19, 20 Закону. Невідповідність узгодження орендної плати вимогам закону є порушенням волевиявлення власника майна -народу України.

Порядок використання амортизаційних відрахувань, як істотна умова договору оренди, визначений, зокрема, ст. 23 Закону.

Реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна орендар має право здійснювати за рахунок власних коштів і за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачене договором (ст.23 Закону). Тобто, реконструкцію, переоснащення, поліпшення орендованого майна здійснює орендар за власні кошти і лише механізм реалізації цього права орендаря погоджується умовами договору.

Передбачене п.4.4 договору оренди переобладнання майна, що розуміється сторонами як капітальний ремонт, майбутні витрати за яким віднесені як орендна плата за поточні періоди згідно з додатком № 3 до договору, суперечить визначеним законом повноваженням орендодавця щодо розпорядження державним майном.

Додатком № 4 до договору оренди встановлено, що орендодавець надає орендарю дозвіл на піднайом (суборенду) орендованого майна (п.1.1 договору оренди) на умовах, визначених орендарем, без зміни цільового призначення оренди.

Правовідносини з суборенди державного майна регулюються, зокрема, положеннями ст.22 Закону, відповідно до яких передача цілісних майнових комплексів у суборенду забороняється. Орендар має право передати в суборенду нерухоме та інше окреме індивідуально визначене майно (окремі верстати, обладнання, транспортні засоби, нежилі приміщення тощо), якщо інше не передбачено договором оренди.

Порядок використання плати за суборенду майна визначається особами, перелік яких встановлений цією ж нормою Закону.

Правовий аналіз законодавчих положень про суборенду державного майна та визначене ст. 2 цього Закону поняття "оренда" як засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності, дає можливість дійти висновку, що передача в суборенду державного майна, незабороненого законом, можливе лише у частині предмету оренди. Передача в суборенду майна, отриманого в оренду в цілому, суперечить визначеній законом меті оренди державного майна.

Виходячи з наведеного, висновок господарського суду першої інстанції про недійсність договору як правочину, що суперечить актам цивільного законодавства, базується на законодавчих положеннях, тоді як висновок господарського суду апеляційної інстанції про те, що невідповідність істотних умов договору законодавчим положенням є підставою для внесення змін до договору шляхом приведення його умов у відповідність до законодавчих норм протирічить ч.1 ст. 215 ЦК України (435-15) .

Керуючись ст. ст. 111-5, 111-7, 111-9 -111-12 Господарського процесуального кодексу України (1798-12) , Вищий господарський суд України

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Iнституту педагогіки Академії педагогічних наук України задовольнити.

Постанову Київського апеляційного господарського суду від 17 травня 2007 року у справі № 3/453 (rs705561) скасувати.

Рішення від 07.12.2006 господарського суду м. Києва у справі № 3/453 (rs705561) залишити без зміни.