33/25пд Про визнання недійсними додаткової угоди до договору оренди нежитлових приміщень - 22.07.2008 Прийняття

Цим рішенням господарський суд Донецької області (суддя Новікова Р.Г.) у задоволенні позовних вимог Житлово-будівельного кооперативу "Мир-65" м.Донецьк до Приватного підприємства "Донкерамика" м.Донецьк про визнання недійсним додатку №3 від 17.12.2001р. та додаткової угоди від 18.12.2001р. до договору оренди нежилих приміщень №1/01 від 04.07.2001р. відмовив.

Позивач наполягає на скасуванні рішення в зв"язку з тим, що воно суперечить вимогам закону та не відповідає фактичним обставинам справи.

Розглянувши апеляційну скаргу, апеляційний суд встановив:

Житлово-будівельний кооператив "Мир-65" м.Донецьк звернувся до господарського суду Донецької області з позовом до Приватного підприємства "Донкерамика" м.Донецьк про визнання недійсними додатку №3 від 17.12.2001р. та додаткової угоди від 18.12.2001р. до договору оренди нежитлових приміщень №1/01 від 04.07.2001р.

В обгрунтування своїх вимог позивач посилається на договор №1/01 від 04.07.2001р. оренди нежитлових приміщень, додаток №1 до договору про оренду приміщення №1/01 від 04.07.2001р., додаток №2 до договору оренди приміщення №1/01 від 04.07.2001р., додаток №3 до договору оренди приміщення №1/01 від 04.07.2001р., додаткову угоду до договору оренди нежитлового приміщення №1/01 від 04.07.2001р., свідоцтво про державну реєстрацію юридичної особи Житлово-будівельного кооперативу "Мир-65", довідку №101-2334 з Єдиного державного реєстру підприємств та організацій України, виписку з протоколу загальних зборів ЖБК "Мир-65" від 29.04.2004р., наказ №4 від 29.04.2004р.

Господарським судом Донецької області в задоволенні позовних вимог було відмовлено в зв"язку з пропуском строку позовної давності. Позивач не погоджуючись з рішенням господарського суду Донецької області від 24.06.2008р. по справі №33/25пд подав апеляційну скаргу, в якій посилається на те, що господарський суд не дав належної оцінки доказам позивача, залученим до матеріалів справи. Позивач стверджує, що хоча господарський суд і погодився з його доводами про недійсність додаткових угод до договору, однак відмовив у задоволенні позову з підстав спливу терміну позовної давності. В апеляційній скарзі позивач вказує на те, що дізнався про порушення свого права лише у квітні 2006р., коли відповідач залучив копії зазначених документів до матеріалів справи №32/266пд, то відповідно строк позовної давності почав перебіг з цього моменту і до теперішнього часу не сплинув. Крім того, позивач не погоджується з висновком господарського суду про те, що ним не було доведено факту відсутності у нього (позивача) оригіналів додатку №3 та додаткової угоди, починаючи з 2001р.

04.07.2001р. між Житлово-будівельним кооперативом "Мир-65", в особі голови Подзіна І.І. (Орендодавець) та приватним підприємством "Донкерамика", в особі директора Савіна М.В. (Орендар) був підписаний договор оренди №1/01, згідно якого орендодавець здав, а орендар прийняв в орендне користування приміщення, яке знаходиться в цокольній частині будинку №55 по пр. Дзержинського, загальною площею 70 кв.м під адміністративні та складські приміщення.

Згідно з пунктом 2 договору оренди №1/01 від 04.07.2001р. строк оренди становить 5 років з моменту підписання договору.

Відповідно до п.п.8, 12 договору оренди №1/01 від 04.07.2001р. орендар сплачує орендодавцю орендну плату із розрахунку 1 грн. за 1 кв.м. не пізніше 25 числа поточного місяця.

В пунктах 9,10 вказаного договору визначено, що орендар також несе витрати з водопостачання, каналізації, опалення, освітлення. Також орендар бере участь в загальних витратах орендодавця з експлуатації, поточного та капітального ремонту будинку, утримання прибудинкової території та інженерних комунікацій.

Відповідно до ст. 256 ЦК УРСР (який діяв не момент укладання цього договору), за договором майнового найму наймодавець зобов"язується надати наймачеві майно у тимчасове користування за плату.

17.12.2001р. був підписаний додаток №3 до договору оренди №1/01 від 04.07.2001р. З змісту цього додатку вбачається, у разі ініціювання розірвання договору з боку орендодавця, пов"язаного з вимогою зміни орендної плати за 1 кв.м, договор може бути розірваний достроково за умови повного відшкодування орендодавцем орендарю витрат з благоустрою в розмірі 49000грн. У випадку відсутності можливості відшкодування витрат з боку орендодавця, орендарю надано право зупинення щомісячних орендних платежів в розмірі 326грн., встановлених у додатку №1 до договору, у тому числі до повного відшкодування витрат на благоустрій в розмірі 49000грн. невиконані орендні платежі оформлюються актом звіряння розрахунків з підписами сторін по закінченню кожного календарного року. На підставі актів, зазначені в них суми невиконаних орендних платежів, зменшують загальний розмір витрат орендаря з благоустрою, які підлягають відшкодуванню.

У додатку №3 наведений перелік робіт, виконаних орендарем для благоустрою орендованого приміщення (капітальний ремонт в кімнатах №№1-4 з наведеним переліком робіт), облаштування окремого туалету з душовою, облаштування паркувальної стоянки для автомобілів розміром 6*6метрів, облаштування вхідної подвійної дубової двері.

Також була підписана додаткова угода від 18.12.2001р., в якій зазначено, що виходячи зі змісту додатку №3 до договору оренди №1/01 від 04.07.2001р., пункт 19 договору необхідно читати в наступній редакції - за наявності фінансових ускладнень орендарю надано право зупиняти орендні платежі на умовах, визначених в абзаці 3 додатку №3 від 17.12.2001р. це право визначає необхідність компенсації витрат орендаря, понесених у зв"язку з благоустроєм приміщення в розмірі 49000грн.

При настанні строку повної компенсації витрат, у випадку несплати за оренду протягом 3 місяців з дня спливу останнього платежу, договір підлягає розірванню, а приміщення поверненню орендарю у відремонтованому вигляді.

В обґрунтування заявлених вимог позивач посилається на протиріччя між змістом додатку №3 від 17.12.2001р., додаткової угоди від 18.12.2001р. та пунктами 3, 4, 5, 12 договору оренди №1/01 від 04.07.2001р. щодо покладення витрат з ремонту та переобладнання приміщення на орендаря; ст. 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" №98/95-ВР від 14.03.1995р., ст. 256 ЦК УРСР, норми Закону України "Про відповідальність суб'єктів підприємницької діяльності за несвоєчасне внесення плати за спожиті комунальні послуги та утримання прибудинкових територій" №686-XIV від 20.05.1999р. (686-14) , ст. 15 Закону України "Про кооперацію" №1087-IV від 10.07.2003р.

Також позивач стверджує, що додаток №3 від 17.12.2001р. та додаткова угода від 18.12.2001р. до договору оренди №1/01 від 04.07.2001р. підписувались особою, яка не мала права їх підписувати одноособово.

Суд не приймає до уваги посилання позивача в якості обґрунтування заявлених вимог на норми Закону України "Про відповідальність суб'єктів підприємницької діяльності за несвоєчасне внесення плати за спожиті комунальні послуги та утримання прибудинкових територій" №686-XIV від 20.05.1999р. (686-14) , статтю 15 Закону України "Про кооперацію" №1087-IV від 10.07.2003р. з наступних підстав.

Оспорювані угоди були підписані в грудні 2001року, в той час як Закон України "Про кооперацію" №1087-IV від 10.07.2003р. (1087-15) набрав чинності з дня опублікування (газета "Урядовий кур"єр" від 27.08.2003р.)

Згідно преамбули Закону України "Про відповідальність суб'єктів підприємницької діяльності за несвоєчасне внесення плати за спожиті комунальні послуги та утримання прибудинкових територій" №686-XIV від 20.05.1999р. (686-14) , цей закон визначає встановлює відповідальність суб'єктів підприємницької діяльності за несвоєчасне внесення плати за спожиті комунальні послуги та утримання прибудинкових територій. Тобто його норми лише спрямовані на встановлення міри відповідальності за порушення строків внесення плати за спожиті комунальні послуги та утримання прибудинкових територій.

Врегулювання відносин відповідно до положень Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) №98/95-ВР від 14.03.1995р. щодо оренди майна, яке перебуває у приватній чи колективній власності є правом, а не обов"язком сторін.

Відповідно до статті 20 Закону України "Про власність" №697-XII від 07.02.1991р., який був чинним на момент підписання оспорюваних угод, кооперативи є суб"єктами права колективної власності.

Житлово–будівельний кооператив "Мир-65" був створений у жовтні 1997р і зареєстрований як юридична особа. Органами управління кооперативом є загальні збори кооперативу та правління кооперативу. Згідно пункту 42 Статуту загальні збори членів кооперативу є вищим органом кооперативу і до його компетенції віднесене питання, зокрема щодо обрання правління.

Відповідно до положень пункту 44 Статуту правління обирається загальними зборами на 2 роки, а голова правління обирається правлінням із числа його членів. Правління кооперативу є виконавчим органом кооперативу і підзвітне загальним зборам кооперативу.

За приписами пункту 45 Статуту правління є виконавчим органом кооперативу і до його обов"язків віднесено, в тому числі укладення договорів та інших угод від імені кооперативу, а відповідно до пункту 46 Статуту договори підписуються головою правління або його заступником та членом правління, до ведення якого віднесені фінансові питання кооперативу.

З тексту статуту вбачається, що повноваження голови кооперативу на укладення договорів в Статуті не визначені, обов"язок укладати договори покладено саме на правління кооперативу, а голові надано лише право їх підписувати. Але підписання здійснюється не одноособово, а разом з певним членом правління.

Господарський суд обгрунтовано дійшов висновку про те, що додаток №3 від 17.12.2001р. та додаткова угода від 18.12.2001р. до договору оренди нежитлових приміщень №1/01 від 04.07.2001р. укладені в порушення вимог ст. 20 Закону України "Про власність" №697-ХІІ від 07.02.1991р., тобто ці угоди не відповідають вимогам закону, порушують інтереси суб"єкта колективної власності і повинні бути визнані недійсними відповідно до ст. 48 ЦК УРСР,

Але, господарський суд необгрунтовано відмовив позивачу в задоволенні позовних вимог на підставі того, що сплинув строк позовної давності.

В апеляційній інстанції позивач надав клопотання на підставі ст. 101 ГПК України про залучення до матеріалів справи додаткових доказів: протоколу засідання правління ЖБК "Мир-65" від 28.04.2006р., протоколу загальних зборів мешканців ЖБК "Мир-65" від 29.04.2006р. В цих документах мова йдеться про те, що ЖБК "Мир-65" стало відмово про існування додатку №3 від 17.12.2001р., та додаткової угоди договору від 18.12.2001р. з матеріалів справи №32/266пд. Попереднім головою Подзіним ці документи нинішньому керівництву ЖБК "Мир-65" не передавались. Таким чином, члени правління впевнені в тому, що ці документи існують в єдиному екземплярі у ПП "Донкерамика", тому позивач і наполягає на визнанні їх недійсними.

Відповідно до до ст. 261 ЦК УКраїни, перебіг позовної давності посилається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила.

В даному випадку, оскільки договор укладався повноважним (на той час) представником позивача, не можно твердити про те, що юридичній особі не було відомо про укладання додатків до договору. Формально юридичній особі-позивачу стало відомо про укладання додатків під час їх підписання. Але апеляційний суд бере до уваги, що надані докази свідчать про те, що колишній голова правління Житлово-будівельного кооперативу "Мир-65" не інформував своєчасно членів правління про підписання цих додатків до договору і про це стало відомо на зборах мешканців Житлово-будівельного кооперативу "Мир-65" у квітні 2006р. Ця обставина, на думку апеляційного суду, є підставою для поновлення пропущеного строку позовної давності.