15-30/143-07-3949 Про розірвання договору оренди та виселення із приміщень комунальної власності - 12.06.2008 Прийняття

Рішенням господарського суду Одеської області від 16.04.2008р. (суддя Петров В.С.) в позові Представництва по управлінню комунальної власністю Одеської міської ради до Відкритого акціонерного товариства "Ремпобуттехніка" та фізичної особи-підприємця ОСОБА_1, за участю третьої особи - фізичної особи-підприємця ОСОБА_3 про розірвання договору оренди та виселення -відмовлено в повному обсязі, за відсутністю підстав для задоволення позову.

Не погоджуючись з рішенням господарського суду, Представництва по управлінню комунальної власністю Одеської міської ради звернувся з апеляційною скаргою, в якому просить зазначене рішення скасувати та прийняти нове рішення яким позов задовольнити, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права.

Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, перевіривши обґрунтованість прийнятого господарським судом рішення, судова колегія дійшла висновку, що апеляційна скарга Представництва по управлінню комунальної власністю Одеської міської ради не підлягає задоволенню з огляду на таке.

05.02.2004р. між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради (орендодавець) та Відкритим акціонерним товариством "Ремпобуттехніка" (орендар) укладено договір оренди нежитлового приміщення №6116, відповідно до умов якого орендодавець передає, а орендар приймає у користування нежитлове приміщення першого поверху, загальною площею 18,5 кв.м., розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Канатна, 65.

В наступному між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради та Відкритим акціонерним товариством "Ремпобуттехніка" 4 серпня 2006 року узгоджено нову редакцію договору оренди нежилого приміщення № 6116 від 5 лютого 2004 року з метою приведення форми договору у відповідність до чинного законодавства.

Згідно пункту 1.3 договору, термін дії договору встановлено до 4 серпня 2011 року.

Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради 24 квітня 2007 року складено акт обстеження нежилого приміщення, в якому зазначено, що станом на 1 травня 2007 року утворилася заборгованість по оплаті орендної плати у розмірі 279 грн. 99 коп., орендар передав орендоване нежиле приміщення в суборенду Фізичній особі -підприємцю ОСОБА_1 та Фізичній особі - підприємцю ОСОБА_3 орендоване нежиле приміщення не застраховане орендарем.

Так, вказаний акт став підставою для звернення позивача до суду з даним позовом про розірвання договору оренди та виселення відповідачів з орендованого приміщення згідно ст.ст. 525, 651, 771 Цивільного кодексу України та ст. ст. 10, 24, 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Відповідно до ст. 191 Господарського кодексу України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України (435-15) для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.

Згідно статті 188 Господарського кодексу України розірвання господарських договорів допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Сторона договору, яка вважає за необхідне розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі, якщо сторони не досягли згоди щодо розірвання договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Також ч. 2 статті 651 Цивільного кодексу України встановлено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Статтями 782 та 783 Цивільного кодексу України встановлено, що наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд; у разі відмови наймодавця від договору найму договір є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору. Крім того, наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо: 1) наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; 2) наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; 3) наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; 4)наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на відповідача.

Крім того, відповідно до ч. 3. ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду, арбітражного суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Вищенаведений перелік підстав для розірвання договору найма на вимогу орендодавця є вичерпним та розширеному тлумаченню не підлягає.

В якості підстави для розірвання договору оренди нежилого приміщення позивач вказує на те, що орендарем несвоєчасно сплачується орендна плата, чим порушуються умови п.п. 2.2-2.4 договору оренди.

Як встановлено у п.п. 2.2 -2.4 нової редакції договору, за орендоване приміщення орендар зобов'язується сплачувати орендну плату відповідно до розрахунку, наведеного у додатку №1 до договору, що становить за перший після підписання договору оренди місяць 178,40 грн., без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції, при цьому розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за минулий місяць на щомісячний індекс інфляції, що друкується Мінстатом України; до орендної плати не входить плата за комунальні послуги, вартість експлуатаційних витрат та плата за користування земельною ділянкою; орендар вносить орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця, незалежно від результатів його господарської діяльності.

Як вбачається з матеріалів справи, ВАТ "Ремпобуттехніка" надані платіжні доручення, якими підтверджується сплата орендної плати, та які свідчать про відсутність заборгованості ВАТ "Ремпобуттехніка" перед орендодавцем по оплаті орендної плати. З наданих платіжних доручень вбачається, що деякі орендні платежі здійснені з пропуском строку, встановленого пунктом 2.4 договору оренди.

Однак, на думку судової колегії, несвоєчасне внесення відповідачем орендної плати не є таким істотним порушенням умов договору в розумінні ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України, внаслідок якого позивач значною мірою позбавляється того, на що розраховував при укладенні спірного договору.

Також в якості підстави для розірвання договору Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради вказує на те, що орендар передав орендоване нежитлове приміщення в суборенду фізичній особі -підприємцю ОСОБА_1 без згоди на це орендодавця, чим порушив умови п. 4.8. договору оренди.

Відповідно до п. 4.8. нової редакції договору оренди орендар має право передавати частину орендованого приміщення в суборенду іншим особам чи організаціям лише за письмовим погодженням орендодавця.

В обґрунтування наведеної підстави скаржник посилається на договір про виробничу кооперацію № 12 від 01.02.2006р., укладений між ВАТ "Ремпобуттехніка" та фізичною особою -підприємцем ОСОБА_1, згідно з п. 1.1 якого предметом даного договору є виробнича кооперація сторін при веденні господарської діяльності, пов'язаної з наданням побутових послуг, зазначених у договорі, при цьому підприємцю надавалося право проводити зазначену у договорі господарську діяльність у майстернях підприємства, в тому числі й за адресою: м. Одеса, вул. Канатна, 65.

Проте, дослідивши зміст договору про виробничу кооперацію №12 від 01.02.2006р., колегія суддів зазначає, що вказаний договір за своєю суттю є договором про сумісну діяльність, а не договором суборенди, а відтак підстави вважати, що орендар передав орендоване нежитлове приміщення в суборенду та ним порушено вимоги п. 4.8 договору оренди, відсутні. Крім того, як встановлено судом першої інстанції, відповідач -фізична особа - підприємець ОСОБА_1 та третя особа на момент розгляду справи не знаходились в орендованому ВАТ "Ремпобуттехніка" приміщенні загальною площею 18,5 кв., що розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Канатна, 65, як суборендатори. Доказів, які б спростовували вказані обставини, позивач не надав.

До того ж у позовній заяві Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради послалося на те, що орендарем не застраховано орендоване майно, чим порушено вимоги п.п. "е" п. 4.2 нової редакції договору оренди, відповідно до якого орендар зобов'язаний застрахувати орендоване приміщення на весь термін дії договору оренди у страховій компанії у порядку визначеному чинним законодавством та надати орендодавцю копії відповідних документів, що засвідчують виконання зазначеного обов'язку, протягом 20 днів з моменту укладення даного договору.

Як вбачається з наявних в матеріалах справи договорів добровільного страхування майна: № 004757 ИМА/К від 05.02.2004р., № 006085 ИМА/К від 06.02.2005р.; серії ИМ № 3382 від 13.02.2006р., ВАТ "Ремпобуттехніка" застрахувало об'єкт оренди на строк з 05.02.2004р. по 06.02.2007р. Так, в ході первинного розгляду справи в суді строк дії договору добровільного страхування майна закінчився.

Однак, вказані обставини не можуть бути підставою для розірвання договору оренди, оскільки перелік підстав для розірвання договору найма на вимогу орендодавця, наведений у ст. 783 Цивільного кодексу України, є вичерпним та розширеному тлумаченню не підлягає. Тобто відсутність договору страхування орендованого майна не може бути в даному випадку належною підставою для розірвання договору оренди.

Крім того слід зазначити, що частинами 1 та 2 ст. 24 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" встановлено, що ризик випадкової загибелі чи пошкодження об'єкта оренди несе орендодавець, якщо інше не встановлено договором оренди. Орендоване майно страхується орендарем на користь того учасника договору оренди, який бере на себе ризик випадкової загибелі чи пошкодження об'єкта оренди.

Згідно з пп. "к" п. 4.2 нової редакції договору оренди ризик випадкової загибелі чи пошкодження орендованого приміщення несе орендар, отже у разі випадкової загибелі орендованого приміщення чи його пошкодження компенсацію за нього буде сплачувати орендар, що спростовує твердження орендодавця про те, що без договору страхування Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради не буде мати можливість отримати грошову компенсацію у вищенаведених випадках.

Як вбачається з матеріалів справи, представник ВАТ "Ремпобуттехніка" надав копію договору страхування № 0156.20-1000.000 від 15.08.2007р., укладеного між ЗАТ "Страхова компанія "ІНПРО" та ВАТ "Ремпобуттехніка", згідно якого останнє застрахувало об'єкт оренди на строк з 28.08.2007р. по 27.08.2008р.

Враховуючи викладене, колегія судів вважає, що оскаржуване рішення місцевого господарського суду відповідає фактичним обставинам справи та чинному законодавству, а тому підстави для задоволення апеляційної Представництва по управлінню комунальної власністю Одеської міської ради -відсутні.

Керуючись ст.ст. 85, 99, 103, 105 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів -

Рішення господарського суду Одеської області від 16.04.2008р по справі №15-30/143-07-3949 залишити без змін, а апеляційну скаргу Представництва по управлінню комунальної власністю Одеської міської ради - без задоволення.