09/4324 Про зарахування суми поліпшень в рахунок оплати за об'єкт приватизації та визначення ціни об'єкта приватизації на підставі договору купівлі-продажу об'єкта - 02.12.2008 Прийняття

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Управління економічного розвитку виконавчого комітету Смілянської міської ради на рішення господарського суду Черкаської області від 19.09.2008 року,

у справі № 09/4324 (суддя -Курченко Н. М.),

Фізична особа-підприємець ОСОБА_1 (далі по тексту -ФОП ОСОБА_1, позивач) звернулась до господарського суду Черкаської області з позовною заявою до Управління економічного розвитку виконавчого комітету Смілянської міської ради (далі по тексту -Управління,відповідач-1) та Виконавчого комітету Смілянської міської ради (далі по тексту -Виконком смілянської міськради) про зобов'язання відповідача зарахувати суму здійснених позивачем поліпшень -420562 грн. в рахунок сплати за об'єкт приватизації по договору купівлі-продажу між Управлінням та ФОП ОСОБА_1, визначивши в п. 1.3. договору вартість об'єкта приватизації - 485934 грн., в тому числі ПДВ -80989 грн.

Рішенням господарського суду Черкаської області у справі № 09/4324 від 19.09.2008 року (далі по тексту -Рішення) позовні вимоги задоволені частково, зобов'язано Управління зарахувати ФОП ОСОБА_1 суму в розмірі 420562 грн. (без ПДВ) в рахунок оплати за нежитлову будівлю магазину "Лілея"загальною площею 273,8 кв. м по нотаріально посвідченому договору купівлі-продажу комунального майна від 15.08.2008 року, зареєстрованого в реєстрі № 7124; припинено зобов'язання ФОП ОСОБА_1 перед Управлінням з оплати за нежитлову будівлю магазину "Лілея"загальною площею 273,8 кв. м по договору купівлі-продажу комунального майна від 15.08.2008 року, зареєстрованого в реєстрі № 7124, в сумі у розмірі 420562 грн.; в решті позовних вимог відмовлено.

Не погоджуючись з прийнятим Рішенням, Управління звернуло до Київського міжобласного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить оскаржуване рішення скасувати та прийняти нове, яким відмовити в задоволенні позовних вимог та стягнути з позивача судові витрати на користь Управління з підстав, наведених в апеляціній скарзі.

Ухвалою апеляційного господарського суду від 17.10.2008 року апеляційну скаргу Управління прийнято до провадження.

Розгляд справи здійснюється після оголошення в судових засіданнях 28.10.2008 року та 25.11.2008 року ухвал про відкладення розгляду справи.

Також ухвалою апеляційного господарського суду від 25.11.2008 року було залучено до участі у справі Смілянську міську раду у якості третьої особи без самостійних позовних вимог на стороні відповідача-1.

Позивач скористалась наданим їй ст. 96 ГПК України правом на подання відзиву на апеляційну скаргу, в якій просить апеляційну скаргу відповідача-1 залишити без задоволення, а Рішення -без змін з підстав, наведених у відзиві на апеляційну скаргу.

Судова колегія Київського міжобласного апеляційного господарського суду, розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення і доводи учасників судового провадження, дослідивши представлені докази в їх сукупності, перевіривши правильність застосування місцевим господарським судом норм матеріального та процесуального права встановила наступне.

Як вбачається з матеріалів справи та вірно встановлено судом першої інстанції:

-рішенням виконавчого комітету Смілянської міської ради від 14.11.2006 року №1058 "Про затвердження порядку проведення конкурсу на право оренди нежилого приміщення в будівлі по вул.Дзержинського,5"затверджений порядок проведення конкурсу на право оренди та утворена конкурсна комісія;

-переможцем конкурсу на право оренди нежилого приміщення в будівлі по вул.Дзержинського,5 стала підприємець ОСОБА_1(позивач), тому 22 січня 2007 року Управління економічного розвитку виконавчого комітету Смілянської міської ради (орендодавець за договором, перший відповідач у справі) та підприємець ОСОБА_1 (орендар за договором, позивач у справі) уклали договір оренди, за умовами якого орендар приймає у строкове платне користування нежитлове приміщення в будівлі (магазин "Лілея") загальною площею 281,0 кв.м., балансовою вартістю 16103 грн. за адресою: м. Сміла, вул. Дзержинського, 5 (далі по тексту -Договір оренди). Стан майна, що орендується, придатний для використання після проведення капітального ремонту (п.1.1 Договору оренди). Термін оренди складає 4 роки з 23 січня 2007 року по 23 січня 2011 року (п.4.1 Договору оренди);

-позивач по акту приймання-передачі від 23 січня 2007 року прийняв майно -приміщення магазину "Лілея", первісна балансова вартість якого 39 795 грн., знос 23 692 грн., тобто знос становить 59,53%;

-відповідно до пункту 7.10 Договору оренди, орендар зобов'язаний провести капітальний ремонт об'єкта за погодженням орендодавця за рахунок орендаря без компенсації витрат на його здійснення;

-на виконання умов Договору оренди, за погодженням з власником, позивач протягом березня - серпня 2007 року здійснив капітальний ремонт орендованого приміщення на загальну суму 420 562,00 грн. (без ПДВ), що підтверджується довідками форми №КБ-3 про вартість виконаних підрядних робіт, актами прийняття виконаних підрядних робіт, іншими матеріалами справи та не заперечується відповідачами;

-листом від 29.08.2007 року №473 Управління економічного розвитку виконавчого комітету Смілянської міської ради повідомило підприємця ОСОБА_1, що роботи по капітальному ремонту приміщення магазину "Лілея"прийняті в обсязі 420 562,00 грн. (без ПДВ) згідно актів виконаних робіт;

-25.04.2008 року, тобто після проведення та прийняття робіт по капітальному ремонту приміщення, Смілянська міська рада Черкаської області прийняла рішення №26-12/У "Про внесення змін до рішення сесії міської ради від 25.12.07 №21-І/У", яким включила нежитлову будівлю магазину "Лілея"по вул. Дзержинського, 5 до об'єктів комунальної власності міста Сміла, що підлягають приватизації, та визначила спосіб приватизації - викуп орендарем;

-листом від 23.06.2008 року перший відповідач на заяву підприємця ОСОБА_1(позивача) про зарахування вартості капітального ремонту об'єкту оренди в рахунок ціни продажу об'єкта, що підлягає приватизації, повідомив, що об'єкт договору оренди готується до приватизації і відповідно до п.п. 7.10, 11.2 договору оренди від 22.01.2007 року поліпшення орендованого майна, які здійснені за рахунок орендаря, компенсації не підлягають, тому зроблені позивачем поліпшення будуть включені у вартість об'єкта приватизації та при укладанні договору купівлі-продажу відшкодовуватися не будуть;

-15.08.2008 року Управління економічного розвитку виконавчого комітету Смілянської міської ради (продавець за договором) та підприємець ОСОБА_1 (покупець за договором) уклали договір купівлі-продажу комунального майна, відповідно до якого продавець зобов'язався передати покупцю нежитлову будівлю магазину "Лілея"загальною площею 273,8 кв. м, а покупець зобов'язався внести 990608,40 грн. (у т.ч. 165101,40 грн. ПДВ) за придбаний об'єкт приватизації протягом 30 календарних днів з моменту нотаріального посвідчення договору (далі по тексту -Договір оренди). Вартість приміщення визначена згідно висновку про вартість об'єкта приватизації, який затверджений наказом управління економічного розвитку виконавчого комітету Смілянської міської ради від 13.08.2008 року №78.

Колегія суддів, беручи до уваги межі перегляду справи у апеляційній інстанції, обговоривши доводи апеляційної скарги, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування судом норм матеріального та процесуального права, при винесені оскаржуваного судового рішення встановила, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, виходячи з наступних підстав.

Відповідно до ст. 101 ГПК України, у процесі перегляду справи апеляційний господарський суд за наявними у справі і додатково наданими доказами, якщо заявник обґрунтував неможливість їх надання суду в першій інстанції з причин, що не залежали від нього, повторно розглядає справу. Апеляційний господарський суд не зв'язаний доводами апеляційної скарги і перевіряє законність і обґрунтованість рішення або ухвали місцевого суду у повному обсязі.

Колегія суддів апеляційного господарського суду погоджується з місцевим господарським судом, в тому, що Виконком Смілянської міської ради не є належним відповідачем по справі, оскільки даний позов не містить вимоги до нього.

Згідно приписів ст. 175 ГК України, майнові зобов'язання, які виникають між учасниками господарських відносин, регулюються ЦК України (435-15) з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Пунктом 1 ст. 626 ЦК України вказано, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Відносини, пов'язані з передачею в оренду майна, що перебуває у комунальній власності, майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання майна, яке перебуває у комунальній власності, врегульовані спеціальним Законом України "Про оренду державного та комунального майна"від 10.04.1992 року №2269-ХП (2269-12) (далі по тексту -ЗУ "Про оренду державного та комунального майна).

Як вбачається з матеріалів справи, 22.01.2007 року Управління та ФОП ОСОБА_1 уклали договір оренди, за умовами якого орендар приймає у строкове платне користування нежитлове приміщення в будівлі магазин "Лілея", загальною площею 281,0 кв.м., балансовою вартістю 16103 грн. за адресою: м. Сміла, вул. Дзержинського, 5. Термін оренди складає 4 роки з 23 січня 2007 року по 23 січня 2011 року (п.4.1 Договору оренди).

При визначенні стартової орендної плати відповідач-1 керувався Порядком проведення конкурсу на право оренди державного майна, затвердженого наказом Фонду державного майна України (ФДМУ) від 13.10.2004 року №2149 (z1405-04) , відповідно до п. 8 якого основним критерієм визначення переможця був максимальний розмір орендної плати при обов'язковому забезпеченні виконання інших умов конкурсу. Даний пункт був доповнений абзацом другим згідно з наказом ФДМУ від 16.05.2007 року №758, відповідно до якого стартова орендна плата визначається за Методикою розрахунку і Порядком використання плати за оренду державного майна, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 року №786 (786-95-п) . Тому вартість орендованого майна значилась лише балансова, при передачі позивачу майна в оренду вартість його згідно встановленої Методики не визичалась.

З матеріалів справи вбачається, що позивач здійснив за рахунок власних коштів поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від об'єкта без завдання йому шкоди, вартість яких становить більше 25 відсотків залишкової вартості об'єкту оренди.

При цьому колегія суддів враховує, що вартість поліпшень має бути доведено позивачем у відповідності до вимог ст. ст. 32 та 34 ГПК України певними документами, а саме - затвердженою проектно-кошторисною документацією, актами виконаних робіт, первинними бухгалтерськими документами, які свідчили б про оплату будівельних робіт та придбаних будівельних матеріалів.

З акту приймання-передачі спірного орендованого майна від 23.01.2007 року вбачається, що позивач прийняв майно -приміщення магазину "Лілея", первісна балансова варість якого становить 39795 грн., знос 23692 грн., тобто знос становить 59,53 %.

Як вбачається з матеріалів справи, а саме довідками форми №КБ-3 про вартість виконаних підрядних робіт, актами прийняття виконаних підрядних робіт, листа відповідача-1 № 473 від 29.08.2007 року вартість поліпшень, зроблених позивачем на виконання умов Договору оренди становить 420562 грн., що також не заперечується відповідачем-1.

Отже, відповідно до п.51 розділу IX Закону України Про Державну програму приватизації позивач, як орендар державного майна, набув право на викуп цього майна.

Рішення ХХVІ сесії Смілянської міської ради від 25.04.2008 року №26-12/V, внесено зміни до рішення XV сесії міської ради від 29.05.2007 року № 15-7/V "Про доповнння до переліку обєктів комунальної власності м. Сміла, що підлягають приватизації у 2007 році", яким віднесено нежитлову будівлю магазину "Лілея"по вул. Дзержинського, 5 до переліку обєктів, що підлягають приватизації шляхом ви викупу орендарем.

Договором оренди право викупу об'єкту оренди не передбачалось.

15.08.2008 року Управління (продавець за договором) та ФОП ОСОБА_1 (покупець за договором) уклали договір купівлі-продажу комунального майна, відповідно до якого продавець зобов'язався передати покупцю нежитлову будівлю магазину "Лілея".

Відповідно до ч. 2 ст. 26 ЗУ "Про оредну державного та комунального майна", договір оренди припиняється в разі приватизації об'єкта оренди орендарем (за участю орендаря).

У звязку з наведеним колегія суддів апеляційного господарського суду погоджується з висновком місцевого господарського суду про припинення Договору оренди у звязку з приватизацією орендарем об'єкта оренди нежитлової будівлі магазину "Лілея"по вул. Дзержинського, 5 в м. Черкаси.

Правовий механізм приватизації цілісних майнових комплексів невеликих державних підприємств шляхом їх відчуження на користь одного покупця одним актом купівлі-продажу встановлює Закон України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію) від 06.12.1992 року № 2171- XII (2171-12) , зі змінами (далі скорочено - ЗУ "Про малу приватизацію").

Порядок подання та розгляду заяв про приватизацію об'єктів груп А, Д, а також групи Ж (які підлягають приватизації способами, встановленими для об'єктів малої приватизації) затверджений наказом ФДМУ від 17.04.1998 року № 772, зареєстровано в Міністерстві юстиції України 26.06.1998 року за №400/2840 (z0400-98) у редакції наказу ФДМУ від 27.04.2004 № 848 (z0616-04) . Порядком встановлено порядок подання та розгляду заяви про включення об'єкта до переліку об'єктів, що підлягають приватизації.

Подана позивачем заява про включення об'єкта оренди до переліку об'єктів, що підлягає приватизації, розглянута після проведення позивачем за власні кошти капітального ремонту об'єкту, що значно збільшило ціну продажу об'єкта, який підлягає приватизації шляхом викупу.

У ціну продажу об'єкта, що підлягає приватизації шляхом викупу, визначену оцінювачем ТОВ АКЦ "Епрайзер"Лисенко Н. М. та затверджену першим відповідачем на дату оцінки 30.06.2008 року, яка стала ціною продажу об'єкту приватизації, увійшла у вартість поліпшень на суму 420 562,00 грн. (без ПДВ). Тобто поліпшення, здійснене позивачем за власні кошти на вказану суму, збільшило ціну продажу об'єкта приватизації.

За таких обставин колегія суддів апеляційного господарського суду вважає, що оскільки договір оренди припинений внаслідок приватизації об'єкту оренди, який укладався не в порядку підготовки до приватизації, то витрати позивача, які збільшили ціну об'єкту приватизації, повинні бути враховані при розрахунках за цей об'єкт.

Водночас колегія суддів відхиляє апеляційні доводи відповідача-1 про порушеня місцевим господарським судом положень ст. 27 ЗУ "Про оренду державного та комунального майна", оскільки Договір оренди припинений в наслідок приватизації обєкту оренди, а не в порядку підготовки до приватизації.

Відповідно до п. 2.1 договору купівлі-продажу комунального майна від 15.08.2008 року, покупець (позивач), зобов'язаний внести 990608,40 грн., у тому числі ПДВ 165 101,40 грн. за придбаний об'єкт приватизації протягом 30 календарних днів з моменту нотаріального посвідчення договору.

Враховуючи, що Договір купівлі-продажу був посвідчений нотаріусом 15.08.2008 року, то відповідно до п. 5 ст. 254 ЦК України, у випадках, коли останній день строку припадає не робочий день, днем закінчення строку вважається перший наступний за ним робочий день, останнім днем тридцятиденного строку, протягом якого позивач зобовязаний внести 990608,40 грн. у тому числі ПД 165101,40 грн., є 15.09.2008 року. Отже, строк оплати за придбаний позивачем об'єкт приватизації настав.

Позивач звернувся з вимогою до відповідачів про зарахування суми витрат на капітальний ремонт об'єкту в сумі 420562,00 грн. (без ПДВ), які збільшили на вказану суму ціну продажу об'єкта, що підлягав приватизації, в рахунок оплати вказаного об'єкта.

Таким чином, колегія суддів погоджується з висновком місцевого господарського суду про те, що вартість здійснених поліпшень за раніше укладеним сторонами Договором оренди має бути зарахована позивачем до Договору купівлі-продажу, укладеного сторонами пізніше, оскільки такий висновок ґрунтується на чинному законодавстві, а саме ст. 601 ЦК України, відповідно до якої зобов'язання припиняється зарахуванням зустрічної однорідної вимоги, строк якої настав або строк якої не зазначений чи визначений моментом витребування. Для зарахування досить заяви однієї сторони.

При цьому колегія суддів апеляційного господарського суду погоджується з висовком місцевого господарського суду, що позовні вимоги в частині зміни ціни продажу обєкту, що підлягає приватизації, не підлягають задоволенню, оскільки не відповідають ст. 12 ЗУ "Про малу приватизацію".

Враховуючи наведене, колегія суддів Київського міжобласного апеляційного господарського суду вважає, що господарським судом Черкаської області при прийнятті Рішення дотримано вимоги норм матеріального та процесуального права і доводи, викладені в цьому рішенні, є законними і обґрунтованими, а тому підстави для скасування вказаного рішення відсутні.

Керуючись ст.ст. 99, 101- 105 ГПК України Київський міжобласний апеляційний господарський суд, -

1. Апеляційну скаргу Управління економічного розвитку виконавчого комітету Смілянської міської ради на рішення господарського суду Черкаської області від 19.09.2008 року у справі № 09/4324 залишити без задоволення, а зазначене рішення -без змін.