3/368-4/284 Про розірвання договору оренди та повернення орендованого майна - 16.09.2008 Прийняття

Постановою Вищого господарського суду України від 15.04.2008р. рішення Господарського суду міста Києва від 18.10.2007р. у справі № 3/368 та постанову Київського апеляційного господарського суду від 29.01.2008р. у справі № 3/368 скасовано, справу направлено на новий розгляд до суду першої інстанції.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 22.07.2008р. у справі

№ 3/368-4/284 в задоволенні позовних вимог відмовлено повністю.

Не погодившись з рішенням Господарського суду міста Києва від 22.07.2008р. позивач звернувся до Київського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати зазначене рішення суду першої інстанції, прийняти нове, яким позов задовольнити з підстав неповного з’ясування обставин, що мають значення для справи та порушення норм матеріального права. На думку позивача, договір на оренду нежитлового приміщення від 01.03.2000р. підлягає розірванню на підставі п. 2.2, 3.8 договору, ст. 188 Господарського кодексу України, ст. 782 Цивільного кодексу України, ст. 18, ч. 3 ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", оскільки відповідачем систематично порушуються умови договору щодо сплати орендної плати, а саме відповідачем своєчасно не було внесено орендну плату за період листопад-грудень 2006 року, січень-квітень 2007 року.

Представник відповідача в судовому засіданні заперечив доводи апеляційної скарги та просив залишити апеляційну скаргу без задоволення, рішення суду першої інстанції – без змін, зазначивши, що заборгованість по сплаті орендної плати відсутня, а затримка сплати була допущена з вини орендодавця, оскільки останній невчасно пред’являв орендарю рахунки на оплату орендних платежів.

Представник третьої особи в судове засідання не з’явився, про причини неявки апеляційний господарський суд не повідомив. Враховуючи те, що в матеріалах справи мають місце докази належного повідомлення учасників судового процесу про час та місце проведення судового засідання по розгляду апеляційної скарги, колегія вважає можливим здійснити перевірку рішення суду першої інстанції у даній справі в апеляційному порядку за наявними матеріалами справи та без участі представника третьої особи.

Колегія суддів, розглянувши доводи апеляційної скарги позивача, заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши наявні матеріали справи, вважає, що скарга задоволенню не підлягає з огляду на наступне.

Як вбачається з матеріалів справи, 01.03.2000р. між Київським державним університетом технологій та дизайну (правонаступником якого є Київський національний університет технології та дизайну) (за договором орендодавець) та Акціонерним товариством закритого типу "Українська прес-група" (правонаступником якого є Закрите акціонерне товариство "Українська прес-група") (за договором орендар) укладено договір оренди нежитлового приміщення (далі – договір від 01.03.2000р.).

Відповідно до п. 1.1. договору від 01.03.2000р. орендодавець передав, а орендар прийняв по акту передачі в строкове платне користування нежитлове приміщення площею 3730 кв. м. (в будівельних осях А/Б; 9-14 з 1-го по 13-ий поверхи), яке знаходиться на балансі орендодавця. Приміщення знаходяться за адресою: вул. Маршала Тимошенка, 2Л і надаються для використання під офіс. Площа орендованих приміщень коригувалась відповідно до укладених сторонами додаткових угод від 29.11.2001р. та від 01.03.2003р. до договору оренди від 01.03.2000р.

Додатковою угодою від 01.03.2003р. до договору оренди від 01.03.2000р. було зменшено загальну площу орендованого приміщення і станом на день розгляду справи в суді першої інстанції загальна площа орендованих приміщень становить 2116 кв. м.

Згідно п. 7.1 Договору від 01.03.2000р. цей договір діє з 01.03.2000р. до 31.12.2011р. строком на 12 років.

Відповідно до Прикінцевих положень Господарського кодексу України (436-15) до господарських відносин, що виникли до набрання чинності відповідними положеннями Господарського кодексу України (436-15) , зазначені положення застосовуються щодо тих прав і обов’язків, які продовжують існувати або виникли після набрання чинності цими положеннями.

Згідно пункту 9 Прикінцевих та перехідних положень Цивільного кодексу України (435-15) до договорів, що були укладені до 1 січня 2004 року і продовжують діяти після набрання чинності Цивільним кодексом України (435-15) , застосовуються правила цього Кодексу щодо підстав та порядку і наслідків зміни або розірвання договорів окремих видів незалежно від дати їх укладення.

Відповідно до ч. 3 ст. 291 Господарського кодексу України договір оренди може бути достроково розірваний на вимогу однієї із сторін з підстав, передбачених Цивільним кодексом України (435-15) для розірвання договору найму в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.

Частиною 2 ст. 651 Цивільного кодексу України передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Статтею 782 Цивільного кодексу України передбачено, що наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд. У разі відмови наймодавця від договору найму договір є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору.

Згідно із ст. 783 ЦК України наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо: наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов’язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Відповідно до ч. 3 ст. 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендар зобов’язаний вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі.

Згідно із пунктом 3 статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін, на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду, арбітражного суду у разі невиконання сторонами своїх зобов’язань та з інших підстав, передбаченими законодавчими актами України.

За умовами договору оренди орендар зобов’язаний сплачувати орендні платежі шляхом щомісячних перерахувань вперед за місяць, але не пізніше 5 числа звітного місяця (пункт 2.2 договору), а згідно з п. 2.3. договору, розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць і доводиться до орендаря.

Матеріалами справи підтверджено, що відповідачем сплачувалась орендна плата:

за листопад 2006 відповідно до рахунку позивача № 736 від 06.12.2006 платіжним дорученням № 381 від 18.07.2007;

за грудень 2006 відповідно до рахунку № 21 від 15.01.2007 платіжним дорученням № 377 від 17.07.2007;

за січень 2007 відповідно до рахунку № 97 від 02.02.2007 платіжним дорученням № 387 від 13.07.2007;

за лютий 2007 відповідно до рахунку № 147 від 12.03.2007 платіжним дорученням № 365 від 12.07.2007;

за березень 2007 відповідно до рахунку № 232 від 06.04.2007 платіжними дорученнями № 348 від 09.07.2007 та № 363 від 11.07.2007;

за квітень 2007 відповідно до рахунку № 323 від 16.05.2007 платіжними дорученнями № 334 від 05.07.2007 та № 345 від 06.07.2007;

за травень 2007 відповідно до рахунку № 366 від 06.07.2007 платіжними дорученнями № 395 від 25.07.2007;

за червень 2007 відповідно до рахунку № 465 від 13.07.2007 платіжним дорученням № 418 від 08.08.2007.

Станом на момент розгляду справи в суді першої інстанції заборгованість відповідача по сплаті орендної плати відсутня, що не заперечується позивачем.

Як було зазначено вище, відповідно до ч. 1 ст. 782 Цивільного кодексу України наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд. Зазначене положення Цивільного кодексу України (435-15) слід розуміти таким чином, що право на відмову від договору та право вимагати повернення речі у наймодавця виникає у разі, якщо відповідна плата наймачем взагалі не вносилася протягом трьох місяців підряд.

Разом з тим, згідно п. 2.3. договору від 01.03.2000р., розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць і доводиться до орендаря.

Таким чином, орендодавець зобов’язаний щомісяця інформувати орендаря про розмір орендної плати, який останній зобов’язаний сплатити за користування орендованими приміщеннями, шляхом направлення рахунків на оплату чи у будь-який інший спосіб.

Проте, в порушення зазначеної умови договору від 01.03.2000р. орендодавець вчасно свій обов’язок не виконував, що призводило до несвоєчасного виконання орендарем свого обов’язку щодо сплати орендної плати.

Згідно ст. 612 Цивільного кодексу України боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов'язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом. Прострочення боржника не настає, якщо зобов'язання не може бути виконане внаслідок прострочення кредитора.

Відповідно до ст. 613 Цивільного кодексу України кредитор вважається таким, що прострочив, якщо він відмовився прийняти належне виконання, запропоноване боржником, або не вчинив дій, що встановлені договором, актами цивільного законодавства чи випливають із суті зобов'язання або звичаїв ділового обороту, до вчинення яких боржник не міг виконати свого обов'язку. Якщо кредитор не вчинив дії, до вчинення яких боржник не міг виконати свій обов'язок, виконання зобов'язання може бути відстрочене на час прострочення кредитора.

Позивачем не надано будь-яких беззаперечних доказів на підтвердження того, що рахунки на оплату орендної плати згідно договору від 01.03.2000р. були вручені відповідачеві вчасно, як то вимагається п. 2.2, 2.3 договору.

Посилання позивача в апеляційній скарзі на те, що відповідач мав самостійно коригувати та сплачувати орендну плату, колегією суддів до уваги не приймається, оскільки обов’язок щодо доведення до орендаря розміру орендної плати щомісяця покладено умовами договору на орендодавця.

Крім того, умовами договору від 01.03.2000р. не визначено реквізитів для внесення орендної плати за користування орендованими приміщеннями, що також унеможливлює виконання обов’язку відповідача сплачувати орендні платежі самостійно, без повідомлення позивачем про розмір та реквізити для перерахування грошових коштів.

Порядок розірвання договору встановлений ст. 188 Господарського кодексу України, згідно якої зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

З матеріалів справи вбачається, що позивач своїм листом № 01-01/1101 від 23.05.2007р. запропонував відповідачу розірвати договір оренди від 01.03.2000р. та звільнити займані приміщення.

Разом з тим, листом № 01-30/1315 від 14.06.2007р. позивач звернувся з пропозицією до відповідача підписати додаткову угоду про збільшення розміру орендної плати, відмовившись від надісланої раніше пропозиції про розірвання спірного договору від 01.03.2000р.

Як вірно встановлено судом першої інстанції, лист позивача № 01-09/1693 від 19.07.2007р. не може підтверджувати пропозицію позивача про розірвання договору та дотримання останнім порядку встановленого ст. 188 Господарського кодексу України, оскільки лист містить як вимогу про розірвання договору так і пропозицію про укладення додаткової угоди до договору від 01.03.2000р.

Враховуючи встановлені вище обставини, колегія суддів вважає безпідставними вимоги позивача про розірвання договору оренди від 01.03.2000р. на підставі ст. 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", ст. 782 Цивільного кодексу України, оскільки прострочення орендаря (відповідача) щодо сплати орендної плати не настало у зв’язку з простроченням орендодавця (позивача).

Крім того, апеляційна колегія погоджується з висновком суду першої інстанції, що позивачем не дотримано порядку розірвання договору оренди як то встановлено ст. 188 Господарського кодексу України, оскільки останній звернувся до господарського суду з позовом 27.07.2007р., тобто менш як через 20 днів після отримання відповідачем вимоги про розірвання договору від 19.07.2007р.

Згідно ст. 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Апелянтом не надано беззаперечних доказів на підтвердження тих доводів, на які він посилається в апеляційній скарзі як на підставу для скасування судового рішення суду першої інстанції.

Відповідно до ст. 101 ГПК України апеляційний господарський суд не зв’язаний доводами апеляційної скарги (подання) і перевіряє законність і обґрунтованість рішення місцевого господарського суду у повному обсязі.

Враховуючи вищевикладене, колегія суддів вважає, що рішення Господарського суду міста Києва від 22.07.2008р. у даній справі відповідає фактичним обставинам та матеріалам справи, прийнято з правильним застосуванням норм матеріального та процесуального права, підстав для його скасування або зміни не вбачається.

Керуючись ст.ст. 101, 103, 105 ГПК України Київський апеляційний господарський суд, -

Апеляційну скаргу Київського національного університету технологій тадизайну залишити без задоволення, а рішення Господарського суду Міста Києва від 22.07.2008р. у справі № 3/368-4/284 – без змін.