1/222-4678 Про розірвання договору оренди об'єкту нерухомості - 02.06.2008 Прийняття

Рішенням господарського суду Тернопільської області від 13.12.07 по даній справі задоволено позов Тернопільської обласної спілки споживчих товариств. Розірвано договір оренди приміщення магазину "Вироби кооператорів" від 05.03.2002 року укладений між Тернопільською обласною спілкою споживчих товариств та Суб'єктом підприємницької діяльності-фізичною особою підприємцем ОСОБА_1. Стягнуто з СПД ОСОБА_1 на користь Тернопільської обласної спілки споживчих товариств 85 грв. державного мита та 118 грв. витрат на інформаційно- технічне забезпечення судового процесу.

Не погоджуючись із прийнятим рішенням, відповідач подав апеляційну скаргу з проханням скасувати рішення суду з підстав: порушення норм матеріального права, не повного з"ясування обставин справи, порушення норм процесуального права. Зокрема, апелянт зазначає, що позов було задоволено в зв'язку з тим, що спірним договором в п.2.1. визначено чітко мету оренди проведення орендарем торгівельно-посередницької діяльності, але аж ніяк проведення торгівельної діяльності - третіми особами, в даному випадку, суб'єктами підприємницької діяльності-фізичними особами.". Такі висновки суду на думку апелянта є безпідставними, так як згідно п. 2.1. договору, об'єкт, що орендується, береться в оренду з метою здійснення торгівельно-посереднецької діяльності. Ні текстом вищезазначеного пункту, ні текстом спірного договору в цілому, не передбачено, що тільки, відповідач як Орендар, зобов'язуюсь самостійно здійснювати торгівельно-посередницьку діяльність та не здавати об'єкт, що орендується, у суборенду третім особам. Крім того, в оскаржуваному рішенні зазначено, що передача третім особам в суборенду торгових місць є порушенням умов договору, оскільки це не є торгівельно-посередницькою діяльністю. Разом з тим, згідно п. 7.2. Орендар має право здавати об'єкт, що орендується, у суборенду без згоди Орендодавця. Більше того, передача в суборенду нерухомості чи її частини на думку апелянта і є посередницькою діяльністю.

Представник позивача заперечив проти доводів апелянта, просив рішення суду залишити без змін. Зокрема зазначив, що пунктом 7.2 спірного договору оренди апелянту надано право на проведення реконструкції, перебудови, добудови та перепланування орендованого торгового приміщення-магазину "Вироби кооператорів", а не перепрофілювання орендованого приміщення під ринок. Здійснивши перепрофілювання торгового приміщення під ринок, апелянт порушив умови договору оренди від 05.03.2002р., так як відкритий ним в орендованому приміщенні ринок суперечить меті оренди торгового приміщення-магазину "Вироби кооператорів". У відповідності до п.2 Правил торгівлі на ринках, які затверджені Наказом Міністерства економіки та з питань Європейської інтеграції України, Міністерства внутрішніх справ, Державної податкової адміністрації України, Державного комітету стандартизації, метрології та сертифікації України від 26.02.2002р. №57/188/84/105, зареєстрованих в Міністерстві юстиції України 22.03.2002р. за №288/6576 (z0288-02) , ринок - це суб'єкт господарювання, створений на відведеній за рішенням місцевого органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування земельній ділянці і зареєстрований в установленому порядку, функціональними обов'язками якого є надання послуг та створення для продавців і покупців належних умов у процесі купівлі-продажу за цінами, що складаються залежно від попиту та пропозицій.

Пунктом 6 вказаних вище Правил передбачено наявність на ринку водопостачання та водовідведення, облаштованих контейнерами майданчиків для збирання відходів і сміття, п.8 передбачено наявність на оформленому стенді свідоцтва про державну реєстрацію ринку як суб'єкта підприємницької діяльності, докази чого апелянтом не надано суду, що свідчить про проведення без згоди орендодавця перепрофілювання орендованого об'єкта під інший вид діяльності, та суперечить умовам договору оренди від 05.03.2002р. Дані обставини, підтверджуються висновком будівельно-технічної експертизи №1224 від 15.11.2007р., яка проводилась за ухвалою господарського суду Тернопільським відділенням КШСЕ. Висновком експерта підтверджено зменшення орендованої площі на 15.5 кв.м., на що не давав згоди орендодавець, відсутність після реконструкції допоміжних приміщень, зокрема, підсобного приміщення, яке передбачене проектом і в якому мав бути встановлений рукомийник, відсутність приміщень для зберігання товарів та підготовки їх для продажу, туалету тощо.

Розглянувши доводи апеляційної скарги, заслухавши представників сторін, дослідивши обставини справи, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм чинного законодавства, колегія суддів встановила:

05 березня 2002 року між Тернопільською обласною спілкою споживчих товариств-Орендодавець та приватним підприємцем ОСОБА_1-Орендар було укладено договір оренди торгового приміщення-магазину "Вироби кооператорів", площею 677,3 кв.м, яке розташоване в АДРЕСА_1.

29 березня 2002 року орендодавцем, згідно акту прийому передачі, на виконання умов договору оренди від 05 березня 2002 року, передано орендарю в операційну оренду: торгове приміщення-магазин "Вироби кооператорів"площею 677,3 кв.м.

Відповідно до п.2.1 договору метою оренди є проведення орендарем торгівельно-посередницької діяльності.

Задовольняючи позов, суд першої інстанції виходив з того, що п. 2.1 договору визначено чітко мету оренди проведення орендарем торгівельно-посередницької діяльності, але аж ніяк проведення торгівельної діяльності - третіми особами, в даному випадку, суб'єктами підприємницької діяльності-фізичними особами.

Як вище зазначалося, згідно п. 2.1. об'єкт, що орендується, береться в оренду з метою здійснення торгівельно-посереднецької діяльності.

В оскаржуваному рішенні, суд зазначив, що передача третім особам в суборенду торгових місць є порушенням умов договору, оскільки це не є торгівельно-посередницькою діяльністю.

Однак, із висновками суду першої інстанції не можна погодитися, так як ні текстом вищезазначеного пункту (п. 2.1 договору), ні текстом спірного договору в цілому, не передбачено, лише обов"язок відповідача самостійно здійснювати торгівельно-посередницьку діяльність та заборону здавати об'єкт, що орендується, у суборенду третім особам.

Відповідно до п. 7.2. договору, Орендар має право здавати об'єкт, що орендується, у суборенду без згоди Орендодавця.

Вище наведені положення спірного договору, свідчать про факт погодження сторонами того, що в приміщенні об'єкту, що орендується буде здійснюватись виключно торгівельна діяльність. При цьому не забороняється її здійснювати третім особам, при умові укладення договору суборенди з ними.

Таким чином, висновок суду про те, що апелянт порушив п.2.1. спірного договору є безпідставним.

Також, суд першої інстанції зазначив, що після проведеної реконструкції відповідачем даного приміщення здійснено перепрофілювання по виду торгівельної діяльності із магазину в ринок, що суперечить умовам спірного договору оренди торгового приміщення-магазину. При цьому суд послався на висновок експерта №1224 від 15 листопада 2007 року в якому вказано, що фактично в результаті проведеної реконструкції в приміщенні магазину проведене перепрофілювання виду торгівельної діяльності із магазину в ринок.

Однак, судом не враховано те, що проведення реконструкції об"єкту оренди та зміна назви приміщення не означає перепрофілювання виду торгівельної діяльності.

Як вбачається із змісту спірного договору, останнім жодним чином не обумовлено яким саме видом торгівельно- посередницької діяльності повинен займатися Орендар.

Колегія суддів погоджується із доводами апелянта про те, що чинним законодавством взагалі не передбачено поняття перепрофілювання виду торгівельно-посередницької діяльності.

Як встановлено колегією, згідно розробленої проектної документації, в приміщеннях магазину ("Вироби кооператорів", що знаходиться за адресою АДРЕСА_1, передбачена "Реконструкція існуючого орендованого приміщення під влаштування ринок".

Згідно п. З Акту державної технічної комісії про прийняття закінченого будівництвом об'єкта в експлуатацію від 28.05.2003 року, ринок по торгівлі непродовольчими товарами влаштовано шляхом реконструкції існуючого одноповерхового будинку павільйонного типу.

Згідно свідоцтва про право власності від 27.12.2001 року виданого виконкомом Тернопільської міської ради Тернопільській обласній спілці споживчих товариств на праві колективної власності належить споруда, а не магазин.

Згідно п.7 "Порядку провадження торговельної діяльності та правила торговельного обслуговування населення" затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 15 червня 2006 р. № 833 (833-2006-п) , торговельними об'єктами є: 1) магазин, який може бути: за товарною спеціалізацією продовольчим, непродовольчим, змішаним; за товарним асортиментом- універсальним, спеціалізованим, вузькоспеціалізованим, комбінованим; за методом продажу товарів з індивідуальним обслуговуванням, самообслуговуванням, торгівлею за зразками або через торговельні автомати; 2) павільйон; 3) кіоск, ятка; 4) палатка, намет; 5) лоток, рундук; 6) склад товарний; 7) крамниця-склад, магазин-склад.

Як на одну з підстав для задоволення позову, суд посилається на те, що Позивач не надавав згоди на перепрофілювання приміщення магазину під ринок.

Однак, судом не прийнято до уваги те, що відповідно до п.8.7 даного Договору оренди передбачено право Орендаря без погодження з власником проводити реконстр укцію, перебудову, добудову та перепланування об'єкта, що орендується, на свій розсуд. При цьому враховувався технічний стан предмета оренди. Тобто сторони,

при підписанні договору фактично погодили питання, відносно проведення реконструкції.

Апелянт зазначив, що всі дії по переобладнанню та реконструкції об'єкта оренди з метою влаштування у ньому ринку, ним, як Орендарем, узгоджувались з Орендодавцем. Вищевказане підтверджено листом Тернопільської облспоживспілки за №1-1-22 від 6.03.2002 р., Рішення виконавчого комітету Тернопільської міської ради №668 від року "Про надання дозволу на проведення реконструкції", актом державної технічної комісії про прийняття закінченого будівництвом об"єкта в експлуатацію від року.

Враховуючи згоду Орендаря на реконструкцію переданого в оренду приміщення з метою влаштування у ньому ринку, рішенням виконавчого комітету Тернопільської міської Ради №668 від 24.07.2002 року відповідачу дозволено виконати реконструкцію орендованого приміщення під влаштування ринку за адресою АДРЕСА_1

Проведена реконструкція була прийнята в експлуатацію в квітні 2003 року, що підтверджено актом державної технічної комісії про прийняття в експлуатацію реконструкції орендованого приміщення.

Слід зазначити, що членом даної комісії як зацікавленої організації був представник Тернопільської облспоживспілки - Орендодавця, заступник голови правління ОСОБА_4

В зв'язку з закінченням будівельних робіт виконавчий комітет Тернопільської міської Ради своїм рішенням за № 572 від 28.05.2003 року затвердив "акт державної технічної комісії по реконструкції орендованого приміщення за адресою АДРЕСА_1 під ринок промислових товарів, проведеної суб'єктом підприємницької діяльності ОСОБА_1"

Вище наведене, підтверджує безпідставність висновку суду про порушення відповідачем умов договору, шляхом здійснення без дозволу позивача перепрофілювання виду торгівельної діяльності.

Колегія суддів погоджується із доводами апелянта про порушення судом першої інстанції положень щодо застосування строку позовної давності з наступних підстав:

Відповідно до ст. 257 ЦК України, загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки.

Відповідно до вимог ч. 1 ст. 261 ЦК України перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила.

Частина 5 ст. 267 ЦК України, визначає, що порушене право підлягає захисту, якщо суд визнає поважними причини пропущення позовної давності.

Позивач стверджує, що йому не було відомо про проведення відповідачем реконструкції об"єкту, що орендується.

Однак, як встановлено вище, проведена реконструкція була прийнята в експлуатацію в квітні 2003 року, що підтверджено актом державної технічної комісії про прийняття в експлуатацію

реконструкції орендованого приміщення. Членом даної комісії як зацікавленої організації був представник Тернопільської

облспоживспілки - Орендодавця, заступник голови правління ОСОБА_4. В зв'язку з закінченням будівельних робіт виконавчий комітет Тернопільської міської Ради своїм рішенням за № 572 від 28.05.2003 року затвердив "акт державної технічної комісії по реконструкції орендованого приміщення за адресою АДРЕСА_1 під ринок промислових товарів, проведеної суб'єктом підприємницької діяльності ОСОБА_1". Тобто, ще у 2003 році, позивач був обізнаний про порушення його права.