Колегія суддів Вищого господарського суду України у складі:

головуючий суддя

Муравйов О. В.

судді

Продаєвич Л. В.

Полянський А. Г.

розглянула

касаційну скаргу

Громадської організації "Севастопольський міський центр дитячої творчості "Уріель"

на постанову

Севастопольського апеляційного господарського суду від 21.06.2006 року

по справі № 20-7/063 Господарського суду міста Севастополя

за позовом

Громадської організації "Севастопольський міський центр дитячої творчості "Уріель"

до

про

Фонду комунального майна Севастопольської міської ради

зобов'язання продовжити строк дії договору оренди,

За участю представників сторін:

від позивача:

Анохін А.М. -директор (виписка з протоколу №8 від 15.06.2002 року)

від відповідача:

не з'явився

Ухвалою Вищого господарського суду України від 21.08.2006 року у складі колегії суддів Муравйов О. В. (головуючий), Грейц К. В., Мачульський Г. М. касаційна скарга Громадської організації "Севастопольський міський центр дитячої творчості "Уріель" була прийнята до провадження, її розгляд призначений на 11 год. 20 хв. 12.09.2006 року.

12.09.2006 року у зв'язку з виходом з відпустки судді Продаєвич Л.В. розпорядженням Заступника Голови Вищого господарського суду України для розгляду справи № 20-7/063 в касаційному порядку утворена колегія суддів в наступному складі: головуючий -Муравйов О.В., судді Продаєвич Л.В., Полянський А.Г.

Відводів зазначеному складу колегії суддів не заявлено.

Як вбачається з матеріалів справи, позивач Громадська організація "Севастопольський міський центр дитячої творчості "Уріель" звернувся до Господарського суду міста Севастополя з позовною заявою до відповідача Управління з питань майна комунальної власності Севастопольської міської державної адміністрації про визнання за позивачем права користування нерухомим майном, розташованим за адресою: місто Севастополь, вул. Б. Михайлова, 17 (прибудова до гуртожитку) відповідно до умов договору оренди нерухомого майна № 165-02 від 17.07.2002 року, укладеного між Севастопольським міським центром дитячої творчості "Уріель" ім. М.К. Реріха та Управлінням з питань майна комунальної власності Севастопольської міської державної адміністрації, на строк до 21.04.2008 року, з посиланням на статтю 19 Конституції України (254к/96-ВР) , статті 3, 15, 16, 764, 777 Цивільного кодексу України (435-15) , статтю 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) .

Ухвалою Господарського суду міста Севастополя від 02.03.2006 року клопотання позивача задоволено: здійснено заміну неналежного відповідача на належного - Фонд комунального майна Севастопольської міської Ради в порядку статті 24 Господарського процесуального кодексу України (1798-12) (а.с.58-59).

З посиланням на ст. 22 ГПК України (1798-12) позивач заявив клопотання (вх.№10055) про зміну предмету позову і просить зобов'язати Фонд комунального майна Севастопольської міської Ради продовжити строк дії договору оренди нерухомого майна № 165-02 від 17.07.2002 року, укладений між Севастопольським міським центром дитячої творчості "Уріель" ім. М.К. Реріха та Управлінням з питань майна комунальної власності Севастопольської міської державної адміністрації, на строк до 21.04.2008 року. Як вбачається з рішень суду першої та апеляційної інстанцій, зазначене клопотання не було задоволено судом, і позовні вимоги були розглянуті в обсязі, заявленому в позовній заяві. Те ж саме підтверджене представником позивача в судовому засіданні касаційної інстанції.

Рішенням Господарського суду міста Севастополя від 04.05.2006 року по справі № 20-7/063 (суддя Iлюхіна Г.П.) позовні вимоги задоволені повністю: визнано термін дії договору оренди № 165-02 від 17.07.2002 року, укладеного між Севастопольським міським центром дитячої творчості "Уріель" ім. М.К. Реріха та Управлінням з питань майна комунальної власності Севастопольської міської державної адміністрації, поновленим на строк раніше встановлений договором, - до 21.04.2008 року; стягнуто з Фонду комунального майна Севастопольської міської Ради на користь Севастопольського міського центру дитячої творчості "Уріель" ім. М.К. Реріха державне мито в сумі 85,00 грн. та витрати на інформаційно-технічне забезпечення в розмірі 118,00 грн.

Рішення суду першої інстанції мотивовано, зокрема тим, що відповідач не надав доказів, які б свідчили про його намір не продовжувати договір оренди та належних і допустимих доказів, які б свідчили про своєчасне повідомлення позивача про припинення договору № 165-02 від 17.07.2002 року.

Постановою Севастопольського апеляційного господарського суду від 21.06.2006 року по справі № 20-7/063 (головуючий суддя Коваль В.М., судді Сотула В.В., Прокопанич Г.К.) апеляційна скарга Фонду комунального майна Севастопольської міської ради задоволена, рішення Господарського суду міста Севастополя від 04.05.2006 року по справі № 20-7/063 скасовано, прийнято нове рішення, яким Громадській організації "Севастопольський міський центр дитячої творчості "Уріель" в позові відмовлено повністю.

Скасовуючи рішення місцевого господарського суду, апеляційна інстанція виходила з того, що позивачем не надано доказів того, що він не отримував листа про припинення договору № 165-02 від 17.07.2002 року, також, суд першої інстанції невірно застосував норму матеріального права (стаття 777 ЦК України (435-15) ), оскільки з цієї норми вбачається, що наймач має переважне право перед третіми особами саме на укладення, а не пролонгацію договору оренди.

Не погоджуючись з прийнятою постановою апеляційної інстанції, позивач звернувся до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій просить постанову Севастопольського апеляційного господарського суду від 21.06.2006 року скасувати, а рішення Господарського суду міста Севастополя від 04.05.2006 року -залишити без змін. В касаційній скарзі заявник зазначає про порушення апеляційною інстанцією норм матеріального та процесуального права України.

В судовому засіданні представник позивача касаційну скаргу підтримав.

Представник відповідача в засідання касаційної інстанції не з'явився, відзив на касаційну скаргу не надав, хоча про дату, час та місце судового засідання повідомлений заздалегідь належним чином. Ухвалою Вищого господарського суду України від 21.08.2006р. про прийняття касаційної скарги та призначення її до розгляду явка представників сторін обов'язковою не визнавалася. Враховуючи межі перегляду справи в касаційній інстанції, передбачені ст. 111-7 ГПК України (1798-12) , суд касаційної інстанції вважає, що неявка представника відповідача не перешкоджає розгляду касаційної скарги за наявними матеріалами відповідно до ст. 75, 111-5 ГПК України (1798-12) без участі представника сторони, належним чином повідомленої про дату, час та місце розгляду справи.

Розглянувши матеріали справи, касаційну скаргу, заслухавши суддю-доповідача, пояснення представника позивача, проаналізувавши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами норм матеріального та процесуального права, колегія суддів Вищого господарського суду України дійшла наступного висновку.

Як вбачається з матеріалів справи, 17.07.2002 між Управлінням з питань майна комунальної власності Севастопольської міської державної адміністрації та позивачем укладено договір оренди № 165-02 нерухомого майна - прибудови до гуртожитку, загальною площею 186,0 м-2, яке розташоване за адресою: м. Севастополь, вул. Б. Михайлова, 17, для використання під організацію дозвілля дітей та юнацтва у позаурочний час строком до 04.06.2005 року.

17.07.2002 року складений Акт прийому-передачі об'єкту оренди.

Додатком № 1 до договору передбачено орендну плату в розмірі 15,80 грн.

05.09.2003 року Протоколом узгодження змін до договору змінена орендна плата на 754,04 грн. в рік, 62,84 грн. в місяць згідно розрахунку. Балансоутримувачем вказано РЕП або ДКП "Аррікон".

03.05.2005 року орендар звернувся до Управління з питань майна комунальної власності Севастопольської міської державної адміністрації з проханням продовжити строк дії договору оренди №165-02 від 17.02.2002 року на той самий строк та на тих самих умовах.

17.06.2005 року орендодавець направив листа, в якому повідомив, що 04.06.2005 року договір оренди №165-02 припинив свою дію у зв'язку з закінченням строку, на який він укладався, та про передачу майна за актом.

17.01.2003 року, 23.06.2004 року, 15.06.2005 року орендодавцем здійснювалися перевірки цільового використання орендованого приміщення, за результатами яких складені акти.

13.01.2005 року рішенням Господарського суду міста Севастополя по справі №20-3/417 задоволений позов орендаря до Управління з питань майна комунальної власності Севастопольської міської державної адміністрації, яким зобов'язано останнього надати згоду на реконструкцію частини приміщення, розташованого за адресою: місто Севастополь, вул. Б. Михайлова, 17, під устаткування санвузла згідно робочому проекту, розробленому ДКП "Муніципальне житло" у 2004 році.

09.08.2005 року позивач отримав відповідь від орендодавця, що на цю дату рішення про передачу в оренду спірного приміщення не приймалося. В наявності є заявка Комунальної установи "Об'єднання дитячо-юнацьких клубів" на оренду вказаного приміщення, яка буде внесена на розгляд міської комісії з оренди комунального майна після отримання висновку балансоутримувача - ДКП "Жилсервіс-15", а також після звільнення об'єкту.

Позивач надав докази виставлення орендодавцем рахунків-актів з червня 2005 року по грудень 2005 року на оплату орендної плати та докази їх оплати.

Позивач також надав докази оплати орендної плати з січня 2006 року по квітень 2006 року у зв'язку зі зміною орендодавця самостійно без рахунків згідно умов договору.

Севастопольський міський центр дитячої творчості "Уріель" ім. М.К. Реріха зареєстрований як громадська організація 03.01.1996 року за №185, основною метою його діяльності є духовний, творчий і інтелектуальний розвиток дітей і підлітків, їх трудове виховання і професійне самовизначення, зміцнення ідей інтернаціоналізму і справжньої дружби між народами відповідно до традицій етнічних вчень сім'ї Реріхів.

31.01.2006 року Севастопольська міська Рада прийняла рішення №4657, згідно з яким Фонд комунального майна Севастопольської міської Ради є правонаступником Управління з питань майна комунальної власності Севастопольської міської державної адміністрації за договорами оренди комунального майна та правовідносинами, пов'язаними з їх виконанням, так як цим рішенням повноваження по управлінню комунальним майном покладено на Фонд комунального майна Севастопольської міської Ради.

06.03.2006 року та 17.04.2006 року позивач надіслав на адресу Фонду комунального майна Севастопольської міської Ради два примірника договору оренди, умови якого тотожні умовам договору №165-02 від 17.07.2002 року, та умовам додаткової угоди, що стосуються внесення зміни до договору №165-02 в частині зміни строку його дії, - для підписання.

17.03.2006 року Фонд комунального майна Севастопольської міської Ради повернув договори без підписання з посиланням на рішення міської комісії з оренди комунального майна від 08.07.2005 року (протокол №55(19)), яким відмовлено в продовженні договору оренди на вказаний об'єкт і яке є обов'язковим для виконання Фондом комунального майна Севастопольської міської Ради.

В матеріалах справи наявні надані позивачем докази звернення керівників дитячих дошкільних установ міста Севастополя з проханням продовжити дію договору оренди позивачу у зв'язку з важливістю діяльності Севастопольського міського центру дитячої творчості "Уріель" ім. М.К. Реріха.

Витяг з протоколу засідання міської комісії з оренди комунального майна №55(19) від 08.07.2005 року свідчить про те, що відмова в продовженні терміну дії договору здійснена у зв'язку з запереченнями балансоутримувача - ДКП "Жилсервіс-15", та для розгляду можливості передачі даного об'єкту на умовах оренди Комунальній установі "Об'єднання дитячо-юнацьких клубів" для організації дитячого клубу.

Спірні відносини, як вірно зазначено місцевим господарським судом, виникли у зв'язку з відмовою орендодавця після закінчення строку дії договору оренди продовжити термін його дії на новий термін орендарю, який належним чином виконував договір оренди.

Правові наслідки продовження користування майном після закінчення строку договору оренди, з чим погоджується касаційна інстанція, безпосередньо передбачені ст.ст. 764, 777 ЦК України (435-15) , ст.ст. 7, 9, 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) та опосередковано ч. 4 ст. 291 ГК України (436-15) , згідно з якою правові наслідки припинення договору оренди визначаються відповідно до умов регулювання договору найму Цивільним кодексом України (435-15) .

Відповідно до ст. 764 ЦК України (435-15) , якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму (оренди), то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Аналогічна норма міститься в ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) , відповідно до якої термін договору оренди визначається за погодженням сторін.

У разі відсутності заяви однієї зі сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором (ч. 2 ст. 17 Закону).

Після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, має переважне право, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий термін (ч. 3 ст. 17 Закону).

Зі змісту зазначених правових норм вбачається, що після закінчення строку договору оренди він може бути продовжений на такий самий строк, на який цей договір укладався, за умови, якщо проти цього не заперечує орендодавець. При цьому такі заперечення мають бути висловлені ним протягом одного місяця після закінчення строку дії договору.

Позивач вважає, що відповідач надав неналежні та недопустимі докази повідомлення про припинення дії договору: лист направлявся не орендодавцем чи балансоутримувачем, а ДКП "Аррікон".

Колегія суддів Вищого господарського суду України погоджується з місцевим господарським судом в тому, що доводи позивача приймаються, так як оригінали опису відправки суду відповідачем не надані; після цих дій орендодавець виставляв орендарю рахунки-акти на оплату орендної плати, яка ним своєчасно сплачувалася; заява позивача про продовження терміну дії договору розглядалася міською комісією по оренді комунального майна після місячного строку (який закінчився 04.07.2005) - 08.07.2005.

При наявності двох заявок на оренду спірного приміщення міська комісія по оренді комунального майна повинна була об'явити конкурс та запропонувати позивачу прийняти участь в ньому. Протягом року ніяких дій, які б свідчили про намір здати спірний об'єкт в оренду шляхом конкурсу чи про виселення позивача, відповідачем не здійснено. Жодних доказів про вчинення таких дій суду не надано, що в силу положень ст.ст. 33, 34 ГПК України (1798-12) свідчить про безпідставність заперечень відповідача проти позову з посиланням на такі доводи.

В матеріалах справи наявні надані позивачем докази відповідного звернення до відповідача з проханням про продовження терміну дії договору шляхом укладення нового договору або додаткової угоди до діючого.

З наданих позивачем доказів вбачається, що про рішення стосовно неможливості продовження дії договору відповідач повідомив позивача зі спливом місячного терміну, встановленого ч. 2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) .

Відповідно до вимог ст. 777 Цивільного кодексу України (435-15) , наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.

Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк.

Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найом, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Матеріали справи свідчать про те, що орендодавець має намір в подальшому використовувати об'єкт оренди шляхом передачі його в оренду інший юридичній особі.

Як вбачається з пояснень представника позивача, в даний час позивач продовжує орендувати приміщення, сплачує відповідачу щомісячно орендну плату, повернення грошових коштів, перерахованих відповідачу в якості орендної плати за орендовані приміщення не здійснювалося, матеріали справи відповідних доказів не містять.

Крім того, відповідач не надав доказів, які б свідчили про його намір не продовжувати договір оренди та належних і допустимих доказів, які б свідчили про своєчасне повідомлення позивача про припинення договору, що, цілком вірно, на думку касаційної інстанції, розцінено місцевим господарським судом як належна підстава для задоволення позову.

В постанові суду апеляційної інстанції зроблений висновок про належне повідомлення позивача про припинення договору у зв'язку із закінченням строку, оскільки відповідно до наказу начальника Управління з питань майна комунальної власності Севастопольської міської державної адміністрації № 21 від 26.01.2004 року на державне комунальне підприємство "Аррикон" покладена функцій по направлення заяв Управління про припинення договорів оренди комунального майна у зв'язку із спливом строку, де орендарем є зазначене Управління. Однак такий висновок зроблений з порушенням норм процесуального законодавства. Так, копія листа № 1452 від 17.06.05р. (а.с. 53) та копія реєстру про поштові відправлення (а. с. 54), на які міститься посилання в постанові апеляційного господарського суду, надані не в оригіналі, ксерокопія не містить відмітки про відповідність копії оригіналу, що в силу вимог ст. 36 ГПК України (1798-12) виключає можливість посилання на ці документи як на докази. Ці ж документи та наказ начальника Управління з питань майна комунальної власності № 21 від 26.01.2004р. приєднані апеляційним господарським судом до справи (а. с. 138-141) з порушенням вимог ч. 1 ст. 101 ГПК України (1798-12) , оскільки ухвалою суду апеляційної інстанції такі докази у сторін не витребувалися, а заявником апеляційної скарги мотивоване клопотання про приєднання доказів з обгрунтуванням причин неможливості їх подачі в суді першої інстанції суду не надавалося. Отже, підстав використовувати зазначені документи як докази по справі у суду апеляційної інстанції не було, а тому висновки апеляційного господарського суду з посиланням на ці докази є безпідставними. За таких обставин, висновок апеляційного господарського суду про відсутність підстав для застосування положень ст. 777 ЦК України (435-15) необгрунтований та зроблений в порушення вимог ст.ст. 43, 33, 34, 36, 101 ГПК України (1798-12) .

На підставі наведеного, рішення Господарського суду міста Севастополя від 04.05.2007 року по справі № 20-7/063 слід залишити без змін, а постанову Севастопольського апеляційного господарського суду -скасувати. Отже, касаційна скарга позивача підлягає задоволенню.

Керуючись ст.ст. 111-5, 111-7 -11 Господарського процесуального кодексу України (1798-12) , колегія суддів, -

П О С Т А Н О В И Л А:

Касаційну скаргу Громадської організації "Севастопольський міський центр дитячої творчості "Уріель" задовольнити.

Постанову Севастопольського апеляційного господарського суду від 21.06.2006 року по справі № 20-7/063 скасувати.

Рішення Господарського суду міста Севастополя від 04.05.2006 року по справі № 20-7/063 залишити без змін.