17/353 Про розірвання договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва фірмового салону-магазину "Електроніка" та повернення приватизованого об'єкта незавершеного будівництва у власність держави - 12.11.2007 Прийняття

Регіональне відділення Фонду державного майна України по м. Києву (далі-позивач) звернулося до Господарського суду м. Києва з позовом до Закритого акціонерного товариства "Променерго" (далі-відповідач) про розірвання договору № 602 купівлі-продажу об’єкта незавершеного будівництва фірмового салону-магазину "Електроніка" від 01.12.98 з додатковими угодами до нього від 28.05.01 №602/1 та від 22.01.04 № 602/2, які укладені між РВ ФДМУ по м. Києву та ВАТ "Променерго", про зобов’язання ВАТ "Променерго" повернути позивачеві за актом приймання-передачі з врахуванням вимог, передбачених постановою Кабінету Міністрів України від 18.01.01 №32 (32-2001-п) , майно – об’єкт незавершеного будівництва фірмовий салон-магазин "Електроніка", який знаходиться за адресою: м. Київ, проспект Правди, 12-в.

Заявою від 25.09.06 (Т.1, а.с. 46) позивач уточнив позовні вимоги в частині найменування відповідача.

Ухвалою Господарського суду м. Києва від 02.04.07 до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача було залучено Київську міську раду (далі-третя особа).

Під час розгляду справи судом 1-ої інстанції Закрите акціонерне товариство "Променерго" також звернулося до суду з зустрічною позовною заявою ( Т.2, а.с. 41-44) про зобов’язання Регіонального відділення Фонду державного майна України по м. Києву продовжити строк завершення будівництва об’єкта незавершеного будівництва – фірмового магазину-салону "Електроніка", який знаходиться за адресою: м. Київ, проспект Правди, 12-в, до 01.12.09, та внести зміни до договору № 602 купівлі-продажу об’єкта незавершеного будівництва від 01.12.98, виклавши п. 5.4 договору у наступній редакції:

"5.4. Закінчити будівництво об’єкта незавершеного будівництва – фірмового магазину-салону "Електроніка", який знаходиться за адресою: м. Київ, проспект Правди, 12-в, до 01 грудня 2009 року".

Ухвалою Господарського суду м. Києва від 11.09.07 зустрічну позовну заяву прийнято для спільного розгляду з первісним позовом.

Рішенням Господарського суду м. Києва від 24.09.07 в задоволенні первісного позову відмовлено повністю. Зустрічний позов задоволено повністю.

Позивач за первісним позовом, не погоджуючись з рішенням суду, подав апеляційну скаргу, в якій просить його скасувати. Він посилається на неповне з’ясування обставин, що мають значення для справи, невідповідність висновків, викладених у рішенні суду, обставинам справи, порушення норм матеріального та процесуального права, просить прийняти нове рішення про задоволення первісного позову та повну відмову у задоволенні зустрічного позову.

Письмові відзиви на апеляційну скаргу відповідачем за первісним позовом, третьою особою не були надані.

Заслухавши пояснення представників сторін, третьої особи, дослідивши наявні докази, обговоривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що вона не підлягає задоволенню з наступних підстав.

01.12.98 між сторонами у справі було укладено договір купівлі-продажу об’єкта незавершеного будівництва № 602 (далі-договір), відповідно до умов якого позивач за первісним позовом (продавець) продав, а відповідач (покупець) купив об’єкт незавершеного будівництва – фірмовий магазин-салон "Електроника" за адресою: м. Київ, пр. Правди, 12-в, і зобов’язався сплатити за нього 120000грн.

Передачу об’єкта незавершеного будівництва було оформлено актом від 03.12.98 № 648 (Т.1, а.с. 58).

Право власності на об’єкт незавершеного будівництва переходить до відповідача з моменту нотаріального посвідчення цього договору (п.1.3. договору).

Договір посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу 30.11.98 та зареєстровано в Подільській районній в м. Києві раді 07.12.98 за реєстр. № 118.

За об’єкт купівлі-продажу відповідач за первісним позовом (покупець) розрахувався повністю.

Відповідно до п. 5.4, 5.5 договору покупець був зобов’язаний протягом двох років закінчити будівництво об’єкта та погодити з відповідними службами Київської державної адміністрації умови завершення будівництва та експлуатації об’єкта.

Пунктами 11.1, 11.2 договору сторони погодили, що зміна умов договору або внесення доповнень до нього можливі тільки за згодою сторін. Усі зміни та доповнення до договору здійснюються тільки у письмовій формі з наступним посвідченням змін та доповнень в органах нотаріату.

Додатковими угодами від 28.05.01 № 602/1 та від 22.01.04 № 602/2 сторонами внесено зміни до п. 5.4 договору купівлі-продажу, а саме продовжено строк закінчення будівництва об’єкта до 01.12.05.

На підставі вимог ст.ст. 7, 27 Закону України "Про приватизацію державного майна", ст. 23 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" позивачем за первісним позовом було проведено поточну перевірку виконання відповідачем умов договору, про що складено акт від 27.03.06.

Актом поточної перевірки встановлено, що умови договору купівлі-продажу об’єкта незавершеного будівництва та додаткової угоди до нього від 22.01.04 № 602/2 станом на 27.03.06 не виконано.

07.06.06 позивач за первісним позовом звернувся до відповідача з пропозицією (вих. №30-10/4771) про розірвання договору та повернення продавцю об’єкта незавершеного будівництва за актом приймання-передачі, з урахуванням вимог, передбачених постановою Кабінету Міністрів України від 18.01.01 № 32 (32-2001-п) .

Контроль за виконанням умов договору купівлі-продажу здійснює державний орган приватизації (п.2 ст. 27 Закону України "Про приватизацію державного майна").

Згідно з п. 8 ст. 23 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" органи приватизації здійснюють контроль за виконанням покупцем умов договору купівлі-продажу, а у разі їх невиконання застосовують санкції, передбачені чинним законодавством, та можуть у встановленому порядку порушувати питання про розірвання договору.

Відповідно до п. 5 ст. 27 Закону України "Про приватизацію державного майна" на вимогу однієї із сторін договір купівлі-продажу може бути розірвано або визнано недійсним за рішенням суду в разі невиконання іншою стороною у визначені строки зобов’язань, передбачених договором купівлі-продажу.

Пунктом 7.3 договору сторони встановили, що у разі невиконання відповідачем за первісним позовом умов даного договору позивач має право у встановленому порядку на розірвання договору та повернення об’єкта незавершеного будівництва у власність позивача.

Відповідно до п. 4 Прикінцевих та перехідних положень Цивільного кодексу України (435-15) (далі – ЦК України (435-15) ) цей Кодекс застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності.

Щодо цивільних відносин, які виникли до набрання чинності Цивільним кодексом України (435-15) , положення цього Кодексу застосовуються до тих прав і обов’язків, що виникли або продовжують існувати після набрання ним чинності.

До договорів, що були укладені до 1 січня 2004 року і продовжують діяти після набрання чинності Цивільним кодексом України (435-15) , застосовуються правила цього Кодексу щодо підстав, порядку і наслідків зміни або розірвання договорів окремих видів незалежно від дати їх укладення (п. 9 Прикінцевих та перехідних положень ЦК України (435-15) ).

З урахуванням викладеного колегія суддів погоджується з висновком місцевого суду про застосування до спірних правовідносин положень ЦК України (435-15) .

Відповідно до вимог ст.ст. 525, 526 ЦК України зобов’язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов’язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Статтею 611 ЦК України встановлено, що у разі порушення зобов’язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, розірвання договору.

Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом (ч.2 ст. 651 ЦК України).

Згідно зі ст. 3 Закону України "Про особливості приватизації об’єктів незавершеного будівництва" покупці об’єктів незавершеного будівництва можуть придбати разом з об’єктами незавершеного будівництва земельні ділянки, відведені в установленому порядку під забудову. За бажанням покупців земельні ділянки, на яких розташовані об’єкти незавершеного будівництва, надаються їм у довгострокову оренду.

Статтею 125 Земельного кодексу України встановлено, право власності та право постійного користування на земельну ділянку виникає після одержання її власником або користувачем документа, що посвідчує право власності чи право постійного користування земельною ділянкою, та його державної реєстрації. Право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації. Приступати до використання земельної ділянки до встановлення її меж у натурі (на місцевості), одержання документа, що посвідчує право на неї, та державної реєстрації забороняється.

Як вбачається з матеріалів справи, право довгострокової оренди на 25 років на земельну ділянку площею 0,72 га для експлуатації та обслуговування нежитлового будинку – виробничої будівлі та завершення будівництва другої черги фірмового магазину-салону "Електроніка" з подальшою його експлуатацією надано відповідачеві за первісним позовом на підставі рішення Київської міської ради від 28.12.02 №112/272 (ra_112023-02) "Про оформлення права користування земельними ділянками".

Договір оренди відповідної земельної ділянки був укладений між Київською міською радою та відповідачем 19.05.04 та зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 12.10.04 за № 85-6-00152.

Для виконання належним чином своїх зобов’язань за договором в частині завершення будівництва об’єкта відповідачем було виготовлено проекту документацію, здійснено розрахунок термінів завершення будівництва та введення в експлуатацію, розроблено та затверджено в Головному управлінні містобудування, архітектури та дизайну міського середовища 24.01.07 архітектурно-планувальне завдання (АПЗ) № 06-1974 на проектування будівництва другої черги фірмового магазину-салону "Електроніка" по проспекту Правди, 12-в у Подільському районі. До отримання всієї проектної документації та необхідних погоджень відповідач був позбавлений можливості проводити роботи з завершення будівництва об’єкта купівлі-продажу.

Оскільки на момент одержання необхідної дозвільної документації строк завершення будівництва об’єкта, встановлений додатковою угодою №602/2 до договору купівлі-продажу, сплив, відповідач за первісним позовом звернувся до третьої особи з проханням надати згоду на продовження зазначеного строку.

Статтею 19 Закону України "Про особливості приватизації об’єктів незавершеного будівництва" встановлено, що у разі неможливості завершення будівництва в установлені строки за наявності відповідних обґрунтувань строки завершення будівництва можуть бути змінені за рішенням органу приватизації та органу місцевого самоврядування, про що укладається додатковий договір.

Під час розгляду справи судом 1-ої інстанції рішенням Київської міської ради від 12.01.07 № 29/284-480 "Про надання згоди на продовженням регіональним відділенням Фонду державного майна по м. Києву строку завершення будівництва об’єкта незавершеного будівництва – фірмового магазину-салону "Електроніка" на проспекті Правди, 12-в у Подільському районі м. Києва" надано згоду на продовження ЗАТ "Променерго" строку завершення будівництва до 01.12.09. Регіональному відділенню доручено укласти з ЗАТ "Променерго" відповідну угоду про продовження строку завершення будівництва об’єкта. На час перегляду справи в апеляційному порядку зазначене вище рішення Київської міської ради є дійсним.

Згідно зі ст. 188 Господарського кодексу України сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Відповідно до ч. 4 ст. 652 ЦК України зміна договору у зв’язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

Листом від 19.07.07 № 19/07 (Т.2, а.с. 75) відповідач за первісним позовом звернувся до позивача з пропозицією про зміну умов п.5.4 договору купівлі-продажу, продовживши термін будівництва до 01.12.09.

Вказана пропозиція позивачем була відхилена на підставі п. 2.2 Положення про внесення змін до договорів купівлі-продажу державного майна, затвердженого наказом ФДМУ від 29.10.98 № 2041 (z0717-98) . Позивач зазначив, що оскільки невиконання умов договору було встановлено 27.03.06, тобто раніше, ніж покупець звернувся з пропозицією про внесення змін, а також враховуючи те, що в суді розглядається справа про розірвання самого договору (лист від 31.07.07 № 30-11/5907), він не вбачає підстав для розгляду пропозиції щодо внесення змін до договору в частині строку закінчення будівництва.

Колегія суддів, погоджуючись з висновками місцевого суду, вважає обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню зустрічні позовні вимоги, а також про відмову у задоволенні первісного позову з наступних підстав.

У разі порушення зобов’язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, розірвання договору (ст. 611 ЦК України).

Статтею 27 Закону України "Про приватизацію державного майна" встановлено, що на вимогу однієї із сторін договір купівлі-продажу може бути розірвано за рішенням суду в разі невиконання іншою стороною зобов’язань, передбачених договором купівлі-продажу, у визначені строки.

Суд апеляційної інстанції вважає правильним висновок суду 1-ої інстанції про те, що договір від 01.12.98 є особливим договором купівлі-продажу державного майна (угодою приватизації), невиконання або часткове невиконання умов якого регулюється нормами зобов’язального права, зокрема, Цивільного кодексу України (435-15) .

Особа, яка порушила зобов’язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом (ч. 1 ст. 614 ЦК України).

Матеріалами справи підтверджується, що відповідачем за первісним позовом вжито усіх необхідних заходів для виконання умов договору купівлі-продажу і його вина у невиконанні зобов’язань щодо строків завершення будівництва відсутня, оскільки він не міг виконати відповідного зобов’язання у строк в зв’язку з відсутністю передбачених для цього законодавством України документів, оформлення яких займає тривалий час.

Відповідно до вимог ст. 33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Оскільки в матеріалах справи відсутні докази вини (умислу або необережності) відповідача за первісним позовом в порушенні зобов’язань за п. 5.4. договору купівлі-продажу, колегія суддів так само як і суд 1-ої інстанції не вбачає підстав для його розірвання.

Твердження позивача за первісним позовом у скарзі про неповне з’ясування місцевим судом обставин справи, невідповідність висновків суду, викладених у рішенні, обставинам справи, порушення норм матеріального права колегія суддів вважає безпідставними, та такими, що не підлягають задоволенню, оскільки вони відтворюють доводи, викладені останнім у позовній заяві та відзиві на зустрічну позовну заяву ЗАТ "Променерго". Ці обставини були досліджені та, на думку колегії суддів, правильно оцінені судом 1-ої інстанції під час розгляду справи.

Керуючись ст.ст. 99, 101, 103- 105 Господарського процесуального кодексу України, суд

Рішення Господарського суду м. Києва від 24.09.07 у справі № 17/353залишити без змін, а апеляційну скаргу Регіонального відділення Фонду державного майна України по м. Києву – без задоволення.