9/336-07-8901 Про внесення змін до договору оренди - 20.05.2008 Прийняття

У грудні 2007 року Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради (далі - Представництво) звернулось у місцевий господарський суд з позовом до Українсько-болгарського спільного підприємства "Вітінформ" ТОВ (далі - Товариство) про внесення змін щодо орендної плати з 01.01.2007 р. до договору оренди № 91/33 від 18.03.2005 р., укладеного по домовленості сторін в новій редакції договору оренди № 91/33 від 01.07.1998 р. та стягнення в зв’язку з цим з Товариства орендної плати в сумі 5 140,35 грн. за період з 01.01.2007 р. по 30.11.2007 р.

Свій позов Представництво обгрунтувало ст. 118 Закону України "Про державний бюджет України на 2007 рік", відповідно до якої договори оренди державного та комунального майна, укладені до 01.01.2007 р., у шестимісячний термін підлягають обов’язковому перегляду в частині розміру орендної плати згідно Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою КМУ від 04.10.1995 р. № 786 (786-95-п) (зі змінами), і Порядку перегляду договорів оренди нерухомого державного майна, дія якого розповсюджується на комунальне майно, затвердженого наказом Фонду держмайна України (далі - ФДМУ) від 18.01.2007 р. № 43 (z0099-07) , відповідно до якого єдиним базовим місяцем для розрахунку орендної плати новими ставками є січень 2007 року, від чого, як зазначає Представництво (позивач), Товариство (відповідач) відмовляється.

У поясненнях на цей позов Представництва відповідач, заперечуючи проти позову, посилається на те, що він не згоден на зміну розміру орендної плати заднім числом (з 01.01.2007 р.), в той час як додаткове погодження до договору оренди від 18.03.2005 р. датоване 21.06.2007 р., а отримане ним 02.07.2007 р., в зв’язку з чим він написав протокол розбіжностей до отриманої від Представництва додаткової угоди до вказаного договору оренди про незгоду з такою пропозицією позивача (Представництва).

У процесі розгляду справи Представництво заявою від 21.01.2008 р. уточнило позовні вимоги і просило суд, крім стягнення з відповідача вказаної суми заборгованості, затвердити додаткове погодження від 21.06.2007 р. до договору оренди № 91/33 від 18.03.2005 р. нежитлового приміщення з зазначенням орендної плати на 01.01.2007 р. 547,01 грн. (з ПДВ і індексом інфляції на 01.01.2007 р.), яке є невід’ємною частиною зазначеного договору оренди.

Після уточнення позову Представництвом відповідач (Товариство) 31.01.2008 р. звернулось до суду з зустрічним позовом до Представництва з проханням також затвердити додаткове погодження до вказаного договору оренди, строк дії якого закінчується 09.02.2008 р.

В цьому додатковому погодженні відповідач просить:

а) продовжити строк цього договору оренди на 15 років з 09.02.2008 р. до 09.02.2023 р.;

б) орендну плату визначити на підставі постанови КМУ від 27.12.2006 р. № 1846 (1846-2006-п) , якою внесені зміни до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, судових рішень господарського суду і ст. 778 ЦК України;

в) орендну плату в сумі 110 111 грн. зарахувати в рахунок поліпшень, проведених орендарем.

Місячна орендна плата, як дальше зазначає відповідач у зустрічному позові, з 01.01.2007 р. розраховується таким чином:

Експертна вартість 1 кв.м = 60 860 / 95,5 = 637,28 грн.

З урахуванням вартості проведених поліпшень орендованого майна за адресою: м. Одеса, вул. Новосельського, 75 (магазин фірмової торгівлі) на суму 110 111 грн. і строку оренди 15 років (з 01.01.2007 р. по 01.01.2023 р.) річна орендна плата складає (по даним відповідача 7 341 грн. (110 111 : 15), а місячна орендна плата з 01.01.2007 р. складає 612 грн. (7 341 : 12) (разом з ПДВ).

Це додаткове погодження, як зазначає відповідач, є невід’ємною частиною договору № 91/33 від 18.03.2005 р., позивачу і відповідачу оформити актом взаєморозрахунок заборгованостей.

У процесі розгляду справи відповідач уточнив зустрічний позов по додатковому погодженню до договору оренди № 91/33 від 18.03.2005 р. в частині продовження строку дії цього договору не на 15 років, а на 10 років з 09.02.2008 р. по 09.02.2018 р., орендну плату в сумі 72 205,12 грн. зарахувати в рахунок поліпшень проведених орендарем на суму 110 111 грн. з залишком орендної плати за поліпшення орендованого майна станом на 09.02.2018 р. в сумі 37 905,86 грн.

В решті попереднє додаткове погодження відповідачем залишено в тій же редакції.

Після подачі відповідачем зустрічного позову про затвердження зазначеного вище додаткового погодження до договору оренди з його уточненнями Представництво (позивач за первісним позовом) звернулося до суду з заявою про зміну позовних вимог і замість затвердження додаткового погодження від 21.06.2007 р. до договору оренди № 91/33 від 18.03.2005 р. посилається на закінчення строку дії цього договору 09.02.2008 р., а також порушення відповідачем умов останнього в частині сплати орендної плати та виселення Товариства (відповідача) в зв’язку з цим з орендованого нежитлового приміщення (підвалу) загальною площею 95,5 кв.м., розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Новосельського, 75, орендоване відповідачем по вказаному договору оренди.

В частині стягнення суми заборгованості в сумі 5 140,35 грн. Представництвом первісний позов залишений у попередній редакції (а.с. 109-112).

Подаючи до суду заяву про зміну позовних вимог, яка датована 14.03.2008р., Представництво подало її на підставі ст. 22 ГПК України (передбачає права та обов’язки сторін), обґрунтовуючи її тим, що між Представництвом (орендодавцем) і Вітінформ ТОВ (орендарем) не досягнена домовленість щодо розміру орендної плати, оскільки Товариство (відповідач) не підписало додаткове погодження про зміну орендної плати з 01.01.2007 р. на виконання ст. 118 Закону України "Про державний бюджет України на 2007 р." на виконання якої Фондом Держмайна України (ФДМУ) 18.01.2007 р. затверджений Порядок (z0099-07) перегляду договору нерухомого майна, дія якого розповсюджується на комунальне майно і згідно якому базовим місяцем для розрахунків орендної плати за новими ставками встановлюється січень 2007 р.

В зв’язку з цим, як зазначає Представництво у заяві про зміну позовних вимог, відповідно до ст. 777 ЦК України право орендаря на продовження строку дії договору оренди втрачається. Договір оренди від 18.03.2005 р. № 91/33, як вказує позивач, посилаючись на ст.ст. 17, 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", припинив свою дію 09.02.2008 р., оскільки відповідачу 12.02.2008 р. був направлений лист про непродовження цього договору оренди на новий строк.

Крім того, Представництво посилається на заборгованість відповідача по орендній платі за рішеннями господарського суду від 25.05.2006 р. по справі № 9/21-06-977 і по цій справі в сумі 5 140,35 грн.

Отже, Представництво в цій частині змінених позовних вимог про виселення відповідача з орендованих приміщень в зв’язку з закінченням строку дії договору і несплатою відповідачем зазначених вище сум орендної плати змінив предмет і підставу первісно поданого позову про затвердження додаткової угоди до договору оренди в частині зміни розміру орендної плати на підставі чинного законодавства.

У відзиві на зміну позовних вимог Представництва відповідач посилається на те, що:

- він виконував вказаний договір оренди нежитлових приміщень на умовах, передбачених в ньому до одержання від позивача повідомлення про внесення змін до цього договору в частині орендної плати, тобто до 02.07.2007р.

- Вітінформ ТОВ здійснило за згодою Представництва поліпшення орендованого приміщення, що підтверджується судовими рішеннями від 25.05.2006 р. і 22.08.2006 р. у справі № 9/21-06-977, які набрали законної сили і є в матеріалах цієї справи. На ці поліпшення на вказану суму названими судовими рішеннями визнані його права.

- посилання Представництва в заяві про зміну позовних вимог на ст. 777 ЦК України про відсутності домовленості по орендній платі є безпідставним, оскільки така домовленість не була досягнута в зв’язку з тим, що правовідносини щодо розміру орендної плати розглядав суд ще до закінчення строку дії договору. Про продовження строку договору оренди від 18.05.2005 р. № 91/33 він повідомив Представництво (орендодавця) ще до спливу строку дії цього договору.

- оренду плату за користування орендованими приміщеннями він сплачував у відповідності з умовами договору оренди до внесення змін до нього про розмір орендної плати в установленому законом порядку.

Рішенням місцевого господарського суду від 14.03.2008 р. (суддя Бакланова Н.В.) первісний позов Представництва задоволено частково: з відповідача (Вітінформ ТОВ) на користь позивача (Представництва) стягнута заборгованість з орендної плати в сумі 5 140 грн. 35 коп. і судові витрати по сплаті державного мита з цієї суми і на ІТЗ судового процесу. В частині виселення відповідача з орендованих приміщень Представництву відмовлено.

Зустрічний позов відповідача судом задоволений: затверджене додаткове погодження до договору оренди нежитлового приміщення між позивачем і відповідачем в уточнений редакції зустрічного позову.

Зазначене рішення суду мотивоване обґрунтованістю зустрічного позову і частковою обґрунтованістю первісного позову.

Не погоджуючись з ухваленим рішенням суду, Представництво подало апеляційну скаргу, в якій просить зазначене рішення суду скасувати частково і прийняти нове рішення, яким його позов задовольнити у повному обсязі, а у зустрічному позові відмовити, посилаючись при цьому на порушення судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права.

Розглянувши матеріали справи, доводи апеляційної скарги, заслухавши представників сторін, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, судова колегія апеляційної інстанції не вбачає достатніх підстав для задоволення апеляційної скарги, виходячи з наступного.

Судовими рішеннями місцевого господарського суду від 25.05.2006 р. і суду апеляційної інстанції від 22.08.2006 р. у справі 9/21-06-977, які набрали законної сили і є у матеріалах справи (а.с. 62-72), встановлено, що підвальне приміщення на даний момент площею 95,5 кв.м. по вул. Новосельського (колишня вул. Островидова), 75 у м. Одесі перебуває в оренді СП "Вітінформ" (відповідача) з 1990 року, яке раніше передавалось в оренду ТОВ "Вітінформ" (засновник відповідача) площею 45 кв.м.

В подальшому у процесі оренди відповідачем змінювався профіль цього підвального приміщення і збільшувалась його площа за згодою позивача, що підтверджено вказаними судовими рішеннями.

01.07.1998 р. між СП "Вітінформ" та Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради на підставі розпорядження голови Одеської міської ради укладено договір оренди № 91/33 цього підвального приміщення площею 61 кв.м під розміщення кафе та салону краси.

Додатковою угодою між сторонами від 09.08.2002 р. до вказаного договору площа орендованого підвального приміщення збільшена до 95,5 кв.м.

Додатковим погодженням від 18.03.2005 р. до цього договору за заявою сторін профіль використання підвального приміщення був змінений на "магазин фірмової торгівлі", а також цей договір оренди від 01.07.1998 р. затверджений у новій редакції зі строком його дії до 09.02.2008 р. (а.с. 14).

В зв’язку з перепрофілюванням за згодою Орендодавця орендованого відповідачем підвального приміщення за вказаною адресою із кафе та салону краси під розміщення магазину фірмової торгівлі і укладення договору оренди 18.03.2005 р. в новій редакції між позивачем (Представництвом) та відповідачем (СП "Вітінформ" ТОВ) виникла розбіжність в розмірі орендної плати за користування підвальними орендованими приміщеннями.

Відповідач помилково вважав, що він повинен сплачувати орендну плату в розмірі 1 % від експертної оцінки приміщення з моменту подачі на адресу Представництва заяви (11.01.2005 р.) про зміну профілю використання орендованих приміщень і з чим не погоджувалось Представництво, посилаючись на укладення договору 18.03.2005 р. в новій редакції і з цієї дати орендна плата становить 76,08 грн.

Цей спір між сторонами по оплаті орендної плати за вказаним договором у новій редакції вирішений господарським судом 25.05.2006 р. у справі № 9/21-06-977, яким з відповідача на користь Представництва була стягнута заборгованість по орендній платі, але це з підстав, зазначених вище, не може вважатись порушенням відповідачем умов договору від 18.03.2005 р., на що Представництво (позивач) посилається в апеляційній скарзі і на рішення суду по цій справі.

Цими ж судовими рішеннями за СП "Вітінформ" ТОВ визнано право на виконані невід’ємні поліпшення орендованого майна за адресою: м. Одеса, вул. Новосельського, 75 на суму 110 111 (сто десять тисяч сто одинадцять) грн.

Тому посилання Представництва (позивача) на ч. 2 ст. 27 ЗУ "Про оренду державного та комунального майна" в частині, якщо інше не визначено договором оренди, а також на п. 7.6 договору оренди від 18.03.2005 р. № 91/33 оренди нежитлових приміщень за вказаною адресою, в якому передбачено, що всі зроблені Орендарем у приміщенні невід’ємні поліпшення передаються Орендодавцю, є безпідставними.

Не може вважатись порушенням відповідачем (СП "Вітінформ" ТОВ) умов договору оренди від 18.03.2005 р. і несплата ним на вимогу Представництва суми 5 140,35 грн., яка перерахована останнім згідно зі ст. 118 Закону України "Про державний бюджет на 2007 р." відповідно до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою КМУ від 04.10.1995 р. № 786 (786-95-п) (зі змінами) на підставі Порядку перегляду договорів нерухомого державного майна, дія якого розповсюджується на комунальне майно, затвердженого наказом ФДМУ 18.01.2007 р. за № 43 (z0099-07) , яка стягнута оскарженим рішенням суду на користь Представництва.

Як вбачається із матеріалів цієї справи, між позивачем і відповідачем з приводу цієї суми також виник спір по даті її нарахування: позивач розрахував цю суму як заборгованість відповідача по орендній платі з січня 2007 р. по листопад 2007 р., до внесення змін до вказаного договору оренди, а відповідач вважав, що вона (сума орендної плати на підставі вказаного законодавства ) повинна була розраховуватись з 02.07.2007 р. тобто з дати, коли він отримав від позивача додаткове погодження до договору оренди від 18.03.2005 р. № 91/33 про зміну розміру орендної плати на виконання ст. 118 Закону України "Про державний бюджет України на 2007 рік".

Орендну плату, передбачену зазначеним договором оренди, відповідач сплачував своєчасно і в повному обсязі, про що свідчать надані ним відповідні документи.

Як зазначалось вище, Представництво (позивач) у грудні 2007 року звернулось з позовом до суду про внесення змін до договору оренди № 91/33 від 18.03.2005 р. щодо розрахунку орендної плати з січня 2007 р., а в січні 2008 року Представництво звертається до суду з заявою про уточнення цих позовних вимог, в якій просить затвердити додаткове погодження від 21.06.2007 р. до договору оренди нежитлових приміщень № 91/33 від 18.03.2005 р. щодо орендної плати, розрахованої з січня 2007 р., тобто з такими вимогами як і в позові, не дивлячись на те, що строк дії договору оренди закінчувався 09.02.2008 р.

Таким чином, з уточнень до позову у січні 2008 р. випливає, що Представництво мало намір продовжувати з відповідачем орендні відносини, але зі зміною розміру орендної плати на підставі прийнятих законодавчих актів щодо перегляду договорів оренди нерухомого майна.

Після подання відповідачем у січні 2008 року зустрічного позову до Представництва про затвердження додаткового погодження до вказаного договору оренди, в якому він, посилаючись на відповідну нормативну базу і вказані вище судові рішення, просить продовжити строк дії зазначеного договору оренди на 15 років з 09.02.2008 р. до 09.02.2023 р., орендну плату визначити на підставі постанови КМУ від 27.12.2006 р. № 1846 (1846-2006-п) та судових рішень, ст. 778 ЦК України і оренду плату в сумі 110 111 грн. зарахувати в рахунок поліпшень, проведених ним з оформленням позивачем і відповідачем актом взаєморозрахунку заборгованості, Представництво 12.02.2008 р. у процесі розгляду справи судом посилає відповідачу (СП "Вітінформ" ТОВ) повідомлення про те, що строк дії договору оренди від 18.03.2005 р. № 91/33 на користування нежитловим приміщенням по вул. Новосельського, 75 у м. Одесі закінчився 09.02.2008 р. і до 25.02.2008 р. запропоновано звільнити орендовані приміщення площею 95,5 кв.м. за вказаною адресою.

14.02.2008 р. у відповідь на таке повідомлення Представництва відповідач звернувся з листом до першого заступника Одеського міського голови Ворохаєву А.І. про продовження строку договору № 91/33 від 18.03.2005 р. оренди нежитлових приміщень за вказаною адресою строком на 15 років і зробити зарахування вартості поліпшень, зроблених Орендарем на суму 110 111 грн. за рахунок орендної плати з 01.01.2007 р. (а.с. 82).

05 березня 2008 р. Представництво за дорученням першого заступника міського голови Ворохаєва А.І. розглянуло вищевказаний лист СП "Вітінформ" про продовження строку договору № 91/33 від 18.03.2005 р. оренди нежитлових приміщень по вул. Новосельській, 75 у м. Одесі і зарахування вартості їх поліпшень в рахунок орендної плати на суму 110 111 грн.

Із відповіді Представництва на вказаний лист СП "Вітінформ" ТОВ випливає, що клопотання останнього про продовження строку вказаного договору оренди і зарахування вартості зроблених відповідачем поліпшень в орендованих підвальних приміщеннях в рахунок орендної плати буде розглянуто після розгляду в господарському суді цієї справи по суті.

На питання в судовому засіданні апеляційної інстанції щодо такої відповіді Представництва за дорученням першого заступника міського голови і чи було розглянуто зазначене клопотання СП "Вітінформ" ТОВ про продовження строку зазначеного договору оренди і зарахування вартості поліпшень орендованих приміщень в рахунок орендної плати після прийнятого рішення господарським судом представник позивача заявила, що таке питання Представництвом не розглядалось.

Слід зазначити, що Представництво (позивач), вказуючи в цьому листі –відповіді за дорученням першого заступника Одеського міського голови про відсутність правових підстав на день розгляду вказаного клопотання СП "Вітінформ" ТОВ і дачі відповіді 05.03.2008 р. останньому щодо розгляду його листа після розгляду судом справи по суті, позивач тим самим визнав, що такою правовою підставою для вирішення спору по орендованому нежитловому приміщенню між ним і відповідачем буде рішення суду по цій справі.

Звідси випливає, що повідомлення Представництва (позивача), яке було надіслане ним СП "Вітінформ" ТОВ у процесі розгляду справи 12.02.2008 р. про припинення 09.02.2008 р. договору оренди № 91/3 від 18.03.2005 р. і звільнення орендованих приміщень до 25.02.2008 р. втратило чинність 05.03.2008 р. після надання Представництвом відповідачу вказаної відповіді за дорученням першого заступника Одеського міського голови про виникнення правових підстав продовження строку вказаного договору оренди і зарахування в рахунок орендної плати здійснених поліпшень орендованих наймачем нежитлових приміщень по цьому договору оренди буде судове рішення по цій справі.

Отже, з зазначеного вище вбачається, що договір № 91/33 від 18.03.2005р. оренди нежитлового приміщення за вказаною в цьому договорі адресою у відповідності зі ст. 764 ЦК України вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений цим договором, тобто на 10 (десять) років з 09.02.2008 р. по 09.02.2018 р., оскільки цей договір оренди укладався сторонами 01.07.1998р., а викладений у новій редакції 18.03.2005 р. зі строком дії до 09.02.2008 р. Відповідач 13.02.2008 р., як зазначалось вище, уточнив свої вимоги по зустрічному позову і просив продовжити строк дії договору оренди № 91/33 від 18.03.2005 р. на 10 років з 09.02.2008 р. по 09.02.2018 рік, орендну плату в сумі 72 205,12 грн. зарахувати в рахунок поліпшень, проведених ним на суму 110 111 грн. з залишком суми поліпшень 37 905,86 грн.

Це додаткове погодження вважати невід’ємною частиною договору оренди № 91/33 від 18.03.2005 р.

Таким чином, відповідач подав позов про внесення змін до вказаного договору оренди в частині зміни орендної плати і продовження строку його дії.

Частиною 2 ст. 652 ЦК України передбачено, що якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності умов, передбачених у цій частині названої статті.

В даному випадку такі умови є у відповідача, який у зустрічному позові поставив питання про внесення змін до вказаного договору оренди, укладеного з позивачем.

14.03.2008 р. Представництво пода ло до суду заяву про зміну позовних вимог, тобто замість позовних вимог в частині затвердження додаткового погодження від 21.06.2005 р. до договору № 91/33 від 18.03.2005 р. про зміну розміру орендної плати на підставі прийнятого чинного законодавства, змінив їх на виселення відповідача (СП "Вітінформ" ТОВ) з займаних орендованих приміщень з інших підстав, а саме: цей договір оренди припинив свою дію, що не відповідає дійсності, про що зазначено вище.

Таким чином, Представництво в цій частині змінених позовних вимог змінило предмет і підставу позову, що суперечить ст. 22 ГПК України, згідно якої позивач вправі до прийняття рішення по справі змінити підставу або предмет позову, тобто позивач вправі у процесі розгляду справи змінити тільки або підставу, або предмет позову, а не одночасно і підставу і предмет позову. З зазначених підстав змінені позовні вимоги Представництва також задоволенню не підлягали.

Суд першої інстанції при зарахуванні вартості зроблених поліпшень в рахунок орендних платежів правомірно виходив із положень ст. 778 ЦК України, частиною 3 якої передбачено, що, якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю, оскільки така правова позиція суду підтверджується ч. 2 ст. 4 Цивільного кодексу України, згідно якої основним актом цивільного законодавства України є Цивільний кодекс України (435-15) . Актами цивільного законодавства є також інші закони України, які приймаються відповідно до Конституції України (254к/96-ВР) та цього Кодексу (435-15) .

Тому є безпідставними посилання Апелянта (Представництва) в апеляційній скарзі на те, що ст. 778 ЦК України не може бути застосована до комунального майна, оскільки Закон України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) , який є спеціальним Законом (2269-12) , не передбачає такої форми орендної плати.

Є безпідставними посилання Представництва в апеляційній скарзі на те, що суд в оскарженому рішенні передбачив взаємозалік як форму орендної плати, оскільки суд, приймаючи оскаржене рішення, виходив із положень ст. 778 ЦК України про право наймача на зарахування вартості зроблених поліпшень в рахунок плати за користування річчю.

Однак, слід зазначити, що при прийнятті оскарженого рішення суд першої інстанції повинен був керуватись не ст. 777 ЦК України про переважне право наймача (в даному випадку відповідача за первісним позовом), який належним чином виконує свої обов’язки за договором найму після спливу строку договору (в даному випадку цей строк договору оренди не сплив, а поновився на новий строк) має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.

Про неправомірність посилання суду першої інстанції на ст. 777 ЦК України свідчить те, що суду сторонами не було надано доказів, що позивач має намір передати орендоване приміщення відповідачем іншим особам, а тому згідно названої статті тільки в таких випадках орендар має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму, але це не може бути підставою для скасування чи зміни оскарженого рішення суду.

З зазначених вище обставин відсутні підстави для скасування оскарженого рішення суду.

Враховуючи викладене і керуючись ст. ст. 99, 101, 103- 105 Господарського процесуального кодексу України,

апеляційний господарський суд

Рішення господарського суду Одеської області від 14 березня 2008 року по справі № 9/336-07-8901 залишити без змін, а апеляційну скаргу Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради - без задоволення.