17/127-08 Про визнання недійсним договору оренди - 25.06.2008 Прийняття

Рішенням господарського суду Сумської області від 10 квітня 2008 року по справі № 17/127-08 ( суддя Коваленко О.В.) позов задоволено повністю, визнано недійсним договір оренди нерухомого майна УМКВ-0129 від 18.01.2008 року, що знаходиться в АДРЕСА_1, площею 155,9 кв.м, укладений між управлінням майна комунальної власності Сумської міської ради та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 з моменту його вчинення; зобов"язано фізичну особу-підприємця ОСОБА_1 припинити дії, спрямовані на проведення перепланування, капітального ремонту та реконструкції зазначеного нежитлового приміщення. Стягнуто з фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 та управління майна комунальної власності Сумської міської ради на користь приватного підприємства "Алмаз"по 42 грн 50 коп витрат по сплаті державного мита та по 59 грн витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу. Скасовані заходи забезпечення позову, які були застосовані відповідно до ухвали господарського суду Сумської області від 04 березня 2008 року у вигляді заборони фізичній особі -підприємцю ОСОБА_1 та іншим особам за її замовленням проводити перепланування, капітальний ремонт та реконструкцію нежитлового приміщення площею 155,9 кв.м, яке розташоване в АДРЕСА_1, а також в частині заборони управлінню майна комунальної власності Сумської міської ради видавати на ім*я фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 будь-які дозволи щодо проведення перепланування, капітального ремонту та реконструкції нежитлового приміщення, площею 155,9 кв. м, за зазначеною адресою.

Перший відповідач з рішення суду не погодився, звернувся до Харківського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій зазначає, що судом першої інстанції при прийнятті рішення були порушені норми матеріального та процесуального права, висновки суду зроблені при неповно з"ясованих обставинах, що мають значення для справи; мають місце недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд вважав встановленими та невідповідність висновків суду обставинам справи. Просить скасувати рішення господарського суду Сумської області від 10.04.2008 року у справі № 17/127-08 та прийняти нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог ПП "Алмаз"відмовити.

Другий відповідач з рішенням суду першої інстанції також не погодився, подав апеляційну скаргу, і, вважаючи рішення таким, що винесено з порушенням та неправильним застосуванням норм матеріального права, є необгрунтованим та незаконним, просив його скасувати по постановити нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити.

Враховуючи, що апеляційні скарги відповідачів на рішення господарського суду Сумської області від 10 квітня 2008 року стосуються однієї і тієї ж справи, між тими ж сторонами, колегія суддів вважає доцільним об"єднати зазначені апеляційні скарги в одне апеляційне провадження.

Позивач відзив на апеляційну скаргу не надав. Представник позивача у судовому засіданні зазначив, що вважає рішення суду першої інстанції законним та обґрунтованим, просив залишити його без змін, а апеляційні скарги без задоволення.

У судове засідання представник управління майна комунальної власності Сумської міської ради не з"явився, про час та місце розгляду справи повідомлений належним чином. Враховуючи, що відповідач по справі про час та місце розгляду справи повідомлений належним чином, судова колегія апеляційної інстанції вважає можливим розгляд справи за наявними в ній матеріалами, як це передбачено статтею 75 Господарського процесуального кодексу.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши в судовому засіданні уповноважених представників першого відповідача та позивача, перевіривши правильність застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, колегія суддів Харківського апеляційного господарського суду встановила наступне.

Позивач звернувся до господарського суду з позовом про визнання недійсним договору оренди нерухомого майна УМКВ-0129 від 18.01.2008 року, яке знаходиться в АДРЕСА_1, площею 155,9 кв.м, укладеного між управлінням майна комунальної власності Сумської міської ради та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 з моменту його вчинення. В обґрунтування позовних вимог ПП "Алмаз"посилався на те, що договір оренди нежилого приміщення був укладений між відповідачами в порушення норм діючого законодавства без проведення конкурсу та в порушення процедури укладення договорів оренди. Даний договір порушує його права, як потенційного орендаря нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади м.Суми, оскільки він був необізнаний про передачу в оренду вказаного нежитлового приміщення та, відповідно, не зміг скористатися своїм правом на отримання в оренду зазначеного нежитлового приміщення. Крім того, позивач вважає, що ФОП ОСОБА_1 без відповідного дозволу проводить капітальний ремонт, вчиняє перепланування нежитлового приміщення, вносить зміни до конструктивних приміщень, що може призвести до порушення будівлі, в якій він також орендує приміщення.

Недодержання управлінням майна комунальної власності Сумської міської ради при вчиненні правочину, а саме укладання договору оренди з ФОП ОСОБА_1 положень ст.. 9 Закону України"Про оренду державної та комунального майна" (2269-12) , Порядку передачі в оренду майна комунальної власності територіальної громади м.Суми, затвердженого рішенням Сумської міської ради № 42-МР від 14.06.2008 р., в частині недотримання порядку укладення договору оренди, стали підставою для звернення позивача до суду про визнання недійсним договору оренди.

Відповідно до матеріалів справи, 12 січня 2002 року був укладений договір оренди ФМ-526 між Управлінням комунального майна та приватизації Сумської міської ради (орендодавець) та приватним підприємством "Алмаз"(орендар), відповідно до якого орендодавець передав, а орендар прийняв в оренду нежитлові приміщення в будинку АДРЕСА_1для розміщення магазину, кафе та більярдної, загальною площею 251,1 кв.м. Право на оренду приміщень орендар отримав на підставі розпорядження міського голови від 1.11.2001 року за № 874-р. Відповідно до п.2.2 цього договору об"єкт оренди потребує капітального ремонту (а.с.49-52).

Відповідно до договору УМКВ -0129 від 18 січня 2008 року управління майна комунальної власності Сумської міської ради (орендодавець) та фізична особа-підприємець ОСОБА_1 (орендар) уклали договір оренди нерухомого майна, відповідно до якого орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне користування (в оренду) нежитлові приміщення у будинку за адресою: АДРЕСА_1, площею 155,9 кв.м. Право на оренду приміщень орендар отримав на підставі наказу управління майна комунальної власності Сумської міської ради від 29.12.2007 року № 222/01-09. Майно передано в оренду для розміщення магазину непродовольчих товарів та офісу.

Згідно довідки Управління архітектури та містобудування Сумської міської ради за № 856/01 -12 від 23 червня 2008 року вулиця Фрунзе в місті Суми перейменована на вулицю Воскресенська згідно рішення Сумської міської ради № 525 МР від 03.09.2003 р. Крім того, будинок за адресою: АДРЕСА_1 та за адресою: АДРЕСА_1є одним і тим самим будинком.

Згідно Положення про управління майна комунальної власності Сумської міської ради, затвердженого рішенням Сумської міської ради від 27.12.2006 р. № 333-МР, управління майна комунальної власності Сумської міської ради утворюється Сумською міською радою відповідно до Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" (280/97-ВР) , є її виконавчим органом, їй підзвітний та підконтрольний, підпорядкований міському голові. Управління майна комунальної власності Сумської міської ради здійснює управління майном комунальної власності територіальної громади міста Суми в межах, визначених міською радою та Положенням про управління майна комунальної власності Сумської міської ради і є її уповноваженим органом з питань управління майном комунальної власності. Управління у своїй діяльності керується Конституцією України (254к/96-ВР) , законами України, указами Президента України, постановами та розпорядженнями Кабінету Міністрів України, іншими нормативно-правовими актами та документами, у тому числі обласного і міського рівнів, рішеннями міської ради та її виконавчого комітету, розпорядженнями міського голови та цим Положенням.

Згідно п.п.1.1. Порядку передачі в оренду майна комунальної власності територіальної громади м.Суми, затвердженого рішенням Сумської міської ради У скликання Ш сесії від 14 червня 2006 року № 4-МР, -об"єктами оренди є майно, що належить до комунальної власності територіального громади м.Суми. Як зазначено в п. 2.2 Порядку передачі в оренду майна комунальної власності заяви про надання в оренду об"єктів нерухомого майна реєструються відповідною посадовою особою Уповноваженого органу Сумської міської ради. Протягом 10 днів Уповноважений орган з урахуванням рекомендацій Комісії визначає можливість передачі в оренду відповідного об"єкта нерухомого майна, після чого, у разі визначення такої можливості публікує на стенді оголошень та сайті Сумської міської ради оголошення про можливість надання в оренду відповідного об"єкта нерухомого майна. При наявності заяв на оренду нерухомого майна від двох і більше фізичних або юридичних осіб, орендар визначається на конкурсних засадах згідно з Положенням про проведення конкурсу на право оренди майна комунальної власності територіальної громади м.Суми. Протягом п"ятнадцяти робочих днів з моменту одержання заяви Уповноважений орган згідно з рекомендаціями Комісії з"ясовує можливість або неможливість передачі конкретного об"єкта в оренду.

Зазначений порядок передачі нежитлових приміщень в оренду передбачений також статтею 9 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 10 квітня 1992 року (з наступними змінами та доповненнями).

Для реалізації програми Першочергових дій облдержадміністрації та згідно вимог Закону України "Про засади державної регуляторної політики у сфері господарської діяльності" (1160-15) Головним управлінням економіки облдержадміністрації створено Базу даних про вільні виробничі потужності промислового, сільськогосподарського, торгівельного та побутового призначення, земельні ділянки та водні об"єкти, які пропонуються до відчудження або передачі в оренду. Станом на 19 лютого 2008 року на сайті Сумської міської ради приміщення у будинку за адресою: АДРЕСА_1, площею 155,9 кв.м, як вільні нежитлові приміщення, що пропонуються до передачі в оренду, не зазначені (т.1 а.с.56,57).

Другий відповідач посилається на те, що розміщення оголошень про надання в оренду на сайті Сумської міської ради не практикуються, натомість оголошення було вивішено на стенді оголошень, а також на те, що нормативними документами виконавчих органів місцевого самоврядування не встановлено порядок контролю та реєстрації відповідних оголошень на стенді чи на сайті. Такі доводи є безпідставними та суперечать чинному законодавству, в тому числі і Порядку передачі в оренду майна комунальної власності територіальної громади м.Суми, згідно якого передбачена обов"язковість публікацій на як на стенді оголошень, так і на сайті Сумської міської ради оголошення про можливість надання в оренду відповідного об"єкта нерухомого майна.

Слід зазначити, що відповідно до договору оренди № ФМ від 17.03.1998 року управлінням комунального майна Сумської міської ради (орендодавець) були передані редакції газети "Панорама Сумщини"спірні нежитлові приміщення в будинку АДРЕСА_1 для розміщення редакційних приміщень. Термін дії договору встановлений з 17 лютого 1998 року по 17 лютого 2008 року (а.с.123-127).

Згідно листа від 09.02.2007 р. за № 214\01-62 орендодавець повідомив орендаря про відмову від договору оренди та його розірвання (а.с.128).

Не розміщення інформації про дострокове звільнення об"єкту оренди також позбавило позивача можливості приймати участь у конкурсі на укладання договору оренди на спірні приміщення, оскільки позивач є орендарем частини нежитлових приміщень, які розташовані в цьому приміщенні; на праві власності засновникові ПП " Алмаз"належить частина приміщень; ПП "Алмаз" звертався з заявою про укладання договорів оренди, але в її задоволенні було відмовлено з посиланням на відсутність вільних приміщень.

Крім того, відповідно до матеріалів справи, 03 грудня 2007 року ФОП ОСОБА_1 зверталася з заявою до другого відповідача про надання їй в оренду нежитлового приміщення площею 152 кв.м в АДРЕСА_1 (а.с 87). Того ж дня, 3 грудня 2007 року Комісія з питань контролю за використанням об"єктів комунальної власності та приватизацією Сумської міської ради рекомендувала управлінню майна комунальної власності надати в оренду ОСОБА_1 нежитлове приміщення площею 152 кв.м за зазначеною адресою (а.с.88).

Разом з тим, відповідно до договору оренди УМКВ-0129 від 18.12.2008 року, укладеного між першим та другим відповідачами, площа орендованих нежитлових приміщень визначена у розмірі 155,9 кв.м.

Таким чином, частина площі орендованого приміщення в порушення ст. 9 Закону України "Про оренду державного та комунального майна"залишилася непогодженою у встановленому законом порядку.

В порушення п. 2.4 Порядку передачі в оренду майна комунальної власності територіальної громади м.Суми Уповноваженим органом не визначено наявність майна у комунальній власності територіальної громади міста, що відповідає вимогам заявника; договірні відносини на зазначене в заяві майно з іншими особами; інших обставин відносно зазначеного заявником комунального майна (включення в перелік об"єктів, що підлягають приватизації, передача об"єкта оренди під заставу, тощо); заяв щодо передачі в оренду зазначеного заявником об"єкта комунального майна від інших осіб.

У зв"язку з порушенням ст. 9 Закону України "Про оренду державного та комунального майна"та недотриманням другим відповідачем вимог Порядку передачі в оренду майна комунальної власності територіального громади міста Суми, затвердженого рішенням Сумської міської ради від 14.06.2006 р. № 42-МР, були порушені права осіб, в тому числі і позивача, які не змогли скористуватися інформацією про наявність вільних нежитлових приміщень, які підлягали передачі в орендне користування.

Державна реєстрація про право власності на нежитлові приміщення, які були передані другим відповідачем та отримані першим відповідачем в оренду, відсутня.

Як передбачено частиною 1 статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним принципам суспільства.

Відповідачем порушені норми чинного законодавства, які зазначені в цій постанові.

Згідно статті 215 ЦК України підставою недійсності угоди є недодержання в момент її здійснення стороною (сторонами) вимог, встановлених в тому числі і ч. 1 ст. 203 ЦК України.

Таким чином, суд першої інстанції дійшов правильного висновку про те, що вимоги позивача щодо визнання укладеного між першим та другим відповідачем договору оренди нерухомого майна УМКВ-0129 від 18.01.2008 р. на оренду першим відповідачем нежитлового приміщення в будинку № 12 по вулиці Воскресенська в місті Суми,площею 155,9 кв.м., з моменту його укладення, є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.

Підстави для скасування судового рішення відсутні.

Крім того, судом першої інстанції правомірно задоволена позовна вимога в частині припинення дій, спрямованих на проведення перепланування, капітального ремонту та реконструкції нежитлового приміщення, яке розташоване в АДРЕСА_1, площею 155,9 кв.м, оскільки дані дії можуть привести до руйнування всієї будівлі.

Як передбачено п. 7.1 Порядку передачі в оренду майна комунальної власності територіальної громади м.Суми, здійснення орендарем капітального ремонту, реконструкції, техпереоснащення, поліпшення орендованого нерухомого майна проводиться за згодою Уповноваженого органу та згідно з рекомендаціями Комісії, при наявності дозволу та узгодженої проектно-кошторисної документації з відповідними виконавчими органами Сумської міської ради.

В акті перевірки нежитлових приміщень АДРЕСА_1, складеного головним державним інспектором Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю у Сумській області 14 березня 2008 року, зазначено, що нежитлові приміщення площею 155,9 кв.м знаходяться в оренді у підприємця ОСОБА_1. Під час проведення перевірки будівельні роботи не проводились. Раніше були виконані роботи по заміні вікон на металопластикові, обшивка стін в деяких місцях гіпсо-картонними листами, демонтаж підлоги. Перепланування в приміщенні не здійснювалось; роботи, які проводились, є поточним ремонтом і не потребують надання дозволу на початок проведення будівельних робіт та отримання дозвільних документів (а.с. 90-91).

Слід зазначити, що такий висновок Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю у Сумській області спростовується наступним.

Управлінням житлово-комунального господарства Сумської міської ради складено перелік ветхих, аварійних житлових будинків, аварійних квартир і квартир розташованих в цокольних поверхах, аварійних нежитлових будинків, а також квартир які підлягають відселенню у зв"язку зі зносом будинків. АДРЕСА_1 є ветхим.

Відповідно до листа № 273/01-08 від 05.02.2008 р. управління майна комунальної власності Сумської міської ради надало згоду підприємцю ОСОБА_1 на проведення поліпшення орендованих нежитлових приміщень згідно договору оренди від 18.01.2008 року № УМКВ-0129 у будинку № 12 по вул..Воскресенська в м. Суми, площею 155,9 кв.м. До початку проведення поліпшення необхідно було виготовити проект на проведення робіт, пов"язаних із поліпшенням орендованого майна і узгодити його з управлінням архітектури та містобудування Сумської міської ради, органами пожежного та санітарного нагляду, іншими заінтересованими службами міста.

Відповідно до листа Управління архітектури та містобудування Сумської міської ради за № 269/01-12 від 22 лютого 2008 року ФОП ОСОБА_1 не зверталася до управління архітектури та містобудування з питань погодження документації на реконструкцію приміщення по вул.. Воскресенська, 12 в м. Суми. На момент перевірки за вказаною адресою проводились будівельні роботи (а.с.12). Також дозвіл на виконання будівельних робіт не було надано Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у Сумській області (а.с.13)

Управління майна комунальної власності Сумської міської ради відкликало лист за № 273/01-08 від 05.02.2008 року "Про надання згоди на поліпшення орендованого майна"у зв"язку з тим, що до управління не надана проектно-кошторисна документація (т.1 а.с.14).

Таким чином першим відповідачем фактично були проведені певні роботи без відповідної, погодженої у встановленому порядку, документації.

Враховуючи викладене, колегія суддів дійшла висновку, що рішення господарського суду Сумської області від 10.04.2008 року по справі № 17/127-08 прийняте при належному з'ясуванні обставин, що мають значення для справи та у відповідності до норм матеріального і процесуального права і підстави для його скасування відсутні, в зв'язку з чим апеляційні скарги відповідачів задоволенню не підлягають.