6/88-75 Про визнання права власності на приміщення тамбура - 14.10.2008 Прийняття

Рішенням господарського суду Волинської області (суддя В.А. Пахолюк) від 08.05.2008 року у справі № 6/88-75 позовні вимоги задоволено: визнано за підприємцем ОСОБА_2 право власності на приміщення тамбура площею 2,4 кв. м. в частці 1/1 магазину промислових товарів "Ювелірні вироби", що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1; визнано за підприємцем ОСОБА_2 ідеальну частку площі приміщень магазину "Ювелірні вироби" за адресою: АДРЕСА_1 у розмірі 6/100, що складає загальну площу 32,1 кв. м. у праві спільної часткової власності на приміщення готелю "Прип'ять" від загальної площі без добудови у розмірі 530,7 кв. м.; припинено право територіальної громади селища Ратне -Ратнівської селищної ради на 6/100 частки, що складає загальну площу 32,1 кв. м. у праві спільної часткової власності на приміщення готелю "Прип'ять" по АДРЕСА_1 від загальної площі без добудови у розмірі 530,7 кв. м.; припинено право власності територіальної громади селища Ратне -Ратнівської селищної ради на тамбур площею 2,4 кв. м., що знаходиться за адресою АДРЕСА_1

Відповідач -Ратнівська селищна рада з постановленим рішенням не погодився, подав апеляційну скаргу, в якій просить його скасувати та прийняти нове, яким у задоволенні позову відмовити, оскільки вважає дане рішення таким, що прийняте з порушенням норм матеріального та процесуального права. Скаржник обґрунтовує свої вимоги, зокрема, тим, що рішення виконкому Ратнівської селищної ради № 51 від 12.12.2002 року, яким надано дозвіл на реконструкцію частини готелю "Прип'ять"під магазин промислових товарів, не існує, натомість, архівними довідками, долученими до матеріалів справи, підтверджується наявність рішення виконкому Ратнівської селищної ради під цим же номером і цією ж датою "Про дозвіл на відкриття торгової точки в орендованому приміщенні". Не погоджується з висновком суду про те, що внаслідок реконструкції приміщення готелю "Прип'ять"створено нову неподільну річ -магазин промислових товарів площею 38,5 кв. м., оскільки на момент укладення договору оренди від 10.05.2003 року готель "Прип'ять"був завершеним будівництвом, цілісним майновим комплексом, а частина приміщення під магазин "Аурум"не є індивідуально-відокремленим майновим комплексом, рішення виконкому та сесії Ратнівської селищної ради про зміну цільового призначення даного готелю протягом 2002-2007 років не приймалися. Вважає, що місцевим господарським судом не враховано того, що позивачем без згоди Ратнівської селищної ради на самовільно захопленій земельній ділянці добудовано тамбур площею 4 кв.м., а згідно ст. 376 ЦК України особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, права власності на нього не набуває. Покликається на те, що на час укладення договору оренди від 10.05.2003 року діяв Наказ Фонду державного майна України № 2141 від 12.07.2001 року із наступними змінами і доповненнями, яким затверджено Порядок компенсації вартості поліпшень орендованого майна під час його приватизації та визначено перелік необхідних документів для компенсації понесених витрат, однак зазначені документи до орендодавця не надходили, сума витрат на сесії Ратнівської селищної ради не розглядалась і не затверджувалась. Крім того, не погоджується з розрахунками, здійсненими внаслідок проведення будівельно-технічної експертизи, оскільки експерти у висновку щодо питання про створення нової речі ніяким чином не висловлюються, водночас, здійснені позивачем ремонтно-будівельні роботи по реконструкції частини приміщення готелю "Прип'ять"оцінили по ринковій ціні, а іншу частину по -залишковій, відтак, невелика частина площі у вартісних показниках складає 40% до основної частини готелю.

Позивач -СПД-ФО ОСОБА_1 вимог ухвали Львівського апеляційного господарського суду від 06.06.2008 року не виконав, відзиву на апеляційну скаргу не подав, але його представник в судовому засіданні проти доводів апеляційної скарги заперечив, просив рішення господарського суду Волинської області від 08.05.2008 року у справі № 6/88-75 залишити без змін, апеляційну скаргу -без задоволення.

Представник відповідача в судовому засіданні підтримав доводи, викладені в апеляційній скарзі, просив апеляційну скаргу задоволити, оскаржуване рішення місцевого господарського суду скасувати і прийняти нове, яким відмовити у задоволенні позовних вимог.

09.09.2008 року на адресу Львівського апеляційного господарського суду поступило клопотання від скаржника про приєднання додаткових доказів до матеріалів справи, однак колегія на підставі аналізу матеріалів справи і поданих додаткових доказів прийшла до висновку про відмову у задоволенні вказаного клопотання з огляду на те, що скаржником належним чином не обґрунтовано неможливість подання цих доказів суду першої інстанції і не наведено обставини, що об'єктивно перешкоджали йому подати ці докази місцевому господарському суду.

Розглянувши апеляційну скаргу, вивчивши матеріали справи, наявні в ній докази, заслухавши пояснення представників сторін, колегія Львівського апеляційного господарського суду прийшла до висновку про неправильне застосування місцевим господарським судом норм матеріального і процесуального права та невідповідність рішення суду обставинам справи.

При цьому колегія виходила з наступного.

Аналізом матеріалів справи колегією встановлено, що 10.05.2003 року між підприємцем ОСОБА_2 (Орендар) та Ратнівським виробничим управлінням житлово-комунального господарства (Орендодавець) укладено договір оренди, згідно умов якого Орендодавець передав, а Орендар прийняв в тимчасове платне володіння і користування частину приміщення 1-го поверху готелю "Прип'ять", розміщене за адресою: АДРЕСА_1 з метою використання під магазин. Договір укладено на строк з 10.05.2003 року по 10.05.2008 року включно.

Згідно акту приймання-передачі частини приміщення готелю "Прип'ять"за адресою: АДРЕСА_1 від 10.05.2003 року орендоване позивачем приміщення площею 34,5 кв. м. потребувало ремонту.

З метою обслуговування орендованого приміщення 01.10.2003 року між Ратнівською селищною радою (Орендодавець) та підприємцем ОСОБА_2 (Орендар) укладено договір оренди земельної ділянки площею 15 кв. м. строком на п'ять років з 01.10.2003 року до 01.10.2008 року.

З матеріалів справи вбачається, що на підставі рішення Виконавчого комітету Ратнівської селищної ради № 51 від 12.12.2002 року "Про дозвіл на відкриття торгової точки в орендованому приміщенні", листа Ратнівського виробничого управління житлово-комунального господарства № 109 від 23.05.2003 року про надання підприємцю ОСОБА_1 дозволу на реконструкцію частини приміщення готелю "Прип'ять"під магазин за власні кошти, Висновку № 37 Відділу містобудування, архітектури та комунального господарства Ратнівської райдержадміністрації від 06.06.2003 року, Висновку Ратнівського районного відділу земельних ресурсів від 20.05.2003 року про погодження реконструкції частини готелю під магазин промтоварів на умовах короткострокової оренди та Дозволу на виконання будівельних робіт по реконструкції вказаного приміщення № 167 від 16.09.2003 року, виданого підприємцю ОСОБА_1 Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю Ратнівської райдержадміністрації, позивачем виготовлено проектно-кошторисну документацію по реконструкції частини готелю "Прип'ять" під магазин промислових товарів.

Рішенням Вико навчого комітету Ратнівської селищної ради № 51 від 21.10.2003 року створено державну технічну комісію по введенню в експлуатацію промислового магазину підприємця ОСОБА_1 в АДРЕСА_1. Згідно Акту державної технічної комісії про готовність закінченого будівництвом об'єкта до експлуатації від 12.11.2003 року та Акту державної технічної комісії про прийняття закінченого будівництвом об'єкта в експлуатацію від 12.11.2003 року, затверджених рішенням виконкому Ратнівської селищної ради від 26.05.2004 року, позивачем здійснено реконструкцію частини приміщення готелю "Прип'ять" площею 34,5 кв. м. під магазин промислових товарів та добудовано тамбур для входу площею 2,4 кв. м..

Таким чином, факт проведення реконструкції орендованого приміщення готелю "Прип'ять" площею 34,5 кв. м. та добудови тамбура площею 2,4 кв. м. підтверджується матеріалами справи, зокрема, належним чином засвідченими копіями вищезазначених документів, оригінали яких було оглянуто місцевим господарським судом в судовому засіданні.

Листом № 105 від 18.06.2007 року Ратнівське виробниче управління житлово-комунального господарства повідомило підприємця ОСОБА_1 про розірвання договору оренди частини приміщення готелю "Прип'ять" площею 34,5 кв. м. від 10.05.2003 року у зв'язку із продажем даного готелю.

Натомість, позивач надіслав на адресу Ратнівського виробничого управління житлово-комунального господарства лист за № 3/7 від 09.07.2007 року з вимогою компенсувати йому понесені витрати на здійснення реконструкції частини готелю "Прип'ять" під магазин промислових товарів в АДРЕСА_1 в сумі 30 937,80 грн. Однак, відповіді на цей лист підприємець ОСОБА_1 не отримала. Водночас, остання звернулася до Ратнівської селищної ради з листом за № 4/7 від 09.07.2007 року про надання дозволу на оформлення права власності на об'єкт нерухомого майна, а саме: торговий магазин промислових товарів "Ювелірні вироби", що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1.

Проте, листом № 404 від 27.07.2007 року Ратнівська селищна рада повідомила позивача про прийняття рішення № 146 про відмову підприємцю ОСОБА_1 в оформленні права власності на орендоване приміщення у зв'язку з продажем готелю "Прип'ять"на аукціоні.

Не погоджуючись з вищенаведеним рішенням відповідача, позивач звернувся до господарського суду Волинської області з позовними вимогами (враховуючи заяву про зміну предмета позову № 54 від 14.12.2007 року): припинити право територіальної громади селища Ратне -Ратнівської селищної ради на 5/100 частки у власності на приміщення готелю "Прип'ять", що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 Волинської області; припинити право власності територіальної громади селища Ратне -Ратнівської селищної ради на тамбур площею 2,4 кв. м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1; визнати за підприємцем ОСОБА_2 право власності на приміщення тамбура площею 2,4 кв. м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 Волинської області в частці 1/1; визнати за підприємцем ОСОБА_2 право спільної часткової власності на 5/100 частки у власності на приміщення готелю "Прип'ять" по АДРЕСА_1. Місцевий господарський суд задоволив вимоги позивача. Проте, колегія Львівського апеляційного господарського суду з таким висновком суду першої інстанції не погоджується з огляду на наступне.

У відповідності до вимог ст. 778 Цивільного кодексу України наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.

Пунктом 5.1 договору оренди від 10.05.2003 року передбачено, що Орендар має право виключно за письмової згоди Орендодавця проводити невідокремлювані поліпшення чи реконструкцію орендованого майна за рахунок власних коштів. Якщо Орендодавець дав письмову згоду на проведення невідокремлювальних поліпшень чи реконструкцію орендованого майна Орендар при достроковому розірванні договору оренди (крім випадків, передбачених у п.п. 7.5, 7.6 цього Договору, або у разі його розірвання з ініціативи Орендаря) має право на компенсацію йому Орендодавцем понесених витрат на здійснення невідокремлюваних поліпшень. Вартість невідокремлюваних поліпшень, здійснених без згоди Орендодавця, компенсації не підлягає.

З матеріалів справи вбачається, що з метою визначення фактичної вартості проведеної реконструкції та факту створення нової речі, визначення ідеальних часток сторін у праві спільної часткової власності на приміщення готелю "Прип'ять" по АДРЕСА_1 ухвалою господарського суду Волинської області від 10.01.2008 року у даній справі призначено будівельно-технічну експертизу.

Згідно Висновку № 0043 Волинського відділення Львівського науково-дослідного інституту судових експертиз від 28.03.2008 року фактична вартість проведеної підприємцем ОСОБА_2 реконструкції частини готелю під магазин промислових товарів в АДРЕСА_1 відповідно до фактично займаної площі становить 30 688,00 грн.; з дати введення в експлуатацію реконструйоване приміщення частини готелю в АДРЕСА_1 використовується за своїм функціональним призначенням, тобто як магазин промислових товарів; проведені ремонтно-будівельні роботи по реконструкції даного приміщення являються невід'ємними поліпшеннями; загальна сума коштів на проведення ремонтних робіт частини приміщень першого поверху готелю та добудову тамбура (поліпшень), які неможливо відокремити від вказаної будівлі без завдання їй шкоди, тобто невід'ємних поліпшень становить 24 010,00 грн., в т. ч. добудова тамбура -9892,00 грн., ремонт приміщень готелю -14118,00 грн., частка здійснених позивачем за рахунок власних коштів ремонтно-будівельних робіт (поліпшень) по реконструкції будівлі готелю "Прип'ять" в АДРЕСА_1, які неможливо відокремити від цієї будівлі без завдання їй шкоди, по відношенню до залишкової (відновної за вирахуванням зносу) вартості будівлі становить 40%; ідеальна частка площі приміщення магазину, яким користується підприємець ОСОБА_1, становить 6 %, ідеальна частка площі готелю "Прип'ять" становить 94 %.

Таким чином, на підставі вищенаведеного колегія прийшла до висновку, що позивач здійснив невідокремлювані (невід'ємні) поліпшення орендованого майна, розташованого в АДРЕСА_1, за рахунок власних коштів.

Постановляючи рішення про задоволення позову, місцевий господарський суд покликався на те, що право позивача на ідеальну частку у розмірі 6/100 у праві спільної часткової власності на приміщення готелю "Прип'ять" та право власності на приміщення тамбура площею 2,4 кв. м. передбачено частиною 1 ст. 331 Цивільного кодексу України, згідно якого право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом, та частиною 4 ст. 778 Цивільного кодексу України, якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником, при цьому, частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом.

Однак, господарським судом Волинської області не враховано того, що обов'язковою умовою застосування ч. 1 ст. 331, ч. 4 ст. 778 Цивільного кодексу України або ч. 4 ст. 23 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (згідно вимог якої, якщо в результаті поліпшення, зробленого орендарем за згодою орендодавця створена нова річ, орендар стає її власником у частині необхідних витрат на поліпшення, якщо інше не передбачено договором оренди), є факт створення нової речі. При цьому, висновок суду першої інстанції, що в результаті реконструкції частини приміщення готелю "Прип'ять" та добудови тамбура було створено нову річ -магазин промислових товарів, не відповідає матеріалам та дійсним обставинам справи.

З матеріалів справи та з пояснень представників відповідача в судовому засіданні вбачається, що готель "Прип'ять", який знаходиться в АДРЕСА_1, є завершеним будівництвом, цілісним майновим комплексом, призначеним для обслуговування готельного господарства. Згідно Свідоцтва про право власності на нерухоме майно від 30.08.2007 року, оформленого на підставі рішення виконкому Ратнівської селищної ради № 164 від 27.07.2006 року, право власності на нерухоме майно - готель "Прип'ять" площею 533,1 кв. м. належить територіальній громаді селища Ратне в особі Ратнівської селищної ради.

Відповідно до ч. 5 ст. 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні"органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об'єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть передавати об'єкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, здавати їх в оренду, продавати і купувати, використовувати як заставу, вирішувати питання їхнього відчуження, визначати в угодах та договорах умови використання та фінансування об'єктів, що приватизуються та передаються у користування і оренду.

Проаналізувавши докази, що є у матеріалах справи, та пояснення представників сторін, дані в судовому засіданні, колегією встановлено, що дозволу на приватизацію позивачем орендованого приміщення, а саме: частини приміщення готелю "Прип'ять" площею 34,5 кв. м. та тамбур площею 2,4 кв. м., розташованих в АДРЕСА_1, Ратнівська селищна рада не давала. Поряд з цим, аналізом договору оренди від 10.05.2003 року встановлено, що право Орендаря на викуп цього приміщення не передбачено. Висновок Ратнівського районного відділу земельних ресурсів від 20.05.2003 року про погодження реконструкції частини готелю під магазин промтоварів надавався на умовах короткострокової оренди. Висновок № 0043 Волинського відділення Львівського науково-дослідного інституту судових експертиз від 28.03.2008 року вказівки на те, що в результаті реконструкції частини приміщення готелю "Прип'ять" та добудови тамбура було створено нову річ -магазин промислових товарів, не містить. Поряд з цим, у матеріалах справи відсутні і сторонами у справі докази такого твердження колегії не подавалися. Одночасно, слід зазначити про підставність тверджень апелянта щодо самовільного будівництва прибудови у вигляді тамбура, оскільки матеріали справи не містять жодних належних доказів у виді рішення селищної ради чи її виконавчого комітету про дачу згоди на таку прибудову, затвердження плану такої прибудови, інших рішень про узаконення такої прибудови. А тому в силу вимог ст. 376 ЦК України позивач не набув права власності на це нерухоме майно. Однак, дані факти залишились поза увагою господарського суду Волинської області.

Поряд з цим, слід зазначити про порушення місцевим господарським судом норм процесуального законодавства при прийнятті оскаржуваного рішення, а саме: господарський суд вийшов за межі позовних вимог, визнавши за позивачем право власності на 6/100 у праві спільної часткової власності на приміщення готелю "Прип'ять", при цьому позивачем (заявою про зміну предмета позову № 54 від 14.12.2007 року) була заявлена позовна вимога про визнання за ним такого права на 5/100.

За таких обставин, колегія вважає висновок місцевого господарського суду про те, що позивач набув право власності на 6/100 у праві спільної часткової власності на приміщення готелю "Прип'ять" по АДРЕСА_1 та тамбур площею 2,4 кв. м. по АДРЕСА_1, необґрунтованим, оскільки відсутність належної згоди на проведення добудови та недоказаність створення нової речі у розумінні ч. 1 ст. 331, ч. 4 ст. 778 Цивільного кодексу України або ч. 4 ст. 23 Закону України "Про оренду державного та комунального майна"виключає визнання права власності за позивачем на орендоване ним приміщення, а тому у задоволенні позову слід відмовити.

Отже, з огляду на викладене вище, оцінивши докази в їх сукупності, колегія Львівського апеляційного господарського суду прийшла до висновку про скасування рішення господарського суду Волинської області від 08.05.2008 року, як такого, що прийняте з неправильним застосуванням вимог чинного законодавства та за невідповідності висновків, викладених у цьому рішенні, обставинам справи, та прийняття нового рішення про відмову у задоволенні позову. Інші доводи апелянта, зазначені в апеляційній скарзі, не ґрунтуються на вимогах чинного законодавства та не розцінюються колегією як такі, що мають суттєве значення для вирішення даного спору, а тому до уваги не приймаються.