3/41 Про визнання договору оренди нежитлового приміщення припиненим, звільнення нежитлового приміщення та стягнення орендних платежів - 04.09.2008 Прийняття

про визнання договору оренди нежитлового приміщення від 28.03.2008р. припиненим, про зобов"язання відповідача звільнити нежитлове приміщення за адресою АДРЕСА_1та передачі його за актом, про усунення перешкод в користуванні нежитловим приміщенням та про стягнення з відповідача 120 372,67грн. боргу, в т.ч. 37 680,44грн. заборгованості, 2 152, 48грн. нарахованої пені, 539,75грн. річних, 75 000,00грн. матеріальних збитків, 5 000,00грн. моральної шкоди.

За участю представників сторін:

від позивача -ОСОБА_3.-представник

від відповідача -ОСОБА_4.-представник

Представникам сторін роз'яснено права та обов'язки, передбачені ст. 20, 22 ГПК України.

Рішенням господарського суду Івано-Франківської області від 22.05.2008р. у справі №3/41 (суддя Фрич М.М.) відмовлено у задоволенні позовних вимог фізичній особі -підприємцю ОСОБА_1., м.Івано-Франківськ до фізичної особи -підприємця ОСОБА_2., с.Ямниця Тисменицького району Івано-Франківської області про визнання договору оренди нежитлового приміщення від 28.03.2008р. припиненим, про зобов"язання відповідача звільнити нежитлове приміщення за адресою АДРЕСА_1та передачі його за актом, про усунення перешкод в користуванні нежитловим приміщенням та про стягнення з відповідача 120 372,67грн. боргу, в т.ч. 37 680,44грн. заборгованості, 2 152, 48грн. нарахованої пені, 539,75грен. річних, 75 000,00грн. матеріальних збитків, 5 000,00грн. моральної шкоди.

Фізичною особою -підприємцем ОСОБА_1., м.Івано-Франківськ подано апеляційну скаргу б/н від 30.05.2008р. на вищевказане рішення, в якій просить рішення суду скасувати з тих підстав, що таке є незаконним, необґрунтованим, не відповідає фактичним обставинам справи, винесене з порушенням та неправильним застосуванням норм матеріального та процесуального права, а також просить прийняти нове рішення, яким позов задоволити повністю.

Представник скаржника в судовому засіданні вимоги апеляційної скарги підтримав, просив долучити до матеріалів справи листа підприємця ОСОБА_5., а також зокрема, зазначив, що суд першої інстанції при прийнятті оскаржуваного рішення неповно з'ясував обставини, що мають значення для справи, не надав їм належної правової оцінки, неправильно застосував положення ст. 517 Цивільного кодексу України, не застосував ст. 770, ст. 764 Цивільного кодексу України, ч.4 ст. 284 Господарського кодексу України, у зв'язку із чим дійшов неправильного висновку про те, що дії позивача як орендодавця щодо відсутності намірів для поновлення терміну дії договору оренди на новий термін не здійснено у строгій відповідності до вимог закону, а тому відсутні підстави вважати спірний договір оренди припиненим. В судовому засіданні представник скаржника також заявив про допущену в прохальній частині позовної заяви описку в даті укладення договору оренди і просив читати її як "визнати договір оренди нежитлового приміщення від 28.03.2007 року припиненим".

Фізична особа -підприємець ОСОБА_2. у відзиві на апеляційну скаргу рішення суду просить залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.

В судовому засіданні 04.09.2008р. представник відповідача подав клопотання про відкладення розгляду справи до проведення перевірки та прийняття рішення Івано-Франківським МВ УМВС України в Івано-Франківській області щодо заяви ОСОБА_2. з приводу неправомірних дій ОСОБА_1. Дане клопотання судовою колегією відхилено, оскільки суд апеляційної інстанції дає оцінку на предмет відповідності рішення суду фактичним обставинам справи на момент його прийняття.

Розлянувши матеріали справи, заслухавши пояснення та заперечення представників сторін, судова колегія встановила наступне:

між скаржником -підприємцем ОСОБА_1., підприємцем ОСОБА_5. як орендодавцями та відповідачем -підприємцем ОСОБА_2. як орендарем 28.03.2007р. укладено договір оренди нежитлового приміщення, в якому, зокрема, визначено, що об'єктом оренди є приміщення, що знаходиться за адресою:АДРЕСА_1, а саме - нежитлові приміщення, позначені у плані технічного паспорту літерою А (п.1.1. договору), яке перебуває у спільній частковій власності орендодавців (п.1.2. договору).

Спірне приміщення, що стало об'єктом оренди, набуто скаржником у власність на підставі договору купівлі-продажу нежитлових приміщень від 06.04.2006р., рішення господарського суду Івано-Франківської області від 28.04.2006р. у справі № 14/132-14/133, договору про поділ майна в натурі від 02.03.2007р..

13.03.2007р. між скаржником та підприємцем ОСОБА_5. укладено договір купівлі-продажу частини нежитлових приміщень, зареєстрований в Державному реєстрі правочинів 13.03.2007р., за яким підприємець ОСОБА_5. набув у власність 1/6 частину спірного об'єкту оренди. Копії зазначених правовстановлюючих документів знаходяться у матеріалах справи.

Таким чином, як вбачається із матеріалів справи, на момент укладення договору оренди від 28.03.2007р. спірний об'єкт оренди справді перебував у спільній частковій власності двох осіб-орендодавців -скаржника та підприємця ОСОБА_5..

Проте, згідно угоди від 17.05.2007р., тоді ж зареєстрованої в Державному реєстрі правочинів, зазначений вище договір купівлі-продажу частини нежитлових приміщень від 13.03.2007р. розірвано за взаємною згодою сторін, а тому право власності підприємця ОСОБА_5. на 1/6 частину спірного об'єкта оренди припинилося, зазначена частка повернулася у власність попереднього власника -скаржника, і одноосібним власником спірного об'єкта оренди став скаржник.

Відповідно до ч.1 ст. 770 ЦК України у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця.

Оскільки спірний договір оренди від 28.03.2007р., виходячи зі змісту його умов, визначених в п.11.1., вступив в силу з моменту підписання його сторонами, тобто з 28.03.2007р., то й обов'язки орендодавців щодо передачі приміщення в оренду виникли з 28.03.2007р..

Як вбачається із обставин справи, у зв'язку із набуттям скаржником права власності на спірний об'єкт оренди, враховуючи положення ч.1 ст. 770 ЦК України, та на виконання умов спірного договору оренди нежитлового приміщення від 28.03.2007р., скаржник 10.07.2007р. передав спірний об'єкт оренди в оренду орендарю за актом передачі-приймання як його одноосібний власник та орендодавець. Зазначений акт підписаний скаржником як орендодавцем одноосібно, а також підписано відповідачем як орендарем

Суд звертає увагу також на наступне.

Відповідно до ч.1 ст. 516 ЦК України заміна кредитора у зобов'язанні здійснюється без згоди боржника, якщо інше не встановлено договором або законом. У спірному договорі оренди інше щодо заміни кредитора не передбачено. Виходячи зі змісту ч.2 ст. 516 ЦК України, несприятливими наслідками, ризик яких несе новий кредитор, у випадку неповідомлення боржника письмово про заміну кредитора у зобов'язанні, є тільки виконання боржником свого обов'язку первісному кредиторові, яке в такому випадку буде вважатися належним виконанням. Проте, як вбачається із матеріалів справи, у спірному випадку жодних обов'язків, в тому числі і щодо сплати орендної плати, відповідач на користь підприємця ОСОБА_5. як первісного кредитора у спірних правовідносинах не виконував.

Отже, суд першої інстанції неповністю з'ясував обставини, що мають значення для справи, не надав їм належної правової оцінки, а також неправильно застосував норми матеріального права -ст. 516, ст. 517 ЦК України -як правову підставу відмови у задоволенні позову.

Як вбачається із матеріалів справи строк дії спірного договору оренди нежитлового приміщення від 28.03.2007р. становив одинадцять місяців з дня його підписання (п.11.1. договору). Спірний договір підписано сторонами 28.03.2007 року. Таким чином, строк його дії закінчився 28.02.2008р.

З матеріалів справи випливає, що скаржник як одноосібний власник спірного об'єкта оренди, який на підставі ч.1 ст. 770 ЦК України одноосібно набув прав та обов'язків орендодавця, письмово попереджав відповідача листом від 01.02.2008р. про припинення 28.02.2008р. спірного договору оренди у зв'язку із закінченням строку його дії. Проте, відповідач продовжив користуватися спірним об'єктом оренди після закінчення строку дії спірного договору оренди.

Відповідно до ст.764 ЦК Ураїни, якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором. Аналогічні положення закріплені в ч.4 ст. 284 ГК України та п.11.2. спірного договору оренди.

Як вбачається із матеріалів справи, на виконання вимог ст. 764 ЦК України, ч.4 ст. 284 ГК України та п.11.2. спірного договору оренди, скаржник листом від 07.03.2008 року, у межах визначеного місячного строку, повідомив відповідача, що не має наміру поновлювати (продовжувати) строк дії спірного договору оренди (а.с.45)

Висновок суду першої інстанції, що, оскільки орендодавцями були підприємець ОСОБА_1. та підприємець ОСОБА_5 ., та відповідно до вимог ст. 764 ЦК України заперечення про припинення дії договору та відсутність намірів для поновлення його на новий термін зі сторонм орендодавця повинно бути виражене від двох осіб -є помилковим.Статтею 626 ЦК України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов"язків. Отже, повідомлення у встановленому порядку одного із учасників договору про відсутність намірів на продовження терміну дії договору є достатньою підставою для припинення договору.

Відповідно до ч.2 ст. 291 ГК України договір оренди припиняється, зокрема, в разі закінчення строку, на який його було укладено.

Таким чином, суд першої інстанції дійшов неправильного висновку про те, що дії орендодавця щодо відсутності намірів для поновлення терміну дії спірного договору оренди на новий термін не здійснено в строгій відповідності до вимог закону, а тому відсутні підстави вважати спірний договір оренди припиненим.

Щодо стягнення з відповідача 37680,44 грн. заборгованості по орендних платежах, 2152,48 грн. нарахованої пені, 539,75 грн. відсотків річних, суд апеляційної інстанції виходить із наступного.Як вбачається із матеріалів справи, зокрема із розрахунку заборгованості, пені та трьох відсотків річних, скаржник вимагає стягнення заборгованості по орендних платежах, нарахованої пені та трьох відсотків річних за період з серпня 2007 року по лютий 2008 року, стверджуючи при цьому про часткову сплату відповідачем орендної плати.

Виходячи із умов додаткової угоди від 29.03.2007р. про зміну умов договору оренди нежитлового приміщення, з 01.08.2007р. орендна плата встановлювалася в розмірі 5711,55 грн. на місяць (із врахуванням ПДВ), що еквівалентно 1131,00 доларів США на місяць. Розрахунки повинні були проводитись в національній валюті згідно грошового еквіваленту в іноземній валюті за офіційним курсом відповідної валюти на день платежу. Розмір місячної орендної плати повинен був визначатися з урахуванням її індексації.

Щодо належних доказів сплати орендної плати у спірному випадку суд звертає увагу на таке.

Виходячи із умов п.3.2. спірного договору оренди, встановлювалася щомісячна готівкова форма сплати орендної плати -по прибутковому касовому ордеру орендодавця 1 (підприємця ОСОБА_1.).

Відповідно до п.1.2. Положення про ведення касових операцій у національній валюті в Україні, затвердженого Постановою Правління Національного банку України від 15.12.2004р. N637, зареєстровано в Міністерстві юстиції України 13.01.2005 р. за N 40/10320 (z0040-05) , касові операції -це операції підприємств (підприємців) між собою та з фізичними особами, що пов'язані з прийманням і видачею готівки під час проведення розрахунків через касу з відображенням цих операцій у відповідних книгах обліку. Касовий ордер -це первинний документ (прибутковий або видатковий касовий ордер), що застосовується для оформлення надходжень (видачі) готівки з каси. Відповідно до п.3.1. цього ж Положення касові операції оформляються касовими ордерами, видатковими відомостями, розрахунковими документами, документами за операціями із застосуванням платіжних карток, іншими касовими документами, які згідно із законодавством України підтверджували б факт продажу (повернення) товарів, надання послуг, отримання (повернення) готівкових коштів. Відповідно до абз.2 п.3.3. цього ж Положення про приймання підприємствами готівки в касу за прибутковими касовими ордерами видається засвідчена відбитком печатки цього підприємства квитанція (що є відривною частиною прибуткового касового ордера) за підписами головного бухгалтера або працівника підприємства, який на це уповноважений керівником.

Зважаючи на зазначене, суд приходить до висновку про те, що у спірному випадку єдиним допустимим та належним доказом внесення (сплати) відповідачем орендної плати є виписаний скаржником як одержувачем готівкових коштів прибутковий касовий ордер з видачею відповідачу в підтвердження оплати квитанції (відривної частини такого ордера), оскільки проведення всіх касових (готівкових) операцій згідно чинного законодавства повинно супроводжуватися його видачею або видачею іншого, передбаченого законодавством касового документу.

Як вбачається із матеріалів справи відповідачем в підтвердження його заперечень на позов та здійсненої за його поясненням повної оплати орендної плати не представлено квитанцій (відривних частин прибуткових касових ордерів), які б мали зберігатися у відповідача в підтвердження такої оплати.

Таким чином, суд першої інстанції дійшов неправильних висновків про те, що відсутність касового ордеру у спірному випадку не є беззаперечним доказом непроведення платежу, а також про те, що платіж у спірному випадку міг проводитися без видачі касового ордеру. З огляду на зазначені обставини справи не можна погодитись із висновком суду першої інстанції про відсутність підстав для визнання факту наявності заборгованості в заявленій позивачем (скаржником) сумі. За таких обставин колегія суддів апеляційного суду приходить до висновку про наявність у спірному випадку достатніх підстав для стягнення з відповідача заявленої суми заборгованості по орендній платі.

Відповідно до п.8.2. спірного договору оренди за несвоєчасне внесення орендної плати орендар повинен сплатити пеню в розмірі подвійної облікової ставки НБУ за кожен день прострочки. Відповідно до ч.2 ст. 625 Цивільного кодексу України боржник, який прострочив виконання грошового зобов'язання, на вимогу кредитора зобов'язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом. Спірним договором оренди інший розмір процентів не встановлено.

Щодо заявленої вимоги позивача про стягнення 75 000,00грн. матеріальних збитків та 5 000,00грн. моральної шкоди, судова колегія дійшла висновку, що в цій частині в позові слід відмовити, оскільки дані збитки понесені в результаті неправомірних дій і самого позивача. Договір оренди від 17.01.2008р. з підприємцем ОСОБА_5. (а.с.56) укладено позивачем передчасно, на власний ризик, оскільки майно, яке підлягало передачі в оренду, ще не було повернуто позивачу.

За таких обставин, апеляційний господарський суд прийшов до висновку про те, що оскаржене рішення прийняте з порушенням норм матеріального права, неповним з'ясуванням обставин, що мають значення для справи, та невідповідністю висновків, викладених у рішенні обставинам справи, а тому підлягає скасуванню частково.

Керуючись ст.ст. 99, 101, 102, 103, 104, 105 Господарського процесуального кодексу України, -

Львівський апеляційний господарський суд

1. Апеляційну скаргу фізичної особи -підприємця ОСОБА_1, АДРЕСА_2від 30.05.2008р. задоволити частково.

2. Рішення господарського суду Івано-Франківської області від 22.05.2008р. у справі № 3/41 скасувати частково.

Позов задоволити частково.

Договір оренди нежитлового приміщення від 28.03.2007р. визнати припиненим.

Зобов"язати фізичну особу-підприємця ОСОБА_2(АДРЕСА_3, ідент. номер -НОМЕР_1) звільнити нежитлове приміщення за адресою АДРЕСА_1, та передати дане приміщення фізичній особі-підприємцю ОСОБА_1(АДРЕСА_4, ідент. номер - НОМЕР_2).

Стягнути з фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 (АДРЕСА_3, ідент. номер -НОМЕР_1 ) на користь фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 (АДРЕСА_4, ідент. номер - НОМЕР_2) 37 680,44грн. заборгованості по орендій платі, 2 152, 48грн. пені та 539,75грн. 3% річних, 605,61 грн. витрат по сплаті державного мита та 118,00грн. витрати на інформаційно -технічне забезпечення судового процесу.