15/261 Про визнання дійсним договору купівлі-продажу та визнання права власності на нежитлові приміщення - 08.12.2008 Прийняття

Рішенням Господарського суду Львівської області від 09.10.2008 року у справі №15/261(1/445-21/71) позов Товариства з обмеженою відповідальністю "Центр Бізнес Сервіс"задоволено частково: визнано дійсним договір купівлі-продажу від 06.04.2007 р. №06-04/1, укладений Товариством з обмеженою відповідальністю "Редакція "Галицькі контракти" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Центр Бізнес-сервісу" у простій письмовій формі. Провадження в частині позовних вимог про визнання права власності на нежитлові приміщення 4 поверху (ліве крило) загальною площею 501,3 кв.м. літ. 137-141, 141а, 167-186 по вул. Зеленій, 109 у м. Львові, припинено; визнано недійсним договір іпотеки від 01.07.2005 р., укладений ПМП "Зільник" та ВАТ КБ "Надра" в частині нежитлового приміщення 4-го поверху (ліве крило) 137-141, 141 а, 167-186, загальною площею 501, 3 кв.м.

Рішення місцевого господарського суду мотивовано наступним. З наданих сторонами матеріалів та дійсних обставин справи судом встановлено факт обумовлення контрагентами істотних умов договору, виставлення рахунку –фактури, оплати авансового внеску, та підписання акту приймання-передачі спірних нежитлових приміщень. Додатково наголошено на перевірці третейським судом підставності набуття права власності на спірне майно позивачем, та, як наслідок, затверджено мирову угоду відповідного змісту. Таким чином, оскільки сторони уклавши договір лише у простій письмовій формі, однак погодились щодо усіх істотних його умов та провели часткове його виконання, суд з врахуванням вимог ч. 2 ст. 220 Цивільного кодексу України, визнав такий договір дійсним.

Враховуючи те, що станом на дату розгляду судом справи власником спірних приміщень згідно ряду судових актів (Рішення третейського суду від 24.01.08, постанови Львівського апеляційного господарського суду від 22.07.2008 р. у справі №6/47, наказу №1841 від 22.09.2008 р. Господарського суду Івано-Франківської області про примусове виконання рішення, постанови Львівського апеляційного господарського суду по справі №6/47 від 22.07.08.) визнано Приватну фірму науково-виробниче підприємство "Комтех-плюс", і в цій частині позивач відмовився від позову, а відповідач визнав такий, судом провадження у справі в частині визнання права власності припинено

Крім того, суд з використанням можливості, наданої п. 1 ч. 1 ст. 83 Господарського процесуального кодексу України, прийшов до висновку про необхідність визнання недійсним Договору іпотеки, укладеного 01.07.2005 р. ПМП "Зільник" та ВАТ КБ "Надра" з підстав, передбачених ст. ст. 203, 215 Цивільного кодексу України.

Приватне мале підприємство "Зільник", не погоджуючись з винесеним рішенням, 20.10.2008 р. звернувся з апеляційною скаргою б/н, зазначаючи, що таке повинно бути скасоване з огляду на порушення вимог матеріального та процесуального права, неповним з`ясуванням обставин справи. Так, судом зроблено невірний висновок про те, що нежитлові приміщення лівого крила четвертого поверху будинку №109 по вул. Зеленій у м. Львові, позначені на плані номерами "137-141", "141 а", "167-186"загальною площею 501, 3 кв.м згідно витягу з реєстру прав власності на нерухоме майно від 25.12.2006 р. №13051066 є власністю ТзОВ "Редакція "Галицькі контракти". Право власності на дане майно ТзОВ "Редакція "Галицькі контракти"набуло на підставі рішення Личаківського районного суду м. Львова від 23.05.2006 р., яке ухвалою апеляційного суду Львівської області від 22.01.2007 р. скасовано, справу направлено на новий розгляд. Ухвалою Личаківського районного суду м. Львова від 08.08.2007 р. залишеною в силі ухвалою апеляційного суду Львівської області від 19.11.2007 р. позовну заяву ТзОВ "Редакція "Галицькі контракти"до ПМП "Зільник", фізичної особи Христич О.А., третьої особи –ВАТ КБ "Надра"залишено без розгляду. Личаківським районним судом м. Львова станом на сьогоднішній час вирішується питання повороту виконання скасованого рішення. Отже, як зазначає апелянт, усі подальші дії, пов’язані з переходом права власності на спірні нежитлові приміщення до третіх осіб слід вважати незаконними. Тому Господарський суд Львівської області, виносячи оскаржуване рішення пішов по шляху неповного з’ясування фактичних обставин справи та встановлення нелегітимної хронології набуття учасниками спору права власності на спірні об’єкти.

Товариством з обмеженою відповідальністю "Редакція "Галицькі контракти"в спростування наведених в апеляційній скарзі обставин 21.11.2008 року скеровано Відзив на апеляційну скаргу, в якому вказано на відповідність рішення місцевого господарського суду вимогам чинного матеріального та процесуального законодавства. Так, як зазначає відповідач, на момент підписання спірного Договору, рішення Личаківського районного суду щодо переведення та визнання права власності на нежитлові приміщення четвертого поверху по вул. Зеленій, 109 у м. Львові за ТзОВ "Редакція "Галицькі контракти"скасовано не було, повороту його виконання, в порядку ст.ст. 380- 381 ЦПК України не вчинено, а тому подальші дії щодо розпорядження даним майном як і висновок господарського суду з цього приводу є обґрунтованими та вірними. Судом першої інстанції, як підкреслює Відповідач, встановлено, що Договір іпотеки спірних приміщень від 30.06.2005 р. укладено третіми особами всупереч судовій забороні, накладеній ухвалою Личаківського районного суду м. Львова 31.03.2005 р. Згідно практики Верховного суду України та Вищого господарського суду України такі угоди є недійсними незалежно від об’єму обізнаності сторін угоди про це. Тому господарським судом Львівської області правомірно визнано вказаний іпотечний договір недійсним, а інших обставин, які перешкоджали б укладенню спірного договору від 06.04.2007 р., апелянтом суду не представлено, як і не наведено в апеляційній скарзі.

Додатково, Відповідач вказує і на безпідставність посилання Господарського суду Львівської області у винесеному рішенні на нікчемність попереднього договору від 25.12.2006 р. з огляду на недодержання форми цієї угоди. Так, відповідно до вимог ч.1 ст. 635 Цивільного кодексу України, попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, –у письмовій формі. Частиною першою ст. 205 Цивільного кодексу України, передбачено лише дві форми правочину –усна або письмова. Таким чином, сторонами дотримано необхідної в даному випадку письмової форми. Що ж до нотаріального посвідчення правочину (ст. 209 Цивільного кодексу України), то така дія не виступає, на думку Відповідача, формою правочину, позаяк такий правочин залишається письмовим. Виходячи з вищевикладеного, відповідач просить залишити апеляційну скаргу без задоволення, а оскаржуване рішення –без змін, виключивши з нього посилання на нікчемність попереднього договору.

Товариство з обмеженою відповідальністю "Центр Бізнес сервісу", виступаючи позивачем по даній справі, також скерувало на адресу Львівського апеляційного господарського суду відзив на апеляційну скаргу ПМП "Зільник", вказавши на безпідставність та необґрунтованість такої, сформованої без посилання на порушення господарським судом під час винесення оскаржуваного рішення норм матеріального та процесуального права. Просить рішення Господарського суду Львівської області від 09.10.2008 р. по справі №15/261 (1/445-21/71) залишити без змін, апеляційну скаргу –без задоволення.

Вивчивши матеріали справи, оцінивши зібрані по них докази, заслухавши представників Позивача, Відповідача та третьої особи 1, Львівський апеляційний господарський суд прийшов до висновку про відповідність рішення місцевого господарського суду нормам чинного законодавства, виходячи з наступного.

Товариством з обмеженою відповідальністю "Редакція "Галицькі контракти" (продавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Центр Бізнес Сервісу" (покупець) 25.12.2006 р. укладено попередній договір купівлі-продажу нежитлових приміщень, за умовами якого сторони зобов'язувалися не пізніше 06.04.2007 р. підписати основний договір про відчуження нежитлових приміщень лівого крила четвертого поверху будинку №109 по вул. Зеленій у м. Львові, позначені на плані номерами "137-141", "141а", "167-186" загальною площею 501,3 кв.м. за ціною 152 111 грн. 00 коп. (т.І, а.с.124).

В обумовлений попереднім Договором строк Позивачем (покупець) та Відповідачем (продавець) укладено Договір №06-04/1 купівлі-продажу нежитлових приміщень, за умовами якого Продавець зобов`язувався передати у власність Покупця шляхом продажу належні йому нежитлові приміщення лівої сторони четвертого поверху будинку 109 по вул. Зеленій у м. Львові (літ. 137-141, 141а, 167-186 загальною площею 501,3 кв.м.), а Покупець зобов'язувався прийняти майно у власність та сплатити за нього ціну відповідно до умов договору та здійснити реєстрацію права власності у встановленому порядку. Ціна продажу склала 152111,00 грн., в тому числі ПДВ 25351, 83 грн. Пунктом 2.1. Договору на Покупця покладався обов`язок не пізніше 12.04.2007 року сплатити Продавцю на виставлений ним рахунок аванс у розмірі 5000, 00 грн. шляхом його внесення на поточний рахунок продавця або в касу. Продавець, в свою чергу, керуючись положеннями п.2.2. Договору, зобов`язувався письмово повідомити Покупця про визначені ними дату, час і місце нотаріального посвідчення даного Договору, яка при цьому не могла бути пізнішою ніж 16.04.2007 року. Основну суму вартості предмета продажу Покупець зобов`язувався сплатити Продавцю впродовж десяти днів після передачі майна у власність за актом приймання-передачі (п.2.3. Договору). Додатковою умовою Договору сторони обумовили його нотаріальне посвідчення за рахунок Покупця ( п.11.1. Договору).

Товариство з обмеженою відповідальністю "Центр Бізнес Сервіс", на виконання взятих на себе зобов`язань, на підставі рахунку від 10.04.2007 р. №14 платіжним дорученням №394 сплатив 11.04.2007 р. Продавцю (Товариству з обмеженою відповідальністю "Редакція "Галицькі контракти") 5000, 00 грн., останній же, прийнявши суму авансу на виставлений Покупцю рахунок, ухилився від виконання покладених на нього зобов`язань щодо нотаріального посвідчення Договору та передачі майна згідно обумовленого договором Акту. Це виступило підставою для ініціювання 19.04.2007 р. ТзОВ "Центр Бізнес Сервіс" позову про визнання Договору №06-04/1 купівлі-продажу нежитлових приміщень дійсним.

Рішенням господарського суду Львівської області від 21.06.2007 р. по справі №1/445-21/71 позов ТзОВ "Центр Бізнес Сервісу" до ТзОВ "Редакція "Галицькі контракти" задоволено повністю, визнано дійсним договір купівлі-продажу від 06.04.2007 р. №06-04/1 нежитлових приміщень четвертого поверху (ліве крило) загальною площею 501,3 кв.м. літ. 137-141, 141а, 167-186 по вул. Зеленій, 109 у м. Львові, укладений ТзОВ "Редакція "Галицькі контракти" та ТзОВ "Центр Бінес Сервісу". Останнього визнано власником вказаних приміщень (т.І, а.с. 22-24).

Ухвалою Львівського апеляційного господарського суду від 15.02.2008 р. по справі №1/445-21/71 відхилено клопотання ВАТ КБ "Надра", м. Київ, в особі філії ВАТ КБ "Надра" Львівське РУ, м. Львів про відновлення процесуального строку на подання апеляційної скарги на рішення господарського суду Львівської області від 21.06.2007 р. у справі №1/445-21/71 (т.І, а.с.27-28).

Постановою Вищого господарського суду України від 10.06.2008 р. по справі №1/445-21/71 касаційну скаргу Львівського регіонального управління ВАТ КБ "Надра" задоволено, рішення господарського суду Львівської області від 21.06.2007 р. по справі №1/445-21/71 скасовано, справу передано на новий розгляд до господарського суду Львівської області. Підставою для скасування рішення господарського суду Львівської області від 21.06.2007 р. по справі №1/445-21/71 та, відповідно, направлення справи на новий розгляд, виступили обставини за яких Товариство з обмеженою відповідальністю "Редакція "Галицькі контракти" набуло право власності на спірні приміщення та правосуб`єктність інших юридичних осіб щодо набуття та подальшого відчуження спірного майна (т.І, а.с.75-77).

При перегляді оскаржуваного рішення в апеляційному порядку, судова колегія Львівського апеляційного господарського суду, керувалась наступним:

Державним підприємством "Львівжитлобудсервіс" та ТзОВ "Галицькі контракти" 02.01.2002 року укладено Договір оренди нежитлових приміщень, згідно якого в оренду передавались нежитлові приміщення по вул. Зеленій, 109 загальною площею 1057, 3 кв.м зі строком дії Договору до 31.12.2002 року (т.І, а.с.104). В подальшому даний Договір переукладався та відповідно продовжував свою дію (01.07.2002 р. т.І, а.с.106-112)). Правонаступником Державного підприємства "Львівжитлобудсервіс" в подальшому виступило Приватне підприємство "Леві", яке 01.04.2005 р. відчужило частину нежитлових приміщень по вул. Зеленій, 109 у м. Львові Приватному підприємству "Інфосервіс-Інвест" (т.І, а.с. 120-122). Водночас, ухвалою Личаківського районного суду м. Львова від 31.03.2005 року задоволено заяву Товариства з обмеженою відповідальністю "Редакція "Галицькі контракти" про вжиття запобіжного заходу щодо майна Приватного підприємства "Леві" та вирішено накласти арешт на приміщення третього та четвертого поверхів будинку по вул. Зеленій, 109 у м. Львові (т.І, а.с.116)

Приватне підприємство "Інфосервіс-Інвест", в свою чергу, 22.04.2005 р. уклало Договір купівлі-продажу нежитлових приміщень четвертого поверху (ліве крило) позначені на плані літерами № "137-141", "141а", "167-186" загальною площею 501, 3 кв.м по вул. Зеленій, 109 у м. Львові, відчуживши їх фізичній особі Гузій Олені Ігорівні (т.І, а.с.119). Гузій Олена Ігорівна Договором купівлі-продажу від 24.06.2005 р. відчужила придбані нею приміщення четвертого поверху будинку по вул. Зеленій, 109 у м. Львові фізичній особі Христич Олександру Анатолійовичу (т.І, а.с. 118), який в такий же спосіб (Договором купівлі-продажу нежитлового приміщення) 30.06.2005 р. продав ці приміщення на користь Приватного малого підприємства "Зільник" (т.І, а.с.117).

Водночас Відкритим акціонерним товариством комерційний банк "Надра" (Банк) та Приватним малим підприємством "Зільник" (Позичальник) 30.06.2005 р. укладено Кредитну угоду №292/2005, згідно якої Позичальнику надавався кредит у розмірі 500000 доларів США на термін 60 місяців до 29.06.2010 року (т.І, а.с.51-60). На забезпечення виконання зобов`язань по даному Кредитному Договору сторонами 01.07.2005 р. укладено Договір іпотеки, предметом якої виступили приміщення четвертого та п`ятого поверхів будинку №109 по вул. Зеленій у м. Львові (т.І, а.с. 61-66).

Рішенням Личаківського районного суду м. Львова від 23.05.2006 р. по справі №2-2113/06, позов Товариства з обмеженою відповідальністю "Редакція "Галицькі контракти" до Приватного підприємства "Зільник", Христича Олександра Анатолійовича про переведення прав та обов"язків покупця за договором купівлі-продажу –задоволено. Переведено з Приватного малого підприємства "Зільник" на Товариство з обмеженою відповідальністю"Редакція "Галицькі контракти" права та обов`язки покупця нежитлових приміщень лівого крила четвертого поверху будинку №109 по вул. Зеленій у м. Львові. Товариство з обмеженою відповільністю "Редакція "Галицькі контракти" визнано власником приміщень лівого крила 4-го поверху будинку №109 по вул. Зеленій у м. Львові. Однак, ухвалою апеляційного суду Львівської області від 22.01.2007 р. по справі №22-19 останнє скасовано, а справу направлено на новий розгляд.

Приватна фірма науково-виробниче підприємство "Комтех-плюс" 25.12.2007 р. звернулося до Третейського суду з позовною заявою про визнання договору купівлі-продажу від 14.12.2007 р. дійсним та про визання права власності на окремі приміщення будинку 109 по вул. Зеленій у м. Львові загальною площею 1602, 8 кв. м. Відповідачами згідно ініційованого позову виступили Товариство з обмеженою відповідальністю "Редакція "Галицькі контракти", Дочірнє підприємство "Контракти-Медіа", ТзОВ "Українське рекламне агенство "Галицькі контракти", Товариство з обмеженою відповідальністю аудиторська фірма "Контракти-аудит", ТзОВ "Комтех Аутдор" та ТзОВ "Центр бізнес Сервісу". Рішенням третейського суду, утвореного для вирішення конкретного спору (суд ad hoc) від 21.01.2008 р. у м. Яремче Івано-Франківської області, затверджено мирову угоду від 23.01.2008 року, укладену Позивачем та вказаними Відповідачами, згідно якої право власності на окремі приміщення будинку №109 по вул. Зеленій у м. Львові, в тому числі і приміщення лівого крила четвертого поверху, позначені на плані номерами "137-141", "141а", "167-186" загальною площею 501, 3 кв. м визнано за Приватною фірмою науково-виробниче підприємство "Комтех-плюс" (т.І, а.с.164-165). Господарським судом Івано-Франківської області 23.09.2008 р. видано наказ про примусове виконання даного рішення. Крім цього, як вбачається з матеріалів справи, в процесі її розгляду судом першої інстанції Позивач в порядку ст. 22 Господарського процесуального кодексу України відмовився від заявлених вимог в частині визнання за ним права власності на нежитлові приміщення лівого крила 4-го поверху будинку 109 по вул. Зеленій у м. Львові, позначені на плані літерами "137-141", "141 а", "167-186" загальною площею 501, 3 кв. м (Заява від 09.10.2008 р. (т.І, а.с.168). Відповідачем, в свою чергу, позов визнано (Відзив на позовну заяву від 09.10.2008 р. (т.І, а.с. 157).

Таким чином, з огляду на вищевикладене, судова колегія прийшла до висновку про підставність та обгрунтованість винесеного місцевим господарським судом рішення як в частині припинення провадження по справі, так і часткового задоволення позовних вимог.

Так, відповідно до вимог ст. 328 Цивільного кодексу України, право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом. Як вбачається з матеріалів справи однією з вимог ініційованого Позивачем спору виступило визнання за ним права власності на спірні приміщення лівого крила четвертого поверху будинку 109 по вул. Зеленій у м. Львові. В підтвердженя правомірності набуття ним вказаних приміщень суду надано Договір купівлі-продажу №06-04/1 від 06.04.2007 р., укладений у простій письмовій формі без нотаріального посвідчення з вини контрагента –Відповідача по справі, що відповідно унеможливило реєстрацію та набуття такого маайна у власність. Однак, як з`ясовано в ході судового розгляду, Позивачем та Відповідачем відчужено спірне майно на користь третьої особи - Приватної фірми науково-виробниче підприємство "Комтех-плюс", про що свідчить мирова угода, затверджена рішенням третейського суду, та дії сторін по відмові від позову та його визнанню. Отже, Господарський суд Львівської області обгрунтовано на підставі ст. 80 Господарського процесуального кодексу України пішов по шляху припинення провадження по справі в частині визнання права власності на нежитлові приміщення 4 поверху (ліве крило) загальною площею 501,3 кв.м. літ. 137-141, 141а, 167-186 по вул. Зеленій, 109 у м. Львові.

Укладений сторонами 06.04.2007 року Договір купівлі-продажу №0-6-04/1 нежитлових приміщень, на думку судової колегії, слід визнати дійсним з огляду на наступне. Статтями 208, 209 Цивільного кодексу України встановлено вид правочинів, які слід вчиняти у письмовій формі з наступним нотаріальним посвідченням. Недотримання під час укладення таких правочинів відповідної форми та або відсутність її нотаріального посвідчення призводить згідно ст. ст. 215, 220 Цивільного кодексу України до недійсності такого правочину. Однак, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається. З матеріалів справи вбачається, що відповідач виставив позивачу рахунок - фактуру №14 від 10.04.2007 р. на суму 5000 грн. як авансу за спірні нежитлові приміщення. Платіжним дорученнями №394 від 11.04.2007 р. позивач сплатив відповідачу за оспорюваним договором 5000 грн. авансу за нежитлові приміщення, а 19.06.2007 р. сторонами підписано акт їх приймання-передачі. Пунктом 2.1. Договору сторони обумовили, що право власності на майно переходить до покупця з моменту передачі майна у власність за актом прийому-передачі. Таким чином, сторони, не дотримавши обов`язкової умови щодо різновиду форми договору, вчинили в свою чергу усі необхідні дії для його подальшого фактичного виконання. Отже, враховуючи те, що такий договір не містить протиправних умов, його зміст відповідає вимогам закону, дотримана проста письмова форма, а сторони досягли домовленості щодо усіх істотних його умов, вчинивши при цьому дії по його фактичному виконанню, даний правочин слід визнати дійсним.

Господарський суд дійшов вірного висновку і щодо наявності підстав для визнання недійсним договору іпотеки, укладеного 01.07.2005 р. ПМП "Зільник" та ВАТ КБ "Надра". Так, як вбачається з матеріалів справи, на момент укладення даного договору, майно, яке виступало предметом застави перебувало під арештом згідно ухвали Личаківського районного суду м. Львова від 31.03.2005 року, винесеної за заявою Товариства з обмеженою відповільністю "Редакція "Галицькі контракти". Таким чином, як набуття ПМП "Зільник" права власності на нежитлові приміщення лівого крила 4-го поверху будинку по вул. Зеленій, 109 у м. Львові, так і подальша його передача згідно договору іпотеки, вчинено всупереч вимог ст. 317 Цивільного кодексу України, що, відповідно до ст. ст. 203, 215 Цивільного кодексу України призводить до недійсності такого договору. Наведене свідчить, що ПМП "Зільник" згідно вимог ч.1 ст. 328 Цивільного кодексу України право власності на вказане майно не набуло, а ТзОВ "Редакція "Галицькі контракти" його відповідно не втратило.

Таким чином, позивач з дотриманням вимог ст.ст. 33, 34 Господарського процесуального кодексу України довів належними і допустимими доказами наявність підстав для визнання Договору купівлі-продажу нежитлових приміщень №06-04/1 від 06.04.2007 р. дійсним та спростував доводи набуття іншими особами права власності на вказане майно.

Доводи апелянта щодо скасування рішення Личаківського районного суду м. Львова від 23.05.2006 р. по справі №2-2113/06 як підстави набуття Відповідачем права власності на спірне майно, судовою колегією до уваги не беруться, оскільки відчуження такого майна та укладення в подальшому мирової угоди, відбувалося на момент його чинності та за відсутності повернення виконання скасованого рішення.