8/65 Про визнання договору оренди діючим та продовженим - 22.09.2008 Прийняття

Рішення суду першої інстанції ґрунтується на тому, що на підставі статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" Комунальне підприємство по утриманню житлового господарства Дніпровського району м. Києва повідомило ТОВ "Святошинський торговий дім", що термін дії договору № 1434 від 28.11.03р. закінчився 28.11.06р. Крім того, листом № 35-3448 від 02.11.06р. КП УЖГ Дніпровського району м. Києва зазначило, що для продовження терміну дії договору позивачу запропоновано звернутися до Дніпровської районної у м. Києві державної адміністрації. Стаття 777 Цивільного кодексу України передбачає, що наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов’язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором. Позивач не звертався з заявою про укладення договору на новий строк.

Суд першої інстанції в рішенні посилається на вимоги додаткової угоди від 10.11.05р. до договору оренди, відповідно до якої сторони погодили, що після закінчення дії договору його дія може бути продовжена на підставі розпорядження Дніпровської районної у м. Києві державної адміністрації. Відповідного розпорядження Дніпровської райдержадміністрації не видавалося.

Відповідно до пункту 3 рішення Дніпровської районної у м. Києві ради визначено єдиним орендодавцем нерухомого майна комунальної власності Дніпровського району м. Києва Комунальне підприємство "Дирекція з управління та обслуговування житлового та нежитлового фонду". Позивач не звертався до даного підприємства з пропозицією продовжити строк дії спірного договору оренди.

Крім того, суд першої інстанції зазначає, що вимога позивача щодо визнання договору дійсним не є належним способом захисту права у розумінні статті 16 Цивільного кодексу України, оскільки дана стаття мітить повний перелік способів захисту цивільних прав і інтересів.

Не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції, Товариство з обмеженою відповідальністю "Святошинський торговий дім" звернулося з апеляційною скаргою, в якій просить Київський апеляційний господарський суд скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 08.08.2008р. у справі № 8/65 та прийняти нове, яким задовольнити позовні вимоги позивача про визнання договору оренди діючим та продовженим до 29.11.2009р.

В апеляційній скарзі позивач вказує на те, що згідно пункту 2 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Протягом всього терміну дії договору позивач належним чином виконував обов’язки, визначені договором, а тому у відповідності до вимог пункту 3 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" позивач мав переважне право, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий термін. Аналогічні вимоги містяться і в статті 777 Цивільного кодексу України. Разом з тим, судом при винесенні рішення не була врахована вказана норма закону.

Позивач в апеляційній скарзі заперечує отримання листа № 35-3448 від 02.11.2008 р. від Комунального підприємства по утриманню житлового господарства Дніпровського району м. Києва, в якому викладено вимогу про звільнення приміщення. До квітня 2007 р. до позивача не надходило жодних вимог чи заяв про припинення договору, у т. ч. і вимог про звільнення приміщення, про що наголошував позивач в позовній заяві та в судовому засіданні.

Позивач в апеляційній скарзі вказує на безпідставність посилання в рішенні суду на те, що є неналежним способом захисту права позивача у розумінні статті 16 Цивільного кодексу України.

Згідно пункту 2 даної статті одним із способів захисту права є його визнання, тому в позовній заяві викладено позовну вимогу по даній справі про визнання права на користування (оренду) вказаним приміщенням, що можливо тільки шляхом визнання вказаного договору оренди діючим та продовженим.

Статтею 392 Цивільного кодексу України, яка дублює норму пункту 2 статті 16 даного Кодексу, передбачено, що у випадку оспорювання права (власності) іншими особами, власник має право подати позов про визнання права власності. Враховуючи, що захист права власності подібний до захисту права користування (оренди), згідно статті 8 Цивільного кодексу норма статті 392 даного Кодексу регулює і право користування (оренди).

Розгляд апеляційної скарги призначено на 22.09.08р.

В судове засідання апеляційної інстанції не з’явилися представники Дніпровської районної у м. Києві ради, Дніпровської районної у м. Києві державної адміністрації, Комунального підприємства Дніпровського району м. Києва "Фінансово-розрахунковий центр "Дніпровський" і Комунального підприємства по утриманню житлового господарства Дніпровського району м. Києва.

Матеріали справи містять докази належного повідомлення учасників судового процесу про дату та час розгляду справи, ухвала про призначення розгляду апеляційної скарги на 22.09.08р. направлена сторонам по справі 08.09.08р., про що свідчить відмітка на звороті ухвали від 05.09.08р. про порушення апеляційного провадження у справі № 8/65 про відправку документа згідно із вимогами Інструкції з діловодства в господарських судах України, затвердженої наказом Голови Вищого господарського суду України від 10.12.02р. № 75 (v0075600-02) та поштові повідомлення про вручення поштовою установою даної ухвали сторонам по справі. Враховуючи, що явка представників у судове засідання апеляційної інстанції не визнана обов’язковою перегляд рішення суду першої інстанції здійснюється за наявними у справі матеріалами.

Від Комунального підприємства по утриманню житлового господарства Дніпровського району м. Києва надійшло клопотання про розгляд справи у відсутності представника КП по УЖГ Дніпровського району м. Києва.

Дослідивши доводи апеляційної скарги, наявні матеріали справи та заслухавши пояснення представників сторін, колегія суддів встановила наступне:

ТОВ "Святошинський торговий дім" звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом про визнання договору оренди № 1434 від 28.11.03р. діючим та продовженим до 29.11.09р.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 08.08.08р. у справі № 8/65 відмовлено Товариству з обмеженою відповідальністю "Святошинський торговий дім" в задоволенні позовних вимог.

Між Комунальним підприємством по утриманню житлового господарства Дніпровського району м. Києва (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Святошинський торговий дім" (орендар) укладено договір оренди нежилого приміщення № 1434 від 28.11.03р., відповідно до пункту 1.1 якого орендодавець згідно розпорядження № 1425 від 28.11.2003р. Дніпровської районної у м. Києві державної адміністрації надав, а орендар прийняв в строкове платне користування нежиле приміщення (будинок) за адресою вул. Ентузіастів, 17, загальною площею 127,44 кв.м. для розміщення офісу.

Пунктом 5.12 договору оренди встановлено строк дії договору з 28.11.03р. по 28.11.06р.

Згідно з актом приймання-передачі нежилого приміщення від 28.11.2003 р. (додаток № 1 до договору № 1434 від 28.11.2003 р.) орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове платне користування на строк дії договору оренди нежиле приміщення по вул. Ентузіастів, 17 в м. Києві площею 127,44 кв. м з інженерним обладнанням.

10.11.05р. між Комунальним підприємством по утриманню житлового господарства Дніпровського району м. Києва та Товариством з обмеженою відповідальністю "Святошинський торговий дім" підписана додаткова угода до договору № 1434 оренди нежилого приміщення від 28.11.2003 р., якою сторони передбачили, що Комунальне підприємство по утриманню житлового господарства Дніпровського району м. Києва на підставі Розпорядження № 1425 від 28.11.2003 р., № 135 від 03.02.2005 р. Дніпровської районної у м. Києві державної адміністрації передає, а ТОВ "Святошинський торговий дім" приймає в строкове користування нежиле приміщення по вул. Ентузіастів, 17 в м. Києві для розміщення офісу площею 158,0 кв. м.

Строк дії договору сторони встановили пунктом 7.1 додаткової угоди, а саме з 28.11.03р. по 28.11.06р.

Пункт 7.3 додаткової угоди передбачає, що після закінчення строку дії цього договору його дія може бути продовжена на підставі розпорядження Дніпровської районної у м. Києві державної адміністрації.

Частиною 5 статті 60 Закону України "Про місцеве самоврядування" передбачено повноваження органів місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад здавати об’єкти права комунальної власності в оренду відповідно до закону.

Згідно з частиною 2 статті 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов’язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Положеннями Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) передбачено певний порядок надання комунального майна в оренду, який є обов’язковим для виконання органами місцевого самоврядування, які виступають орендодавцями комунального майна.

Відповідно до пункту 4 Прикінцевих та перехідних положень Цивільного та Господарського кодексів України (436-15) до відносин, які виникли до набрання чинності Цивільним і Господарським кодексами України (436-15) , їх положення застосовуються до тих прав і обов’язків, що виникли або продовжують існувати після набрання ними чинності.

Відповідно до статті 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає, або зобов’язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Стаття 283 Господарського кодексу України передбачає, що за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. Закон України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) та норми Господарського і Цивільного Кодексів (435-15) не містять вказівок, яким саме чином сторони повинні виявити свою волю щодо припинення дії договору.

Відповідно до частини 2 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Така ж позиція передбачена статтею 764 Цивільного кодексу України та частиною 4 статті 284 Господарського кодексу України.

Дані норми не мають імперативного характеру щодо обов’язкового вручення наймодавцем (орендодавцем) наймачу (орендарю) заяви про припинення договору оренди.

Пункт 12 роз’яснення Вищого господарського суду № 02-5/237 (v_237800-00) від 25.05.2000р. "Про деякі питання практики застосування Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) передбачає, що частиною другою статті 17 даного Закону встановлено місячний термін, протягом якого орендодавець або орендар можуть заявити про припинення або зміну умов договору після закінчення його строку. Таку заяву заінтересована сторона може також подати і до закінчення строку дії договору оренди.

Комунальне підприємство по утриманню житлового господарства Дніпровського району м. Києва листом № 35-3448 від 02.11.06р. повідомило ТОВ "Святошинський торговий дім", що термін дії договору № 1434 від 28.11.03р. закінчується 28.11.06р, тому відповідно до статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" договір оренди припиняється. Орендоване приміщення необхідно передати по акту прийому-передачі в ЖРЕО-420. Для продовження терміну дії договору необхідно звертатись до Дніпровської районної у м. Києві державної адміністрації.

Як свідчать матеріали справи та підтверджує позивач, ним був отриманий лист від Комунального підприємства по утриманню житлового господарства Дніпровського району м. Києва, в якому повідомляється, що 28.11.2006р. закінчився строк дії договору № 1434 оренди нежилого приміщення від 28.11.2003р. (копія листа № 35-3444 від 02.11.2006р. в матеріалах справи), та запропоновано Комунальним підприємством по утриманню житлового господарства Дніпровського району м. Києва, у випадку бажання ТОВ "Святошинський торговий дім" поновити орендні відносини, на підставі розпорядження № 898 від 08.07.05р. Дніпровської районної у м. Києві держадміністрації провести оцінку експертної вартості нежилого приміщення за адресою: м. Київ, вул. Ентузіастів, 17 станом на 01.11.06р.

Відповідно до "Порядку надання дозволу на передачу в оренду об’єктів нерухомого майна комунальної власності територіальної громади Дніпровського району м. Києва", затвердженого рішенням сесії Дніпровської районної у м. Києві ради депутатів від 19.03.02 № 56, рішення про надання дозволу на передачу в оренду об’єктів оренди приймається Дніпровською районною у місті Києві державною адміністрацією, яка є розпорядником майна, що належить до комунальної власності району.

26.01.2007року Дніпровська районна у м. Києві держадміністрація листом № 15/25 повідомила ТОВ "Святошинський торговий дім" і Комунальне підприємство по утриманню житлового господарства Дніпровського району м. Києва, що рішенням Комісії з питань надання в оренду нерухомого майна комунальної власності територіальної громади Дніпровського району м. Києва від 28.12.06р. (протокол № 4) відмовлено ТОВ "Святошинський торговий дім" в укладанні на новий термін договору оренди та запропоновано товариству у термін до 01.02.07р. здати приміщення в установленому порядку КП по УЖГ Дніпровського району.

Листами № 73-1193 від 28.04.07р. та № 73-1286 від 11.05.07р. КП по УЖГ Дніпровського району вимагало від Товариства "Святошинський торговий дім" звільнити та повернути орендоване приміщення.

З аналогічними вимогами до позивача зверталася і Дніпровська районна у м. Києві держадміністрація, зокрема в листах № 227/35 від 02.04.07р., № 367/35 від 04.05.07р. встановлений термін повернення орендованого приміщення до 01.05.07р.

Рішення Дніпровської районної у м. Києві ради № 129 від 25.06.07р. "Про реформування житлово-комунального господарства" єдиним балансоутримувачем об’єктів нерухомого майна комунальної власності територіальної громади Дніпровського району м. Києва визначено новостворене Комунальне підприємство "Дирекція з управління та обслуговування житлового та нежитлового фонду" Дніпровської районної у м. Києві ради. Згідно пункту 1.5 Статуту КП "Дирекція з управління та обслуговування житлового та нежитлового фонду" Дніпровської районної у м. Києві ради, дане підприємство являється і правонаступником Комунального підприємства по утриманню житлового господарства Дніпровського району м. Києва в частині укладених договорів. Комунальне підприємство "Фінансово-розрахунковий центр "Дніпровський" визначено єдиним орендодавцем нерухомого майна комунальної власності Дніпровського району м. Києва.

КП "Фінансово-розрахунковий центр "Дніпровський" листом № 104 від 27.11.07р. звертався до позивача з вимогою звільнити орендоване приміщення та передати його балансоутримувачу КП "Дирекція з управління та обслуговування житлового та нежитлового фонду".

Згідно із пунктом1 статті 785 Цивільного Кодексу України та пункту1 статті 27 Закону України"Про оренду державного та комунального майна" у разі припинення договору найму наймач зобов’язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі; у разі закінчення строку дії договору оренди орендар зобов’язаний повернути орендодавцеві об’єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.

Відповідно до статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та частини 2 статті 291 Господарського кодексу України договір оренди припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено.

Строк дії договору оренди № 1434 від 28.11.03р. встановлений по 28.11.06р.

Пункт 7.3 додаткової угоди до договору оренди передбачає, що після закінчення строку дії договору цього договору його дія може бути продовжена на підставі розпорядження Дніпровської районної у м. Києві державної адміністрації.

Відповідно до Порядку про надання дозволу на передачу в оренду нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень), що належить до комунальної власності м. Києва, затвердженого розпорядженням Голови Київської міської державної адміністрації № 660 (ra0660017-97) від 19.05.1997р., питання про надання дозволу на продовження строку договору оренди та його умови вирішується відповідно до чинного законодавства та цього Порядку на підставі звернення орендаря, поданого не пізніше як за три місяці до закінчення строку його дії.

Частиною 6 статті 11 Цивільного кодексу України передбачено, що у випадках, встановлених актами цивільного законодавства або договором, підставою виникнення цивільних прав та обов’язків може бути настання або ненастання певної події. З урахуванням цього відсутність розпорядження Подільської райдержадміністрації, ордеру, нового договору оренди з позивачем є юридичним фактом, який є підставою для припинення цивільних прав та обов’язків позивача та відповідача у справі.

Крім того, рішенням Комісії з питань надання в оренду нерухомого майна комунальної власності територіальної громади Дніпровського району м. Києва відмовлено ТОВ "Святошинський торговий дім" в укладанні на новий термін договору оренди. Дане рішення не оскаржувалося позивачем та не визнано недійсним.

Враховуючи викладене, судова колегія прийшла до висновку про безпідставність заявлених позовних вимог, оскільки договір оренди, термін дії якого закінчився 28.11.06р. неможливо визнати діючим, а підставою для продовження дії договору є розпорядження Дніпровської районної у м. Києві державної адміністрації.

Безпідставними є посилання позивача в апеляційній скарзі на пункт 3 статті 17 Закону України "Про оренду майна державних підприємств та організацій" та статтю 777 Цивільного кодексу України, щодо переважного права позивача, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий термін.

Стаття 777 Цивільного кодексу передбачає, що наймач, який належно виконує свої обов’язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. В даній статті розглядається ситуація і йдеться про укладення договору найму на новий строк, тобто фактично про укладення нового договору відповідно до статті 638 Цивільного кодексу України.

З аналізу діючого законодавства слідує, що підставою припинення договору є закінчення строку дії договору за умови, що наймодавець вимагатиме повернення йому майна. За відсутності такої вимоги договір не припиняється.

Крім того, в відзиві на позовну заяву Дніпровська районна рада повідомила, що розпорядженням Дніпровської районної у місті Києві ради № 1257 від 14.11.07р. приміщення за адресою: м. Київ, вул. Ентузіастів, 17 надано для розміщення громадської приймальні. В матеріалах справі відсутні докази оскарження даного розпорядження та визнання його недійсним.

За таких обставин, Київський апеляційний господарський суд вважає, що рішення Господарського суду міста Києва по справі № 8/65 від 08.08.2008р. відповідає чинному законодавству, фактичним обставинам і матеріалам справи, підстав для його скасування не вбачається.

На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 99, 101- 105 Господарського процесуального кодексу, суд,

1. Рішення Господарського суду міста Києва від 08.08.08р. у справі № 8/65 залишити без змін, апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Святошинський торговий дім" – без задоволення.