Одеський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді Л.І. Бандури

суддів Л.І. Бойко, Л.В. Поліщук

при секретарі судового засідання: А.А.Арбієві

за участю представників сторін:

від позивача —не з’явився

від відповідача —І.А.Чубко

від третіх осіб —О.А.Запольський, Л.І.Корой

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Управління охорони здоров’я Одеської міської ради

на рішення господарського суду Одеської області від 26 травня 2008 року

по справі № 17/111-06-4961

за позовом Управління охорони здоров’я Одеської міської ради

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача: Одеська міська рада

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Міський Андрологічний центр"

за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача —Управління охорони нерухомих об’єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації, Одеська обласна рада

про розірвання договору оренди та стягнення заборгованості в сумі 103545,12 грн.

та за зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Міський Андрологічний центр"

за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача: Управління охорони нерухомих об’єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації; Одеська обласна рада

до Управління охорони здоров’я Одеської міської ради

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача: Одеська міська рада

про визнання договору оренди частково недійсним

В травні 2006 р. Управління охорони здоров’я Одеської міської ради звернулось до господарського суду з позовом та уточненням до нього про розірвання договору оренди № 23/01 від 04.06.2001 р., укладеного з ТОВ "Міський Андрологічний центр", зобов’язання відповідача звільнити займані приміщення, стягнення 103545,12 грн. заборгованості за договором оренди, в зв’язку з порушенням відповідачем умов договору, на підставі ст. ст. 611, 625 ЦК України, ст. ст. 188, 291 ГК України, ст. ст. 26, 27, 29 Закону України "Про оренду державного та комунального майна". Позовні вимоги обґрунтовані несплатою з 2005 р. орендних та комунальних платежів.

В свою чергу, ТОВ "Міський Андрологічний центр" звернувся з зустрічною позовною заявою про визнання договору оренди № 23/01 від 04.06.2001 р. недійсним в частині надання в оренду частини будівлі пологового будинку № 6 на підставі ст. ст. 48, 56 ЦК України 1963 р.

Рішенням господарського суду Одеської області від 26.05.2008 р. (суддя Л.Є. Зуєва) відмовлено у задоволенні первісного позову, зустрічний позов задоволено у повному обсязі.

Судове рішення мотивовано безпідставністю первісних позовних вимог та обґрунтованістю зустрічних позовних вимог згідно ст. ст. 203, 204, 215, 217, 525, 761 ЦК України.

Не погодившись з даним рішенням, Управління охорони здоров’я Одеської міської ради звернулось з апеляційною скаргою, в якій просить його скасувати, прийняти нове рішення про задоволення первісного позову та відмову у зустрічному позові, посилаючись на невідповідність судового рішення обставинам справи, незастосування судом необхідних норм матеріального права, порушення норм матеріального та процесуального права.

Заслухавши доводи представників сторін, перевіривши наявні матеріали справи на предмет їх юридичної оцінки, дослідивши надані докази та обговоривши доводи апеляційної скарги, судова колегія встановила:

04.06.2001 р. між Управлінням охорони здоров'я Одеської міської ради та ТОВ "Міський Андрологічний центр" укладено договір оренди №23/01, за умовами якого, товариству передані в оренду нежитлові приміщення першого і третього поверху пологового будинку №6 загальною площею 600 кв. м по вул. Чорноморській, 1 в м. Одесі та приміщення жіночої консультації площею 90,28 кв. м по вул. Троїцькій, 39 в м. Одесі для використання з метою надання медичних послуг. Строк дії договору встановлений до 04.06.2011 р.

Пунктами 3.1, 4.4 договору передбачений обов’язок орендаря сплачувати орендну плату, асигнування за комунальні платежі, податок на додану вартість, земельний податок.

06.07.2001 р. сторони підписали додаткову угоду до договору, за умовами якої товариство прийняло зобов’язання по збереженню профілю приміщень та забезпеченню трудової діяльності працівників пологового будинку та жіночої консультації.

Додатковими угодами від 01.07.2003 р., 15.12.2003 р. уточнені площі орендованих приміщень, продовжено строк дії договору до 04.06.2013 р., зобов’язано орендаря за рахунок власних коштів провести до 01.07.2005 р. капітальний ремонт, виготовити проектно –кошторисну і технічну документацію.

20.01.2005 р. між Одеською обласною радою в особі Управління охорони об'єктів культурної спадщини та ТОВ "Міський Андрологічний центр" укладено договір оренди обєкту культурної спадщини з охоронними умовами, предметом якого є орендне користування об’єктом культурної спадщини –колишнім особняком Гавсевича, спорудженим у 1903 р., що розташований по вул. Чорноморській, 1 в м. Одесі. За цим договором, товариству було передано в оренду об’єкт культурної спадщини (пологовий будинок №6) загальною площею 1153.99 кв. м з метою проведення комплексу ремонтно –реставраційних робіт з подальшим розміщенням медичної установи.

Розглядаючи спір по суті суд першої інстанції встановив, що фактично розрахунки за договором оренди №23/01 від 04.06.2001 р. проводились ТОВ "Міський Андрологічний центр" на підставі рахунків, виставлених Управлінням охорони здоров'я Одеської міської ради, в яких зазначені суми платежів за два об’єкти оренди. Орендар до 2005 р. своєчасно сплачував платежі за договором, а з січня 2005 р. платежі за оренду приміщення по вул. Чорноморській, 1 не проводив, у звязку з укладенням договору оренди обєкту культурної спадщини з охоронними умовами з Одеською обласною радою.

Підставою для укладення названого договору стали такі обставини:

22.05.1990 р. Одеський облвиконком прийняв рішення №160 "Про затвердження додаткового переліку пам’яток містобудування і архітектури місцевого значення", за яким затверджено перелік будівель і споруд, що підлягають взяттю під охорону як пам’ятки містобудування та архітектури місцевого значення і будівлю по вул. Чорноморській, 1 було передано на баланс Головному управлінню архітектури та містобудування облвиконкому та доручено цьому управлінню передати в користування закладу охорони здоров'я –пологовому будинку №6 міського відділу охорони здоров'я Одеського міськвиконкому.

25.11.1991 р. Одеська обласна рада прийняла рішення №266-ХХ1 "Про розмежування державного майна між власністю обласної ради, міст обласного підпорядкування і районів області", яким пам’ятки історії та культури, як окремі об’єкти права власності та соціальної сфери до комунальної власності міст обласного підпорядкування не передавались.

Рішенням Одеської облради №154-ХХ1V від 24.04.2003 р. "Про майно спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області, управління яким здійснює обласна рада" затверджено нову редакцію переліку об'єктів спільної власності та делеговано обласній держадміністрації повноваження по управлінню цими об’єктами. Згідно додатку до названого рішення, до переліку об'єктів спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області, управління яким здійснює обласна рада входить об’єкт культурної спадщини, розташований по вул. Чорноморській, 1 в м. Одесі.

Право власності Одеської обласної ради на будівлю по вул. Чорноморській, 1 в м. Одесі підтверджується постановою господарського суду Одеської області від 10.03.2006 р. у справі №30/455-05-11093А за позовом Одеської міської ради до Одеської обласної ради, Одеської обласної державної адміністрації, Управління охорони здоров'я та медицини катастроф Одеської облдержадміністрації за участю третіх осіб –Управління охорони здоров'я Одеської міської ради, Одеського міськвиконкому, Управління охорони об'єктів культурної спадщини Одеської облдержадміністрації, ТОВ "Міський Андрологічний центр" про визнання рішення Одеської обласної ради №154-ХХ1V "Про майно спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області, управління якими здійснює обласна рада" нечинним в частині включення до цього переліку об'єктів будівлю по вул. Чорноморській, 1 (Гефта) у м. Одесі, скасування свідоцтва про право власності від 20.01.2005 р. та визнання права власності на цю будівлю за територіальною громадою м. Одеси. Названа постанова господарського суду залишена без зміни ухвалою Вищого адміністративного суду України від 11.10.2007 р.

Проаналізувавши вищеназвані документи господарський суд дійшов висновку, що Управління охорони здоров'я Одеської міської ради не мало права передавати в оренду будівлю по вул. Чорноморській, 1 і як наслідок право вимоги орендної плати та розірвання договору.

Крім того, суд встановив, що власник будівлі –Одеська обласна рада не надавала Управлінню охорони здоров'я Одеської міської ради повноважень щодо його передачі в оренду і дійшов висновку, що договір оренди №23/01 від 04.06.2001 р. в частині надання в оренду приміщень першого і третього поверхів пологового будинку №6 загальною площею 600 кв. м по вул. Чорноморській, 1 в м. Одесі не відповідає ч.2 ст. 5 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та визнав його недійсним в цій частині. При цьому суд, зазначив, що відповідно до ст. 217 ЦК України недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, якщо можна припустити, що правочин був вчинений і без включення до нього недійсної частини і встановив, що спірний договір по всім іншим умовам є дійсним і обов’язковим до виконання сторонами.

Апеляційна інстанція погоджується з таким висновком суду, оскільки він відповідає матеріалам справи та чинному законодавству.

Стосовно позовних вимог про стягнення заборгованості за оренду приміщення по вул. Троїцькій, 39 суд першої інстанції встановив, що товариство щомісячно сплачувало платежі за весь час оренди, на підставі рахунків, виставлених Управлінням охорони здоров'я Одеської міської ради. При цьому в названих рахунках зазначені ВЕВ (внутрішньо експлуатаційні витрати) які включають утримання МОП (молодшого обслуговуючого персоналу), фактично заробітну плату, яка не передбачена договором оренди, тому орендар суму цих витрат не сплачував.

Крім того, позивачем в порушення Методики розрахунку граничних розмірів плати за оренду майна, що знаходиться у комунальній власності територіальної громади міста Одеси, затвердженої рішенням Одеської міськради №4840-1V від 09.11.2005 р. в рахунках неправильно зазначав орендну плату, до складу якої включав суму, згідно експертної оцінки, з урахуванням індексу інфляції, податок на землю і податок на додану вартість.

На підставі названих документів суд дійшов правильного висновку про відсутність заборгованості по сплаті орендної плати за оренду приміщення по вул. Троїцькій, 39, і як наслідок, відсутність підстав для розірвання договору, виселення та стягнення заборгованості.

За таких обставин, апеляційна інстанція погоджується з висновком господарського суду, а тому рішення суду слід залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.

Керуючись ст. ст. 99, 103 - 105 ГПК України, колегія суддів

Рішення господарського суду Одеської області від 26.05.2008 р. у справі № 17/111-06-4961 залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.

Постанова апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку до Вищого господарського суду України протягом одного місяця з дня набрання постанови законної сили.