17/268-6/164 Про поновлення договору оренди земельної ділянки - 16.10.2008 Прийняття

Головне управління земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)

про визнання недійсним рішення та визнання договору оренди поновленим

Позивач ТОВ "Марс" звернувся до господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради та Київської міської державної адміністрації про визнання недійсним рішення Київради від 26.06.2007 року № 1031/1692 "Про відмову у поновленні договору оренди земельної ділянки" та визнання договору поновленим.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 16.07.2008 року у справі № 17/268-6/164 в задоволенні позову до Київської міської ради та Київської міської державної адміністрації відмовлено.

Не погоджуючись із вказаним рішенням, позивач звернувся з апеляційною скаргою до Київського апеляційного господарського суду, в якій вказує, що рішення суду прийняте з порушенням та неправильним застосуванням норма матеріального та процесуального права, тому просить рішення скасувати та прийняти нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити повністю.

Представником відповідача-1 та представником третьої особи-3 суду надані відзиви на апеляційну скаргу, в яких вони просять апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін.

Апеляційний господарський суд, розглянувши доводи апеляційної скарги, дослідивши наявні матеріали справи, заслухавши пояснення представників позивача, представника відповідача-1, представників третіх осіб, встановив наступне:

23.10.2003 року рішенням Київської міської ради № 121-18/994 позивачу Товариству з обмеженою відповідальністю "Марс" було передану в короткострокову оренду на 3 роки земельну ділянку площею 0,40 га для будівництва житлового будинку з офісними приміщеннями на вул. Мілютенко,29 в м. Києві.

24.05.2004 року на підставі вище вказаного рішення між Київською міською радою та ТОВ "Марс" був укладений договір оренди.

Згідно з умовами даного договору орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку за адресою: м. Київ, вул. Мілютенко, 29 площею 0,4410 га.

Відповідно до п. 3.1 даний договір укладався на три роки.

Згідно з ст. 210 Цивільного кодексу України, правочин, який підлягає державній реєстрації, вважається вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Стаття 18 Закону України "Про оренду" визнає обов'язковою державну реєстрацію договору оренди землі, пов'язуючи з такою реєстрацією набранням цим договором чинності.

Дане положення також закріплено в ст. 125 Земельного кодексу України.

Відповідно до відмітки, яка міститься на договорі оренди від 24.05.2004 року, він був зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київська міська державна адміністрація) 22.06.2004 року, тобто саме з цього дня набрав чинності, а отже строк його дії закінчився 22.06.2007 року.

Відповідно до п. 11.7 оспорюваного договору, після закінчення строку, на який було укладено договір, орендар за умови належного виконання своїх обов'язків, за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. В даному випадку орендар повинен не пізніше трьох місяців до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

На виконання приписів договору оренди, ТОВ "Марс" 22.02.2007 року, 26.03.2007 року, 26.04.2007 року, 22.05.2007 року надсилав листи до відповідача з проханням продовжити договір оренди земельної ділянки.

Проте дані звернення були залишені без уваги з боку Київської міської ради.

Відповідно до ч.3 ст. 33 Закону України "Про оренду" встановлено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмові заперечення здійснюються листом-повідомленням.

Як зазначалося вище, відповідачем відповіді на чисельні звернення позивача направлені не були, а отже це надавало законних підстав ТОВ "Марс" вважати договір поновленим на новий строк.

Лише 26.06.2007 року Київською міською радою було прийняте рішення № 1031/1692 (ra1031023-07) про відмову у поновленні договору оренди земельної ділянки та відміну пункту 3 рішення Київської міської ради від 23.10.2003 року № 121-18/994 (ra1-18023-03) "Про надання і вилучення земельних ділянок та припинення права користування землею".

Твердження відповідача про те, що дане рішення прийняте з дотримання всіх вимог чинного законодавства та не порушує прав і охоронюваних законом інтересів позивача не знаходить свого підтвердження та спростовується наступним.

Як вбачається з матеріалів справи та пояснень представників позивача та третіх осіб на стороні позивача, наданих в судових засіданнях, саме прийняттям даного акту відбулося порушення прав та охоронюваних законом інтересів товариства-позивача.

Відповідно до ст. 27 Закону України "Про оренду" після закінчення строку, на який був укладений договір, орендар, який належно виконував обов'язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору.

Належне виконання позивачем умов договору підтверджується приписом про усунення порушень закону, винесений прокуратурою Деснянського району м. Києва від 02.04.2007 року № К-8, а також листом прокуратури Деснянського району міста Києва від 19.04.2007 року, адресований голові Деснянської районної в місті Києві державної адміністрації, в яких зазначено, що ТОВ "Марс" є належним та законним землекористувачем земельної ділянки по вул. Мілютенко, 29 в м. Києві.

Крім того, факт належного виконання обов'язків по договору оренди позивачем не оспорювався і представниками відповідачів.

Відповідно до тексту рішення Київської міської ради від 26.06.2007 року, рішення про відмову у поновленні договору оренди земельної ділянки приймалося на підставі чисельних скарг мешканців житлових будинків № 7, 9 та 11 по пр-ту Лісовому в м. Києві.

Проте, відповідно до протоколу громадських слухань, наданого позивачем в судовому засіданні та долученого до матеріалів справи, 25.02.2007 року відбулися громадські обговорення щодо будівництва житлового будинку з офісними приміщеннями і підземним паркінгом на вул. Мілютенко, 29 в м. Києві, на них були присутні 283 мешканця будинків по пр-ту Лісовому 7, 9, 11, 240 осіб проголосували за надання згоди на будівництво житлового будинку за адресою: м. Київ, вул. Мілютенко, 29.

Наявність та дійсність протоколу громадських слухань від 25.02.2007 року не оспорювалося представниками відповідачів та третіх осіб на стороні відповідача в судовому засіданні, та позовів про скасування даного протоколу до суду не подавалося.

Колегією суддів не приймаються до уваги результати громадських слухання стосовно здійснення будівництва житлового будинку по вул. Мілютенка, 29 в місті Києві, які відбулися 09.01.2007 року, оскільки постановою Деснянського районного суду міста Києва від 01.03.2007 року по справі за позовом до Деснянської районної в місті Києві державної адміністрації про скасування протоколу громадських обговорень з питань будівництва житлового будинку та зобов'язання вчинити дію, якою визнано таким, що проведені з порушенням діючого законодавства, громадські слухання, протокол по даним громадським слуханням скасований.

Дана постанова не скасована та набрала чинності.

Відповідно до роз"ясень Вищого господарського суду України від 26.01.2000 року № 025/35 "Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних з визнанням недійсними актів державних чи інших органів" підставами для визнання акта недійсним є невідповідність його вимогам чинного законодавства та/або визначеній законом компетенції органу, який видав цей акт. Обов'язковою умовою визнання акта недійсним є також порушення у зв'язку з прийняттям відповідного акта прав та охоронюваних законом інтересів підприємства чи організації - позивача у справі.

До того ж, оспорюване рішення було прийняте 26.06.2007 року, в той час як дія договору закінчилася 22.06.2007 року, а отже відсутність будь-яких заперечень з боку відповідачів Київської міської ради у встановлений строк, надавало повного права позивачу вважати договір поновленим.

Відповідно до ч.1 ст. 290 ГК України, відносини, пов'язані з орендою землі як засобу виробництва регулюються Земельним кодексом України (2768-14) .

Згідно зі ч. 2 ст. 158 Земельного кодексу України визначається виключна компетенція вирішення судами земельних спорів з приводу володіння, користування та розпорядження земельними ділянками, що перебувають у власності громадян чи юридичних осіб.

Частина 5 даної статті зазначає, що у разі незгоди власників землі або землекористувачів з рішенням органів місцевого самоврядування, органу виконавчого влади з питань земельних ресурсів спір вирішується судом.

Крім того, відповідно до п. 34 ч. 1 ст. 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" до виключної компетенції сільських, селищних, міських рад віднесено вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин.

Стаття 141, 143 Земельного кодексу України (2768-14) встановлює вичерпний перелік підстав для припинення та примусового припинення за рішенням суду права користування земельною ділянкою.

Даний перелік не містить такої підстави для припинення права користування земельної ділянки як "чисельні скарги мешканців житлових будинків".

Крім того, ст. 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" передбачена така виключна компетенція сільської, селищної, міської ради як скасування актів виконавчих органів ради, які не відповідають Конституції чи законам України, іншим актам законодавства, рішенням відповідної ради, прийнятим у межах її повноважень.

Проте, в даній статті немає жодного слова щодо компетенції ради скасовувати чи відміняти в частині свої власні рішення.

Таким чином, виходячи з вище викладеного вбачається, що законних підстав для відмови в поновленні договору оренди земельної ділянки за адресою: м. Київ, вул. Мілютенко, 29 у Київської міської ради не було, а отже рішення від 26.06.2007 року у зв'язку зі своїм прийняттям порушує права та охоронювані законом інтереси товариства-позивача у справі, і як наслідок - таке рішення має бути визнане недійсним.

Судом першої інстанції правомірно відмовлено у задоволенні позовних вимог про визнання договір оренди земельної ділянки від 23.10.2003 року поновленим, оскільки зобов'язання Київської міської ради укласти або поновити договір оренди земельної ділянки за відсутності такого рішення є порушенням її виключного передбаченого Конституцією та Законами України права, зокрема, розпорядження землями територіальної громади міста.

За таких обставин, апеляційний господарський суд вважає, що апеляційна скарга Товариства з обмеженою відповідальністю "Марс" підлягає частковому задоволенню, а рішення Господарського суду м. Києва від 16.07.2008 року у справі № 17/268-6/164 - зміні.

Відповідно до викладеного, керуючись ст. 101, п. 2 ст. 103, п.3 ч.1 ст. 104, ст. 105 ГПК України, Київський апеляційний господарський суд, -

1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Марс" - задовольнити частково.

2. Рішення Господарського суду м. Києва від 16.07.2008 року у справі № 17/268-6/164- змінити.

3. Позов задовольнити частково.

Визнати недійсним рішення Київської міської ради № 1031/1692 від 26.06.2007 року про відмову у поновленні договору оренди земельної ділянки та відміну пункту 3 рішення Київської міської ради від 23.10.2003 року № 121-18/994 "Про надання і вилучення земельних ділянок та припинення права користування землею".

4. В іншій частині позовних вимог товариства з обмеженою відповідальністю "Марс" рішення Господарського суду м. Києва від 16.07.2008 року у справі № 17/268-6/164 залишити без змін.