41/96пд Про розірвання договору оренди земельної ділянки - 08.09.2008 Прийняття

24.06.2008 року Концерн "Донецькоблагробуд", м. Донецьк звернувся з позовом до Маріупольської міської ради, м. Маріуполь про розірвання договору оренди земельної ділянки, розташованої за адресою: вул. Амурська, 9 в Приморському районі м. Маріуполя, від 14.03.2006 року, укладений між Концерном "Донецькоблагробуд" та Маріупольською міської радою.

Рішенням господарського суду від 24.07.2008р. у справі № 41/96пд (суддя Гончаров С.А.) задоволенні позовні вимоги Концерну "Донецькоблагробуд" та розірваний договір оренди земельної ділянки, розташованої за адресою: вул. Амурська, 9 в Приморському районі м. Маріуполя, від 14.03.2006 року, укладений між Концерном "Донецькоблагробуд" та Маріупольською міської радою.

Стягнуто з Маріупольської міської ради на користь Концерну "Донецькоблагробуд" витрати на сплату державного мита у розмірі 85,00 грн. та витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу у розмірі 118,00 грн.

Рішення суду мотивовано тим, що позивачем невиконаний обов’язок по договору оренди щодо використання земельної ділянки відповідно до мети, визначеної у договорі згідно з цільовим призначенням, з дотриманням режиму використання земель.

2. Підстави, з яких порушено питання про перегляд рішення

Маріупольська міська рада з прийнятим рішенням суду від 24.07.2008р. не погодилась та подала апеляційну скаргу в якій просить його скасувати та постановити нове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог.

Апеляційну скаргу мотивує тим, що при винесенні рішення судом першої інстанції порушені норми матеріального права.

Посилається на те, що відповідно до п. 43 договору дія договору припиняється шляхом його розірвання за взаємною згодою сторін, складеної у простій письмовій формі; рішення суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Зазначає, що свої обов'язки, передбачені п.38 договору, Маріупольська міська рада належним чином виконувала. Згідно акту приймання-передачі земельної ділянки від 20.03.2006 Маріупольською міською радою передано, а Концерном "Донецькоблагробуд" прийнято у користування земельну ділянку площею 0,2810га, кадастровий номер: 1412300000:02:005:0226, розташовану за адресою: вул. Амурська, 9 в Приморському районі м. Маріуполя. Перешкоди у користування орендарем переданої земельної ділянки не створювала.

Крім того, ч 1 ст. 32 Закону України "Про оренду землі" передбачає, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об’єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України (2768-14) та Іншими законами України.

Відповідно до ч.2 ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Вважає, що невиконання Концерном "Донецькоблагробуд" своїх договірних зобов'язань - це підстава для розірвання договору оренди за рішенням суду на вимогу орендодавця (Маріупольської міської ради), а не Концерну "Донецькоблагробуд".

Висновок Господарського суду Донецької області, що невиконання позивачем свого договірного обов'язку (п. 36 договору) відносно використання земельної ділянки відповідно до мети, визначеної у договорі, і, згідно з цільовим призначенням, з дотриманням режиму використання земель є підставою для розірвання договору оренди, на думку скаржника, є помилковим та застосування ст. 651 Цивільного Кодексу України, ч.1 ст. 32 Закону України "Про оренду землі" є безпідставним.

3.Доводи викладені у відзиві на апеляційну скаргу

Представник позивача у судовому засіданні зазначив, що рішення суду є законним та обґрунтованим і просить залишити його без змін, а апеляційну скаргу без задоволення, з тих підстав, що рішення суду винесено в повній відповідності з нормами матеріального права, при цьому були належним чином з'ясовані та доведені всі обставини, що мають значення для справи, а висновки суду повністю відповідають цим обставинам.

4.Апеляційною інстанцією встановлено :

14.03.2006 року між Маріупольською міською радою (орендодавцем) та Концерном "Донецькоблагробуд" (орендарем) було укладено договір оренди земельної ділянки (надалі - договір), посвідчений приватним нотаріусом Маріупольського міського нотаріального округу Донецької області Скоробогатько О.В. 14.03.2006 року та зареєстрований в реєстрі за № 611 (а.с.10-13).

Відповідно до п. 1 договору орендодавець надає згідно до рішення Маріупольської міської ради від 24.01.2006 року № 1840 та рішення колегії Приморської районної адміністрації Маріупольської міської ради від 22.02.2006 року № 35/1, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку, яка знаходиться по вул. Амурській, 9 у Приморському районі міста Маріуполя. Згідно п. 2,3 договору в оренду передається земельна ділянка площею 0,2810 га., на земельній ділянці буде знаходитися об’єкт нерухомого майна: житловий будинок з вбудовано-прибудованими приміщеннями, а також інші об’єкти інфраструктури згідно проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки (п. 3 договору).

Пунктом 6 договору встановлено, що договір укладається на термін 10 років (до 24.01.2016 року).

Згідно п. 19 договору земельна ділянка передається в оренду для будівництва та обслуговування житлового будинку та іншого використання –роздрібної торгівлі у неспеціалізованих магазинах (завершення будівництва п’ятиповерхового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями).

Зазначений договір зареєстрований у Маріупольському міському відділі Донецької регіональної філії Державного підприємства "Центр Державного земельного кадастру", про що у книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі вчинено запис 20 березня 2006 року № 04.06.162.00029.

Згідно акту приймання-передачі земельної ділянки згідно договору №04.06.162.00029 від 20.03.2006 року Маріупольською міською радою передано, а Концерном "Донецькоблагробуд" прийнято у користування земельну ділянку площею 0,2810га, кадастровий номер: 1412300000:02:005:0226, розташовану за адресою: вул. Амурська, 9 у Приморському районі м. Маріуполя.

Будівництво житлового будинку, розташованого за адресою: м. Маріуполь, вул.Амурська, 9, Концерном "Донецькоблагробуд" завершено, що підтверджується актом Державної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта від 06.02.2006 року, затвердженого рішенням виконавчого комітету Маріупольської міської ради від 15.06.2006 року № 55 (а.с.18-20).

Згідно договорів купівлі-продажу та актів приймання-передачі квартир у житловому будинку № 9 по вул.Амурській м. Маріуполя, Концерном "Донецькоблагробуд" передано у власність всі квартири, розташовані у житловому будинку № 9 по вул.Амурській м. Маріуполя (а.с.30-34, 43,45-54,56-77).

Рішенням Маріупольської міської ради від 26.09.2006 року № 5/5-401 (а.с.22-23), до моменту утворення мешканцями домобудівництва № 9 по вул. Амурській та прийняття ними на власний баланс даного домобудівництва, призначено балансоутримувачем та виконавцем житлово-комунальних послуг домобудівництва, розташованого за адресою вул. Амурська, 9 житлово-комунальне підприємство № 4 Приморського району, балансоутримувачем зовнішніх мереж, що підходять до будинку, визначено комунальне комерційне підприємство "Маріупольтепломережа", Маріупольське виробниче управління водопровідно-каналізаційне господарство, підприємство Приазовських електричних мереж відкритого акціонерного товариства "Донецькобленерго".

На виконання наведеного рішення Маріупольської міської ради, згідно авізо-підтвердження про безкоштовну передачу-отримання основних засобів, позивачем передано, а житлово-комунальним підприємством м. Маріуполя ЖКП-4 прийнято основні засоби: житловий будинок на 60 квартир по вул. Амурська № 9 у м. Маріуполі (а.с.24).

16.10.2006 року між Житлово-комунальним підприємством № 4 Приморського району м. Маріуполя та Концерном "Донецькоблагробуд" (а.с.88-91) було укладено договір № 44 на відшкодування витрат, пов’язаних з експлуатацією домобудівництва та утриманням прибудинкової території, що знаходиться в комунальній власності м. Маріуполя, предметом якого є пайова участь співвласників квартир на відшкодування витрат, пов’язаних з експлуатацією домобудівництва та утриманням прибудинкової території.

Листом від 29.01.2008 року № 83 Концерн "Донецькоблагробуд" звернувся до міського голови м. Маріуполя з клопотанням вилучити земельну ділянку площею 0,2810 га з розірванням договору оренди у зв’язку з тим, що договір оренди вичерпав своє цільове призначення (а.с.25).

Листом Управління земельних ресурсів у м. Маріуполі Донецької області від 22.02.2008 року № 2008/737 (а.с.26-27) Концерн "Донецькоблагробуд" було повідомлено про те, що питання про розірвання договору оренди земельної ділянки може бути розглянуто після створення мешканцями домобудівництва № 9 по вул. Амурській об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, підготовки необхідної технічної документації із землеустрою та розгляду питання про вилучення земельної ділянки та наданні новому власнику на черговій сесії міської ради.

5.Мотиви, з яких виходила апеляційна інстанція при винесенні постанови:

Відповідно до абз.3,4ст. 31 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін.

На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається,якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Згідно 32 Закону України "Про оренду землі" (161-14) на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України (2768-14) ( 2768-14 ) та іншими законами України.

Стаття 24. Закону України "Про оренду землі" (161-14) до обов’язків Орендодавця відносить:

передання в користування земельну ділянку у стані, що відповідає умовам договору оренди;

при передачі земельної ділянки в оренду забезпечувати відповідно до закону реалізацію прав третіх осіб щодо орендованої земельної ділянки;

не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою;

відшкодувати орендарю капітальні витрати, пов'язані з поліпшенням стану об'єкта оренди, яке проводилося орендарем за згодою орендодавця;

попередити орендаря про особливі властивості та недоліки земельної ділянки, які в процесі її використання можуть спричинити екологічно небезпечні наслідки для довкілля або призвести до погіршення стану самого об'єкта оренди.

Стаття 25. Закону України "Про оренду землі" (161-14) передбачає, права та обов’язки орендодавця.

Статтею 143. Земельного кодексу України (2768-14) передбачено,що примусове припинення прав на земельну ділянку здійснюється у судовому порядку у разі:

а) використання земельної ділянки не за цільовим призначенням;

б) неусунення допущених порушень законодавства (забруднення земель радіоактивними і хімічними речовинами, відходами, стічними водами, забруднення земель бактеріально-паразитичними і карантинно-шкідливими організмами, засмічення земель забороненими рослинами, пошкодження і знищення родючого шару ґрунту, об'єктів інженерної інфраструктури меліоративних систем, порушення встановленого режиму використання земель, що особливо охороняються, а також використання земель способами, які завдають шкоди здоров'ю населення) в терміни, встановлені вказівками спеціально уповноважених органів виконавчої влади з питань земельних ресурсів;

в) конфіскації земельної ділянки;

г) викупу (вилучення) земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності та для суспільних потреб;

ґ) примусового звернення стягнень на земельну ділянку по зобов'язаннях власника цієї земельної ділянки;

д) невідчуження земельної ділянки іноземними особами та особами без громадянства у встановлений строк у випадках, визначених цим Кодексом.

Статтею 651 Цивільного кодексу України визначено, що договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною.

Аналіз зазначених норм законодавства дає підстави зробити висновок,що примусове припинення договору оренди землі шляхом його дострокового розірвання за ініціативою орендаря можливе у випадках істотного порушення орендодавцем умов договору оренди або закону .

Як вбачається з договору (п. 43) від 14.03.2006 року дія договору припиняється шляхом його розірвання за:

Взаємною згодою сторін, складеної у простій письмовій формі;

Рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов’язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню,а також з інших підстав, визначених законом.

Матеріалами справи підтверджується, що орендодавець Маріупольська міська рада виконувала належним чином обов’язки передбачені договором оренди земельної ділянки та ст. 24 Закону України "Про оренду землі".

Позивач мотивує дострокове розірвання договору недоцільністю продовження між сторонами відносин оренди.

Але ні договір ні закон не передбачають такої підстави для дострокового припинення договору оренди за ініціативою однієї і з сторін шляхом його розірвання за рішенням суду.

Земельна ділянка передана Концерну "Донецькоблагробуд" в оренду для будівництва та обслуговування житлового будинку та іншого використання –роздрібної торгівлі у неспеціалізованих магазинах (завершення будівництва п’ятиповерхового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями).

Позивачем було завершено будівництво житлового будинку, розташованого за адресою: м. Маріуполь, вул.Амурська, 9, що підтверджується актом Державної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництва об’єкта від 06.02.2006 року, тобто позивач дотримувався умов договору та використовував земельну ділянку відповідно до мети, визначеної у договорі і згідно з цільовим призначенням, тому висновок суду про те, що позивач не виконує цього обов’язку є таким, що не відповідає матеріалам справи.

Крім того судом першої інстанції при прийнятті рішення не враховано, що відповідно до ч.2 ст. 328 ЦК України право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Позивач відповідно до ч.2 ст. 331 ЦК України набув право власності на житловий будинок побудований на орендованій земельній ділянці з моменту прийняття його в експлуатацію актом державної комісії від 6.02.06р. та як власник нерухомого майна продав його новим власникам.

Продаж квартир позивачем новим власникам не свідчить про нецільове використання ним орендованої земельної ділянки і не є порушенням умов договору оренди з його боку і підставою для розірвання договору у судовому порядку у зв’язку з невиконанням орендарем своїх обов’язків за договором оренди.

За таких підстав, висновок суду першої інстанції, що позивач не використовує земельну ділянку відповідно до мети, визначеної у договорі і згідно з цільовим призначенням, тому договір оренди земельної ділянки 0,2810 га, розташованої у м.Маріуполі по вул. Амурській, 9, підлягає розірванню є помилковим та спростовується матеріалами.

Враховуючи вищевикладене, керуючись ст. 99, ст. 101, п.2 ст. 103, п.3ч.1ст. 104, ст. 105 Господарського процесуального кодексу України судова колегія, -

Апеляційну скаргу Маріупольської міської ради, м. Маріуполь задовольнити.

Рішення господарського суду Донецької області від 24.07.2008р. у справі № 41/96пд скасувати.

У позові Концерну "Донецькоблагробуд", м. Донецьк до Маріупольської міської ради, м. Маріуполь про розірвання договору оренди земельної ділянки, розташованої за адресою: вул. Амурська, 9 в Приморському районі м. Маріуполя, від 14.03.2006 року, укладений між Концерном "Донецькоблагробуд" та Маріупольською міської радою –відмовити.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття. Постанову апеляційної інстанції може бути оскаржено до Вищого господарського суду України у касаційному порядку через Донецькій апеляційний господарський суд.