ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
П О С Т А Н О В А
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
10.08.2006 Справа N 37/363-05
Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:
головуючого Н. Ткаченко,
суддів: Є. Борденюк,
В. Харченка,
розглянувши у відкритому судовому засіданні
касаційну Приватного підприємства (ПП) “Вероніка”
скаргу
на постанову від 06.06.2006 року
Харківського апеляційного господарського суду
у справі № 37/363-05
за позовом Комунального підприємства (КП) –кінотеатру
“Холодногородський”
до ПП “Вероніка”
Про визнання недійсним договору оренди та зобов’язання
звільнення приміщення
В судове засідання прибули представники сторін:
позивача Кіпенко Я. І. (дов. від 29.09.2005 року)
Заслухавши суддю-доповідача –Є. Борденюк, пояснення представника
відповідача та перевіривши матеріали справи, Вищий господарський
суд України
В С Т А Н О В И В:
КП - кінотеатр "Холодногорський" звернулося до господарського
суду з позовом про визнання недійсним договору оренди
комунального майна від 25.12.2003 року, укладеного з ПП
"Вероніка", та зареєстрованого в журналі договорів оренди
Управління майном комунальної власності Харківської обласної
державної адміністрації 18.02.2004 року за № 397, та
зобов'язання відповідача звільнити зайняте ним приміщення за
адресою: вул. Муранова, 3, м. Харків, обґрунтовуючи позовні
вимоги тим, що оскаржуваний договір не відповідає вимогам ч. 2
ст. 11 Закону України "Про оренду державного та комунального
майна" ( 2269-12 ) (2269-12)
, 793, 794 Цивільного кодексу України
( 435-15 ) (435-15)
.
Рішенням господарського суду Харківської області від 25.01.2006
року у справі № 37/363-05 (колегія суддів: Д. Доленчук, П.
Хотенець, Л. Буряк) позовні вимоги задовольнити повністю,
визнано недійсним договір оренди комунального майна, укладений
між КП – кінотеатром “Холодногородський” та ПП “Вероніка”,
зареєстрований в журналі договорів оренди управління майном
комунальної власності Харківської обласної державної
адміністрації 18.02.2004 року за № 397 та припинено дію договору
на майбутнє; ПП “Вероніка” зобов’язано звільнити зайняте ним
приміщення за адресою: вул. Муранова, 3. м. Харків, протягом
тижня з дня набрання рішенням законної сили; судові витрати
покладені на відповідача.
Постановою Харківського апеляційного господарського суду від
06.06.2005 року (колегія суддів: Ю. Філатов, В. Івакіна, В.
Сіверін) рішення господарського суду Харківської області від
25.01.2005 року у справі № 37/363-05 залишено без зміни з тих же
мотивів.
Судові рішення у справі мотивовані тим, що згідно для
правовідносин щодо оренди комунального майна Законом України
"Про оренду державного та комунального майна" ( 2269-12 ) (2269-12)
встановлено особливий порядок вчинення дій спрямованих на
укладення угод оренди такого майна, так, зокрема, ч. 2 ст. 11
Закону ( 2269-12 ) (2269-12)
встановлює, що оцінка об'єкта оренди передує
укладенню договору оренди.
Згідно зі ст. 638 ЦК України ( 435-15 ) (435-15)
договір вважається
укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх
істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про
предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є
необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови,
щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто
згоди.
Відповідно до ст. 10 Закону України "Про оренду державного та
комунального майна" ( 2269-12 ) (2269-12)
істотними умовами договору
оренди є: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її
індексації); термін, на який укладається договір оренди; орендна
плата з урахуванням її індексації; порядок використання
амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та
умови його повернення; виконання обов'язань; забезпечення
виконання зобов'язань - неустойка (штраф, пеня), порука,
завдаток, гарантія тощо; порядок здійснення орендодавцем
контролю за станом об'єкта оренди; відповідальність сторін;
страхування орендарем взятого ним в оренду майна; обов'язки
сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.
Господарські суди попередніх інстанцій зазначають, що вартість
майна є істотною умовою договір оренди, виходячи з вищенаведених
законодавчих положень, а отже, без досягнення згоди щодо цієї
умови договір не може вважатись укладеним. До того ж, орендна
оплата визначається на підставі Методики розрахунку та порядку
використання плати за оренду майна, що перебуває у спільній
власності територіальних громад сіл, селищ, міст Харківської
області, затвердженої рішенням Харківської обласної ради (XVII
сесії XXIII скликання) від 19.06.2001 року та експертної оцінки
майна.
Враховуючи вищезазначене, а також те, що експертна оцінка
об'єкта оренди за оскаржуваним договором здійснена 15.01.2004
року, господарські суди першої та апеляційної інстанцій дійшли
висновку, що укладення договору щодо цього об'єкту оренди могло
відбутися не раніше 15.01.2004 року.
Відповідно до ч. 1 ст. 209 ЦК України ( 435-15 ) (435-15)
правочин, який
вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню
лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін, а
положення ст. 210 ЦК України ( 435-15 ) (435-15)
встановлюють, що
правочин підлягає державній реєстрації лише випадках,
встановлених законом; такий правочин є вчиненим з моменту його
державної реєстрації.
Згідно зі ст. ст. 793, 794 ЦК України ( 435-15 ) (435-15)
договір найму
будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини)
строком на один рік і більше підлягає нотаріальному посвідченню
та державній реєстрації. А отже, оскільки, на думку
господарських судів державна реєстрація договору відбулася
18.02.2004 року, то саме з цієї дати відповідно до ст. 210, 794
ЦК України ( 435-15 ) (435-15)
договір оренди комунального майна може
вважатися вчиненим і відповідно до ст. ст. 209, 793 ЦК
України ( 435-15 ) (435-15)
він підлягає нотаріальному посвідченню.
Беручи до уваги недодержання вимог закону про нотаріальне
посвідчення договору, господарські суди дійшли висновку про те,
що договір оренди комунального майна, укладений між КП -
кінотеатр "Холодногорський" та ПП "Вероніка" є недійсним
(нікчемним) правочином згідно зі ст. 220 ЦК України ( 435-15 ) (435-15)
.
Звертаючись до суду з касаційною скаргою, ПП “Вероніка”
посилається на порушення господарськими судами попередніх
інстанцій при винесенні оскаржуваних судових рішень норм права.
Перевіряючи юридичну оцінку встановлених судом фактичних
обставин справи та їх повноту, Вищий господарський суд України
дійшов висновку, що касаційна скарга не підлягає задоволенню,
виходячи з такого.
Відповідно до положень ст. 210 ЦК України ( 435-15 ) (435-15)
правочин
підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених
законом. Перелік органів, які здійснюють державну реєстрацію,
порядок реєстрації, а також порядок ведення відповідних
реєстрів, встановлюється законом.
Реєстрація договору оренди від 25.12.2003 року Управління майном
комунальної власності Харківської обласної державної
адміністрації не є реєстрацією, обов’язковість якої визначена
законом.
А тому, висновок судів, викладений в оскаржуваних рішеннях про
вчинення реєстрації договору оренди 18.02.2004 року є хибним.
Однак, визначаючи предмет договору п. 1.1. цього договору,
сторони зазначають, що вартість майна, яке переходить в оренду,
визначена відповідно до експертної оцінки від 15.01.2004 року і
становить 77 700,00 грн.. Тобто договір оренди міг бути
укладений не раніше 15.01.2004 року.
Вимоги Цивільного кодексу України ( 435-15 ) (435-15)
, який набув
чинності 01.01.2004 року, зокрема, щодо нотаріального
посвідчення договору оренди та його державної реєстрації
розповсюджуються на правовідносини за договором оренди,
укладеним між сторонами у справі.
Крім того, слід зазначити, що незалежно від дати укладення
договорів, законодавче положення Цивільного кодексу України
( 435-15 ) (435-15)
про нотаріальне посвідчення договорів є обов’язковим
для сторін, правовідносини яких за договором продовжують
існувати (п. 4 Прикінцевих та перехідних положень ЦК України
( 435-15 ) (435-15)
), реалізація якого (обов’язку) може бути визначена з
урахуванням норми п. 9 Прикінцевих та перехідних положень ЦК
України ( 435-15 ) (435-15)
.
Враховуючи наведене, судові рішення у справі мають бути залишені
без зміни.
Керуючись ст. ст. 111-5, 111-7, 111-9 - 111-12 Господарського
процесуального кодексу України ( 1798-12 ) (1798-12)
, Вищий господарський
суд України
П О С Т А Н О В И В:
Касаційну скаргу ПП “Вероніка” залишити без задоволення.
Постанову Харківського апеляційного господарського суду від
06.06.2006 року у справі № 37/363-05 залишити без зміни.
Головуючий, суддя Н. Ткаченко
Судді: Є. Борденюк
В. Харченко