3/42 Про стягнення заборгованості за договором купівлі-продажу нерухомого майна - Текст документа

розглянувши апеляційну скаргу Приватного вищого навчального закладу "Міжнародний економіко-гуманітарний університет імені академіка Степана Дем"янчука" від 07.04.2008 р. № 09-08/11

на рішення Господарського суду Рівненської області від 25.03.2008 р.

у справі № 3/42

за позовом ТзОВ "Постулат", смт.Куйбишеве Куйбишивського р-ну Запорізької обл.

до Приватного вищого навчального закладу "Міжнародний економіко-гуманітарний університет імені академіка Степана Дем"янчука", м.Рівне

про стягнення 425 628, 5 грн. заборгованості за договором купівлі-продажу нерухомого майна

За участю представників сторін:

від позивача -Шевчук Г.Є. (представник, довіреність від 27.02.2008 р. без номера в матеріалах справи);

від відповідача -Герасимчук О.П. (юрист, довіреність від 21.04.2008 р. без номера в матеріалах справи)

Представникам сторін роз"яснено їх права й обов"язки, передбачені ст.22 ГПК України (1798-12) . Заяв про відвід суддів не поступало.

Оскільки жодна зі сторін не заявляла клопотання про здійснення технічної фіксації судового процесу, то протокол судового засідання ведеться з дотриманням вимог ст.81-1 ГПК України (1798-12) без забезпечення повного фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу.

Перегляд справи відкладався з підстав, викладених в ухвалі Львівського апеляційного господарського суду від від 13.05.2008 р.

Рішенням Господарського суду Рівненської області від 25.03.2008 р. у справі № 3/42 (суддя Мамченко Ю.А.) позов задоволено частково, а саме: стягнуто з відповідача на користь позивача 128 332 грн. 94 коп. основного боргу, 93 450 грн. 88 коп. інфляційних втрат, 42 856 грн. 01 коп. 3 % річних; провадження в справі в частині стягнення основного боргу в сумі 160 989 грн. 00 коп. припинено на підставі п.1-1 ч.1 ст.80 ГПК України (1798-12) в зв"язку з погашенням заборгованості після порушення провадження у справі.

Відповідач з даним рішенням не погодився, подав апеляційну скаргу та письмові пояснення (які по суті є уточненням вимог апеляційної скарги), де просить рішення місцевого господарського суду скасувати та прийняти нове рішення про відмову в задоволенні позовних вимог про стягнення 128 332 грн. 94 коп. основного боргу, 93 450 грн. 88 коп. інфляційних втрат, 42856 грн. 01 коп. 3 % річних, з підстав неповного з"ясування обставин справи, невідповідності висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинм справи та неправильного застосування норм матеріального права.

Свої вимоги скаржник обгрунтовує тим, зокрема, що сторони не підписали акт звіряння взаєморозрахунків; на момент передачі гуртожитку не знято з обліку 24 особи, позивач зобов"язався це виконати до 01.01.2006 р., що ним не зроблено; згідно з вимогами ст.538 ЦК України (435-15) у разі невиконання зобов"язань однією стороною інша має право зупинити своє виконання чи відмовитись від його виконання; господарський суд невірно застосував ст.ст.632 і 654 ЦК України (435-15) , ст.188 ГК України (436-15) .

У судовому засіданні та у відзиві на апеляційну скаргу позивач просить рішення суду першої інстанції залишити без змін, а апеляційну скаргу -без задоволення з підстав, викладених у ньому.

Судом апеляційної інстанції встановлено, що 03.10.2005 р. між ТзОВ "Постулат" (продавець за договором, позивач у справі) і Приватним вищим навчальним закладом "Міжнародний економіко-гуманітарний університет імені академіка Степана Дем"янчука" (покупець за договором, відповідач у справі) укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна, за яким позивач продав, а відповідач купив гуртожиток для холостяків, що знаходиться за адресою: м.Рівне, вул.Студентська, 14 (а.с.5-8).

Відповідно до п.2.2 договору площа об"єкта продажу становить 4 714, 3 м-2.

Ціна об"єкта визначена сторонами на рівні 5 000 000 грн. (п.3.1 договору).

Таким чином, договірна вартість 1 м-2 становить 1 060, 603 грн. -

Нерухоме майно за договором підлягало передачі впродовж 3-х календарних днів з моменту нотаріального посвідчення угоди з підписанням акта приймання-передачі (п.6.2 договору).

Актом приймання-передачі від 12.10.2005 р. зафіксовано, що при передачі продавцем об"єкта нерухомості для покупця в гуртожитку не знято з реєстраційного обліку 24 особи. Сторони обумовили, що їх зняття з обліку буде здійснено відповідно до вимог п.6.6 договору (а.с.41).

Розглянувши апеляційну скаргу, вивчивши матеріали справи, оцінивши наявні в ній докази, заслухавши пояснення представників сторін, колегія Львівського апеляційного господарського суду вважає, що апеляційну скаргу Приватного вищого навчального закладу "Міжнародний економіко-гуманітарний університет імені академіка Степана Дем"янчука" слід задоволити повністю, рішення Господарського суду Рівненської області від 25.03.2008 р. у справі № 3/42 скасувати частково і прийняти нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог про стягнення 128 332 грн. 94 коп. основного боргу, 93 450 грн. 88 коп. інфляційних втрат, 42 856 грн. 01 коп. 3 % річних відмовити. В решті рішення суду залишити без змін.

При цьому колегія виходила з наступного.

Як встановлено в судовому засіданні та вбачається з матеріалів справи, зокрема, п.п.4.1-4.2 договору, покупець зобов"язався провести розрахунок за нерухоме майно в декілька етапів: перший - протягом 3-х банківських днів з моменту підписання договору, а наступні -впродовж 4-х календарних місяців, але не пізніше 01.02.2006 р. В свою чергу продавець взяв на себе зобов"язання в термін до 01.01.2006 р. (кінцевий термін виписки мешканців) особисто зняти з реєстраційного обліку в об"єкті нерухомого майна, що відчужено, всіх зареєстрованих осіб (п.6.6 договору).

Відповідно до особливих умов договору (п.6.6 договору) в тому разі, якщо продавець не виконає своє зобов"язання по зняттю з реєстраційного обліку в об"єкті нерухомого майна, що відчужено, всіх зареєстрованих осіб, покупець має право вирішити це питання на власний розсуд:

1) або шляхом самостійного зняття з реєстрації таких осіб з покладенням на продавця обов"язку по відшкодуванню відповідної суми збитків;

2) або шляхом зниження ціни вказаного у договорі нерухомого майна при остаточному розрахунку за нього пропорційно площі, яку будуть займати особи, не зняті з реєстраційного обліку.

ТзОВ "Постулат" свого зобов"язання по зняттю громадян з реєстраційного обліку в гуртожитку, відчуженого Приватним вищим навчальним закладом "Міжнародний економіко-гуманітарний університет імені академіка Степана Дем"янчука", не виконало.

30.01.2006 р. відповідач направив позивачу лист, в якому проінформував, що станом на 27.01.2006 р. в гуртожитку фактично залишилося проживати 22 особи, а кількість осіб, які не зняті з реєстраційного обліку, становить більше, ніж 200 осіб. Загальна площа приміщень, не звільнених мешканцями, становить 497 м-2 (а.с.42). Відповідно апелянт вказав про те, що розрахунок за гуртожиток буде проведено за вирахуванням вартості площ, не звільнених в установлений термін, тобто повідомив про те, що має намір скористатися наданим п.6.6 договору правом.

19.12.2007 р. Приватний вищий навчальний заклад "Міжнародний економіко-гуманітарний університет імені академіка Степана Дем"янчука" надіслав ТзОВ "Постулат" лист, в якому проінформував про те, що станом на 18.12.2007 р. кількість площ, не звільнених попередніми мешканцями, становить 121 м-2 , вартість яких, виходячи з загальної суми придбання, становить 121 х 1060, 603 = 128 332, 9 грн. (а.с.43). Відповідаючи на дане звернення, ТзОВ "Постулат" запропонувало Приватному вищому навчальному закладу "Міжнародний економіко-гуманітарний університет імені академіка Степана Дем"янчука" перерахувати суму заборгованості за винятком вартості незвільнених приміщень і узгодити строки оплати (а.с.45).

Актом від 29.02.2008 р. (а.с.48) і довідкою-розрахунком (а.с.49) підтверджено факт фактичного проживання та зайняття попередніми мешканцями шести кімнат заг. пл. 121 м-2 , вартість яких становить 128 332, 94 грн. Вказаним актом також підтверджено той факт, що гуртожиток залишається місцем постійної реєстрації 7 громадян.

Розрахунок незвільненої площі базується на даних технічного паспорту гуртожитку -експлікації розташування кімнат на шостому поверсі (долучений до матеріалів справи).

Так, зайняті мешканцями житлові кімнати:

- кімната № 604 пл.19, 2 м-2 -гром.Окорська Т.В., гром.Гриб Т.М.;

- кімната № 607 пл.12, 6 м-2 -гром.Ярощук Н.А.;

- кімната № 602 пл.12, 9 м-2 -гром.Конончук В.О.;

- кімната № 606 пл.13, 2 м-2 -гром.Ващик Є.А.;

- кімната № 603 пл.12, 0 м-2 -гром.Петрушок Л.М.;

- кімната № 608 пл.18, 6 м-2 -гром.Хомич I.В.,

разом житлова площа - 88, 5 м-2 .

Відповідно зайняті мешканцями допоміжні приміщення:

- дві кухні пл.10, 9 м-2 кожна, 21, 8 м-2 разом;

- чотири душові пл.1, 2 м-2 кожна, 4, 8 м-2 разом;

- чотири туалети пл. 1, 2 м-2 кожна, 4, 8 м-2 разом;

- чотири умивальники пл.0, 8 м-2 кожен, 3, 2 м-2 разом;

- чотири коридори пл.6, 9 м-2 , 5, 6 м-2 , 7,3 м-2 , 5, 8 м-2 , 25, 6 м-2 разом,

разом допоміжна площа -60, 2 м-2 з урахуванням того, що на поверсі розташовано також дві звільнених мешканцями кімнати, площа зайнятих мешканцями допоміжних приміщень становить 32, 5 м-2 .

Всього попередніми мешканцями зайнято 6 кімнат заг. пл. 121 м-2 , з яких 88, 5 м-2 житлової та 32, 5 м-2 допоміжної (кухні, туалети, душові, коридори), загальна вартість яких становить 128 332, 94 грн.

Оскільки саме умовами договору передбачено право відповідача зменшити ціну вказаного в договорі нерухомого майна при остатоточному розрахунку за нього пропорційно вартості площі, яку будуть займати особи, не зняті з реєстраційного обліку, то його дії про проведенню остаточного розрахунку з позивачем у сумі за мінусом 128332,94 грн., що є вартістю пропорційної частини площі, повністю узгоджуються з вимогами ст.ст.651, 652, 691 ЦК України (435-15) . Отже, сторони обумовили зміну ціни в спірному договорі. Крім того, колегія суддів розцінює лист позивача, про який згадувалося вище (а.с.45), як фактичну згоду на уточнення розрахунку та зміну вартості об"єкта купівлі-продажу. Проте суд першої інстанції безпідставно не врахував наведеного при винесенні оскаржуваного рішення.

Акт звіряння взаєморозрахунків від 21.03.2007 р. (долучений до матеріалів справи) не підписаний відповідачем у зв"язку з невиконанням позивачем своєї частини зобов"язань за договором купівлі-продажу нерухомого майна від 03.10.2005 р.

Факт непідписання обома сторонами договору вказаного акта звіряння взаєморозрахунків має значення для правильного вирішення господарського спору, оскільки згідно з п.4.6 договору купівлі-продажу нерухомого майна від 03.10.2005 р. вищеназваний акт визначено сторонами як безспірний доказ повного виконання зобов"язання покупця перед продавцем щодо розрахунку за придбане ним нерухоме майно з приналежністю до нього, виконання покупцем інших зобов"язань і про відсутність з боку продавця претензій до покупця по оплаті за продане майно, а також покупця до продавця по виконанню всіх взятих ним, продавцем, на себе зобов"язань за цим договором.

Апеляційний господарський суд вважає, що факт непідписання акта з боку покупця (відповідача) свідчить про наявність у нього претензій до продавця (позивача) з приводу невиконання останнім договірних зобов"язань, зокрема, визначених у п.п.5.1.4, 6,6 договору.

На виконання вимог ухвали суду апеляційної інстанції від 21.04.2008 р. апелянтом долучено до матеріалів справи копія довідки паспортистки від 15.05.2008 р. з копіями карточок прописки форми № 16, які підтверджують той факт, що придбаний у позивача гуртожиток на сьогоднішній день залишається місцем постійної реєстрації восьми громадян, які були зареєстровані в ньому до моменту придбання відповідачем гуртожитку, та зобов"язання по зняттю з реєстрації яких брав на себе за договором позивач.

Отже, з огляду на вищевикладене, колегія Львівського апеляційного господарського суду вважає, що рішення Господарського суду Рівненської області в частині задоволення позовних вимог не відповідає матеріалам справи, не грунтується на чинному законодавстві, а доводи апелянта підлягають задоволенню.

Керуючись ст.ст.49, 99, 101, 103 - 105 ГПК України (1798-12) , Львівський апеляційний господарський суд ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Приватного вищого навчального закладу "Міжнародний економіко-гуманітарний університет імені академіка Степана Дем"янчука" задоволити повністю.

2. Рішення Господарського суду Рівненської області від 25.03.2008 р. у справі № 3/42 скасувати частково і прийняти нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог про стягнення 128 332 грн. 94 коп. основного боргу, 93 450 грн. 88 коп. інфляційних втрат, 42856 грн. 01 коп. 3 % річних відмовити.