14/298 Про визнання права спільної часткової власності на нерухоме майно - 09.09.2008 Прийняття

Оскільки ні жодна зі сторін, ні третя особа не заявляли клопотання про здійснення технічної фіксації судового процесу, то протокол судового засідання ведеться з дотриманням вимог ст. 81-1 ГПК України без забезпечення повного фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу.

Перегляд справи відкладався з підстав, викладених в ухвалі Львівського апеляційного господарського суду від 12.08.2008 р.

Рішенням Господарського суду Рівненської області від 17.06.2008 р. у справі № 14/298 (суддя Марач В.В.) позов задоволено частково, а саме: визнано приватний вищий навчальний заклад "Європейський університет" співвласником (право спільної часткової власності) перероблених нежитлових приміщеннь (будівель) комплексу дитячого садка (власне дитсадка, складу та кухні цього дитсадка) по вул.Шевченка, 67 А у м. Рівне, загальною площею 762,8 кв.м., з часткою власності 75 %, а в задоволенні решти позовних вимог відмовлено.

Рішення суду мотивоване тим, зокрема, що позивачем за згодою відповідача за рахунок власних коштів здійснено реконструкцію об"єкта оренди, внаслідок чого була істотно підвищена його вартість, тому в орендаря виникає право часткової власності на орендоване майно відповідно до ч.1 ст. 332 і ч.4 ст. 778 ЦК України.

Перший заступник військового прокурора Центрального регіону України з даним рішенням не погодився, вніс апеляційне подання, в якому просить рішення місцевого господарського суду скасувати та прийняти нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити повністю, з підстав неповного з"ясування обставин справи, невідповідності висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи та неправильного застосування норм матеріального права.

Свої вимоги апелянт обгрунтовує тим, зокрема, що метою договорів оренди № № 688, 689, 690 була передача будівель для використання під навчальний заклад; згідно з додатковим договором № 989/2001 (червень) позивач і відповідач-2 погодили проведення капітального ремонту на суму 107 000 грн.; приватним вищим навчальним закладом "Європейський університет" фактично виконано роботи, які не були погоджені з орендодавецм, здійснено 16 видів будівельних робіт, що і призвело до значних змін параметрів орендованих будівель і споруд –недобудованої трьохповерхової прибудови, огорожі № 1, котрі не існували на час передачі в оренду, змінена загальна площа приміщень; оскільки виконані роботи не були погоджені з Міністерством оборони України, то вони не можуть враховуватись при визначенні частки в спільному майні, тому рішення господарського суду прийнято з порушенням ч.4 ст. 778 ЦК України; позивач здійснював самочинне будівництво, так як у нього відсутній дозвіл на виконання будівельних робіт; висновок господарського суду про встановлення розміру частки 75 % від ринкової вартості будівництва є неправомірним, оскільки даний розмір визначений не на час проведення робіт, а станом на 30.11.2007 р. і без врахування вартості робіт, здійснених без згоди орендодавця (1 167 392 грн.), тобто їх фактичність не доведена; орендар не є юридичною особою, отже, укладені договори оренди є недійсними.

У судовому засіданні й у відзиві на апеляційне подання позивач просить рішення суду першої інстанції залишити без змін, а апеляційне подання –без задоволення з підстав, викладених у ньому.

Відповідачі, третя особа підтримують вимоги апеляційного подання в повному обсязі.

Як було встановлено судом першої інстанції, 29 вересня 2000 року на підставі заяв позивача на ім"я начальника Головного квартирно-експлуатаційного управління (далі –Головне КЕУ) Міністерства оборони України та після відповідного погодження, в т.ч. з РВ ФДМ України по Рівненській області, між Міністерством оборони України в особі Головного КЕУ та Рівненським відокремленим підрозділом Європейського університету фінансів, інформаційних систем, менеджменту і бізнесу, правонаступником якого є Рівненська філія приватного вищого навчального закладу "Європейський університет" згідно з п.1.1 її Положення, затвердженого загальними зборами учасників, протокол № 40 від 18.08.2004 р., були укладені договори оренди нежитлових приміщень, розташованих на території військового містечка № 41 в гарнізоні м.Рівне по вул.Шевченка, 67 А, а саме: № 690 (№ 206/2000/ГоловКЕУ) (а.с.13-17, Том 1), № 688 (№ 204/2000/ГоловКЕУ) (а.с.24-27, Том 1) та № 689 (№ 205/2000/ГоловКЕУ) (а.с.32-36, Том 1).

За умовами вказаних договорів позивачу було передано в платне строкове користування нежилі приміщенння комплексу дитячого садка (власне дитсадка, складу та кухні цього дитсадка) по вул. Шевченка, 67 А в м.Рівне площею 583,5 кв.м., 60,8 кв.м та 118,5 кв.м відповідно (інвентарні № № 1, 2, 4 заг.пл. 762,8 кв.м) з метою функціонування в них вищого навчального закладу.

Загальна експертна вартість переданого майна становила 198 622 грн. (161 478 + 4292 + 32 852 (з врахуванням уточнених інвентаризаційних даних) без ПДВ.

Згідно з довідкою Рівненської КЕЧ району від 15.08.2005 р. № 109 загальна залишкова (балансова) вартість орендованих будівель станом на 01.01.2005 р. становить 49 200 грн.: у т.ч. будівля № 1 (дитячий садок) –30 300 грн., будівля № 2 (склад) –2 200 грн., будівля № 4 (кухня) –16 700 грн. (а.с.49, Том 1).

На виконання вимог п.2.1 договорів орендовані приміщення (будівлі) передані орендарю на підставі актів прийому–передачі (а.с.20, 29, зворот, 37, зворот, Том 1).

Пунктами 6.2, 8.2 названих договорів передбачено, що за погодженням з орендодавцем орендар має право за рахунок власних коштів проводити реконструкцію, поліпшення орендованого майна вартістю не більше 24 % його балансової вартості в разі, якщо ці поліпшення неможливо відокремити від відповідного об"єкта без заподіяння йому шкоди. Даний вид робіт оформляється окремою угодою між орендодавецм і орендарем.

Строк дії договорів оренди визначено сторонами до 1 вересня 2005 року (п.10.1).

В подальшому між сторонами були укладені додаткові договори до договорів оренди № 690 (№ 206/2000/ГоловКЕУ), № 688 (№ 204/2000/ГоловКЕУ) та № 689 (№ 205/2000/ГоловКЕУ), в яких сторони продовжили строк оренди до 01.01.2007 р. (а.с.52-56, Том 1).

Разом з тим умовами договорів оренди № 690 (№ 206/2000/ГоловКЕУ), № 688 (№ 204/2000/ГоловКЕУ) та № 689 (№ 205/2000/ГоловКЕУ) передбачено, що в разі відсутності заяви однієї зі сторін про припинення чи зміну оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договорів останні вважаються продовженими на той самий строк і на тих самих умовах, які були предбачені договорами.

Ні позивач, ні відповідачі не подали суду доказів, які б свідчили про припинення вищевказаних договорів оренди. В матеріалах справи відсутні заяви про припинення чи зміну оренди, направлених протягом одного місяця після закінчення терміну дії договорів, договорів про розірвання чи припинення договорів оренди тощо.

Розглянувши апеляційне подання, вивчивши матеріали справи, оцінивши наявні в ній докази, заслухавши пояснення представників сторін і третьої особи, колегія Львівського апеляційного господарського суду вважає, що рішення Господарського суду Рівненської області від 17.06.2008 р. у справі № 14/298 слід залишити без змін, а апеляційне подання Першого заступника військового прокурора Центрального регіону України - без задоволення.

При цьому колегія суддів виходила з наступного.

Відповідно до п.4 Прикінцевих та Перехідних положень ЦК України (435-15) , який набрав чинності з 01.01.2004 р., останній застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності. Щодо цивільних відносин, які виникли до набрання чинності Цивільним кодексом України (435-15) , положення цього Кодексу застосовуються до тих прав і обов'язків, що виникли або продовжують існувати після набрання ним чинності.

Вирішуючи спір, як судом першої, так і судом апеляційної інстанції враховано, що оскільки відповідні права й обов"язки сторін щодо об"єкта оренди не припинено, то за таких обставин спірні правовідносини мають регулюватись положеннями ЦК України (435-15) .

Згідно з ч.4 ст. 778 ЦК України якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом.

Отже, якщо покращення зроблені орендарем за згодою орендодавця, то виникає правовий режим спільної часткової власності на об"єкт оренди.

Згідно з ст. 356 ЦК України власність двох чи більше осіб із визначенням часток кожного з них у праві власності є спільною частковою власністю. Суб'єктами права спільної часткової власності можуть бути фізичні особи, юридичні особи, держава, територіальні громади.

Позивач на підставі п.6.2 договорів оренди листом за № 112 від 14 березня 2001 року звернувся до відповідача за погодженням провести за власний рахунок реконструкцію (поліпшення) орендованого майна, визначивши обсяг робіт та їх кошторисну вартість (станом на час укладення кошторису) в розмірі 107 000 грн.

Листом № 144/1/6/868 від 02.04.2001 р. відповідачем-2 в особі його керівника був наданий дозвіл на проведення капітального ремонту орендованих приміщень за рахунок власних коштів позивача (без обумовлення вартості капітального ремонту) (а.с.40, зворот, Том 1).

Також на підставі додаткового договору № 98д/2001/ГоловКЕУ до спірних договорів оренди, погодженого та підписаного в травні-червні 2001 року, який є невід"ємною частиною останніх, орендодавець надав дозвіл на проведення капітального ремонту та реконструкції орендованих нежитлових приміщень –доведення технічного стану відповідно до вимог використання як навчального закладу за рахунок власних коштів орендаря на суму, що перевищує 24 % їх балансової вартості (а.с.41, Том 1).

Пунктом 1 зазначеної додаткової угоди передбачено узгодження робіт по капатільному ремонту та реконструкції об"єкта оренди в об"ємі кошторису (107 000 грн.), який є невід"ємною частиною додаткового договору.

За результатами обстеження орендованих будівель сторонами 6 червня 2001 року був складений та погоджений дефектний акт на виконання робіт з відновлення експлуатаційної надійності будинку № 67 по вул.Шевченка в м.Рівне, що є невід"ємною частиною додаткового договору, яким визначено види й об"єми ремонтно-будівельних робіт (а.с.42, Том 1).

На виконання додаткового договору № 98д/2001/ГоловКЕУ до спірних договорів оренди позивач виконав роботи по поліпшенню орендованого майна на суму 203 238 грн. за рахунок власних коштів, що підтверджується аудиторським висновком від 05.09.2005 р., складеним аудиторською фірмою "Аналітик-ХХІ" (м.Рівне) (а.с.43-44, Том 1), який містить розшифровку періодів освоєння, напрямків і джерел фінансування поліпшень, підтверджуючих платіжних документів, а також Актом контрольного обміру виконаних орендарем робіт з відновлення експлуатаційної надійності об"єкта - нежитлових приміщень, розташованих за адресою: м.Рівне, вул.Шевченка, 67 А (в/м № 41, інв. № № 1, 2, 4)", погодженим та затвердженим повноважними представниками сторін (а.с.45-47, Том 1).

Таким чином, орендар здійснив реконструкцію орендованих приміщень (будівель) у межах дозволеного (погодженого) орендодавцем обсягу робіт, але з перевищенням кошторисної їх вартості на суму 96 238 грн (виконано фактично на суму 203 238 грн. замість 107 000 грн. кошторисних). Обсяги робіт виконані без перевищення їх меж, перевищення кошторисної вартості робіт, визначеної у 2001 році, зумовлене подорожчанням будівельних матеріалів та робіт на ринку, так як капітальний ремонт триває протягом декількох років. Окрім того, орендодавцем було погоджено проведення робіт по капітального ремонту та реконструкції, п.1 додаткового договору № 98д/2001/ГоловКЕУ до спірних договорів оренди, який є невід"ємною частиною останніх, передбачено, що вартість зазначених робіт може перевищувати 24 % вартості приміщень (а.с.41, Том 1), однак не обумовлено той факт, що вартість робіт не має перевищувати 107000 грн., тобто кошторисної вартості робіт по капітальному ремонту орендованих приміщень (будівель).

Висновком судової будівельно-технічної експертизи № 0516 від 30.11.2007 р., складеним Волинським відділенням Львівського науково-дослідного інституту судових експертиз (а.с.85-230, Том 1), на виконання ухвали Господарського суду Рівненської області від 18.09.2007 р., визначено, що:

- ринкова вартість будівель та споруд дитячого садка, що знаходяться в м.Рівне по вул.Шевченка, 67 А, становить 1 548 717 (один мільйон п 'ятсот сорок вісім тисяч сімсот сімнадцять) грн.;

- загальна вартість затрачених коштів позивачем на проведення поліпшень в орендованих ним приміщеннях в м.Рівне по вул.Шевченка, 67 А становить 1 167 392 (один мільйон сто шістдесят сім тисяч триста дев'яносто дві) грн.;

- розмір частки поліпшень, проведених позивачем в орендованих ним приміщеннях у м.Рівне по вул.Шевченка, 67 А, становить 75, 4 %.

Крім того, висновком додаткової судової будівельно-технічної експертизи № 0141 від 14.05.2008 р., складеним Волинським відділенням Львівського науково-дослідного інституту судових експертиз (а.с.1-22, Том 2), на виконання ухвали Господарського суду Рівненської області від 18.03.2008 р., встановлено, що позивачем внаслідок поліпшень будівель комплексу дитячого садка (власне дитячого садка, складу та кухні), розташованого в м.Рівне по вул.Шевченка, 67 А, що позивач орендував у Міністерства Оборони України та Квартирно-експлуатаційного відділу м.Рівне, створена нова річ і визначено її родові ознаки.

Реконструкція - перебудова існуючих об'єктів виробничого та цивільного призначення, пов'язана з удосконаленням виробництва, підвищенням його техніко-економічного рівня та якості вироблюваної продукції, поліпшенням умов експлуатації та проживання, якості послуг, зміною основних техніко-економічних показників (кількість продукції, потужність, функціональне призначення, геометричні розміри) (Державний комітет з будівництва та архітектури, Державні будівельні норми України. Проектування. Склад, порядок розроблення, погодження та затвердження проектної документації для будівництва ДБН А.2.2-3-2004 від 20.01.2004 N 8).

Невід'ємні поліпшення орендованого майна - здійснені орендарем заходи, спрямовані на покращання фізичного (технічного) стану орендованого майна та (або) його споживчих якостей, відокремлення яких призведе до зменшення його ринкової вартості (п.2 Методики оцінки майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 10 грудня 2003 року N 1891 (1891-2003-п) з наступними змінами та доповненнями).

Суди обох інстанцій встановили, що виконані приватним вищим навчальним закладом "Європейський університет" в особі його Рівненської філії ремонтно-будівельні роботи з поліпшення та переобладнання об"єктів оренди, зроблені за згодою орендодавця, є невід"ємними поліпшеннями, які якісно та функціонально змінили об"єкти оренди, значно покращили їх технічний стан і істотно підвищили їх вартість, завдяки таким змінам суттєво збільшилася корисність орендованого майна порівняно зі станом, в якому воно перебувало до передачі його орендарю.

Оскільки в результаті поліпшень будівель комплексу дитячого садка (власне дитячого садка, складу та кухні) створено новий об"єкт іншого функціонального призначення –вищий навчальний заклад, то в орендаря виникає право часткової власності на орендоване майно відповідно до ч.1 ст. 332 і ч.4 ст. 778 ЦК України

Вирішуючи питання щодо визначення розміру частки позивача в об"єкті оренди, господарський суд враховував вартість витрат орендаря на проведення робіт по капітальному ремонту та реконструкції, які проводилися за його рахунок (1 167 392 грн. згідно з висновком судової будівельно-технічної експертизи № 0516 від 30.11.2007 р.), і ринкову вартість спірних будівель (1 548 717 грн. згідно з висновком судової будівельно-технічної експертизи № 0516 від 30.11.2007 р.). Таким чином, розмір частки поліпшень, проведених позивачем в орендованих ним приміщеннях у м.Рівне по вул.Шевченка, 67 А, становить 75, 4 % (1 167 392 х 100 / 1 548 717).

Оскільки орендодавець надав орендарю згоду на поліпшення орендованого майна, останній виконав роботи в межах переліку робіт, вказаних в дефектному акті на виконання робіт з відновлення експлуатаційної надійності будівель, вартість виконаних робіт, що призвели до невід'ємних поліпшень, в порівнянні з вартістю орендованого майна є значною, оцінюючи в сукупності з іншими доказами висновки судової експертизи, на думку колегії суддів, місцеий господарський суд дійшов правильного висновку про наявність підстав для часткового задоволення позову та визнання позивача співвласником (право спільної часткової власності) перероблених нежитлових приміщеннь (будівель) комплексу дитячого садка (власне, дитсадка, складу та кухні цього дитсадка) по вул.Шевченка, 67 А у м. Рівне, заг. пл. 762,8 кв.м., з часткою власності 75 %.

В решті вимог позов не підлягає задоволенню, так як позивач не довів належними доказами того, що він є співвласником перероблених нежитлових приміщеннь (будівель) комплексу дитячого садка (власне, дитсадка, складу та кухні цього дитсадка) по вул.Шевченка,67 А у м. Рівне, заг.пл. 762,8 кв.м., саме з часткою власності у 80 %, що є на 5 % більше задоволених позовних вимог.

Покликання апелянта на недійсність договорів оренди, оскільки орендар не є юридичною особою, то не мав права укладати вказані договори, судом апеляційної інстанції не беруться до уваги, оскільки відповідно до статей 239, 241 ЦК України правочин, вчинений представником, створює, змінює, припиняє цивільні права та обов'язки особи, яку він представляє. Проте правочин, вчинений представником з перевищенням повноважень, створює, змінює, припиняє цивільні права та обов'язки особи, яку він представляє, лише у разі наступного схвалення правочину цією особою. Правочин вважається схваленим зокрема у разі, якщо особа, яку він представляє, вчинила дії, що свідчать про прийняття його до виконання. Наступне схвалення правочину особою, яку представляють, створює, змінює і припиняє цивільні права та обов'язки з моменту вчинення цього правочину.

Як встановлено в судовому засіданні та вбачається з матеріалів справи, сторони за договорами оренди здійснювали певні дії, спрямовані на їх повне виконання.

Отже, з огляду на вище викладене, колегія Львівського апеляційного господарського суду вважає, що рішення Господарського суду Рівненської області відповідає матеріалам справи, грунтується на чинному законодавстві, доводи скаржника документально необгрунтовані, не базуються на законодавстві, що регулює дані правовідносини, а тому не визнаються такими, що можуть бути підставою для скасування чи зміни оскаржуваного рішення.